(浙江工商大學(xué)公共管理學(xué)院土地資源管理系 浙江 杭州 310018)

國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展與國(guó)外相比時(shí)間較短，但其發(fā)展速度、規(guī)模迅猛。為此，國(guó)家針對(duì)該領(lǐng)域?qū)嵤皣?guó)十條”“限購(gòu)令”“房產(chǎn)稅”等多項(xiàng)政策措施，以限制其過(guò)度發(fā)展。隨后商品住宅市場(chǎng)出現(xiàn)了區(qū)域性、間隔性的市場(chǎng)持續(xù)降溫，而商業(yè)地產(chǎn)也受到諸多波及。為此，各大商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主體紛紛尋求變革突圍，“開(kāi)發(fā)新區(qū)+社區(qū)”的社區(qū)地產(chǎn)模式成了眾多地產(chǎn)商關(guān)注試驗(yàn)的熱點(diǎn)。不同于傳統(tǒng)城市中集零售、餐飲、娛樂(lè)為一身的商業(yè)綜合體，社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)則是為社區(qū)居民的美好生活需要而服務(wù)的，主要目的滿足于居民生活日常便利需求，打造一個(gè)社區(qū)內(nèi)部商業(yè)、生活循環(huán)體。特別是在新冠肺炎疫情期間，有商業(yè)循環(huán)的小區(qū)和無(wú)商業(yè)循環(huán)的小區(qū)，在生活便利方面顯示了較大的差距。而這個(gè)方向也是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新著力點(diǎn)。

一、商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)地產(chǎn)的概念及區(qū)別

關(guān)于什么是商業(yè)地產(chǎn)，除了商業(yè)聯(lián)合會(huì)正在修訂相關(guān)術(shù)語(yǔ)和標(biāo)準(zhǔn)外，業(yè)界還沒(méi)有一個(gè)明確的權(quán)威的說(shuō)法或定義。什么樣的項(xiàng)目是商業(yè)地產(chǎn)，什么樣的項(xiàng)目是百貨，什么樣的項(xiàng)目是購(gòu)物中心，似乎大家都不能夠準(zhǔn)確地說(shuō)清楚，沒(méi)有一個(gè)明確的概念和分類。但我們知道，所謂商業(yè)地產(chǎn)，必然涉及商業(yè)與房地產(chǎn)兩方面。根據(jù)最新的《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，按照土地屬性——“商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施地”，可開(kāi)發(fā)的物業(yè)類型，包括商業(yè)、商務(wù)、娛樂(lè)康體等設(shè)施，其中商業(yè)設(shè)施用地包括零售批發(fā)市場(chǎng)、餐飲、賓館用地，商務(wù)設(shè)施用地包括金融保險(xiǎn)、藝術(shù)傳媒、其它商務(wù)設(shè)施用地，娛樂(lè)康體用地包括娛樂(lè)用地和康體用地。

關(guān)于什么是社區(qū)地產(chǎn)目前業(yè)界也沒(méi)有明確定義，而社區(qū)是指一定區(qū)域內(nèi)能實(shí)現(xiàn)人流、物流、信息流、能量流、資本流等優(yōu)化配置，保障居民生活需求的平臺(tái)，通常由居委會(huì)等組織構(gòu)成的生產(chǎn)、生活、生態(tài)體系。所以探討社區(qū)地產(chǎn)的時(shí)候不可避免的要和傳統(tǒng)的小區(qū)、社區(qū)、居民樓、家屬院等我們稱為“老城模式”的社區(qū)聯(lián)系在一起。為了避免復(fù)雜化，本文所討論的社區(qū)地產(chǎn)僅限于開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)商業(yè)地產(chǎn)中打造的社區(qū)，我們也可以稱之為“新區(qū)模式”。新區(qū)模式和老城模式根本區(qū)別之處在于，新城社區(qū)由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套設(shè)施等相關(guān)科學(xué)規(guī)劃的基礎(chǔ)上完成，同時(shí)開(kāi)發(fā)商提供相關(guān)的物業(yè)服務(wù)；而老城社區(qū)模式主要是由自發(fā)模式形成，相關(guān)的基礎(chǔ)配套設(shè)施也是后期由于人口集聚而配套形成。

因此本文所探討的社區(qū)地產(chǎn)事實(shí)上更偏向于社區(qū)地產(chǎn)上社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)發(fā)展。通過(guò)利用社區(qū)商業(yè)和社區(qū)商鋪的概念來(lái)引入社區(qū)地產(chǎn)的概念。

