彭瑩瑩

（河南金譽(yù)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司，河南鄭州 450000）

1 國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估研究現(xiàn)狀

在我國(guó)臺(tái)灣，房屋征收補(bǔ)償與西方國(guó)家較為相似，即只有在因?yàn)楣彩乱撕驼咝枨髸r(shí)，才可以進(jìn)行房屋征收。而我國(guó)香港的房屋征收補(bǔ)償制度則沿襲于英國(guó)的土地征收制度，該制度的重點(diǎn)在于補(bǔ)償?shù)暮侠怼Ｎ覈?guó)內(nèi)地房屋征收補(bǔ)償?shù)南嚓P(guān)條例則在2001年頒布即《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》，自此我國(guó)才有較多的學(xué)者開始對(duì)房屋征收補(bǔ)償評(píng)估方法進(jìn)行研究。因此相較于國(guó)外的房地產(chǎn)鄭州補(bǔ)償評(píng)估方法研究，我國(guó)的房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估研究起步較晚，研究的成果有限，較為不成熟，相應(yīng)的法律制度和評(píng)估體系都不夠完善。

2 商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估概述

2.1 商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償相關(guān)理論

在進(jìn)行商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償時(shí)，有三個(gè)重要的理論和一個(gè)界定對(duì)房屋征收和補(bǔ)償?shù)墓ぷ髯鞒鱿鄳?yīng)的指導(dǎo)和分析，分別是區(qū)位理論、地租理論、等價(jià)補(bǔ)償理論以及公共利益界定。

區(qū)位理論指的是空間上的因素對(duì)人類的活動(dòng)造成的影響。在商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償中其本質(zhì)是對(duì)不同地區(qū)進(jìn)行比較，進(jìn)而對(duì)相應(yīng)的房地產(chǎn)劃分等級(jí)來進(jìn)行賠償。地租理論指的是在土地的使用權(quán)和所有權(quán)分離式，土地?fù)碛姓叱鲎馔恋孬@得的收益，當(dāng)前在我國(guó)土的所有權(quán)歸國(guó)家所有，而通過地租理論可以對(duì)土的相應(yīng)的價(jià)值做出判斷，進(jìn)而影響相關(guān)商業(yè)房地產(chǎn)征收賠償?shù)慕Y(jié)果。等價(jià)補(bǔ)償理論指的則是征收方根據(jù)被征收方的房屋的真實(shí)市場(chǎng)價(jià)值，在公平等價(jià)的基礎(chǔ)上進(jìn)行補(bǔ)償。在這個(gè)過程中補(bǔ)償方式通常分為產(chǎn)權(quán)調(diào)換和貨幣補(bǔ)償兩種，前者是接收征收方提供的安置房，并根據(jù)市場(chǎng)價(jià)格和被調(diào)換房屋差價(jià)進(jìn)行結(jié)算；后者則是征收方只提供現(xiàn)金補(bǔ)償?shù)姆绞讲辉偬峁┌仓梅?。我?guó)《憲法》中規(guī)定，國(guó)家在有公共利益需求時(shí)可以對(duì)國(guó)有土地上單位或個(gè)人房屋所有權(quán)進(jìn)行強(qiáng)制性征收，而如何對(duì)公共利益需求進(jìn)行界定就成為十分重要的問題，而當(dāng)前我國(guó)法律對(duì)于公共利益的界定較為模糊，當(dāng)前通常認(rèn)為的是縣級(jí)以上人民政府撥款用于軍事或者基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，以及國(guó)家相關(guān)重點(diǎn)項(xiàng)目等都滿足進(jìn)行公共利益征收的條件。

2.2 商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估的原則

在進(jìn)行房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)要遵循五個(gè)主要原則，即獨(dú)立客觀公正原則、最高最佳利用原則、價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則、替代原則和合法原則?？陀^公正原則，要求房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)站在中立的立場(chǎng)上，實(shí)事求是、公平正直地評(píng)估出對(duì)各方估價(jià)利害關(guān)系人均是公平合理的價(jià)值或價(jià)格的原則。最高最佳利用要求估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對(duì)象最高最佳利用狀況下的價(jià)值或價(jià)格的原則。最高最佳利用是指房地產(chǎn)在法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。包括最佳的用途、規(guī)模、檔次等。價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則指的則是在進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償時(shí)擬定一個(gè)價(jià)值時(shí)點(diǎn)，該時(shí)點(diǎn)的在確定時(shí)要注重在該時(shí)間點(diǎn)下可以使房屋的價(jià)值達(dá)到最大，該時(shí)點(diǎn)設(shè)置的目的是為了對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)、價(jià)格影響因素的不斷變化進(jìn)行界定。替代原則指的是同一價(jià)值時(shí)點(diǎn)情況也較為相似的房地產(chǎn)的估價(jià)結(jié)果也應(yīng)該近似。合法原則相關(guān)評(píng)估工作的進(jìn)行要符合相關(guān)的法律。其除了以上五個(gè)原則以外，房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估原則還應(yīng)該遵守等價(jià)有償原則和一致性原則。

