李百清 哈爾濱管理站

最近幾年，實體經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的發(fā)展格局呈現(xiàn)出不同場景。房地產(chǎn)一直處在火熱狀態(tài)，泡沫膨脹；而實體經(jīng)濟則陷入長期低迷，投資不振的狀態(tài)。當前在房地產(chǎn)投資收益率比較高的情況下，許多資金從實體經(jīng)濟撤離涌入房市，讓實體經(jīng)濟禍不單行，呈現(xiàn)出產(chǎn)業(yè)“空心化”。

一、房地產(chǎn)泡沫的概述

（一）房地產(chǎn)泡沫的表現(xiàn)特征和內(nèi)涵

房地產(chǎn)泡沫是指房地產(chǎn)投機所造成的市場基礎(chǔ)價值和房地產(chǎn)價格出現(xiàn)嚴重偏離，房地產(chǎn)在缺少實際支撐的情況下表現(xiàn)出一種持續(xù)上漲的情況。房地產(chǎn)泡沫把房地產(chǎn)當成載體的一種泡沫經(jīng)濟。因為土地具有無法替代性、稀缺性、不可移動性等特征，造成房地產(chǎn)非常容易變成投機對象，這也是泡沫經(jīng)濟比較常見的載體之一。房地產(chǎn)泡沫是泡沫經(jīng)濟當中的一種形式，它表現(xiàn)出自己本身的獨特性。房地產(chǎn)行業(yè)過快擴張、地價的暴漲暴跌、房地產(chǎn)具有過高的空置率、價格飛漲、居民對房價具有較低的承受能力等，這都是房地產(chǎn)泡沫所具有的獨特特征。因為土地是一種稀缺性資源，市場上對土地具有較大需求量，這也造成土地非常容易被當作投機炒作的對象，造成地價呈現(xiàn)出大幅虛漲，房地產(chǎn)的價格也隨之漲價。這就增加了房屋的空置率，讓房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供給過剩的狀況，普通群眾根本沒辦法承受這種高房價，由此產(chǎn)生了房地產(chǎn)經(jīng)濟泡沫，不管是對房地產(chǎn)市場還是房地產(chǎn)企業(yè)而言這都是一種災(zāi)難。

（二）經(jīng)濟泡沫的優(yōu)點和缺點

當代市場經(jīng)濟當中，經(jīng)濟泡沫能夠長期存在具有一定客觀原因，關(guān)鍵是由自身二重性作用所決定的。一方面，出現(xiàn)經(jīng)濟泡沫能夠有助于資本集中，加強競爭，活躍市場，使經(jīng)濟更加繁榮；另一方面，能夠清楚看到，在經(jīng)濟泡沫當中具有投機因素與不實因素，還有一定消極成分[1]。

二、科學衡量房地產(chǎn)泡沫

（一）建立房價預(yù)期的均衡模型

通常情況下，商品的價格是由供需關(guān)系所決定，但是針對含有投機與使用雙重性質(zhì)的商品住房來說，投機因素也具有十分重要的作用。房屋的基礎(chǔ)價值是由住房的基本供需關(guān)系所決定，但是投機因素又決定了泡沫程度。所以，能夠把房屋的市場價格進行分解：代表房地產(chǎn)價格，代表房屋的基礎(chǔ)價值，θt是泡沫部分。這樣可以將泡沫度定義為：相似的，能夠?qū)⒎慨a(chǎn)價格的增長率表示成：經(jīng)濟基本面決定了基礎(chǔ)價值，所以將其展開就成為這些變量能夠充分反映出決定房產(chǎn)中均衡價值供求的兩部分因素。在該模型當中，等式的右邊涵蓋了房價的歷史信息、前期上漲、經(jīng)濟基本面的因素，加入了動態(tài)調(diào)整思想、適應(yīng)性預(yù)期以及局部均衡，可以相對完整的刻畫出構(gòu)成房價的因素。

