戴四新

（廈門住宅建設(shè)集團有限公司董事會辦公室，福建 廈門361000）

1 前 言

房地產(chǎn)行業(yè)是我國國民經(jīng)濟發(fā)展的重要支柱產(chǎn)業(yè)。2010年以來，持續(xù)的宏觀調(diào)控將樓市帶入調(diào)整期，只漲不跌的黃金時代一去不返，房地產(chǎn)行業(yè)集中度呈上升趨勢，進入門檻越來越高，實力不強的企業(yè)逐漸被市場淘汰，資金、品牌、資源等不斷向大型企業(yè)集中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將向規(guī)模化、集團化和品牌化方向發(fā)展。在激烈的市場競爭中，高效、科學(xué)的管理模式，能夠幫助企業(yè)打造公司和樓盤品牌，促進品質(zhì)提升，節(jié)約投資成本，提升企業(yè)的核心競爭力，贏得生存和發(fā)展空間。新形勢下，要全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力，在優(yōu)化產(chǎn)品方案、降低生產(chǎn)成本目標(biāo)指引下，企業(yè)需要充分意識到創(chuàng)新經(jīng)濟管理模式的重要性，創(chuàng)新企業(yè)管理理念，優(yōu)化企業(yè)經(jīng)濟管理制度，創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)濟管理模式，加強企業(yè)員工培訓(xùn)工作，通過管理激發(fā)效益提升的內(nèi)在動力，推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟管理存在的問題

2.1 缺乏全面管理意識

當(dāng)前我國很多房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中缺乏管理意識，只盯住短期投入產(chǎn)出，過度追求經(jīng)濟利益，沒有充分認識到全方位企業(yè)經(jīng)濟管理的重要性，企業(yè)的產(chǎn)品品質(zhì)、售后維修服務(wù)存在很大問題?？蛻敉对V、法律糾紛不斷，造成企業(yè)信譽低、口碑差，企業(yè)不能做大更不能做強，不具備可持續(xù)發(fā)展能力。

2.2 松散的管理方式

企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展過程中沒有建立完善管理體系，管理松散。子企業(yè)較多的集團公司針對不同業(yè)務(wù)、不同規(guī)模和不同成熟度的區(qū)域公司應(yīng)實行差異化管理，單純考核營收和利潤指標(biāo)這種松散的管理方式，常出現(xiàn)局部管理失控，漏洞越捅越大，嚴重的甚至可能殃及集團整體戰(zhàn)略的實施。跨地區(qū)經(jīng)營企業(yè)這種現(xiàn)象屢見不鮮，部分子公司負責(zé)人或項目經(jīng)理工程專業(yè)能力強、全面管理能力弱，除產(chǎn)品質(zhì)量或工程工期之外，還時常暴露出腐敗問題。工作人員自律性差，學(xué)習(xí)積極性不強，缺乏職業(yè)操守，是企業(yè)管理質(zhì)量差和效率低的直接原因［1］。

2.3 缺乏完善的管理制度

企業(yè)只有建立完善的管理制度并嚴格地執(zhí)行，才能規(guī)范運作，有效提升生產(chǎn)效率，防范經(jīng)營風(fēng)險。部分新生企業(yè)在快速發(fā)展的同時，管理沒跟上，內(nèi)控制度不完善，存在很大的經(jīng)營風(fēng)險；有的制度只是擺設(shè)，一些管理手段停留在文件以及管理人員口頭上，缺乏全面、嚴格的落實，執(zhí)行效率低下。有的企業(yè)分配機制不科學(xué)，激勵獎懲制度設(shè)計不合理，沒有充分調(diào)動員工工作積極性，缺乏提升效率效益的內(nèi)在動力。

