李素娟 陸延房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司

1 前言

經(jīng)過多年的發(fā)展，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的數(shù)量和規(guī)模不斷擴(kuò)大，項(xiàng)目開發(fā)過程中涉及到的管理內(nèi)容也在不斷增加，這給項(xiàng)目管理增加了難度，尤其是項(xiàng)目成本管理直接影響著項(xiàng)目收益，如果成本管控不到位，不僅會(huì)降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益，也會(huì)對企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展產(chǎn)生不利影響。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該積極運(yùn)用全面成本管理理念，從房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的各個(gè)不同方面入手，采取合理的管控措施，提升項(xiàng)目成本管控水平。

2 房地產(chǎn)企業(yè)成本管控的重要性

企業(yè)控制成本原本就屬于企業(yè)管理的重要手段和方式，對于房地產(chǎn)企業(yè)而言更加重要。因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)周期長、涉及的環(huán)節(jié)較多，如土地征收及拆遷、項(xiàng)目立項(xiàng)、項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、竣工驗(yàn)收、銷售以及各種各樣的招投標(biāo)程序。這些復(fù)雜的流程及環(huán)節(jié)帶來的是不斷增加的成本，且其中包含的不確定因素比較多，從而容易造成房地產(chǎn)企業(yè)成本投入較大、周期長、回收成本較慢的一些特點(diǎn)。這些特點(diǎn)決定了成本管控的重要意義與價(jià)值。為使企業(yè)既能應(yīng)對復(fù)雜且不確定性比較大的狀況，又能在市場競爭中獲得利益最大化，增強(qiáng)企業(yè)的競爭實(shí)力，提高企業(yè)的盈利能力，推行嚴(yán)格有效的成本管控方式就顯得更加重要了。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理及成本控制存在問題

3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目決策階段的成本控制意識(shí)有待提高

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制不單單在項(xiàng)目建設(shè)過程中進(jìn)行控制，更重要的是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在決策階段要有足夠的成本控制意識(shí)，以主導(dǎo)整個(gè)項(xiàng)目整體成本的把控。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中，相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)應(yīng)對成本控制進(jìn)行決策，這一階段就是決策階段，決策階段的成本控制決定了后期項(xiàng)目建設(shè)過程中資金的流向及成本控制的力度，直接關(guān)乎到項(xiàng)目的收益及利潤。在項(xiàng)目管理過程中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對項(xiàng)目估測投入資金并制定有關(guān)的成本預(yù)算計(jì)劃，這一計(jì)劃是工程建設(shè)在資金使用的依據(jù)，項(xiàng)目工程依照計(jì)劃預(yù)算進(jìn)行各項(xiàng)成本列支，因此成本計(jì)劃方案的制定十分重要，而成本控制應(yīng)從計(jì)劃制定開始，因此項(xiàng)目決策階段的成本控制意識(shí)至關(guān)重要，會(huì)影響整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的資金使用及流向。但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，在決策階段時(shí)由于領(lǐng)導(dǎo)層成本控制意識(shí)不強(qiáng)，造成成本控制并不準(zhǔn)確，形成浪費(fèi)最終會(huì)影響項(xiàng)目收益，進(jìn)而影響到企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益。

3.2 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目缺乏有效成本計(jì)劃及項(xiàng)目管理