社區(qū)地產(chǎn)：主要由政府或開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)規(guī)劃，以便民、利民為目標(biāo)滿足社區(qū)內(nèi)居民日常生活服務(wù)需要。這類服務(wù)以經(jīng)常性、便利性、基礎(chǔ)性為主要特點(diǎn)。

二、商業(yè)地產(chǎn)和社區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)模式

(一)商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)模式

商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目在建造之初或建造之后，擁有商業(yè)地產(chǎn)所有權(quán)者采取的出租或出售商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的模式，模式特點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化，并且能夠使這個(gè)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目順利的發(fā)展下去。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式形式繁多，本文主要列出最主要的四種模式。

1.純出售模式

純出售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商出售商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的模式，開(kāi)發(fā)商只銷售、出讓產(chǎn)權(quán)，銷售完成之后開(kāi)發(fā)商不再對(duì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行干預(yù)。純出售模式是以前及現(xiàn)在商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)普遍釆用的模式。

2.只租不售模式

只租不售商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不出售商業(yè)地產(chǎn)中的商鋪產(chǎn)權(quán)，而是將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目出租給經(jīng)營(yíng)者經(jīng)營(yíng)的模式。在其出租的形式上，只租不售模式又可以分為整體出租、零散出租或是分層分片出租等的形式。

3.租售結(jié)合模式

租售結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目一部分用于出租，一部分用于出售的運(yùn)營(yíng)模式。這種模式下，開(kāi)發(fā)商一般是將物業(yè)的大部分出租給主力店，然后再銷售剩余零散的小型商鋪。

4.自營(yíng)模式

不售不租的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式是指地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目建成之后自己進(jìn)行商業(yè)經(jīng)營(yíng)的模式，即自己建造地產(chǎn)、自己經(jīng)營(yíng)商鋪的商業(yè)地產(chǎn)模式。在這種模式下，所有權(quán)、經(jīng)營(yíng)權(quán)乃至運(yùn)營(yíng)管理權(quán)都是集于一體的。

(二)社區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式

本文所描述的社區(qū)地產(chǎn)都是在“新城模式”下由商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)而成。這種社區(qū)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)本質(zhì)是對(duì)社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)，主要以社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)為主。因此，本文在描述社區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的時(shí)候，以社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式代替。

目前我國(guó)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式主要以社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種形式為主。社區(qū)底商作為社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，主要功能是滿足社區(qū)居民基本生活需求，通過(guò)社區(qū)底層建筑從事零售、服務(wù)業(yè)，滿足日常生活購(gòu)物需求；規(guī)模較小，通常在1平方米以下，滿足居民步行5分鐘購(gòu)物需求。商業(yè)街能滿足居民的綜合性服務(wù)，規(guī)模較大，主要有小型超市、餐廳、銀行等娛樂(lè)設(shè)施，滿足居民步行15分鐘內(nèi)生活需求。商業(yè)中心集購(gòu)物與休閑于一體，規(guī)模很大，有大型購(gòu)物中心并輔以完善的餐飲、娛樂(lè)、休閑設(shè)施為主，能滿足居民開(kāi)車10分鐘內(nèi)全方位的需求。

我國(guó)目前社區(qū)商業(yè)的開(kāi)發(fā)模式主要有兩種：一是根據(jù)舊社區(qū)的商業(yè)設(shè)施結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化改造，傳統(tǒng)的社區(qū)底商和商業(yè)街為主要表現(xiàn)形式；二是借鑒國(guó)外開(kāi)發(fā)模式，以企業(yè)或政府為主導(dǎo)進(jìn)行布局規(guī)劃，建立開(kāi)發(fā)新區(qū)，配置相應(yīng)的商業(yè)設(shè)施，典型表現(xiàn)形式為商業(yè)中心。

三、社區(qū)地產(chǎn)的特點(diǎn)及國(guó)內(nèi)外社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)對(duì)比

社區(qū)地產(chǎn)在國(guó)內(nèi)暫時(shí)很少有人提到，關(guān)于其特點(diǎn)也沒(méi)有其明確的描述。目前根據(jù)國(guó)內(nèi)百步亭集團(tuán)對(duì)社區(qū)地產(chǎn)的探索，本文總結(jié)出其以下特點(diǎn)：(1)理性利潤(rùn)，以義為先的建設(shè)理念；(2)注重商業(yè)、醫(yī)療、教育和各種生活配套設(shè)施建設(shè)，最大限度滿足居民生活便利度；(3)注重社區(qū)精神文明建設(shè)，致力于居民安居樂(lè)業(yè)；(4)打造服務(wù)型房地產(chǎn)；(5)打造金融理財(cái)型社區(qū)地產(chǎn)。