3 當(dāng)前商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估方法及選擇

當(dāng)前較為常見的房地估價(jià)方法有比較法、成本法、收益法，而除此以外還有剩余法、長(zhǎng)期趨勢(shì)法以及土地估價(jià)的路線價(jià)法和基準(zhǔn)地價(jià)法。

3.1 比較法

比較法是房地產(chǎn)估價(jià)三大基本方法之一，其市場(chǎng)較為完善有很多使用案例，比較法的原理是替代原理，替代原理指的是相關(guān)評(píng)估人員以買者的身份對(duì)待評(píng)估資產(chǎn)進(jìn)行比較，來取最接近的市場(chǎng)價(jià)值對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值進(jìn)行確定。比較法中一般通過可比實(shí)例價(jià)格乘上因素修正率來得到待估價(jià)格。其優(yōu)點(diǎn)在于評(píng)估的價(jià)值往往較為合理和市場(chǎng)的價(jià)值接近且評(píng)估過程較為簡(jiǎn)單，但缺點(diǎn)是工作需要進(jìn)行大量的比較，產(chǎn)生的結(jié)果主觀性較強(qiáng)。

3.2 成本法

成本法則適用于沒有收益或者市場(chǎng)上沒有交易的房地產(chǎn)，其原理是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，其待估價(jià)格為重新建造價(jià)格減去折舊價(jià)格。該方法雖然評(píng)估原理簡(jiǎn)單，但在具體實(shí)施的過程較為麻煩，且得到的評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格往往存在很大的差異。

3.3 收益法

收益法和成本法以及比較法都是房地產(chǎn)估價(jià)的基本方法，由于其特性，其在市場(chǎng)的使用范圍較少，適用于收益性房屋，其在進(jìn)行估價(jià)時(shí)采取的是預(yù)期原理。一般對(duì)其估價(jià)進(jìn)行確定時(shí)需要對(duì)房屋的利潤(rùn)和資本化率進(jìn)行相除，這樣得到的評(píng)估價(jià)格較為科學(xué)也較為合理，但是一旦資本化率確定的科學(xué)性無法得到保障，就會(huì)對(duì)房屋的骨架造成較大的影響。

3.4 剩余法

剩余法是一種專門為待開發(fā)房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)的方法，其原理和收益法一樣都為預(yù)期原理。一般通過房屋建成的價(jià)格減去其相應(yīng)的支出費(fèi)用和利潤(rùn)來得到待估價(jià)格，其價(jià)值的不同主要是因?yàn)閮r(jià)值的不同。剩余法雖然可以房地產(chǎn)和相關(guān)土地的價(jià)值進(jìn)行體現(xiàn)，但其需要假設(shè)的條件較多，科學(xué)性較難保障。

3.5 長(zhǎng)期趨勢(shì)法

長(zhǎng)期趨勢(shì)法是指的對(duì)房?jī)r(jià)短中期波動(dòng)較小的房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行推測(cè)的方法，其原理是基于推測(cè)原理。在進(jìn)行評(píng)估時(shí)是按照其過去的發(fā)展趨勢(shì)來進(jìn)行推算的，為了保障長(zhǎng)期趨勢(shì)法的科學(xué)有效，必須收集大量的相關(guān)歷史資料，來對(duì)土地的價(jià)值進(jìn)行最真實(shí)的反映。

3.6 路線價(jià)法

路線價(jià)法則是對(duì)街道旁的商業(yè)土地的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，其是比較法關(guān)于街道旁商業(yè)土地評(píng)估方法的變種，路線價(jià)法和比較法幾乎相同只是適用對(duì)象不同。路線價(jià)法中除了存在替代原理還存在區(qū)位理論，區(qū)位理論指的是在路線價(jià)法中將地段相連和地價(jià)相近的區(qū)域進(jìn)行劃分，從而將地價(jià)差距較大的區(qū)域區(qū)別開來，常見的就是根據(jù)某地區(qū)的地價(jià)從交叉口進(jìn)行劃分，一個(gè)區(qū)段大概都在兩個(gè)路口之間。

