李倩 鄒潤濤

（作者單位：武漢市土地利用和城市空間規(guī)劃研究中心）

近年來，國家始終強(qiáng)調(diào)綜合利用地下空間，統(tǒng)籌地上、地面、地下空間開發(fā)，不斷提升城市功能品質(zhì)和綜合承載力。江岸區(qū)隨著地鐵城市時代的到來，地下空間建設(shè)規(guī)劃開始進(jìn)入城市規(guī)劃的重點領(lǐng)域，近年來有多條地鐵線穿越江岸區(qū)，地下空間建設(shè)迎來歷史性機(jī)遇。

一、現(xiàn)實困境

1.整體建設(shè)落后，開發(fā)規(guī)模不足。依據(jù)國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗，城市中心區(qū)地下空間開發(fā)利用量與地面建設(shè)量比值約為1/4，而江岸區(qū)地下空間利用率不到地面建設(shè)量5%，地下空間多布局于地下一層和地下二層，開發(fā)層數(shù)整體較淺。

2.功能類型單一，地下空間功能有待擴(kuò)充。地下空間功能主要為地下停車、地下交通、市政和人防設(shè)施。而國際化大都市地下空間功能應(yīng)相對豐富，部分公共服務(wù)設(shè)施、娛樂康體設(shè)施、物流倉儲設(shè)施均可置于地下。

3.開發(fā)深度有限，地下資源利用率不足。地下開發(fā)深度多為一層、二層。城區(qū)內(nèi)尤其二環(huán)線內(nèi)入地資源緊缺，停車問題難以解決，開挖深度不夠，地下資源尚未得到最大化利用。

4.地上地下空間關(guān)聯(lián)性不強(qiáng)，相互孤立開發(fā)。江岸區(qū)尚未有地下商業(yè)空間和停車空間連通的案例，地下商業(yè)和軌道交通的連通率約26%，關(guān)聯(lián)性弱。

二、地下空間發(fā)展模式探索

通過研究加拿大、東京、芝加哥、北京、上海等國內(nèi)外重點城市地下空間整體發(fā)展概況，總結(jié)出不同城市、不同時期的新城區(qū)的核心門戶地帶和居住組團(tuán)、老城區(qū)的商業(yè)中心和歷史文化街區(qū)等不同地段下的地下空間功能構(gòu)成、發(fā)展模式及規(guī)劃布局特點。

1.地下空間布局模式探索

（1）模式一：圍繞土地價值高的區(qū)域布局。土地價值越高的區(qū)域，對土地集約化利用要求高，同時開發(fā)效率也比較高，開發(fā)商建設(shè)積極性越高。越靠近城市的內(nèi)環(huán)、組團(tuán)中心，重點功能區(qū)和次級功能區(qū)，其土地價值越高，地下空間應(yīng)重點建設(shè)。

（2）模式二：圍繞軌道線網(wǎng)和站點布局。軌道站點能匯聚大量人流，東京地鐵日客流量1100萬人次，是城市出行最主要的方式，吸引更多人流進(jìn)入地下；軌道站點與地下空間可地下連通，實現(xiàn)無縫對接，可達(dá)性高，更能吸引地下公共空間、地下停車場建設(shè)。

（3）模式三：圍繞功能建設(shè)不完善區(qū)域布局。存量時代的土地資源緊張，人口快速增長暴露出部分區(qū)域地面配套服務(wù)設(shè)施不完善的問題。越來越多的城市和地區(qū)開始探索在地面建設(shè)配套服務(wù)設(shè)施有難度的區(qū)域重點利用地下空間進(jìn)行補(bǔ)足，提高服務(wù)設(shè)施的配建水平。

2.地下空間發(fā)展類型與重點

根據(jù)業(yè)態(tài)自身特點，明確必須地下化、鼓勵地下化、可地下化的業(yè)態(tài)類型，如綜合交通、市政管線、停車設(shè)施、人防設(shè)施等常規(guī)類型必須地下化外，公用設(shè)施營業(yè)網(wǎng)點鼓勵地下化，還可以鼓勵發(fā)展文化、體育、圖書館、娛樂康體、物流及市政等服務(wù)設(shè)施和市政功能，倡導(dǎo)形成功能類型多元化、特色化地下空間。

3.地下空間開發(fā)建設(shè)模式探索

地下空間開發(fā)基本向“功能融合、網(wǎng)絡(luò)化、系統(tǒng)化、分層利用”模式轉(zhuǎn)變，總結(jié)有以下7種開發(fā)模式：

（1）以軌道交通站點為依托，地上地下一體化綜合體開發(fā)模式；

（2）地下智能立體停車庫建設(shè)模式；

（3）地下復(fù)合公益性服務(wù)設(shè)施和市政公用設(shè)施建設(shè)模式；

（4）地上公園開放共享、公共建筑地下化建設(shè)模式；

（5）半地下化的建設(shè)模式，提供更豐富的體驗和共享空間，采光通風(fēng)更好；

（6）地下倉儲物流系統(tǒng)建設(shè)模式；

（7）利用“中庭空間”增強(qiáng)采光的建設(shè)模式。

總體來看，在發(fā)展模式上，從單一地塊、單一功能開發(fā)向地上地下一體化開發(fā)轉(zhuǎn)變；在功能構(gòu)成上，從重地下人防與停車設(shè)施向重公共服務(wù)設(shè)施轉(zhuǎn)變。