3 經(jīng)濟管理方式相關(guān)策略

3.1 創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)濟管理觀念

要建立適應(yīng)時代、適應(yīng)競爭、適應(yīng)行業(yè)發(fā)展的現(xiàn)代企業(yè)，管理人員要充分意識到創(chuàng)新經(jīng)濟管理觀念的重要性。完善的經(jīng)濟管理模式，應(yīng)能放管結(jié)合，以制度流程建設(shè)為基礎(chǔ)，構(gòu)建科學(xué)完善的從人到資金、到項目、到公司以至全集團的全方位管理制度。同時，又充分調(diào)動員工工作積極性，創(chuàng)造良好的企業(yè)氛圍，給予員工可期待的職業(yè)規(guī)劃，通過凝聚力培養(yǎng)，為企業(yè)管理鋪設(shè)良性運行軌道。創(chuàng)新意味著改變，企業(yè)是一群人的集合，原有習(xí)慣時間一久，就具備了客觀性以及普遍性，許多小改動牽一發(fā)而動全身。創(chuàng)新變革應(yīng)具備全局觀念，在一項新舉措出臺前，要充分征求意見，權(quán)衡利弊，盡可能顧及多數(shù)。此外，無論國企還是民企，管理都需要講究公正性，禁止公司出現(xiàn)特權(quán)。國有企業(yè)實行的“三重一大”決策機制對企業(yè)規(guī)范決策行為、提升管理水平、防范經(jīng)營風(fēng)險、促進經(jīng)理崗位人員廉潔從業(yè)很有指導(dǎo)意義。

3.2 完善和優(yōu)化企業(yè)經(jīng)營管理制度

建立完善并不斷優(yōu)化管理制度是企業(yè)健康、穩(wěn)步運營的保障。管理人員應(yīng)根據(jù)國家政策、國情、同行業(yè)對手以及市場競爭態(tài)勢等實際情況，結(jié)合企業(yè)特點，制定符合企業(yè)實際的經(jīng)營管理制度，推動企業(yè)創(chuàng)新。通過梳理項目全過程、企業(yè)全方位的管理事務(wù)，全面思考、評估，發(fā)現(xiàn)問題、解決問題。集團要建立科學(xué)的預(yù)算管理系統(tǒng)，制定預(yù)算管理制度，實行全面嚴謹?shù)念A(yù)算計劃管理。集團公司要基于房地產(chǎn)行業(yè)價值鏈特點決定管控模式，總部在內(nèi)部規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)基礎(chǔ)上，以目標(biāo)管理、專業(yè)支持、過程監(jiān)控、偏差管理的方式，對項目進度、成本、質(zhì)量、安全等各環(huán)節(jié)進行控制。不同區(qū)域不同成熟度的子公司差別對待，已進入成長期的公司以“放”為主，采取目標(biāo)管理，以營業(yè)收入和利潤進行考核，給予自主權(quán)較高的“人權(quán)、事權(quán)、財權(quán)”；新區(qū)域新公司“統(tǒng)、放”結(jié)合，除經(jīng)濟指標(biāo)任務(wù)外，對關(guān)鍵環(huán)節(jié)、關(guān)鍵崗位均應(yīng)設(shè)置審核審批要求。好的制度設(shè)計，能夠激發(fā)人的主觀能動性，要在考核、薪酬分配和人事用工等涉及員工利益的體制機制上積極創(chuàng)新。以人為本，強調(diào)科學(xué)化、專業(yè)化、人性化的管理，多聽多講，換位思考，重視民主決策，及時宣講做好思想工作，提高員工對公司的依賴感和安全感；薪酬激勵的同時，更注重人才挖掘和培養(yǎng)，給予職位升遷機遇，拓展員工能力提升空間。

