陳瑞婷

2020年，“你爆了嗎？”成為年輕人之間打招呼的最新方式。光是今年下半年，“爆雷”的長租公寓超過20家，公司有大有小，散落在全國各地。在這背后，一批年輕人在被房東“貼條”、斷水?dāng)嚯姷捏@魂未定中，一邊搬家，一邊維權(quán)。

不用和房東打交道、免去高額中介費的長租公寓受到年輕人熱捧，本應(yīng)為年輕人提供便利的新型租房模式卻漏洞頻出，為了在這座城市有個“家”，選擇長租公寓的年輕人反而陷入了更深的煩惱。

在“爆雷”中驚惶未定的年輕人

北京蛋殼公寓的租客秋秋在上周接到了房東的“逐客令”。害怕房子被蛋殼收回，房東換掉大門的電子鎖和密碼。沒幾天，就有新中介帶著新房客前來看房。

這天早上，秋秋還在睡覺，兩個陌生的面孔突然到來，打量著房子的每個角落。他們似乎不知道秋秋在家，其中一個人走進了洗手間。馬桶抽水聲響起時，秋秋有一種自己的空間“被侵入”的感覺。

看完房子，中介坐在客廳里抽起煙，煙霧彌漫了整個房子，嗆得她呼吸不過來。她突然感到，房子不再受自己控制的同時，她的尊嚴(yán)也一并失去了。

中介終于起身離開，秋秋鼓起了勇氣，追到了電梯口，對中介說：“能不能以后不要在家里抽煙，看完房子就趕緊走行不行？”

用眼下流行的詞語來解釋，秋秋租住的長租公寓疑似“爆雷”了。平臺現(xiàn)金流斷裂、失聯(lián)甚至跑路，無法兌付租金和押金。為了自身利益，房東就會趕走租客，收回自己的房子，盡管這么做，并不合法。房東的多次上門讓秋秋不堪其擾，最后還是決定搬走。

相比于這種明晃晃的闖入，另一種“驅(qū)逐”的方式反而顯得含蓄。

上海蛋殼公寓的租客張琳琳是在下班回家后發(fā)現(xiàn)了問題：家里的網(wǎng)斷了。她聯(lián)系蛋殼管家，沒有得到回復(fù)。跟她一起回來的男朋友有些著急，他做審計工作，正要臨時處理一份公司的重要文件。小區(qū)里信號不好，手機熱點也開不了。兩個人坐在沙發(fā)上面面相覷，沒有網(wǎng)，就仿佛與世隔絕。

在生活全面停滯之前，張琳琳跟男朋友在對面小區(qū)找到了房子，連夜搬家，搬到凌晨3點。兩個人推著行李箱和從菜鳥驛站借的推車往返搬運，不知道走了多少趟。午夜的上海，他們感到自己孤立無援。

張琳琳感慨：“剛出社會就遭到重擊?！辈粌H心情受損，還背上4萬多元的貸款，按照她月薪4千左右的收入水平和消費習(xí)慣，“2年都存不了這么多錢”。

盡管種種跡象顯示還沒有身陷“雷區(qū)”，從8月份開始，北京的租客陳小婭，就不斷收到朋友轉(zhuǎn)發(fā)給她的“長租公寓爆雷”的新聞鏈接，還問她，“你爆了嗎？”她沒有當(dāng)回事， 直到11月17號，她收到微眾銀行發(fā)來的短信。

短信里說：“如果遇到強制清退、斷水、斷電等情況，建議您通過法律途徑維護您的正當(dāng)權(quán)益；如果已經(jīng)被迫搬離，則可以進行信息登記?！蔽⒈娿y行綁定蛋殼，為租客提供“租金貸”。

租客向租賃平臺支付一年的租金，而平臺再按月給房東兌付租金，這種“長租短付”就是所謂的“杠桿”。而相當(dāng)一部分租客在平臺的引導(dǎo)下，使用了租金貸，每月向銀行還貸，感覺像是月付，實際上已經(jīng)預(yù)付一年房租。

當(dāng)晚，陳小婭一晚沒睡安生，翻來覆去，安慰自己：“住到被房東趕走的那一天?！?/p>

對他們來說，租住的房子“爆雷”，攪亂的不僅是生活的秩序，還有客居他鄉(xiāng)的安全感。

曾經(jīng)，陳小婭因為住在長租公寓里而覺得自己“就還蠻體面的”，避免了新聞里北漂們“睡地下室”“隔斷被拆”的凄慘。

今年6月，陳小婭碩士畢業(yè)，在北京一家新媒體公司做內(nèi)容編輯。畢業(yè)后第一次租房，她選擇了蛋殼公寓：零中介費、“押一付一”，讓剛剛畢業(yè)、沒辦法一下子付一季度房租的她十分心動。

