謝澤鋒

“房地產(chǎn)一打噴嚏，家電行業(yè)可能就要感冒?！庇捎诩译姰a(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)具有密切的協(xié)同效應(yīng)，許多家電巨頭早已染指房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，而當(dāng)這些家電巨頭玩起房地產(chǎn)，依舊是那么兇猛。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，美的、海爾、海信、長(zhǎng)虹、奧克斯等家電企業(yè)均涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域，而這些企業(yè)不少打起了“智慧地產(chǎn)”的旗號(hào)。例如，海爾以“產(chǎn)城創(chuàng)生態(tài)圈”為發(fā)展戰(zhàn)略，打造地產(chǎn)+物聯(lián)網(wǎng)生態(tài)系統(tǒng)。

據(jù)報(bào)道，2011年，海爾地產(chǎn)位列“中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)第三十六位”、成長(zhǎng)性TOP10第二名、連續(xù)四年榮獲中國(guó)房地產(chǎn)百?gòu)?qiáng)企業(yè)。集團(tuán)還為海爾地產(chǎn)定下用五六年時(shí)間趕超萬(wàn)科的“宏偉目標(biāo)”，喊出五六年內(nèi)資產(chǎn)規(guī)模趕超萬(wàn)科。

然而，房地產(chǎn)市場(chǎng)的突然遇冷讓這些家電企業(yè)瞬間“水土不服”，一些企業(yè)萌生退意。海爾地產(chǎn)也由此轉(zhuǎn)入下滑通道?？硕鸢l(fā)布的《2019年1-9月中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷售TOP200排行榜》中，海爾產(chǎn)城創(chuàng)以133.3億元排名第108位，與萬(wàn)科等行業(yè)龍頭相差甚遠(yuǎn)。

而在家電企業(yè)中，美的當(dāng)屬投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)最為成功的企業(yè)。根據(jù)最新公告，2019年前9個(gè)月，美的置業(yè)（03990.HK）連同其合營(yíng)企業(yè)和聯(lián)營(yíng)公司共實(shí)現(xiàn)合同銷售金額約708億元，同比增長(zhǎng)約21.65%;已售建筑面積約694.9萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約20.89%。

今年初，美的置業(yè)董事局主席郝恒樂(lè)在出席業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)時(shí)曾表示，2019年公司的銷售目標(biāo)為i000億元，這與此前“2020年千億計(jì)劃”的時(shí)間表相比提前了1年。

這家五年前才剛剛達(dá)到百億級(jí)別的房企，5年時(shí)間就計(jì)劃突破千億，何享健家族的地產(chǎn)野心和他的家電產(chǎn)業(yè)一樣龐大。

加速拿地

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的《2019年1-9月全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)拿地排行榜》，美的置業(yè)以269億元排在26位，超過(guò)了藍(lán)光發(fā)展、榮盛發(fā)展、世茂等房企。

據(jù)報(bào)道，在城市布局方面，美的置業(yè)過(guò)往聚焦在二線及強(qiáng)三線城市。3月的年度業(yè)績(jī)會(huì)上，郝恒樂(lè)表示，二線和強(qiáng)三線是美的置業(yè)強(qiáng)力要做的城市，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)。

從去年下半年到今年上半年，美的置業(yè)新增項(xiàng)目都在原來(lái)城市布局的基礎(chǔ)上進(jìn)一步升級(jí)，基本上以一線、二線和強(qiáng)三線城市為最主要區(qū)域。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，公司上半年新增46宗地塊，新增土地儲(chǔ)備總建筑面積達(dá)966萬(wàn)平方米。對(duì)應(yīng)的新增貨值為1254億元，其中一線、新一線城市以及二線城市的貨值占比將近70%。其新增面積能躋身新增土地建面的TOP10（基于克而瑞數(shù)據(jù)）。

截至上半年，公司擁有土地儲(chǔ)備總建筑面積約5251萬(wàn)平方米，平均地價(jià)約為每平方米2677元，土地成本具有價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

