楊薇

（博雅坤泰（北京）物業(yè)管理有限公司，北京 100016）

引言

目前，市場競爭愈發(fā)激烈，物業(yè)服務企業(yè)也得到了一定的發(fā)展機遇與挑戰(zhàn)，要想從根本上提高企業(yè)的實際經濟效益，相關服務人員就要制定長遠的發(fā)展計劃，這不僅僅是技術與物質的較量，更是經營理念與經濟效益的競爭，物業(yè)服務企業(yè)要想在激烈的市場競爭中占據有利地位，就應當立足實際情況，對實際運營情況展開全面分析，從根本上解決物業(yè)服務與經濟利益獲得之間的矛盾，為消費者提供更加優(yōu)質的服務，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的健康長遠發(fā)展，逐步實現(xiàn)經濟效益最大化的發(fā)展目標。

一、物業(yè)服務企業(yè)面臨的主要問題

（一）市場意識與風險意識薄弱

在我國實際發(fā)展過程中，一直以來都是將開發(fā)商視為物業(yè)服務者，因此，物業(yè)服務企業(yè)是房地產銷售的重要環(huán)節(jié)。就實際情況進行分析，物業(yè)服務企業(yè)內部普遍缺乏良好的競爭意識，對市場環(huán)境的變化不敏感，不能夠及時洞察，在虧損的狀態(tài)下一般都能夠從其上級的開發(fā)企業(yè)中獲得一定的補貼，所以，沒有制定長遠的發(fā)展計劃，隨著市場經濟的不斷完善，物業(yè)服務企業(yè)務必要獨自運營，現(xiàn)行的運行機制導致經濟效益無法得到顯著提升，進而對企業(yè)的全面發(fā)展造成影響。

（二）成本調整空間較小

物業(yè)服務企業(yè)是勞動密集型企業(yè)，在實際運營過程中，人工成本占到總成本的百分之八十左右，從客服、保潔、保安到維修等等，日常工作的信息化技術含量不高，成本調整的空間較小，進而對經濟效益產生影響。

（三）收費率不高，影響企業(yè)運營

由于物業(yè)服務企業(yè)的資金來源于物業(yè)服務費，但是業(yè)主中經常存在拒交物業(yè)服務費的情況，對物業(yè)服務企業(yè)造成影響。從實際情況進行分析，導致業(yè)主不愿意繳費的現(xiàn)象，主要由以下幾方面的原因，第一是對房屋質量不滿意，或對開發(fā)商不滿意，從而拒繳物業(yè)費；第二是業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)的服務不滿意；第三業(yè)主對物業(yè)服務企業(yè)所列的收費明細不認可，業(yè)主與物業(yè)服務企業(yè)的具體服務項目存在意見不一的現(xiàn)象；第四、惡意欠繳。這些原因導致收費率不高，進而影響物業(yè)服務企業(yè)實際的經濟效益。

二、提升物業(yè)服務企業(yè)經濟效益的有效措施

（一）擴大物業(yè)服務企業(yè)規(guī)模化經營，注重成本效益

基于新時代發(fā)展背景下，價格是各個企業(yè)之間最重要的競爭手段。物業(yè)服務的價格由政府指導價變?yōu)楝F(xiàn)行的市場調節(jié)價，企業(yè)要在不增加經營成本的基礎上，為客戶提供多樣化的增值服務，對于物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展有重大意義。由于物業(yè)服務企業(yè)屬于微利企業(yè)，在實際的發(fā)展過程中務必要利用規(guī)?；⒓s化的方式進行經營，主要原因是因為：1、利用集約化、規(guī)?；姆漳Ｊ侥軌蚪档臀飿I(yè)服務企業(yè)的成本支出，可以利用有限的資源，逐漸擴大物業(yè)服務企業(yè)的經營規(guī)模。2、利用這種方式能夠為物業(yè)服務企業(yè)積聚更多的優(yōu)秀人才，為員工拓寬發(fā)展的渠道，還能夠積累大量的資金，逐漸在激烈的市場競爭中占據有利地位。

物業(yè)服務企業(yè)在進行規(guī)?；洜I的過程中，不僅僅是簡單的擴張與生產，而是要將經濟效益最大化作為基本目標，在實際擴大規(guī)模的過程中要對產出比進行全面的考慮。也就是說隨著規(guī)模的擴張，單位增量所產生的效益應當不斷提高。相關的服務人員要選擇正確的策略，實行穩(wěn)定的發(fā)展政策，在進行項目選擇的過程中，做到以下幾方面：首先要將盈利作為基礎目標，摒除不盈利的項目；其次要選擇規(guī)模較大的項目；再次，選擇條件較差的項目進行顧問服務，有效避免風險的發(fā)生；最后，建立高素質的人才隊伍，豐富物業(yè)服務企業(yè)的人才儲備。

