郭明珠，鄭曉云，高美義

（東北林業(yè)大學(xué)，黑龍江 哈爾濱 150040）

1 引言

1998年的“房改”，停止了福利房分配制度，開(kāi)啟了中國(guó)的商品房時(shí)代，大量資金涌入房地產(chǎn)市場(chǎng)，開(kāi)啟了從1998年到2007年房地產(chǎn)行業(yè)的黃金十年，房產(chǎn)泡沫初步累積。2008年受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速快速回落，國(guó)家放寬貨幣政策，投資四萬(wàn)億資金刺激經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊十分火熱，在城市吸引作用帶來(lái)的剛性需求與民眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)看漲的非理性心理雙重作用下，房地產(chǎn)價(jià)格一路上漲。房地產(chǎn)兼具消費(fèi)與投資的雙重屬性。同時(shí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商過(guò)分地依賴銀行等各種信貸資金，在獲得高收益的同時(shí)，把高風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給了銀行等各種信貸資本。房?jī)r(jià)的上漲總是伴隨著國(guó)家各種政策的宏觀調(diào)控，政策對(duì)房地產(chǎn)的影響大小程度和結(jié)束時(shí)間總是難以精妙控制，且全國(guó)各地的情況又不盡相同。當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)，隨著人口的流動(dòng)遷移，城市版圖面臨著著擴(kuò)張或收縮的新情況。經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況好，政策利民的大城市在吸引人才方面具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，而人口的紅利又為這些城市發(fā)展注入了新活力，這些地區(qū)有存在非理性泡沫的可能性。人口流失嚴(yán)重的城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展疲軟，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給大于需求，人們對(duì)該地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展抱有相對(duì)悲觀的預(yù)期。城市的房地產(chǎn)泡沫的存在以及存在的大小對(duì)國(guó)家及各地政府制定相應(yīng)的政策具有很重要的作用。為了研究人口流入較多、經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭較好的城市是否存在非理性泡沫，及住房租賃行為對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的“虛胖”起到什么樣的作用。文章選取山東省沿海城市青島來(lái)進(jìn)行研究青島市是否存在房地產(chǎn)非理性泡沫、房地產(chǎn)非理性泡沫的大小及住房租賃會(huì)對(duì)房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生怎樣的影響。為政府制定政策提供值得參考的依據(jù)。

2 現(xiàn)狀分析

非商業(yè)性住房的租賃在美國(guó)英國(guó)等國(guó)家發(fā)展已久，體量較大，產(chǎn)業(yè)成熟。我國(guó)目前對(duì)非商業(yè)性住房租賃的市場(chǎng)還處于初級(jí)階段，市場(chǎng)上各大房企紛紛布局押寶長(zhǎng)租公寓，許多新興住房租賃品牌也開(kāi)始出現(xiàn)。政府目前對(duì)住房租賃持支持態(tài)度，但政府對(duì)于住房租賃市場(chǎng)的未來(lái)走向，利弊仍不確定，住房租賃市場(chǎng)在嘗試中前進(jìn)。政府也需要根據(jù)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展來(lái)確定如何作為使房地產(chǎn)市場(chǎng)更好的更均衡的發(fā)展。山東省作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的省份之一，各個(gè)城市之間發(fā)展差異較大。近年來(lái)青島市因?yàn)閮?yōu)越的地理位置，國(guó)家對(duì)青島的重視以及青島市政府自身定位及未來(lái)規(guī)劃，青島市對(duì)山東省外省市購(gòu)房者產(chǎn)生了很大的吸引力。樓市火熱，樓價(jià)升高，人口流入帶來(lái)發(fā)展紅利，市場(chǎng)有活力，樓市更加火熱。這是由于發(fā)展必然帶來(lái)的剛性需求，經(jīng)濟(jì)的向好會(huì)使人對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展預(yù)期看高，導(dǎo)致青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在一定的非理性投機(jī)屬性。2016年青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅明顯，青島市國(guó)土資源房管局在2017年整年都在不停的出臺(tái)調(diào)控政策。3月出臺(tái)限購(gòu)令，對(duì)公積金首付比例進(jìn)行調(diào)整，同月又對(duì)住房上市交易進(jìn)行限制。5月發(fā)布規(guī)定對(duì)于漲幅明顯過(guò)高的，房管部門(mén)可暫緩辦理《商品房預(yù)售許可證》，規(guī)定房?jī)r(jià)不得高于去年均價(jià)最高月份價(jià)格。7月，在土地出讓公告中規(guī)定，競(jìng)買(mǎi)報(bào)價(jià)達(dá)到或超過(guò)最高限價(jià)后，競(jìng)價(jià)終止。8月集體用地建租賃住房。9月調(diào)整住房預(yù)售條件。10月土地出讓公告中規(guī)定禁止開(kāi)發(fā)商利多家子公司同時(shí)參與競(jìng)拍，增加拿地幾率的可能性。11月樓市禁止出現(xiàn)首付貸。故市國(guó)土資源管理局出臺(tái)一系列房地產(chǎn)相關(guān)政策后，市場(chǎng)活躍度快速降低。青島市會(huì)展業(yè)在2017年有了飛躍性的發(fā)展，陸續(xù)舉辦了很多大型峰會(huì)。尤其是2018年舉辦的上合組織峰會(huì)，對(duì)青島市的綜合實(shí)力，政治經(jīng)濟(jì)人文方面都有巨大的影響，住房租賃市場(chǎng)也借著這股東風(fēng)，開(kāi)始發(fā)力房地產(chǎn)市場(chǎng)。

