陳 沂 鹽城鳳凰地產(chǎn)有限公司

1 引言

房地產(chǎn)的開發(fā)投資是商品的一個特例，它受眾多因素影響、投資金額高、非短期投資。這些年我國的經(jīng)濟(jì)進(jìn)入了良性迅速發(fā)展階段，房地產(chǎn)行業(yè)也是蓬勃發(fā)展，并快速地成為我國的經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)之一。房地產(chǎn)行業(yè)雖然利潤豐厚，但是它的風(fēng)險(xiǎn)大，投資房地產(chǎn)不確定性極強(qiáng)。尤其是我國的房地產(chǎn)雖然發(fā)展快速，但是產(chǎn)業(yè)有待進(jìn)一步優(yōu)化完善，倘若風(fēng)險(xiǎn)變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)必然給開發(fā)商帶來沉重的打擊。所以，怎樣才可以降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，在投資決策下定前就必須對房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)作出評估。

2 房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)

2.1 房地產(chǎn)投資金額高、收益慢，是非短期投資項(xiàng)目

房地產(chǎn)開發(fā)需要的資金是巨大的，想要投資房地產(chǎn)就需要有雄厚的資金作為后盾，需要百萬甚至是億元的資金投入，而且項(xiàng)目的建設(shè)也并非幾個月就能完成，至少需要一年以上，有的項(xiàng)目則需要兩到三年，更有甚者需要更久的時間才能開發(fā)完成。因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目必須要在配套設(shè)施竣工后，才算是真正意義上的完成項(xiàng)目，項(xiàng)目才可以入住或使用，因此，房地產(chǎn)投資在項(xiàng)目建設(shè)中的一次性資金投入，這讓籌集資金的難度加大了許多。

2.2 多種方式籌得房地產(chǎn)投資資金

因?yàn)榉康禺a(chǎn)投資金額高、非短期投資，只憑借投資商自己的資金遠(yuǎn)遠(yuǎn)是不足的，必須從多種渠道獲得更多的資金注入。我國的房地產(chǎn)目前資金籌得的方法如下：自有資金、銀行貸款、預(yù)售收入等，還有部分項(xiàng)目會存在政府撥款的情況。

2.3 房地產(chǎn)投資的回報(bào)率極高

房地產(chǎn)的投資金額高，一般利潤率都在百分之三十左右，一切順暢的話，投資者能夠獲得超高的利潤。由美國《福布斯》評選的中國四百富豪里可以看出，其中有七十六人都是房地產(chǎn)行業(yè)人士，占據(jù)富豪榜的百分之十九，由此就可以知道房地產(chǎn)投資的回報(bào)率頗為豐厚。投資是一項(xiàng)冒險(xiǎn)活動，高利潤必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)，一切順暢自然收獲高利潤，而若是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生就要承擔(dān)相應(yīng)的損失。

2.4 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)高

想要獲得高利潤，必然要承擔(dān)高風(fēng)險(xiǎn)，利潤和風(fēng)險(xiǎn)總是并存的。房地產(chǎn)投資的回報(bào)率高，并非短期投資，在項(xiàng)目建設(shè)期間還有概率會發(fā)生一些風(fēng)險(xiǎn)事件，影響項(xiàng)目的進(jìn)度及收益，而且這些風(fēng)險(xiǎn)并非是固定的，很多風(fēng)險(xiǎn)還是無法預(yù)測的、多變的，因此項(xiàng)目建設(shè)時，風(fēng)險(xiǎn)一直存在。例廣西北海2000年的調(diào)查等表明，市區(qū)有暫緩建設(shè)的項(xiàng)目一百零八個，建筑面積約為121 萬平方米，這些項(xiàng)目短時間看不到重新啟動的可能，換句話來說，即成了“爛尾樓”。

分析項(xiàng)目是否具備投資價(jià)值的時候，主要是分析項(xiàng)目是否具備經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可能存在的風(fēng)險(xiǎn)大小及發(fā)生的可能性。以上分析是否精準(zhǔn)客觀以及投資者的決策能力影響著房地產(chǎn)投資回報(bào)率的高低。因此風(fēng)險(xiǎn)大小、發(fā)生的可能性、企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的能力高低以及風(fēng)險(xiǎn)分析的是否精準(zhǔn)都會影響到房地產(chǎn)投資決策。

3 簡析房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)

3.1 不可控的自然因素風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)投資中自然因素是風(fēng)險(xiǎn)之一，該風(fēng)險(xiǎn)不受控制，是突發(fā)情況?？墒窃擄L(fēng)險(xiǎn)是能夠避免的，只要動工前對項(xiàng)目所在地的自然環(huán)境勘測并進(jìn)行預(yù)測就可以了。因此，房地產(chǎn)投資商在投資該地區(qū)的房產(chǎn)時，應(yīng)加強(qiáng)事前探測，防止自然風(fēng)險(xiǎn)。

3.2 經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)營方面的風(fēng)險(xiǎn)是指經(jīng)營活動發(fā)生改變，會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資時的利潤受到影響。例如，當(dāng)房地產(chǎn)處于經(jīng)營不利的境地，經(jīng)濟(jì)上就會有壓力。經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)雖然影響因素極多，但是只要認(rèn)真防控，還是會降低很多風(fēng)險(xiǎn)性的。

3.3 財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)方面的風(fēng)險(xiǎn)則是房地產(chǎn)投資時因籌集資金發(fā)生借貸行為，企業(yè)因此承擔(dān)債務(wù)。因借貸關(guān)系，房地產(chǎn)投資有了充足的啟動資金，可是借貸會讓企業(yè)承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。若企業(yè)同時面臨經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，那么企業(yè)承擔(dān)的壓力也是空前的。