西方的社區(qū)商業(yè)大部分以購(gòu)物中心的形式出現(xiàn)。通過(guò)對(duì)眾多圍繞一個(gè)或多個(gè)核心商店的小店進(jìn)行統(tǒng)一的開(kāi)發(fā)和管理。購(gòu)物通常設(shè)置在交通便利的地方，并且社區(qū)商業(yè)中心采用開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)分離的形式：開(kāi)發(fā)商前期開(kāi)發(fā)，經(jīng)營(yíng)商租賃經(jīng)營(yíng)，形成良性的運(yùn)作機(jī)制。

新加坡的社區(qū)商業(yè)稱作“鄰里中心”(Home by Home)，由政府根據(jù)社區(qū)的規(guī)模、類型、人口狀況進(jìn)行規(guī)劃和統(tǒng)籌管理，不以營(yíng)利為目的，以滿足居民的生活需求。美國(guó)的社區(qū)商業(yè)政府干預(yù)較少，商業(yè)活動(dòng)隨著居民郊區(qū)化而郊區(qū)化，以滿足居民購(gòu)物需求。日本的社區(qū)商業(yè)發(fā)展和我國(guó)類似，主要以社區(qū)底商、傳統(tǒng)商業(yè)街、鄰近型小型購(gòu)物中心模式三種模式為主，三種形式交錯(cuò)以滿足廣大居民的生活需要。英國(guó)社區(qū)商業(yè)模式與美國(guó)類似，都是由居民郊區(qū)化遷移而產(chǎn)生，不同的是英國(guó)受政府干預(yù)。

通過(guò)對(duì)上述四國(guó)社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式的對(duì)比，中國(guó)的社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式和日本社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式最為相似，但由于基本國(guó)情不同，我國(guó)的社區(qū)商業(yè)多靈活地轉(zhuǎn)變?yōu)橐越值罏檩d體的新型商業(yè)中心，不拘泥于傳統(tǒng)商業(yè)模式，而是采取與區(qū)域商圈進(jìn)行配合，服務(wù)功能更為完善。日本社區(qū)商業(yè)多是由社區(qū)底商集聚而發(fā)展起來(lái)，易與新興的購(gòu)物中心發(fā)生沖突。美國(guó)和英國(guó)經(jīng)歷了相似的城市化發(fā)展歷程，逆城市化時(shí)期社區(qū)郊區(qū)化導(dǎo)致社區(qū)商業(yè)也朝著郊區(qū)化方向發(fā)展。此外，兩國(guó)都采取分級(jí)式的社區(qū)商業(yè)模式，以保障社區(qū)商業(yè)能夠覆蓋各個(gè)郊區(qū)。最終呈現(xiàn)出相似的社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式。

我國(guó)社區(qū)商業(yè)雖然發(fā)展較晚，但隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)和城市化的飛速發(fā)展，商業(yè)地產(chǎn)、社區(qū)商業(yè)都得到極大進(jìn)步。通過(guò)對(duì)比研究國(guó)外社區(qū)商業(yè)發(fā)展歷程，發(fā)現(xiàn)我國(guó)有很好的社區(qū)商業(yè)基礎(chǔ)，但發(fā)展新型的社區(qū)商業(yè)地產(chǎn)則需要適當(dāng)借鑒國(guó)外的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)。將國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)結(jié)合國(guó)內(nèi)的環(huán)境，助力社區(qū)地產(chǎn)中的社區(qū)商業(yè)得到又好又快地發(fā)展。

四、社區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可能存在的問(wèn)題

由于我國(guó)社區(qū)地產(chǎn)暫時(shí)沒(méi)有明確的概念，其社區(qū)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)可能存在的問(wèn)題，暫時(shí)結(jié)合商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的問(wèn)題入手。我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)過(guò)前幾年的高速發(fā)展后，目前暴露出不少的問(wèn)題，其中比較突出的有以下幾點(diǎn)：

(一)缺乏專業(yè)化操作

地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)需要協(xié)調(diào)好開(kāi)發(fā)商、投資者、經(jīng)營(yíng)者之間的關(guān)系，在這個(gè)過(guò)程中，運(yùn)營(yíng)商的專業(yè)化管理就起著非常大的作用。大部分商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商是由住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型而來(lái)的，不熟悉商業(yè)地產(chǎn)規(guī)律，不重視專業(yè)運(yùn)營(yíng)人員，按照住宅的開(kāi)發(fā)模式對(duì)商業(yè)物業(yè)進(jìn)行非專業(yè)化開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致市場(chǎng)定位不合理，給商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)了巨大的投資風(fēng)險(xiǎn)。而社區(qū)地產(chǎn)在此方面發(fā)展尤其需要注意。