（二）增強物業(yè)服務的科技技術含量，提高核心競爭力

基于國內物業(yè)服務市場競爭逐漸加劇的背景下，對物業(yè)服務企業(yè)提出了全新的課題：誰能夠先增加物業(yè)服務的科學技術含量，誰就能夠搶占更多的市場份額。因此，物業(yè)服務企業(yè)在實際的服務過程中，務必要利用高新技術，逐步建立健全物業(yè)服務信息系統(tǒng)，使物業(yè)服務企業(yè)的決策者能夠及時掌握市場形勢的變化與基本需求，能夠對競爭對手的實際情況進行全面分析，制定合理化的發(fā)展戰(zhàn)略，有效提高物業(yè)服務企業(yè)的核心競爭力。另外，利用先進的信息技術，實現(xiàn)智能化服務，在單位內部建立服務平臺，利用科學化的方式為物業(yè)服務企業(yè)提供更多的服務。這樣，不僅能夠滿足業(yè)主的基本需求，還能夠節(jié)約一定的服務成本，逐步提高物業(yè)服務企業(yè)的經濟效益，實現(xiàn)物業(yè)服務企業(yè)的全面發(fā)展。

（三）規(guī)范服務流程，注重資金管控

在物業(yè)服務企業(yè)的發(fā)展過程中，運營資金是最重要的組成部分之一。物業(yè)服務企業(yè)運營資金的籌集、使用及分配工作，都與經濟效益的提升有著直接的關系。在資金管理方面，物業(yè)服務企業(yè)應當從以下幾個方面入手，加強資金的管控工作：

1、開拓多元化途徑，增加資金來源

物業(yè)服務企業(yè)在實際的發(fā)展過程中，僅僅依靠物業(yè)服務費是遠遠不夠的，務必要開拓多元化的途徑，盡可能創(chuàng)造出更高的利潤。物業(yè)服務企業(yè)的收益主要表現(xiàn)為以下幾個方面：（1）圍繞物業(yè)服務的基礎工作范圍，為業(yè)主提供標準服務與委托服務，在提高服務質量的基礎上，收取物業(yè)費、委托服務費等。（2）開展多種經營，由于物業(yè)服務企業(yè)僅僅依靠物業(yè)服務費難以維持，所以可以開展各種有償服務、例如車輛看管、室內清潔、收發(fā)快遞、小餐桌、照顧老人、代接孩子等多方面的服務。根據業(yè)主的個性化需求，逐步提升服務質量，要保證開展的業(yè)務與業(yè)主的生活息息相關。由于社會的不斷進步給物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造了更多的發(fā)展機會，物業(yè)服務企業(yè)應當逐步推出新的服務項目，以滿足業(yè)主的全面需求。

2、規(guī)范資金運作

首先，物業(yè)服務企業(yè)要合理的籌集資金，對于資金籌資成本因素進行全面考慮。例如，物業(yè)服務企業(yè)在進行籌資的過程中，需要對下屬項目是否存在現(xiàn)金余缺等現(xiàn)象進行全面考慮，并將閑置資金的作用發(fā)揮到最大。另外，要從根本上避免資金用途混淆，防止財務風險發(fā)生。物業(yè)服務企業(yè)的資金來源大多數(shù)都是來源于向業(yè)主收取的物業(yè)服務費。因此，在資金的籌措過程中，相關的物業(yè)管理人員務必要將經濟效益與社會效益進行結合，對資金進行嚴格管控，不僅能夠通過現(xiàn)金收支日報表進行靜態(tài)化分析，還能夠通過現(xiàn)金流進行動態(tài)化監(jiān)控，逐步達到即充分又節(jié)約使用資金的目標。

3、做好應收賬款的回收工作

在物業(yè)服務企業(yè)的實際發(fā)展過程中，要想從根本上提高經濟效益，還要做好應收賬款的回收工作。由于物業(yè)服務企業(yè)的應收賬款與其他企業(yè)存在較大的差異，不會給企業(yè)帶來一定的信用問題?；诖吮尘跋?，物業(yè)服務企業(yè)要逐步加強應收賬款的管理工作，對于應收賬款的形成原因進行全面分析，并將結果及時反饋給企業(yè)的管理者，爭取在最短的時間內，追回企業(yè)的應收賬款。通過減少應收賬款的形成，為物業(yè)服務企業(yè)的長遠發(fā)展打下穩(wěn)固基礎。

三、結束語

綜上所述，我國物業(yè)服務企業(yè)經濟效益低下的原因，除了外部因素之外，還有許多內部的因素。物業(yè)服務企業(yè)要想獲得更高的經濟效益，相關的企業(yè)服務人員就要結合實際的發(fā)展情況，開展系統(tǒng)化、綜合化的服務工作。物業(yè)服務人員要將財務管理工作作為基本導向，在遵循我國基本法律法規(guī)的基礎上，制定完善的內部控制制度。采用適當?shù)姆绞?，加強對經營活動的監(jiān)管活動，不斷壯大物業(yè)服務企業(yè)的規(guī)模，為物業(yè)服務企業(yè)創(chuàng)造出更高的經濟效益與社會效益，促進物業(yè)服務企業(yè)的全面發(fā)展。