◎葛銀龍

消費(fèi)者信心指數(shù)的概念最早是由美國密歇根大學(xué)調(diào)查研究中心（SRC）的GorgeKatona于20世紀(jì)40年代首次提出的。密歇根大學(xué)的Katona于1946年首次對消費(fèi)者的心理對其經(jīng)濟(jì)行為的影響進(jìn)行了研究，最終結(jié)論為消費(fèi)者的消費(fèi)支出計劃不僅與客觀因素有關(guān)，還與消費(fèi)者對經(jīng)濟(jì)、就業(yè)、物價、利率等方面的看法和預(yù)期所決定，從而影響著國民需求和經(jīng)濟(jì)增長。他們的研究誕生了衡量消費(fèi)者態(tài)度和預(yù)期的概念，即消費(fèi)者情緒指數(shù)，也稱為消費(fèi)者信心指數(shù)。消費(fèi)者信心指數(shù)作為衡量消費(fèi)者信心最為重要的指標(biāo)，逐漸受到更多人的重視，得到更廣泛的研究。

一、房價現(xiàn)狀

本文將2018年的房價與2014年的房價做比較，如果居民2018年房價大于2014年房價，則將該居民定義為房價上漲人群，如果居民2018年房價小于2014年房價，則將該居民定義為房價下跌人群，如果居民2018年房價等于2014年房價，則將該居民定義為房價不變?nèi)巳?。同時將2014年沒有創(chuàng)業(yè)2018年創(chuàng)業(yè)的人群定義為進(jìn)入創(chuàng)業(yè)人群，2014年創(chuàng)業(yè)2018年沒有創(chuàng)業(yè)的人群定義為退出創(chuàng)業(yè)人群，將2014年和2018年都有創(chuàng)業(yè)和都不創(chuàng)業(yè)人群定義為不變來考察房價上漲、房價下跌和房價不變的人群中，進(jìn)入創(chuàng)業(yè)、退出創(chuàng)業(yè)和不變的人數(shù)所占的比例，如表3-1所示。

表1-1 房價變動下創(chuàng)業(yè)人員變動情況

表1-1顯示了從2018年到2018年房價變動下，我國居民創(chuàng)業(yè)人員變動情況。雖然不管房價怎么變化，既不進(jìn)入也不退出創(chuàng)業(yè)行業(yè)的比重非常大，但是這并不是我們關(guān)心的，我們關(guān)心的是在房價變動的人數(shù)當(dāng)中，進(jìn)入創(chuàng)業(yè)和退出創(chuàng)業(yè)的人員所占的比重變化。房價上漲的居民中有16.90%的人選擇進(jìn)入創(chuàng)業(yè)，而3.33%的人選擇退出創(chuàng)業(yè)，居民選擇創(chuàng)業(yè)的比例要比選擇退出創(chuàng)業(yè)的比例大。房價下跌的居民中有34.67%人選擇進(jìn)入創(chuàng)業(yè)，而5.36%的人選擇退出創(chuàng)業(yè)，居民選擇創(chuàng)業(yè)的比例也是要比選擇退出創(chuàng)業(yè)的比例大。這說明，房價的變動可能會在一定程度上引起創(chuàng)業(yè)人數(shù)的變動。

二、消費(fèi)者信心與房價的關(guān)系

成本往往不起決定性作用，而消費(fèi)者心理也是影響房價的重要因素，主要體現(xiàn)在影響房地產(chǎn)市場的供求，使房價在短期的波動程度加劇。從消費(fèi)者角度來看，由于"買漲不買跌"的心理作用，當(dāng)預(yù)期房價上漲時，多數(shù)消費(fèi)者會提前買房，使需求量突然大增，又由于供給的滯后性，價格迅速上漲；當(dāng)預(yù)期下跌時，投資者觀望并開始售房，二手房供給也增多，消費(fèi)者會推遲購房計劃，市場需求萎縮，使房價回落。因此，消費(fèi)者的心理預(yù)期會顯著地放大或縮小當(dāng)前的市場需求，從而影響房價。

房地產(chǎn)行業(yè)的主要參與者有：政府、金融機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)開發(fā)商和消費(fèi)者。各參與者之間相互作用，相互影響，因此，可根據(jù)各參與者與消費(fèi)者之間的關(guān)系分析其對消費(fèi)者消費(fèi)者心理和房價的影響。

1.政府的宏觀調(diào)控政策與消費(fèi)者消費(fèi)者心理。

近年來，為了抑制房價持續(xù)上漲，政府出臺了一系列的宏觀政策進(jìn)行調(diào)控，其中最有效的就是土地供應(yīng)政策，對影響房價的根源進(jìn)行控制。為了抑制開發(fā)商囤積土地以及投資者購房空置，政府采取了強(qiáng)硬的土地政策。首先，控制土地供給量，嚴(yán)格執(zhí)行土地出讓"招、拍、掛"制度，拔高拿地成本。其次，設(shè)立土地督察部門加強(qiáng)對開發(fā)商持有土地管理。再次，土地增值稅、土地使用稅和新增建設(shè)用地使用費(fèi)相繼提高，加大了土地保有成本。2008年國務(wù)院頒發(fā)的土地調(diào)控新政要求加強(qiáng)節(jié)約集約用地，加大中小戶型建設(shè)，增加經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房的供應(yīng)比例，堅決停止高檔別墅的開發(fā)建設(shè)等，充分表明政府的土地閘門越收越緊。這些政策必然會改變消費(fèi)者對房地產(chǎn)市場的預(yù)期。如果執(zhí)行到位，土地新政將改變目前房地產(chǎn)的格局。

