徐映雪

案? ?例

A公司申請a建筑物的首次登記，a建筑物為小區(qū)內(nèi)的一棟住宅樓。規(guī)劃部門出具的建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實意見書上的面積為10000平方米，竣工驗收備案表上的總建筑面積為10000平方米，但房管部門出具的房產(chǎn)面積實際測繪報告書上的面積為10200平方米，不動產(chǎn)登記機構應如何辦理首次登記？

分? ?析

有觀點認為，登記機構可直接辦理首次登記。筆者不支持此觀點。因為，在實踐中，房管部門對建筑物進行現(xiàn)狀測繪，有時會把竣工驗收之后的加建部分計入總建筑面積，如按實測面積進行登記，則涉嫌把與規(guī)劃不符的加建部分合法化。

筆者認為，造成房屋實測面積與規(guī)劃批準及規(guī)劃核實面積不符的原因主要有兩種，應根據(jù)不同情況予以區(qū)分。

一是建筑物實際建設與規(guī)劃批準不符?！恫粍赢a(chǎn)登記暫行條例實施細則》第十六條規(guī)定，不動產(chǎn)登記機構進行首次登記實地查看時，應查看房屋坐落及其建造完成等情況。在審核申請人提交的材料時發(fā)現(xiàn)房屋實測面積與規(guī)劃批準及規(guī)劃核實面積不符的，可請開發(fā)單位補充提交規(guī)劃報建圖、施工圖等圖件，與房管部門出具的實測報告進行詳細比對，核查面積不符的原因。比對后仍無法判斷的，可持相關材料及圖件到現(xiàn)場進行實地查看。經(jīng)實地查看后，如發(fā)現(xiàn)面積不符是由于建筑物未按照規(guī)劃批準建設，則登記機構不能直接按實際測繪報告書上的面積進行登記?？上扔砷_發(fā)單位進行整改，對建筑物與規(guī)劃不符的部分予以拆除或完善合法手續(xù)。如不能整改到位，則由不動產(chǎn)登記機構函告規(guī)劃部門或建設部門，將與規(guī)劃不符的情況予以告知。待相關部門對該行為處理完畢后，再由不動產(chǎn)登記機構依據(jù)處理情況，對建筑物合法部分進行登記。

二是建筑物實際建設符合規(guī)劃批準，面積差異主要因規(guī)劃測繪與房管測繪依據(jù)的技術規(guī)范與測量標準不一致造成。到現(xiàn)場進行實地查看后，發(fā)現(xiàn)建筑物實際建設與規(guī)劃批準相符合，則導致面積差異的原因可能是由于核發(fā)建設工程規(guī)劃許可證及規(guī)劃核實意見書依據(jù)的面積測算標準為《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353-2013），而房管部門出具房屋實際測繪報告書時依據(jù)的面積測算標準為《房產(chǎn)測量規(guī)范》（GB/T 17986.1-2000），這兩個規(guī)范對房屋面積的測算規(guī)則和標準不一致，前者側(cè)重于建筑工程量核算、造價、預算等，后者側(cè)重于房地產(chǎn)產(chǎn)權、產(chǎn)籍管理測算，側(cè)重點不同，有時對同一房屋面積測算會存在較大差異。

由規(guī)范不同造成面積存在較大差異的，一般出現(xiàn)在如下兩個方面：一是對建筑物主體結(jié)構外陽臺面積的測算規(guī)則不一致?！督ㄖこ探ㄖ娣e計算規(guī)范》規(guī)定：“在主體結(jié)構內(nèi)的陽臺，應按其結(jié)構外圍水平面積計算全面積;在主體結(jié)構外的陽臺，應按其結(jié)構底板水平投影面積計算1/2面積?！倍抗軠y繪部門在實地測繪時，建筑物已竣工，多數(shù)已將陽臺全部封閉，根據(jù)《房產(chǎn)測量規(guī)范》的有關要求，“挑樓、全封閉的陽臺按其外圍水平投影面積計算”，即主體結(jié)構外全封閉的陽臺應按全面積核算。二是對公共部位的面積處理方法不一致。房管部門在出具房屋實際測繪面積報告書時，按照誰使用誰分攤的原則，把該棟樓的走廊、門廳、樓梯間等公共部位的面積分攤到了每一戶房屋中，造成實測面積大于規(guī)劃批準的面積。

經(jīng)核算，面積差異確實因規(guī)范不同造成的，可由房管測繪部門在房屋實測面積報告書中補充房產(chǎn)測量面積超規(guī)劃面積的說明，對因封閉陽臺造成的面積誤差，因分攤方式不同造成的面積誤差，因落地飄窗、室外樓梯、墻面抹灰、鑲貼塊料面層等造成的面積誤差逐一進行明確，如說明中的各類誤差總面積與實際誤差面積相符，則不動產(chǎn)登記機構可按照房屋實測面積報告書中的面積予以首次登記。

上述案例中，不動產(chǎn)登記機構應先通過卷宗審查及實地查看相結(jié)合的方法，判斷a建筑物的實際建設是否與規(guī)劃批準相符。不符合的，做出不予登記處理，并書面告知申請人;相符合的，與房管部門對接，建議由其進行進一步面積核算，把因規(guī)劃測繪與房管測繪技術規(guī)范不一致造成的面積誤差逐一進行明確，并出具書面情況說明附加到房屋實測面積報告書中，不動產(chǎn)登記機構據(jù)此辦理a建筑物的首次登記。（作者單位：鄭州市不動產(chǎn)登記中心）