成本計(jì)劃在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中有著舉足輕重的作用。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在施工前應(yīng)制定合理的成本計(jì)劃指導(dǎo)項(xiàng)目施工過程各項(xiàng)費(fèi)用支出。但在部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，沒有及時(shí)科學(xué)合理地制定相關(guān)成本計(jì)劃，導(dǎo)致項(xiàng)目建設(shè)過程中對各項(xiàng)投入沒有加以控制，最終導(dǎo)致成本超出預(yù)算，擠壓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的利潤空間，最終影響企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。另一方面，缺乏有效的項(xiàng)目管理或項(xiàng)目管理效率不高也是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中常見的問題之一。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目是一項(xiàng)綜合負(fù)責(zé)的工程事項(xiàng)，需要多方協(xié)調(diào)共同建設(shè)完成，因此對項(xiàng)目管理的要求比較高，但在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中，由于項(xiàng)目管理人員能力偏低、缺乏制定完善的項(xiàng)目管理制度等原因造成管理效果差強(qiáng)人意的情況屢見不鮮，甚至因?yàn)楣芾聿坏轿辉斐身?xiàng)目建設(shè)資源配置不合理、各部門協(xié)調(diào)不一致等，進(jìn)而影響項(xiàng)目工程進(jìn)展，增加項(xiàng)目成本支出，降低項(xiàng)目管理效率，最終削弱項(xiàng)目成本控制效果。

3.3 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本控制方式落后

目前眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制方式以事前預(yù)算為主進(jìn)行成本控制，但由于前期決策階段決策層成本控制意識(shí)不足，容易導(dǎo)致成本預(yù)算制定較為粗放，成本控制力度不大，同時(shí)以事前預(yù)算為主的成本控制方式忽略工程建設(shè)期間及竣工驗(yàn)收過程中對成本的控制，缺乏相應(yīng)的工作標(biāo)準(zhǔn)及管理依據(jù)。

3.4 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工階段存在的弊端

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體實(shí)施的過程中以及竣工階段的工作非常關(guān)鍵，一些企業(yè)缺乏對各項(xiàng)成本費(fèi)用的合理化應(yīng)用，在與施工方進(jìn)行材料成本結(jié)算以及施工賠償結(jié)算的時(shí)候大大增加了房地產(chǎn)的建造成本，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開盤與開工之間的時(shí)間比較緊湊，為了實(shí)現(xiàn)這兩項(xiàng)工作的平衡，需要在建設(shè)的過程中不斷地提升進(jìn)度，加班的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，這就導(dǎo)致很多預(yù)算之外的人工費(fèi)用的產(chǎn)生，在施工過程中應(yīng)用過多的施工材料的價(jià)格也存在浮動(dòng)，整體的施工材料成本的增加;房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在竣工結(jié)算階段缺乏對各個(gè)施工細(xì)節(jié)成本的控制，項(xiàng)目實(shí)施過程中人員的流動(dòng)性較大，各個(gè)管理人員的崗位變化與時(shí)有發(fā)生，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在具體實(shí)施的過程中具有很多的不缺性因素，各項(xiàng)細(xì)節(jié)的質(zhì)量和成本都難以把控，再加上一些房地產(chǎn)企業(yè)缺乏對結(jié)算工作的重視，預(yù)結(jié)算與實(shí)際的造價(jià)成本差距較大，審核人員不能高效工作，嚴(yán)重影響了工程后期的成本結(jié)算工作的順利實(shí)施。

4 做好房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管控措施

4.1 自上而下提高成本控制意識(shí)

理論指導(dǎo)實(shí)踐，思想決定行動(dòng)。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中應(yīng)自上而下提高成本控制意識(shí)，將成本控制牢記心中，才能在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全過程中有目的的進(jìn)行成本控制。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)提高管理層的成本控制意識(shí)，樹立成本控制管理，只有管理層重視對項(xiàng)目管理及成本控制，才能在制度上為成本控制提供支持，制定完善的成本控制制度，使成本控制有據(jù)可依并落實(shí)到實(shí)處。其次，應(yīng)提高全員的成本控制意識(shí)，使成本控制貫徹到項(xiàng)目全過程中。有些中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對成本控制認(rèn)識(shí)不足，認(rèn)為成本控制是財(cái)會(huì)部門的事情，這種錯(cuò)誤觀點(diǎn)使得成本控制難以在項(xiàng)目中有效施展開來，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)對全員進(jìn)行成本控制教育，培養(yǎng)全員成本控制理念，杜絕項(xiàng)目建設(shè)過程中因人為疏忽而導(dǎo)致的各種浪費(fèi)現(xiàn)象。