3 租賃行為下的房地產(chǎn)泡沫模型

在現(xiàn)今的金融市場(chǎng)大環(huán)境下，消費(fèi)者掌握的投資渠道與信息有限，手中掌握的現(xiàn)金面對(duì)通貨膨脹的壓力，消費(fèi)者只能在保持有限理性的前提下進(jìn)行投資。房地產(chǎn)作為一種公眾看好的保值方式在滿足居住的同時(shí)被普遍用來(lái)投資。房地產(chǎn)住宅預(yù)期收益價(jià)值包括資產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值上漲以及住宅在存續(xù)期間以租賃的形式帶來(lái)的收益。

房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)值會(huì)隨著時(shí)間的增加而增加。所以無(wú)論是房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的基礎(chǔ)價(jià)值或是偏離其基礎(chǔ)價(jià)值那部分都不是固定不變的，計(jì)算需要考慮時(shí)間成本。所以他們都可以用未來(lái)資產(chǎn)的貼現(xiàn)值來(lái)表示。這也可看做是房地產(chǎn)市場(chǎng)資本增加的紅利，即房地產(chǎn)在其存續(xù)期間可獲得的租金。如果預(yù)期利率為r，根據(jù)預(yù)期利率及利用計(jì)算機(jī)算法按照租賃行為下有限理性模型就可以得到住宅房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值P't。

根據(jù)預(yù)期收益率同樣利用計(jì)算機(jī)算法進(jìn)一步得到預(yù)期租金收益率P"t。

由此可知，兩者所構(gòu)成的房地產(chǎn)總價(jià)值就愈高。因此，代表房地產(chǎn)價(jià)格；代表房地產(chǎn)價(jià)格，P"t代表租金收益。即就是住房租賃行為下房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫度。

4 實(shí)證分析

4.1 數(shù)據(jù)的選取

相關(guān)數(shù)據(jù)及其來(lái)源如下：房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)來(lái)自住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)；租金取自中國(guó)經(jīng)濟(jì)信息網(wǎng)；住宅房屋的租賃年限取住5年既房屋使用壽命的1/14。期望收益率；選用同樣具有較高風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)率的與石油債券收益率，數(shù)據(jù)來(lái)源國(guó)家統(tǒng)計(jì)局；

根據(jù)青島市2014-2018年度的國(guó)家統(tǒng)計(jì)局等機(jī)構(gòu)提供的數(shù)據(jù)帶入類比股票的有限理性模型中。通過(guò)計(jì)算機(jī)進(jìn)行編程計(jì)算得出如下表格。

2014-2018年青島市房地產(chǎn)價(jià)格泡沫數(shù)據(jù)

圖1 青島市2014-2018年房地產(chǎn)市場(chǎng)情況數(shù)據(jù)圖

圖2 2014-2018年青島房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫度與警戒線對(duì)比圖

4.2 結(jié)論

從圖表中我們可以清晰地的看到，2014-2016年青島市的房地產(chǎn)市場(chǎng)中房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值及租金收益保持平穩(wěn)，由于住房租賃行為產(chǎn)生的收益使房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值與房地產(chǎn)價(jià)格之間的輕微差別，可以判斷該段時(shí)間內(nèi)青島市住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)僅存在極輕微房地產(chǎn)泡沫。從2016～2018年的數(shù)據(jù)來(lái)看，青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格飛速上漲的同時(shí)，住宅房地產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值略有上升，住房租賃的需求并沒(méi)有快速增加，租金收益變化不大，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格較大程度偏離了房地產(chǎn)資產(chǎn)的基礎(chǔ)價(jià)值與住房租賃收益之和，表明這時(shí)間段房地產(chǎn)泡沫快速增加。

住房租賃行為在一定程度上能提升房地產(chǎn)整體價(jià)值，但在房?jī)r(jià)快速攀升時(shí)，以青島市為例的地區(qū)住房租賃的需求并沒(méi)能同步激增，因此，住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展使房地產(chǎn)市場(chǎng)可以減緩泡沫產(chǎn)生，但因現(xiàn)有的住房租賃的模式的滯后，并不能控制房地產(chǎn)泡沫的快速產(chǎn)生。

5 建議

①完善并開(kāi)放青島市房產(chǎn)信息庫(kù)

房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境模糊復(fù)雜，信息不透明會(huì)導(dǎo)致人們不能理性的看待房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)造成房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。因此，青島市國(guó)土資源局應(yīng)收集青島市房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種信息，建立房地產(chǎn)市場(chǎng)信息庫(kù)，提高該地房地產(chǎn)市場(chǎng)透明度。

②政府可以引導(dǎo)建立住房租賃新模式

政府合理引導(dǎo)住房租賃市場(chǎng)住房消費(fèi)觀念轉(zhuǎn)化、出臺(tái)住宅租賃相關(guān)規(guī)范形成公平公正的市場(chǎng)。鼓勵(lì)住房租賃市場(chǎng)的投融資行為，嚴(yán)懲惡意操縱租賃市場(chǎng)行為，保障租房者的權(quán)益。在促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展下，構(gòu)建滿足各種住房需求的房地產(chǎn)市場(chǎng)。