3.4 工程風(fēng)險(xiǎn)

工程方面的風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生在項(xiàng)目建設(shè)時，倘若建設(shè)中存在質(zhì)量不過關(guān)或者是延時完工的情況，會給企業(yè)帶來負(fù)面影響，影響企業(yè)的口碑，嚴(yán)重的話會導(dǎo)致企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。因此在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目施工時，一定要注意合理安排時間和人員，防止施工風(fēng)險(xiǎn)。

3.5 管理風(fēng)險(xiǎn)

企業(yè)要想健康良性的發(fā)展，必須要有一套完整的管理制度，房地產(chǎn)企業(yè)自然也是如此。目前我國很多的房地產(chǎn)企業(yè)管理制度有待提升，管理不到位，給房地產(chǎn)投資帶來了很大的管理風(fēng)險(xiǎn)，造成風(fēng)險(xiǎn)隱患，這也是房地產(chǎn)投資特別需要注意的地方。

4 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理的應(yīng)對措施

4.1 科學(xué)剖析房地產(chǎn)市場

房地產(chǎn)投資時必須要對房地產(chǎn)市場進(jìn)行必要的分析，需要分析市場的走勢，也就是預(yù)測市場的需求類型和需求量。通常來說，分析市場時要考慮到現(xiàn)實(shí)需求和潛在需求兩方面。預(yù)測市場需求類型和需求量的時候，要從廣度分析經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，要從微觀上分析具體地區(qū)人員的收入、人口增長、消費(fèi)偏好等情況。

4.2 合理把控房地產(chǎn)周期波動，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r機(jī)

房地產(chǎn)周期性波動時市場供求關(guān)系受到宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的影響，而宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期不外乎蕭條、復(fù)蘇、高峰、衰退四個時期。雖然房地產(chǎn)周期和宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行周期的四個時期是一樣的，波動方向也是同向的，可是波動時間和波動強(qiáng)度卻有著一些不同。考慮到房地產(chǎn)周期的特征及房地產(chǎn)開發(fā)的實(shí)滯型特點(diǎn)，房地產(chǎn)投資的最佳時間節(jié)點(diǎn)是房地產(chǎn)周期復(fù)蘇階段早期。之所以選擇這個時間是因?yàn)閮蓚€原因：其一，復(fù)蘇階段早期是蕭條到復(fù)蘇的時期，利率不高，而且這個時候宏觀經(jīng)濟(jì)周期已經(jīng)進(jìn)入復(fù)蘇階段，籌得資金并不困難；其二，房地產(chǎn)的開發(fā)需要周期，并非見效快的短期投資，當(dāng)房地產(chǎn)進(jìn)行預(yù)售、竣工售賣時已經(jīng)進(jìn)入高峰早期甚至是高峰中期，這個時候的售價(jià)頗高，投資者的風(fēng)險(xiǎn)則相應(yīng)降低。地域不同、面對情況不同的投資者可根據(jù)不同的房地產(chǎn)周期靈活應(yīng)對，處于不完全市場條件下，投資者在進(jìn)行投資前應(yīng)該先弄明白宏觀經(jīng)濟(jì)周期、房地產(chǎn)周期的階段和特征，了解國家對于房地產(chǎn)的政策，而后合理預(yù)測房地產(chǎn)需求類型和需求量。

4.3 科學(xué)選擇房地產(chǎn)開發(fā)投資組合

房地產(chǎn)開發(fā)投資組合指的是一個房地產(chǎn)商在項(xiàng)目開發(fā)中，按照不同的占比，有著不同類型的物業(yè)或者同一類型不同檔次的各種組合。如果組合的相關(guān)度密切，那么將無法有效降低風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)；而組合各方聯(lián)系較少，那么組合的風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)越少。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)的投資組合中為了分散風(fēng)險(xiǎn)，常常找物業(yè)相關(guān)少，配套緊密性弱的物業(yè)組合在一起。

4.4 加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，設(shè)風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)

企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)內(nèi)部管控，設(shè)立專門的防風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)構(gòu)，搜集相關(guān)信息，鉆研黨和國家政策及區(qū)域經(jīng)濟(jì)政策、本行業(yè)的相關(guān)政策，對于本市區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)能夠準(zhǔn)確把控未來房地產(chǎn)市場的走向，為企業(yè)的正確決策，提供及時、準(zhǔn)確的相關(guān)信息資料。不過，怡和公司還存在對風(fēng)險(xiǎn)投資把控不力，對整個投資過程及中長遠(yuǎn)投資管理不到位等現(xiàn)象，投資決策層也有著極大的局限性和短視性，不能正確預(yù)估市場發(fā)展趨勢，因此投資收益不高，風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)大。也正因?yàn)榇?，怡和公司?yīng)改變策略，在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門的部門負(fù)責(zé)房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)的管控。

5 結(jié)束語

總之，企業(yè)要不斷完善管理制度，提升企業(yè)經(jīng)濟(jì)實(shí)力和競爭能力，提升風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測水平，只有這樣才能積極應(yīng)對房地產(chǎn)可能存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)，減少企業(yè)損失。投資的時候可以采用多樣的投資模式，降低風(fēng)險(xiǎn)，這樣才能獲得更多的投資回報(bào)，讓企業(yè)保持良性發(fā)展。房地產(chǎn)的投資風(fēng)險(xiǎn)是無法消除的，不以個人意志為轉(zhuǎn)移。我覺得，人存在于世間，不但追求更好的生活，還應(yīng)該積極面對人生挑戰(zhàn)。當(dāng)然，當(dāng)科技不斷發(fā)展時，人們認(rèn)識世界的能力就會越發(fā)強(qiáng)大，就會出現(xiàn)更為有效的新手段運(yùn)用在房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制上。