老舊小區(qū)加裝電梯之惑
2020-02-28 11:46杜康鄭鈞天
瞭望東方周刊 2020年4期
杜康 鄭鈞天
2019年12月，上海發(fā)布了最新多層住宅加裝電梯的指導(dǎo)意見(jiàn)，增加資金補(bǔ)貼額度、允許使用公積金支付建設(shè)費(fèi)用的同時(shí)，對(duì)居民協(xié)商同意率的要求進(jìn)行放寬。
《瞭望東方周刊》記者近日走訪(fǎng)了上海部分街鎮(zhèn)、加梯企業(yè)及相關(guān)管理部門(mén)，發(fā)現(xiàn)目前利益協(xié)調(diào)仍是難點(diǎn)。另外，市場(chǎng)上出現(xiàn)了不同的加梯模式探索，基層管理部門(mén)提示應(yīng)注意防控風(fēng)險(xiǎn)。
上海虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)逸仙小區(qū)10號(hào)樓加裝的電梯（杜康/攝）
加梯新規(guī)
2019年12月，上海虹口區(qū)江灣鎮(zhèn)逸仙小區(qū)10號(hào)樓的加裝電梯開(kāi)始試運(yùn)行。家住2樓的瞿華夫婦很開(kāi)心。妻子夏明君患尿毒癥將近20年，如今行動(dòng)困難;瞿華自己做過(guò)一場(chǎng)大手術(shù)后身體不如從前，已經(jīng)無(wú)法抱起妻子。沒(méi)裝電梯的時(shí)候，他只能麻煩志愿者幫助妻子下樓。
老舊小區(qū)加裝電梯，是改善民生的重要組成部分。逸仙小區(qū)居委會(huì)書(shū)記祝海霞介紹，目前小區(qū)居民4000人左右，其中60歲以上老人比例約占四分之一。而在上海很多小區(qū)，這一比例已超過(guò)三分之一。
江灣鎮(zhèn)街道社區(qū)自治辦主任徐穎佳介紹，目前江灣鎮(zhèn)已經(jīng)有17臺(tái)加裝電梯投入使用，3臺(tái)在施工中，還有11臺(tái)正在走流程。
早在2011年，上海就發(fā)布了相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)，提出了多層住宅加裝電梯的基本原則：“業(yè)主自愿、政府扶持，因地制宜、兼顧各方，依法合規(guī)、保障安全?！苯?jīng)歷8年試點(diǎn)后，2019年12月，上海市住建委、房管局等10部門(mén)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步做好本市既有多層住宅加裝電梯的若干意見(jiàn)》，支持力度有所增加，福利有所升級(jí)。
根據(jù)新規(guī)，政府最高補(bǔ)貼從24萬(wàn)元增加到28萬(wàn)元;明確規(guī)定可以提取本人及其配偶、本人直系血親的住房公積金支付電梯建設(shè)資金;本樓幢業(yè)主同意率從原來(lái)的需要90%同意降低到三分之二;取消“一票否決”;小區(qū)同意率從原來(lái)的三分之二降低到一半。
此外，加裝電梯的流程有所簡(jiǎn)化。以長(zhǎng)寧區(qū)為例，成立了“既有多層住宅加裝電梯”綜合窗口，將四個(gè)部門(mén)職能疊加，申請(qǐng)人只需跑一個(gè)窗口就可以完成所有流程。
徐穎佳介紹，目前虹口區(qū)電力、燃?xì)?、供排水、通信等相關(guān)單位也開(kāi)通了綠色通道，優(yōu)先安排加裝電梯的相關(guān)事宜。
利益協(xié)商仍是難點(diǎn)
從新規(guī)來(lái)看，無(wú)論本樓幢業(yè)主同意率降至三分之二，取消“一票否決”，抑或降低小區(qū)同意率，都是為了降低協(xié)商成本。
加裝電梯，一樓往往反對(duì)意見(jiàn)最大，不僅享受不了好處，還要面臨加裝電梯后可能帶來(lái)的遮光、噪音等問(wèn)題。“最敏感的是房?jī)r(jià)。加裝電梯之后，一樓豈不是房?jī)r(jià)最低了？”池溝居民區(qū)新北第一小區(qū)一樓居民葉阿姨說(shuō)。
徐匯區(qū)羅城花苑業(yè)委會(huì)副主任翁靜燕介紹說(shuō)，低樓層居民反對(duì)還出于對(duì)后期維修費(fèi)用的顧慮?！熬退闱捌诘慕ㄔO(shè)費(fèi)用不用出，后面電梯出了故障要維修，要掏錢(qián)嗎？目前關(guān)于這一塊兒也沒(méi)有明確的說(shuō)法?！?/p>
徐穎佳介紹，中層或高層居民反對(duì)的一個(gè)原因則是，現(xiàn)有條件下只能裝到達(dá)半層的“半吊子”電梯，尤其是一梯兩戶(hù)的情況，“意味著居民總歸還是要爬幾階臺(tái)階，否則就得把廚房或客廳甚至是臥室的墻打開(kāi)供出入。一些居民覺(jué)得‘半吊子電梯不能徹底解決問(wèn)題?！?/p>