與此同時(shí)，美的置業(yè)開(kāi)始加大力度布局一、二線城市，新進(jìn)入了上海、天津、杭州、武漢、惠州等城市。

盡管土地成本具有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)，但也不乏高溢價(jià)拿地。2019年2月底，美的置業(yè)以總價(jià)16.02億元競(jìng)得徐州銅山區(qū)一宗商住地塊，成交樓面價(jià)2425元/平方米，溢價(jià)率高達(dá)73%;4月3日，以6.43億元競(jìng)得寧波市路橋區(qū)南官新天地（3號(hào)地塊），溢價(jià)率約86.6%;4月20日，斥資7.65億元拍下衡陽(yáng)[2019]拍字01號(hào)地塊，溢價(jià)率為44%，該地塊也成為了衡陽(yáng)的“地王”;3天后美的置業(yè)又以28.57億元競(jìng)得武漢編號(hào)P（2019）028號(hào)宗地，溢價(jià)率72.9%。

何享健

負(fù)債激增現(xiàn)金流為負(fù)

快速擴(kuò)張的同時(shí)，美的置業(yè)背負(fù)的債務(wù)規(guī)模也在不斷攀升。

根據(jù)Wind金融數(shù)據(jù)，2017年美的置業(yè)總負(fù)債達(dá)到千億級(jí)別后，仍舊不斷上漲。2017-2019中報(bào)，其總負(fù)債規(guī)模分別為1008.14億元、1537.35億元、1861.66億元。

在負(fù)債上升的同時(shí)，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流卻持續(xù)為負(fù)，上述三個(gè)財(cái)季，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額分別為-73.57億元、-166.15億元、-82.66億元。

根據(jù)公告，其今年上半年凈債務(wù)率95.6%，較2018年末的97.4%下降1.8個(gè)百分點(diǎn)。但超過(guò)95%的凈負(fù)債率依然處于高位，需要進(jìn)一步優(yōu)化。

從公告中也可以看出美的置業(yè)做出的努力。公告提到，截至今年上半年，公司銀行借款及債券融資占比由年初的62%提升至81%，信托融資占比由年初的24%下降至8%，一年內(nèi)到期有息負(fù)債由年初的34%下降至21%。，同時(shí)，公司還擁有現(xiàn)金及銀行存款278.26億元。

截至上半年，公司短期借款及長(zhǎng)期借貸當(dāng)期到期部分總計(jì)為114.9億元，長(zhǎng)期借款為426.93億元，就目前來(lái)看，公司珊金足夠覆蓋短期債務(wù)，償債壓力并不大。

今年1、2月，美的置業(yè)還發(fā)行了三期本金總額為50.6億元的公司債，票面利率為7.00%、5.30%及6.50%。

為應(yīng)對(duì)不斷趨緊的融資政策，美的置業(yè)確實(shí)也開(kāi)始不斷翻新融資花樣。公司表示，除了發(fā)債外，還將研究加大與險(xiǎn)資的合作。

今年7月8日，華泰保險(xiǎn)認(rèn)購(gòu)了華泰資產(chǎn)旗下的“華泰-美的置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”，金額0.3億元。據(jù)悉，本次華泰保險(xiǎn)集團(tuán)投資為第一期發(fā)行，起息日為2019年7月11日，產(chǎn)品存續(xù)期限為3+2年?！叭A泰-美的置業(yè)不動(dòng)產(chǎn)債權(quán)投資計(jì)劃”融資主體為美的置業(yè)集團(tuán)有限公司或其合法承繼人，資金用于約定的美的廣場(chǎng)項(xiàng)目和美的德賢公館項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)支出。雖然一期認(rèn)購(gòu)規(guī)模不大，但也是美的置業(yè)與保險(xiǎn)資金合作的一次嘗試。

此外，6月24日，美的置業(yè)發(fā)布公告稱，公司間接全資公司美的建業(yè)與貸款人就初步總金額達(dá)25億港元的銀團(tuán)定期貸款融資達(dá)成協(xié)議，并設(shè)綠鞋機(jī)制允許包括上述初步貸款金額在內(nèi)的總金額增加至不超過(guò)30億港元或其等值美元，并訂立融資協(xié)議。

“動(dòng)能十足的馬拉松選手”，郝恒樂(lè)用這句話定義美的置業(yè)。不知在行業(yè)增速進(jìn)入換擋期，各種政策趨緊的背景下，美的置業(yè)能否真正成為他口中穿越行業(yè)周期的長(zhǎng)跑者？