她看中了一個高檔小區(qū)里的房間，不止采光好，有地暖，地段更好，離商圈和公司只有10分鐘的路程。在“管家”的指導(dǎo)下，她獲得一個16平方米、早上醒來會有陽光穿過窗子照在被子上的房間，和12個月的“租金貸”。

她自覺是個“有常識”的人，小平臺、小公司絕對不會碰，畢竟之前長租公寓出事的新聞頻出。蛋殼公寓被描述為“管理房間數(shù)量接近40萬間”“服務(wù)客戶超過100萬”，今年初還在紐交所上市。在她的想象里，這么大的公司怎么可能說倒就倒呢？

入住后，她十分滿意，在微信群里向朋友展示自己的新住處：“Super Big！”“在高端小區(qū)里我好快樂?！?/p>

陳小婭“不會把自己代入北漂的故事”，她堅信“房子是租來的但生活不是”。剛工作時，她就拿出3380元——三分之一的薪水來付房租，覺得很值得。

她買了新的、柔軟的床墊，兩條毛茸茸的地毯，還有新的書架、新的掛畫，甚至還有一架電鋼琴，讓這個空間看起來更像一個“家”。

維權(quán)群里，有人退租后直接去買了一套二手房，拎包入住。但更多的是買不起房的年輕人，一邊羨慕，一邊繼續(xù)尋找新住處。

陳小婭對此也深有感觸。過去，她與朋友聊天，提到房子時會說：“北京房價這么高，一直租也挺好的”，沒必要把房貸綁在自己身上。但現(xiàn)在她徹底明白了，有一套“房產(chǎn)證上寫著自己名字的房子”為何是很多人的執(zhí)念。租房的時候，購買的一切都是在購買想象。

長租公寓會限制40歲以上的人群居住，租客基本都是年輕人，都屬于同一個年齡層，生活習(xí)慣、生活方式上相對來說比較相似，在北上廣深等一線城市，部分頭部長租公寓更像是年輕人的聚集地。

長租公寓的誕生，原本是為了讓年輕人在買房之外，可以多一種有品質(zhì)的居住選擇，尤其是為剛來城市打拼的年輕人提供穩(wěn)定住所。如今，大量長租公寓被異化為租賃金融、杠桿游戲，反而成了驚爆年輕人的“炸雷”。

租戶房東兩頭收割 長租公寓頻爆雷

有房不能進，這是許多租戶在長租公寓突然破產(chǎn)倒閉后的現(xiàn)狀?！拔液灹艘荒甑暮贤?，付了三萬多房租，只住了幾個月就被房東趕走了?！苯衲昴瓿?，張女士與一家房屋托管公司簽訂了一年的合同，而她的合同還未到期就被告知平臺跑路，房東更換門鎖后她無處可去，托管公司已經(jīng)人去樓空。

“這家公司在全國很多城市都有分公司，我覺得這樣的平臺會更安全，不用擔(dān)心后續(xù)租住的問題，誰能想到突然跑路了呢？”張女士告訴記者，不只是她自己深陷這種困境，記者在微博“青島租房”超話里發(fā)現(xiàn)，由于“平臺破產(chǎn)”、“中介拒退押金”等多種因素被迫重新找房和維權(quán)的年輕租客并不是少數(shù)，該房屋托管公司的維權(quán)群已經(jīng)匯聚了近千人，但至今未達成協(xié)商結(jié)果。

早在4月，武漢的“優(yōu)客逸家”就有爆雷的新聞傳出。許磊鑫未雨綢繆，進了維權(quán)群。進群時有200人，到了4月中旬變成370人。后續(xù)的幾個月里，受害者越來越多，到現(xiàn)在，3個群里共有約1300余人。

據(jù)他觀察，大多數(shù)的長租公寓維權(quán)群都是一樣的。

在長租公寓剛疑似爆雷時，大量受害者涌入，大都是剛畢業(yè)不久的年輕人，在群里分享遭遇，商量維權(quán)措施。有人說，自己已經(jīng)與平臺解約，顯示退款成功，但租金和押金并沒有打回自己的銀行卡。