三、建成區(qū)地下空間發(fā)展目標(biāo)與策略

江岸區(qū)以“統(tǒng)籌地上地下一體化、合理高效、江岸特色鮮明”為基本原則，樹立“總量提升、分區(qū)分類、重點突破、政策支撐”的規(guī)劃目標(biāo)，依托重點功能區(qū)和軌道交通建設(shè)，采取差異化的地下空間開發(fā)策略，打造成為武漢市地下空間建設(shè)先行示范區(qū)、城市管理實驗區(qū)，成為江岸探索土地集約節(jié)約利用的新亮點。

1.以軌道站點為引領(lǐng)，強(qiáng)調(diào)連點帶面

以地鐵網(wǎng)絡(luò)為骨干線路，以城市公共中心和重要站點為發(fā)展源，以城市重點功能區(qū)的開發(fā)和改造為布局重點，構(gòu)建連點帶面的地下空間發(fā)展網(wǎng)絡(luò)體系。規(guī)劃9個重點核心區(qū)域站點、9個地下商業(yè)核心區(qū)、6個地下鄰里商服中心，同時以軌道串聯(lián)五國租界歷史文化區(qū)、建設(shè)大道金融集聚區(qū)、塔子湖、后湖居住區(qū)為重點城市重要功能區(qū)，構(gòu)建以點帶面的地下空間發(fā)展網(wǎng)絡(luò)模式（見圖1、2）。

圖1：重要軌道站點及重點區(qū)域分布圖

圖2：重要軌道站點及重點區(qū)域分布圖

2.強(qiáng)調(diào)分區(qū)分類控制，體現(xiàn)差異化

將建成區(qū)分為城市中心地區(qū)、居住生活組團(tuán)和歷史文化街區(qū)三類，強(qiáng)調(diào)分區(qū)分類，體現(xiàn)差異化。

一是在城市中心地區(qū)，重點提定位、強(qiáng)活力，通過地下空間建設(shè)緩解老城配套不足問題。江岸區(qū)二環(huán)線以內(nèi)土地資源極度緊缺、配套設(shè)施嚴(yán)重不足，需要通過建設(shè)地下城市擴(kuò)增城市容量，補(bǔ)充地上城市綜合服務(wù)配套等功能的不足。通過制定以服務(wù)提升為導(dǎo)向，加強(qiáng)地下停車和公共服務(wù)配套的策略來緩解老城區(qū)交通擁堵，配套不足等矛盾，倡導(dǎo)地下成片開發(fā)建設(shè)、地塊間做到互連互通，減少不必要的地面通勤路徑，促進(jìn)地上地下一體化建設(shè)。

二是在居住生活組團(tuán)，重點擴(kuò)空間、補(bǔ)配套，通過地下空間建設(shè)完善居住組團(tuán)生活配套。后湖地區(qū)居住人口密度較大，生活配套設(shè)施需求較多。地下空間采取以停車場、菜市場、超市、體育館、軌道交通、地下市政和綜合管廊等公共服務(wù)設(shè)施為主的開發(fā)策略。補(bǔ)充后湖地區(qū)長期以來配套服務(wù)設(shè)施不足的矛盾，滿足基本生活服務(wù)需求，解決市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)難的問題。

三是在歷史文化街區(qū)，重點塑品質(zhì)、拓人文，通過地下空間建設(shè)提升歷史街區(qū)文化品質(zhì)。漢口租界區(qū)、中山大道及青島路歷史片區(qū)游覽人流較大，地上空間尺度較小，用地比較緊張。結(jié)合文化項目建設(shè)，地下空間改造建設(shè)采取以歷史文化展廳、地下倉儲空間、小型餐飲等地下服務(wù)設(shè)施、地下停車和地下通道等功能為導(dǎo)向等開發(fā)策略，拓展歷史文化參觀展示空間，彌補(bǔ)隨著社會和游覽人群帶來的基本配套和停車不足等問題。

四、實施建議

1.制定地下空間建設(shè)行動計劃。對接三舊改造計劃，制定建成區(qū)地下空間近期行動計劃，明確3～5年江岸區(qū)地下空間重點建設(shè)區(qū)域及時序，提升區(qū)域地下空間水平。

2.可改造地塊地下空間規(guī)劃指引。編制建成區(qū)重點地段地下空間控制性圖則，對地下空間開發(fā)利用各項控制指標(biāo)提出規(guī)劃控制和引導(dǎo)要求，包括開發(fā)范圍、深度、強(qiáng)度、使用性質(zhì)、出入口位置、互連互通要求、人防建設(shè)要求等，促進(jìn)規(guī)劃法定化。

3.地下空間開發(fā)相關(guān)政策建議。根據(jù)武漢實際，研究地下停車場庫產(chǎn)權(quán)、研究地下空間土地有償出讓政策，制定相應(yīng)的鼓勵性政策等。