（二）測算泡沫和估計參數(shù)

根據(jù)各個變量的定義能夠發(fā)現(xiàn)，上述識字中最大的難度就在于不能得到國外的專家學者所提出的解決方法為：這項先不考慮，先將剩余部分進行回歸，估算到系數(shù)之后再計算。如果期初的房價沒有泡沫，那么能夠用迭代計算的方式算出序列。將上述步驟進行重復(fù)計算，直至估計系數(shù)有所收斂。

在經(jīng)過五次的迭代之后，估計參數(shù)開始收斂。不同階段估計中檢驗p值能夠充分說明動態(tài)面板模型所含有的工具變量選擇合理，之前的兩階序列其檢驗結(jié)果充分反映出估計模型沒有二階序列的相關(guān)問題，由此得出改模型具有較好的穩(wěn)健性。

（三）打擾金融系統(tǒng)整體運作的平衡性，引發(fā)金融危機

經(jīng)濟泡沫的活動當中，投機行為極其常見，在短期內(nèi)資金需求量要快速增長，造成銀行等大多數(shù)金融機構(gòu)持續(xù)提高利率從而獲取更大的經(jīng)濟效益。在高利率的情況下，銀行可能會拓展信貸范圍，造成銀行可執(zhí)行性研究和信貸質(zhì)量審核等一些工作缺少嚴謹性，導(dǎo)致大部分金融機構(gòu)的資金開始向匯市和股市等其他市場涌入，這時其實體經(jīng)濟部門已經(jīng)不能再承受銀行的高利率，使其無法滿足資金需求，嚴重制約了業(yè)務(wù)的正常運行和發(fā)展[2]。但是在經(jīng)濟泡沫發(fā)生破裂后，等待金融機構(gòu)的是大量不良信貸，不過銀行等一些金融機構(gòu)的資產(chǎn)質(zhì)量開始急劇下滑，降低了其抵抗風險的能力，誘發(fā)了經(jīng)濟危機和金融危機，破壞了穩(wěn)定的宏觀經(jīng)濟發(fā)展。

三、有效預(yù)防房地產(chǎn)泡沫的措施

第一，要嚴格規(guī)范土地源頭和土地市場。建設(shè)相對有利的土地市場，公平、公正、公開的實現(xiàn)國有土地的使用權(quán)交易。構(gòu)建土地信息系統(tǒng)，各級政府需要公開全部待出讓的土地、評估價格、當前土地使用機構(gòu)與規(guī)劃等其他信息，避免由于信息不對稱，給投機取巧的人炒地和圈地以謀求暴力的機會。用立法的方式確定城市規(guī)劃的實際法律地位，確保土地使用結(jié)構(gòu)具有合理性，給地區(qū)與城市經(jīng)濟的長遠發(fā)展打下良好基礎(chǔ)。

第二，調(diào)節(jié)好土地供求關(guān)系。有效調(diào)節(jié)土地資源整體的供求關(guān)系，能夠更好的控制房地產(chǎn)價格。所以，在實際工作的過程中，必須要嚴格執(zhí)行其土地開發(fā)規(guī)劃的審批制度，宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的用地供應(yīng)量，保證土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)需求的平衡?？焖偻七M征收土地財產(chǎn)稅的步伐，嚴格監(jiān)管閑置土地，有效抑制土地的投機活動。逐漸完善土地信息系統(tǒng)，實現(xiàn)土地供應(yīng)的透明化，防止發(fā)生炒地與圈地的行為。

四、結(jié)論

總而言之，針對科學控制房地產(chǎn)泡沫，有效的金融改革，真正發(fā)揮金融服務(wù)的實體經(jīng)濟功能均有強烈的政策寓意。金融體系要回歸本源，充分發(fā)揮金融服務(wù)在實體經(jīng)濟方面的功能，有利于實體經(jīng)濟融資，降低成本。