2.金融政策與消費(fèi)者消費(fèi)者心理。

金融政策對消費(fèi)者的影響，主要表現(xiàn)在存貸款利率上。近期，中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出從緊的貨幣政策，央行連續(xù)六次加息，十次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。短期內(nèi)連續(xù)提升利率，金融調(diào)控力度明顯加大。

通常，當(dāng)利率降低時，會刺激消費(fèi)與投資；利率調(diào)高時，人們會增加儲蓄以滯緩消費(fèi)與投資。然而，事實(shí)并非如此。我國當(dāng)前的購房者絕大多數(shù)仍為自用住房者，加息后其還貸數(shù)額會增加，但額度有限，對購房者幾乎不構(gòu)成實(shí)質(zhì)性影響，不足以抑制購房者的主流購買力。另外，消費(fèi)者"買漲不買跌"的心理預(yù)期也會影響需求。央行的多次加息行為，加強(qiáng)了消費(fèi)者對"進(jìn)入加息周期"和房價調(diào)整的預(yù)期。很大一部分消費(fèi)者擔(dān)心利率繼續(xù)升高，帶來購房開支的增加，在經(jīng)過一番觀望后，選擇提前消費(fèi)，導(dǎo)致住房需求增加，房價再次上漲。因此，盡管利率增加，房價并不具備下跌的條件。

3.房地產(chǎn)商與消費(fèi)者消費(fèi)者心理。

房地產(chǎn)市場是一個典型的預(yù)期市場，成交的多少、房價的高低與消費(fèi)者和房地產(chǎn)商對后市的預(yù)期有密切的聯(lián)系。房價的高低起伏是開發(fā)商和消費(fèi)者之間的一種合理的經(jīng)濟(jì)博弈。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商之間的競爭仍然較激烈，各開發(fā)商之間通過價格或產(chǎn)品差異性進(jìn)行競爭，有利于合理降低房價。然而，當(dāng)行業(yè)是由產(chǎn)業(yè)集中度較高的壟斷開發(fā)商組成時，開發(fā)商往往具有較高的談判能力。他們會從理性的角度協(xié)調(diào)彼此的決策，避免惡性競爭，使房價處于較穩(wěn)定的狀態(tài)，甚至合謀有價無市的虛假房價交易關(guān)系，為獲取暴利創(chuàng)造條件。在信息不對稱的情況下，部分消費(fèi)者會錯誤地預(yù)期房價會上漲，倉促做出購房決定，房價也會在消費(fèi)者的購買行為驅(qū)使下逐漸上漲，產(chǎn)生新一輪的價格恐慌。另外，開發(fā)商對土地投資的預(yù)期也在很大程度上影響土地價格水平，影響房地產(chǎn)的成本，進(jìn)而對消費(fèi)者的心理預(yù)期產(chǎn)生影響。

4.消費(fèi)者心理預(yù)期之間的相互影響。

從眾心理是大多數(shù)消費(fèi)者普遍存在的，它對消費(fèi)者消費(fèi)者心理的影響不可忽視。在房地產(chǎn)市場中，由于投資者對信息缺乏充分的了解，很難對未來市場作出合理的預(yù)期，往往通過觀察周圍人群的行為而提取信息。因此，許多人的信息將大致相同且彼此強(qiáng)化，從而產(chǎn)生從眾行為。這是由個人理性行為導(dǎo)致的集體的非理性行為的一種非線性機(jī)制。例如，在房價上漲的情況下，消費(fèi)者盲從購房，使其市場預(yù)期的作用體現(xiàn)在升值預(yù)期和潛在需求的提前）釋放上，在供給缺乏彈性的情況下，供需矛盾加劇，使房價快速攀升。

三、結(jié)論與建議

1.結(jié)論。

消費(fèi)者的理性預(yù)期對房地產(chǎn)市場有重要影響，合理引導(dǎo)心理預(yù)期有助于房地產(chǎn)市場的理性健康發(fā)展。政府在制定宏觀調(diào)控政策時，只有做到供給和預(yù)期的兼顧，樓市調(diào)控才會取得理想的成效。

2.建議。

第一，政府應(yīng)積極引導(dǎo)大中城市消費(fèi)者的投資理念，特別是一、二線城市，嚴(yán)格監(jiān)管消費(fèi)者投資行為，防止房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)嚴(yán)重的投機(jī)現(xiàn)象；同時，政府也要積極保障各個產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展，使房產(chǎn)不再成為唯一可供投資的高回報資產(chǎn)，從而降低消費(fèi)者住房偏好，形成合理、正常的房地產(chǎn)投資行為，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)市場健康發(fā)展。

第二，地方政府應(yīng)該積極尋找發(fā)展當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的突破口，降低政府財政收入對土地出讓金的依賴程度，從而有效緩解政府調(diào)控房價的壓力。地方政府在面對經(jīng)濟(jì)發(fā)展和控制房價的兩難局面時，要理性分析利弊，因?yàn)橥恋爻鲎尳痣m然能為政府提供很多的預(yù)算外財政收入，但土地資源是有限的，并不能長期作為財政收入的穩(wěn)定來源。