胡錕

作為亞洲最大的房地產(chǎn)之一，管理資產(chǎn)規(guī)模超過4700億的凱德集團(tuán)，因旗下運(yùn)營的“凱德mall”、“萊福士”大型商場而被人們所知。不過可能大多數(shù)人不知道的是，這家新加坡龍頭房企也曾因為債務(wù)負(fù)擔(dān)過重經(jīng)歷了從重資產(chǎn)模式到輕資產(chǎn)運(yùn)營的蛻變。

根據(jù)公開資料顯示，目前凱德所經(jīng)營的房地產(chǎn)業(yè)態(tài)已經(jīng)滲透到商業(yè)綜合體、購物中心、服務(wù)公寓、酒店、長租公寓、辦公樓、住宅等領(lǐng)域。并且在輕資產(chǎn)運(yùn)營方面也形成了一定規(guī)模，管理5只REITs和17只房地產(chǎn)私募基金。

目前集團(tuán)項目遍布于全球多個國家的180多個城市，并且以新加坡和中國為核心，不斷開拓印尼、越南、歐洲、美國等市場。那么從2001年虧損2.8億新元，到亞洲最大房企之一，凱德集團(tuán)是如何完成華麗逆襲的呢？

輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型

每個偉大的企業(yè)都有一段崢嶸歲月，新加坡房企龍頭凱德集團(tuán)也不例外。

1998年亞洲金融危機(jī)給新加坡地產(chǎn)帶來了不小的沖擊，據(jù)統(tǒng)計，1998年末名義房價同比下跌將近27%。當(dāng)時由新加坡政府投資平臺淡馬錫控股的兩家房企發(fā)展置業(yè)和百騰置地在當(dāng)年分別虧損1.9億和3.8億新元。

隨后1999下半年房地產(chǎn)市場復(fù)蘇，當(dāng)年四季度名義房價同比反彈34.1%，發(fā)展置業(yè)和百騰置地也迎來了自身的福音，在1999年分別盈利3.3億、1.1億新元。2000年百騰置地和發(fā)展置業(yè)合并組建凱德集團(tuán)，控股股東仍為淡馬錫，至此，巨型地產(chǎn)龍頭凱德集團(tuán)誕生了。

成立之初凱德集團(tuán)業(yè)務(wù)運(yùn)作并不順利，當(dāng)時的凱德集團(tuán)主要從事房地產(chǎn)開發(fā)和投資業(yè)務(wù)，其中住宅開發(fā)收入占比最高，2001年占總收入61%，其次是商業(yè)物業(yè)出租，占比18.4%。這也導(dǎo)致了凱德集團(tuán)債務(wù)負(fù)擔(dān)過重，根據(jù)數(shù)據(jù)，2001年凱德集團(tuán)有息負(fù)債達(dá)到90.6億新元，凈負(fù)債率達(dá)87%，導(dǎo)致當(dāng)年集團(tuán)有4.3億新元的利息費(fèi)用，進(jìn)而導(dǎo)致集團(tuán)當(dāng)年虧損2.8億新元。

雖然高杠桿是所有房企的基本特征，凱德當(dāng)年債務(wù)過高看似也無可厚非。只是遇到市場環(huán)境不太好、銷售回款慢的情況時，對房企是一項很大的考驗。于是凱德集團(tuán)在2001年提出了輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，只可惜凱德集團(tuán)當(dāng)時似乎并沒有料到由于制度不完善、公眾對REITs沒有一個清晰的認(rèn)知，公司第一只REITs凱德商用信托未能發(fā)行成功。

在這之后，新加坡政府出臺了一系列關(guān)于REITs的法律框架，如2001年，頒布《證券和期貨法》，對REITs上市做出具體規(guī)定;2002年，頒布《集合投資準(zhǔn)則》，細(xì)化對REITs的監(jiān)管。新加坡政府在稅收方面給予REITs大量優(yōu)惠，包括避免雙重征稅、允許公積金投資REITs、國內(nèi)外個人投資者持有REITs獲取的分紅免稅等措施，并且逐步放寬對REITs的監(jiān)管，給REITs的運(yùn)作加大了操作空間。