3.3 注重創(chuàng)新過程管理

房地產(chǎn)企業(yè)要提效降本，必須創(chuàng)新過程管理，重點加強項目實施過程的關(guān)鍵節(jié)點管控，強化時間和效率意識。以人為本、契合市場做產(chǎn)品規(guī)劃管理，建立標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品庫、示范工地、材料樣品庫，編制產(chǎn)品建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、限額設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、成本標(biāo)準(zhǔn)、售后服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)、案場標(biāo)準(zhǔn)。推行標(biāo)準(zhǔn)化管理，提升產(chǎn)品性價比，實現(xiàn)產(chǎn)品創(chuàng)新；把握市場節(jié)奏推盤，緊跟市場創(chuàng)新營銷策略，針對“老代新”“代理商競爭銷售”“場內(nèi)場外聯(lián)合電商代理”“渠道拓客”等推陳出新的各式營銷手段加強監(jiān)控跟蹤，實現(xiàn)營銷創(chuàng)新的有效管理；加強項目后評估，動態(tài)匯總項目數(shù)據(jù)成果，形成項目管理數(shù)據(jù)庫、產(chǎn)品缺陷手冊，及時總結(jié)、及時糾偏，保持創(chuàng)新管理的不竭動力；加強信息化手段應(yīng)用，建立項目工程進度、建設(shè)資金統(tǒng)籌、敏感因素分析、現(xiàn)金流預(yù)算監(jiān)控、銷售跟蹤和價格監(jiān)管、動態(tài)成本數(shù)據(jù)等項目系統(tǒng)模塊，以及事項審批、合同管理、人員信息動態(tài)管理、工資發(fā)放監(jiān)控、績效考核數(shù)據(jù)統(tǒng)計、固定資產(chǎn)管理、費用報銷等自動化辦公模塊，實現(xiàn)項目開發(fā)和企業(yè)經(jīng)營管理的動態(tài)管理，綜合本企業(yè)特點抓管理提升和管理創(chuàng)新，樹標(biāo)桿、找差距，通過創(chuàng)新拓展利潤空間。

3.4 創(chuàng)新資金管理

房地產(chǎn)是資金密集型投資，經(jīng)過近10 a 的迅速發(fā)展，市場逐漸成熟，行業(yè)“黃金時代”已然結(jié)束，競爭轉(zhuǎn)入拼資金、拼速度，規(guī)模經(jīng)營的企業(yè)資金占用大，高負債高杠桿現(xiàn)象普遍?？绲赜蜷_發(fā)的企業(yè)要做好資源整合，在傳統(tǒng)銀行信貸之外，積極開展企業(yè)債券、公司債券、銀行間票據(jù)、住房租賃REITs、資產(chǎn)支持證券（ABS）、產(chǎn)業(yè)基金、產(chǎn)融結(jié)合等新融資品種的資金運作，為企業(yè)擴張備足糧草。高杠桿勢必造成公司融資成本高企。要在波動的市場中持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，必須創(chuàng)新資金管理，采取快速周轉(zhuǎn)模式，快開工－快銷售－快回款－快周轉(zhuǎn)，縮短項目開發(fā)周期，提升運用資金效率，降低資金成本，滾動經(jīng)營。在國家防范金融風(fēng)險的大環(huán)境下，靠加大資金杠桿規(guī)?；?jīng)營的風(fēng)險日益顯現(xiàn)，企業(yè)要創(chuàng)新資金管理方式，多地多項目的企業(yè)不僅要統(tǒng)籌資金使用，更要結(jié)合現(xiàn)金流要求，制定相適應(yīng)的市場戰(zhàn)略和產(chǎn)品路線，合理限制去化慢、周轉(zhuǎn)慢的產(chǎn)品占比，使資金管理信息化、科學(xué)化、專業(yè)化，在創(chuàng)新思維下提升企業(yè)資金管理水平。

3.5 開展系統(tǒng)的企業(yè)員工培訓(xùn)工作

企業(yè)在創(chuàng)新經(jīng)營管理工作模式時，應(yīng)注重員工素質(zhì)培育，開展系統(tǒng)性的培訓(xùn)工作，使員工具備出色的工作能力以及職業(yè)素養(yǎng)，全面提升工作業(yè)績，促進企業(yè)更好的發(fā)展。在員工業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)之外，開展管理培訓(xùn)和團隊建設(shè)活動，加強企業(yè)文化建設(shè)，強化員工企業(yè)榮譽感和歸屬感，提升管理團隊?wèi)?zhàn)斗力和凝聚力。

4 結(jié) 語

當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)競爭愈加激烈，為了全面提升企業(yè)市場份額、提升核心競爭力，需要全面的創(chuàng)新企業(yè)經(jīng)營管理，優(yōu)化管理模式，才能有效推動企業(yè)可持續(xù)健康發(fā)展。