3.7 基準(zhǔn)地價(jià)法

基準(zhǔn)地價(jià)法的適用對(duì)象是被國(guó)家頒布了基準(zhǔn)地價(jià)的區(qū)域。其依靠的是土地定級(jí)原理但實(shí)施的過程依然和比較法相似，即在對(duì)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)將基準(zhǔn)地價(jià)和因素修正率進(jìn)行相乘。操作簡(jiǎn)便且得到的價(jià)格和市場(chǎng)的真實(shí)價(jià)值類似，但同樣面抿著因素修正率確定較為主觀的問題。

4 當(dāng)前在商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估中存在的問題

4.1 公平性無法得到保障

當(dāng)前在我國(guó)的發(fā)展過程中，大量的房地產(chǎn)會(huì)被征收，如在一些老城改造計(jì)劃中，這使得房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估的任務(wù)量往往較大，在進(jìn)行的過程中需要大量的相關(guān)工作人員以及評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行參與。而不同的評(píng)估機(jī)構(gòu)和工作人員之間的評(píng)估方法和參考數(shù)據(jù)大多具有一定的差異，使得相似條件的房地產(chǎn)價(jià)格卻會(huì)有較大差異，進(jìn)而導(dǎo)致不公平。且除此之外，還可能出現(xiàn)征收人和估價(jià)機(jī)構(gòu)或工作人員串通抬高征收價(jià)格的現(xiàn)象，以及房屋評(píng)估和房屋征收時(shí)間相差較大的問題，這些都會(huì)導(dǎo)致評(píng)估結(jié)果公平性公正性的降低。

4.2 評(píng)估對(duì)象較為復(fù)雜且評(píng)估方法不夠完善

隨著社會(huì)的發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)的評(píng)估對(duì)象的種類也越來越多，這使得評(píng)估工作的進(jìn)行變得更加復(fù)雜，但同時(shí)評(píng)估的方法卻沒有得到較大的改善、提升，進(jìn)而導(dǎo)致評(píng)估工作進(jìn)行的科學(xué)性無法得到保障，效率也較為低下。當(dāng)前在商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估中主要由兩種方法存在較大的問題：①收益法；②成本法。前者的工作量較大，且在相關(guān)的評(píng)估指標(biāo)上如純收益、收益年限上很難達(dá)成統(tǒng)一，合理性無法得到充足的保障，而后者則并不適用于商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估，其雖然簡(jiǎn)單但是不能對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行客觀的反映。

5 商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估方法和應(yīng)用改善方向

未來為了確保商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估工作可以科學(xué)高效的進(jìn)行，必須對(duì)其工作制度以及評(píng)估方法進(jìn)行完善改善。對(duì)相關(guān)制度完善重在保證評(píng)估工作進(jìn)行的公平性合理性，如在進(jìn)行大規(guī)模的商業(yè)房地產(chǎn)征收補(bǔ)償評(píng)估時(shí)，政府應(yīng)該出臺(tái)相應(yīng)的政策對(duì)評(píng)估方法進(jìn)行規(guī)范，進(jìn)而來確保證評(píng)估的公正性。同時(shí)還要完善法律，防止出現(xiàn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和征收人串通抬高征收價(jià)格的現(xiàn)象。除此以外對(duì)商業(yè)房地產(chǎn)評(píng)估方法進(jìn)行改善則是為了提升評(píng)估方法及應(yīng)用的科學(xué)性，使得其可以滿足我國(guó)大量且日益復(fù)雜的房地產(chǎn)評(píng)估對(duì)象的需要。

6 小結(jié)

綜上所述，在城市的快速發(fā)展的背景下，很多社會(huì)矛盾都在凸顯出來甚至不斷加深，如何妥善地進(jìn)行房地產(chǎn)征收補(bǔ)償工作，并對(duì)其中的問題進(jìn)行解決，不僅僅關(guān)系到我國(guó)城市化發(fā)展是否順利，更關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定。對(duì)于很多普通家庭而言房屋是其最主要的財(cái)產(chǎn)，如果評(píng)征收補(bǔ)償方案不能滿足其需求或者不合理，其進(jìn)行抵制的可能性和力度無疑都是巨大的，而過高的補(bǔ)償方案有會(huì)使得社會(huì)和國(guó)家的正常發(fā)展受到阻礙，因此如何使用科學(xué)的評(píng)估對(duì)其進(jìn)行平衡，來共同滿足社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和個(gè)人的需求，是當(dāng)前房屋征收工作需要解決的最重要的問題。