但用不了多久，大家就會發(fā)現(xiàn)，聯(lián)系平臺的客服，一直是機器人回復(fù)；打投訴電話，電話也被立即掛斷。維權(quán)群漸漸冷寂下來。再過幾個月，群里只剩下“發(fā)小廣告的”了。

在維權(quán)群里，大量租客“無家可歸”的同時還要繼續(xù)還租房消費貸，并且為征信出問題發(fā)愁，“由于房東退租，平臺讓我們退租，并承諾還上欠貸款公司的資金，但是我收到了銀行的違約短信，影響了我的征信，這已經(jīng)影響到我考公務(wù)員政審了?！?/p>

為了搶占市場，長租公寓通過“高收低租”（即高租金向房東收房，低租金向租客出租）的方式大規(guī)模收房，推出“長收短付” （即向租客收取3個月以上的租金，向房東按月支付租金）的經(jīng)營模式，還研發(fā)出“租金貸”的產(chǎn)品收租，允許租客使用貸款支付房租，在租金貸模式之下，租客辦理貸款一次性預(yù)付一年的房屋租金及押金，之后再由貸款機構(gòu)支付給長租公寓；而租客則每月償還貸款機構(gòu)貸款，長租公寓按月向房東支付租金。

面對多家知名長租公寓企業(yè)面臨的“爆雷”風(fēng)波，景暉智庫首席經(jīng)濟學(xué)家胡景暉指出，由于公寓與業(yè)主是月付或季付，而對租客則是半年付/年付，支付的時間差形成資金沉淀。在租金貸的加持下，很多長租公寓運營商要求租客年付租金，甚至更長，一次即可沉淀至少13個月的資金。而提供租金貸的貸款公司通常并非正規(guī)銀行，都是一些網(wǎng)貸公司或非正規(guī)金融機構(gòu)，放大了風(fēng)險。

胡景暉強調(diào)，將一年內(nèi)要付出的房租（短錢）用于企業(yè)的滾動發(fā)展、裝修裝配等，這類投資在財務(wù)處理上通常至少需要用36個月進行攤銷、折舊，也就是將一年要付出去的錢做一個三年周期的投資，注定要變成龐氏騙局。一旦沒有新的租客進入，通過租金貸的方式超付房租，沒有新的投資人提供資金，長租公寓企業(yè)的現(xiàn)金流就會斷裂，進而出現(xiàn)爆倉、跑路等問題。

市場紛紛入局 多地強化監(jiān)管

胡景暉稱，與此同時，我們也看到了行業(yè)的積極一面。2019年12月25日，住建部等六部門印發(fā)《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場秩序的意見》，今年5月，中國證監(jiān)會、國家發(fā)改委等聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于推進基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點相關(guān)工作的通知》，多個地方政府開始對租賃市場加以整頓，以及住建部對即將出臺的《住房租賃條例》開始征求意見。

近期多個地區(qū)發(fā)文規(guī)范租賃市場。其中，不乏熱點一線城市的身影。

深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于切實規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為的緊急通知》（簡稱《緊急通知》）。其指出，部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，已經(jīng)引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。住房租賃企業(yè)不得通過“高進低出”“長收短付”等方式，哄抬租賃價格、加大企業(yè)資金斷裂風(fēng)險、侵害房屋權(quán)利人和承租人的合法權(quán)益；住房租賃企業(yè)應(yīng)充分意識到采取“高進低出”“長收短付”方式進行市場擴張，從而引發(fā)資金鏈斷鏈的經(jīng)營風(fēng)險、法律風(fēng)險。同時，住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強迫等方式要求承租人使用住房租金消費貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費貸款，不得將住房租賃消費貸款相關(guān)內(nèi)容嵌入住房租賃合同。

在建立健全糾紛調(diào)處機制方面，《緊急通知》特別指出，壓實住房租賃糾紛處理主體責(zé)任，住房租賃企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立租賃糾紛處理機制，及時受理房屋租賃投訴，妥善化解與相關(guān)當(dāng)事人的糾紛。住房租賃企業(yè)與房屋權(quán)利人或者承租人的房屋租賃糾紛無法協(xié)商解決的，應(yīng)當(dāng)通過人民調(diào)解、訴訟、仲裁等法律途徑解決，不得采取暴力威脅、恐嚇、斷水?dāng)嚯姷缺┝κ侄悟?qū)逐承租人。

除深圳外，以南京、佛山為代表的多個地區(qū)近期也發(fā)布了針對租賃市場的規(guī)范性文件，在調(diào)控租金水平、存量房改建等層面進行了規(guī)范。（來源=半島都市報 中國證券報）