(二)運(yùn)營(yíng)模式主要以銷售為主，社區(qū)商業(yè)缺乏統(tǒng)一完善的規(guī)劃

商業(yè)地產(chǎn)成功的必要條件是統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)，受資金、利潤(rùn)的影響，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商抱著“賣完走人”的經(jīng)營(yíng)思路，希望縮短“開(kāi)發(fā)、出售”的周期，以賺取更多的利潤(rùn)，而對(duì)后期商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)則漠不關(guān)心，這種產(chǎn)權(quán)式商鋪模式在實(shí)踐中基本是開(kāi)始從垂死掙扎到最后幾乎是全軍覆沒(méi)，鮮有成功案例。因?yàn)樵诋a(chǎn)權(quán)分割出售后，所有權(quán)與經(jīng)營(yíng)權(quán)分散歸屬眾多業(yè)主或租戶，很難再統(tǒng)一所有投資人的意愿去統(tǒng)一管理，造成經(jīng)營(yíng)管理脫節(jié)。解決此類問(wèn)題是社區(qū)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵。

(三)存量過(guò)剩社區(qū)商業(yè)面臨激烈競(jìng)爭(zhēng)

商業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量連年飛速增長(zhǎng)導(dǎo)致其面臨嚴(yán)重過(guò)剩的局面。特別是從2012年以來(lái)，國(guó)家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積每年都保持在1億平方米以上的較高水平。特別是在北京、上海等一線城市人均商業(yè)面積已超過(guò)2平方米，遠(yuǎn)高于東京、大阪等國(guó)際大都市。在商業(yè)存量過(guò)剩的情況下，社區(qū)商業(yè)面臨著更加激烈的競(jìng)爭(zhēng)。此外，社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展還要面臨原有的社區(qū)商業(yè)群體的競(jìng)爭(zhēng)，加劇了競(jìng)爭(zhēng)難度。

(四)定位失誤

多數(shù)開(kāi)發(fā)商最初僅僅將自己定位在商業(yè)項(xiàng)目的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商上，沒(méi)有為后期的商業(yè)運(yùn)營(yíng)進(jìn)行認(rèn)真細(xì)致的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)合理的市場(chǎng)定位，由于我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式研究區(qū)域、地段、消費(fèi)者習(xí)慣和偏好、人口密度、經(jīng)濟(jì)收入和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)都會(huì)影響對(duì)項(xiàng)目的發(fā)展，如果不綜合市場(chǎng)的需求、地段的特性和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境等因素進(jìn)行理性的定位，勢(shì)必將影響后期的正常經(jīng)營(yíng)。

(五)社區(qū)商業(yè)盈利有限、創(chuàng)新不足

社區(qū)商業(yè)普遍是滿足該地居民的基本生活需求，普遍是餐飲、零售、休閑娛樂(lè)和生活服務(wù)的小微企業(yè)和私人商戶，利潤(rùn)微薄。加上租金、運(yùn)營(yíng)環(huán)境及相關(guān)成本的壓力，盈利空間較小。因此，社區(qū)商業(yè)創(chuàng)新發(fā)展缺乏相應(yīng)的資金支持，發(fā)展較為散亂，缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和創(chuàng)新。

五、社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的放緩，房地產(chǎn)暴利時(shí)代已經(jīng)結(jié)束。商業(yè)地產(chǎn)最終會(huì)回歸生產(chǎn)資料的屬性，會(huì)更注重通過(guò)運(yùn)營(yíng)獲得穩(wěn)定的現(xiàn)金流。在互聯(lián)網(wǎng)浪潮的沖擊下，商業(yè)地產(chǎn)不可避免地面臨來(lái)自電商的沖擊。特別是來(lái)自O(shè)2O的沖擊，但O2O并不會(huì)消滅商業(yè)地產(chǎn)，它更關(guān)注運(yùn)營(yíng)、更關(guān)注產(chǎn)品、更關(guān)注消費(fèi)者，它是商業(yè)地產(chǎn)的未來(lái)。它重塑了消費(fèi)習(xí)慣，而消費(fèi)習(xí)慣的改變引發(fā)了商業(yè)品牌的改變，商業(yè)品牌的改變引發(fā)了商業(yè)空間的改變，商業(yè)空間的改變引發(fā)了商業(yè)開(kāi)發(fā)邏輯的改變。而作為銷售的前端，社區(qū)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)更是如此。未來(lái)社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展必定是未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。