4.2 健全項(xiàng)目管理和成本計(jì)劃及控制制度

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前期準(zhǔn)備階段中就應(yīng)該制定好完善的項(xiàng)目工程計(jì)劃，在調(diào)研的基礎(chǔ)上根據(jù)有關(guān)政策及房地產(chǎn)市場情況對項(xiàng)目開發(fā)需要的成本資金進(jìn)行預(yù)測，制定出科學(xué)合理的資金投入計(jì)劃，并經(jīng)過專業(yè)論證會(huì)審，在保證項(xiàng)目開發(fā)質(zhì)量的前提條件下節(jié)約成本費(fèi)用，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。其次，加強(qiáng)對項(xiàng)目建設(shè)的管理工作，強(qiáng)化成本控制力度。通過組織項(xiàng)目管理成員學(xué)習(xí)有關(guān)管理及成本控制的專業(yè)培訓(xùn)，提高項(xiàng)目管理人員的綜合素質(zhì)，提升其成本控制業(yè)務(wù)能力，進(jìn)而制定出完善的成本計(jì)劃及控制制度，并將成本控制真正的落實(shí)到工程建設(shè)過程當(dāng)中。

4.3 對開發(fā)項(xiàng)目中期成本要加強(qiáng)管理

一方面，要嚴(yán)格審核投標(biāo)單位的各項(xiàng)資質(zhì)，明確按照招標(biāo)流程和評標(biāo)程序進(jìn)行篩選合理的投標(biāo)單位。另一方面，設(shè)計(jì)階段和施工階段在目標(biāo)成本控制中是成本管控的核心。首先在初期要求做好充分的相關(guān)調(diào)研工作，對相關(guān)的設(shè)計(jì)方案要充分做到合理性；施工階段出現(xiàn)的設(shè)計(jì)變更要進(jìn)行嚴(yán)格審核后確認(rèn)，同時(shí)對監(jiān)理單位要求做好事實(shí)監(jiān)督作用，一切以實(shí)際出發(fā)，對各種簽證變更要實(shí)事求是。比如項(xiàng)目開發(fā)以前要對圖紙嚴(yán)格審查，要充分考慮到各方面的因素，盡量降低施工后的設(shè)計(jì)變更的機(jī)率，這樣更有利于成本控制；對工程合同造價(jià)要求合理確保施工的質(zhì)量，在施工合同中對工程造價(jià)、付款條件和付款方式、工期及各項(xiàng)相應(yīng)的違約責(zé)任做到清晰明了，避免模棱兩可的內(nèi)容造成不必要的麻煩；對監(jiān)理單位要求從工程開始到竣工在各個(gè)環(huán)節(jié)做到實(shí)時(shí)監(jiān)督作用，對發(fā)生簽證變更要求嚴(yán)格審核并且出具自己的合理性建議，如確實(shí)需要發(fā)生簽證時(shí)要求建設(shè)方（包含成本管控部門）、監(jiān)理方、施工方三方共同確認(rèn)；材料與設(shè)備價(jià)格控制是施工階段成本控制的重點(diǎn)，成本管理部門首先要及時(shí)掌握市場價(jià)格走勢，在材料購進(jìn)時(shí)做好出入庫流程，做好相應(yīng)的材料臺(tái)賬，便于相應(yīng)的核算，同時(shí)要求材料附帶各質(zhì)量保證書或質(zhì)量檢測書，確保材料的質(zhì)量要素。

4.4 建立成本信息化管理系統(tǒng)