有了政策的鋪墊，凱德集團(tuán)的REITs發(fā)行自然順利了很多。2002年，凱德集團(tuán)成功發(fā)行凱德商用信托，成為新加坡歷史上第一只公募REITs。在之后的2004-2010年里，凱德集團(tuán)又成功發(fā)行凱德商務(wù)產(chǎn)業(yè)信托、雅詩閣公寓信托、凱德置地中國信托、凱德商用馬來西亞信托。

至此，凱德集團(tuán)已經(jīng)完成向“開發(fā)商+基金經(jīng)理”的轉(zhuǎn)型，并且借助于REITs募集的資金，開始了大規(guī)模的收購。據(jù)統(tǒng)計，2002-2007年共收購9項物業(yè)，包括IMM大樓、新加坡廣場、來福士城等優(yōu)質(zhì)物業(yè)。除此之外，在2001-2017年間，公司資產(chǎn)負(fù)債率從55%下降至48%，凈負(fù)債率從112%下降至56%，成功擺脫了傳統(tǒng)房企高負(fù)債的桎梏。

重倉中國

從1994年進(jìn)入中國市場以來，經(jīng)歷25年風(fēng)雨，從1994年第一個辦公樓，再到2004年第一座來福士，再到之后的綜合發(fā)展戰(zhàn)略，重倉中國也是凱德集團(tuán)能在亞洲屹立的重要原因之一。

據(jù)統(tǒng)計，今年上半年凱德集團(tuán)在中國的總開發(fā)規(guī)模約2，300萬平方米，管理的總資產(chǎn)2755億元人民幣，占比42%，在中國42座城市擁有或管理超過200個項目。實(shí)際上，凱德集團(tuán)在中國的發(fā)展策略可以大體概括為“重倉中國，優(yōu)化投資組合”。

重倉中國不難理解，優(yōu)化投資組合主要體現(xiàn)在項目大量賣出、買入，集中精力布局一線城市上面。

近日，凱德集團(tuán)在全球第九座來福士在重慶運(yùn)營的消息不斷刷屏。據(jù)悉，位于長江和嘉陵江兩江交匯處的重慶來福士項目總投資240億元人民幣，建筑面積約112萬平方米。項目涵蓋高端住宅、購物中心、辦公樓、酒店和服務(wù)公寓五大核心業(yè)態(tài)。不光如此，目前凱德集團(tuán)在重慶有10個項目，除重慶來福士外，還有8個服務(wù)公寓以及占地面積超過重慶來福士的重慶兩江春城項目。

大規(guī)模布局的背后，凱德集團(tuán)也在出售很多項目。6月11日，凱德集團(tuán)宣布，旗下子公司及關(guān)聯(lián)公司與凱德商用中國信托達(dá)成協(xié)議，向其出售持有中國三家購物中心的公司股權(quán)——哈爾濱的凱德廣場、學(xué)府和凱德廣場·埃德蒙頓以及長沙的凱德廣場·雨花亭。此次交易價格為29.6億人民幣。此交易將為凱德集團(tuán)帶來約2.399億新元的收益，凈收益約為0.376億新元。

在此之前，凱德集團(tuán)也有過大規(guī)模出售單一購物中心項目。2018年1月5日，印力聯(lián)合萬科和Triwater通過各自旗下全資子公司聯(lián)合收購凱德商用在中國國內(nèi)的20家購物中心項目公司的100%股權(quán)。

凱德集團(tuán)總裁兼中國首席執(zhí)行官羅臻毓對此表示，資本循環(huán)利用是凱德集團(tuán)提高回報率、優(yōu)化資產(chǎn)組合的核心戰(zhàn)略。出售后，我們將繼續(xù)受益于這些購物中心良好、穩(wěn)定的收益，并通過凱德集團(tuán)在凱德商用中國信托的持股，參與項目的未來增長。