(一)發(fā)揮政府在社區(qū)地產(chǎn)的規(guī)劃引領(lǐng)作用

西方國(guó)家社區(qū)商業(yè)的發(fā)展很多時(shí)候在某種程度上與當(dāng)?shù)卣_(dá)成一定共識(shí)，進(jìn)而提高社區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃的科學(xué)性，提高社區(qū)商業(yè)規(guī)劃成功率。所以，在社區(qū)地產(chǎn)發(fā)展初期，要和城市總體建設(shè)規(guī)劃進(jìn)行統(tǒng)籌，在充分調(diào)查社區(qū)資源環(huán)境的基礎(chǔ)上制定合理的規(guī)劃方案。

(二)注重社區(qū)地產(chǎn)商業(yè)公益性與盈利性的結(jié)合

目前我國(guó)的社區(qū)地產(chǎn)中的社區(qū)商業(yè)開(kāi)發(fā)模式主要是社區(qū)底商、社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心三種。而社區(qū)地產(chǎn)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)主要以新區(qū)模式為主，為此需要著重注意社區(qū)商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)中心的規(guī)劃建設(shè)。同時(shí)不要忘記新加坡“鄰里中心”的啟示，實(shí)現(xiàn)社區(qū)地產(chǎn)規(guī)劃中便民利民的目標(biāo)。未來(lái)，我國(guó)的社區(qū)商業(yè)中心還應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持以人為本的原則，將公益性的服務(wù)設(shè)施進(jìn)一步完善，在社區(qū)商業(yè)街中增加社區(qū)醫(yī)療服務(wù)中心等。

(三)發(fā)揮網(wǎng)絡(luò)時(shí)代優(yōu)勢(shì)，打造社區(qū)商業(yè)線上線下一體化發(fā)展

社區(qū)地產(chǎn)的發(fā)展主要依靠社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，而社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)離不開(kāi)互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代線上線下融合性發(fā)展。特別是隨著平板電腦、智能手機(jī)等移動(dòng)終端的普及，對(duì)于居民密集的社區(qū)商業(yè)而言，與互聯(lián)網(wǎng)的結(jié)合將成為必然趨勢(shì)。將社區(qū)運(yùn)營(yíng)服務(wù)通過(guò)信息化，將線上數(shù)據(jù)和線下服務(wù)有效對(duì)接，構(gòu)建了一個(gè)包含人的服務(wù)、現(xiàn)金流和信息流在內(nèi)的完整生態(tài)圈。目前比較典型的有社區(qū)O2O消費(fèi)(京東超市)、O2O業(yè)態(tài)植入社區(qū)商業(yè)(盒馬會(huì)員店)、社區(qū)商業(yè)跨界融合等。其中，“互聯(lián)網(wǎng)+生活服務(wù)”將是未來(lái)社區(qū)地產(chǎn)中社區(qū)商業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)。

(四)社區(qū)業(yè)態(tài)跨界組合，向功能多元化方向發(fā)展

傳統(tǒng)社區(qū)商業(yè)能滿足居民基本的日常消費(fèi)需求，但這類業(yè)態(tài)單筆消費(fèi)金額小而且商品豐富呈現(xiàn)“大而全”，只能滿足居民比較基礎(chǔ)的生活需求。因此，未來(lái)社區(qū)地產(chǎn)的打造，需要關(guān)注多業(yè)態(tài)的融合發(fā)展。將更為綜合、跨界經(jīng)營(yíng)的布局融為一體，進(jìn)行業(yè)態(tài)多元化與功能復(fù)合化發(fā)展，滿足一定區(qū)域范圍內(nèi)居民的日常綜合性消費(fèi)需求。具體如超市、打印、物品寄存、快遞收發(fā)、手機(jī)充值、網(wǎng)購(gòu)體驗(yàn)、健康咨詢等生活服務(wù)融為一體或在同一個(gè)場(chǎng)景進(jìn)行。

(五)挖掘社區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，激發(fā)社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)

社區(qū)地產(chǎn)中的商業(yè)運(yùn)營(yíng)雖然面臨網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物、傳統(tǒng)的商業(yè)社區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)壓力，但其統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一管理的優(yōu)勢(shì)在運(yùn)營(yíng)成本、服務(wù)范圍、服務(wù)的多樣性方面擁有極大的優(yōu)勢(shì)。隨著居民生活水平、消費(fèi)水平的提高，社區(qū)服務(wù)要適應(yīng)不同類型和層次居民的需求，而社區(qū)商業(yè)的運(yùn)營(yíng)效率直接關(guān)系社區(qū)商業(yè)未來(lái)的發(fā)展與收益。而社區(qū)地產(chǎn)則可以挖掘社區(qū)綜合運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)，激發(fā)社區(qū)商業(yè)優(yōu)勢(shì)，以便在未來(lái)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持優(yōu)勢(shì)。