面對日益激烈的市場競爭環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想保持自身在市場中占據(jù)的穩(wěn)定地位，就需要把傳統(tǒng)的成本核算模式積極摒棄，同時(shí)對新時(shí)期更為先進(jìn)的成本信息化管理系統(tǒng)進(jìn)行積極應(yīng)用，基于成本信息化管理系統(tǒng)的積極建設(shè)，以動(dòng)態(tài)化的方式全面管理建筑項(xiàng)目開發(fā)、運(yùn)營、進(jìn)度、資源、質(zhì)量、成本等多方面內(nèi)容，同時(shí)這一過程還應(yīng)該針對嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某杀究刂企w系進(jìn)行積極設(shè)計(jì)，并對目標(biāo)成本參數(shù)進(jìn)行自動(dòng)積累和優(yōu)化，最終保障成本管理體系得以健全建立，并以此這些數(shù)據(jù)內(nèi)容為基礎(chǔ)，為其他開發(fā)項(xiàng)目制定目標(biāo)成本及管控項(xiàng)目成本等提供參考意見，使得管理層進(jìn)行成本評估及分析的過程中，能夠從多方面開展，保障房地產(chǎn)企業(yè)管理層最關(guān)注的企業(yè)宏觀發(fā)展問題得到良好解決。通過先進(jìn)成本信息化管理系統(tǒng)的建設(shè)，能夠?qū)Ω鏖_發(fā)項(xiàng)目成本核算數(shù)據(jù)及運(yùn)營情況等進(jìn)行全面且直觀掌控，進(jìn)而有效管控項(xiàng)目建設(shè)全過程成本的同時(shí)，促使建筑項(xiàng)目成本管控能力逐步提高，最終為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)盈利空間的拓展奠定堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

4.5 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目施工階段的成本管理控制策略

房地產(chǎn)項(xiàng)目在具體施工的過程中，需要進(jìn)行施工單位各個(gè)部門的核查和管理，主要包括施工方的施工水平、施工方案以及施工進(jìn)度等，并根據(jù)核查結(jié)果進(jìn)行不斷地完善，逐漸掌握房地產(chǎn)工程質(zhì)量、進(jìn)度以及施工周期之間的平衡。在具體實(shí)施監(jiān)督核查工作的過程中，應(yīng)該以質(zhì)量為前提，不斷壓縮施工成本，加快施工進(jìn)度，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目工程造價(jià)的最低化;需要注意的是，不能過度追求施工速度，導(dǎo)致人工成本的增加，工程造價(jià)過高，影響房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)效益，對施工順序也具有不利作用，房地產(chǎn)施工成本管控需要遵循實(shí)質(zhì)性原則。施工階段的成本管理還離不開現(xiàn)場的工程變更和簽證操作，房地產(chǎn)項(xiàng)目中包含較多的施工技術(shù)和工作人員，影響因素過多，容易引起建設(shè)方與施工方之間的矛盾，最終影響實(shí)際的工程效益。針對工程變更相關(guān)事項(xiàng)，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該及時(shí)進(jìn)行核查，并嚴(yán)格按照流程實(shí)施審核和變更，審核管理部門批準(zhǔn)后才能進(jìn)行現(xiàn)場的簽證，促進(jìn)房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利運(yùn)行，減少不必要的施工成本的增加。

4.6 做好事后控制效果的監(jiān)督和評價(jià)

人才引進(jìn)和技術(shù)創(chuàng)新離不開企業(yè)的規(guī)范制度，同時(shí)要把成本管控列入績效管理掛鉤，要求對所用人員實(shí)行獎(jiǎng)懲制度，這樣會(huì)很大程度提高各部門參與成本控制的積極性，同時(shí)要求明確相應(yīng)的責(zé)任。

5 結(jié)束語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的成本控制需要全員參與的過程，但是實(shí)際上許多房地產(chǎn)企業(yè)的成本控制存在一系列的問題，房地產(chǎn)公司需要對這些問題，制訂相應(yīng)的措施，加強(qiáng)企業(yè)自身的成本管理控制，從而實(shí)現(xiàn)成本最小化，目標(biāo)利潤最大化。