資金也是難題。有的居民說(shuō)，“之前單元樓統(tǒng)一裝防盜門(mén)，均攤到每戶(hù)就是300元錢(qián)。我把錢(qián)交上去，過(guò)段時(shí)間又退回來(lái)了。為什么呢？因?yàn)橛腥瞬豢咸湾X(qián)，安裝延后了。如果300元都湊不齊，更別提加裝電梯的錢(qián)了。”
虹口區(qū)池溝居民區(qū)黨總支書(shū)記賀衛(wèi)東介紹，還有居民“拒絕溝通”?！案鶕?jù)文件，需要征求所在樓幢全體業(yè)主意見(jiàn)，意味著不論同意與否，都需要居民在文件上簽字表達(dá)觀點(diǎn)。但居民拒絕簽字，流程就沒(méi)法往下走。”
新規(guī)出臺(tái)為解決這些矛盾帶來(lái)了哪些變化？
多位基層管理人員表示，雖然取消了“一票否決”，需要的同意率也降低了，但是前期居民工作不敢放松，還是希望爭(zhēng)取每一戶(hù)的同意?！熬用窆ぷ饕鲈谇邦^。否則施工到一半，有居民跳出來(lái)阻止，或者居民經(jīng)常到街道來(lái)反映問(wèn)題怎么辦？”賀衛(wèi)東說(shuō)。
“比如對(duì)居民采取按月收費(fèi)的模式，如果有一天居民不交費(fèi)了怎么辦？企業(yè)能夠停運(yùn)電梯嗎？或者訴訟解決？目前看來(lái)都不是很好的解決方式?！?/blockquote>
“加裝電梯說(shuō)到底還是為了便民?！弊：Ｏ颊f(shuō)，“新規(guī)給出的同意比例是底線(xiàn)，讓我們更有信心去推動(dòng)?！?/p>
住在新北第一小區(qū)底層的葉阿姨起初不同意加裝電梯，居委會(huì)、業(yè)委會(huì)上門(mén)頭幾次都吃了閉門(mén)羹。兒子的勸說(shuō)讓她改變了主意，“我兒子也住6樓，也想裝電梯。因?yàn)猷従硬煌猓恢毖b不成。要將心比心，換位思考?！?/p>
“在保證安全的情況下，他們把加裝電梯的墻體做成柵欄式的，盡量減少了對(duì)我家的光照影響;居民上下電梯原本要從我們客廳窗外經(jīng)過(guò)，后來(lái)設(shè)計(jì)方案也改了?！比~阿姨介紹，電梯建好之后，噪音幾乎沒(méi)有?！霸镜讟遣粫r(shí)能看到高層拋下來(lái)的東西，或者曬衣服滴水。現(xiàn)在大家更照顧我們底樓，一次都沒(méi)有發(fā)生過(guò)了?！?/p>
祝海霞介紹，新規(guī)出臺(tái)后，居民積極性很高，已經(jīng)有不少人向她咨詢(xún)最新的“公積金支付建設(shè)資金”情況，“我讓他們?cè)俚鹊燃?xì)則，這一項(xiàng)能解決不少居民的資金難題?！?h3>探索與疑慮
隨著加裝電梯成為民生熱點(diǎn)，市場(chǎng)上也提供了一些創(chuàng)新模式。
上海市寶山區(qū)高境鎮(zhèn)共和八村的幾部電梯采用了無(wú)息按揭的辦法。居民不需要提前支付安裝費(fèi)，而是采用了“安裝免費(fèi)、有償使用”或“全額墊資、按揭付款”方案。完工后，由電梯工程公司全權(quán)管理經(jīng)營(yíng)15年，并承擔(dān)期間的電費(fèi)、維保費(fèi)等。
據(jù)介紹，從2樓到頂樓，需要交納的電梯費(fèi)用逐層增加。一梯兩戶(hù)的情況下，若按照傳統(tǒng)的眾籌模式，頂樓居民一次性最高需要交七八萬(wàn)元。而在按揭模式下，頂樓居民一年需要繳納的費(fèi)用約5000元。
雖然按揭減輕了居民的壓力，但墊資建造和后期管理維護(hù)成本讓電梯公司有壓力。據(jù)介紹，電梯公司未來(lái)會(huì)考慮通過(guò)安裝梯內(nèi)多媒體廣告屏來(lái)獲得一定的廣告費(fèi)用。
但這些墊資模式仍在探索，管理部門(mén)以及業(yè)內(nèi)很多電梯工程公司也存在一些疑慮。
居沐樓宇項(xiàng)目部總監(jiān)袁嘉介紹，老舊小區(qū)加裝電梯靠廣告貼補(bǔ)收入的模式難以走通，“以一梯兩戶(hù)為例，共12戶(hù)的固定居民，流動(dòng)人員又少，且老年人占比較高，很難找到愿意投放廣告的公司?！?/p>
此外，袁嘉認(rèn)為，采用先墊資的模式，企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)較多，錢(qián)收不回的風(fēng)險(xiǎn)較大?！氨热鐚?duì)居民采取按月收費(fèi)的模式，如果有一天居民不交費(fèi)了怎么辦？企業(yè)能夠停運(yùn)電梯嗎？或者訴訟解決？目前看來(lái)都不是很好的解決方式?！?/p>
上海振華電氣集團(tuán)民生工程事業(yè)部項(xiàng)目主管程得時(shí)介紹，目前業(yè)內(nèi)個(gè)別加梯公司按揭收費(fèi)過(guò)低，按估算只能“勉強(qiáng)維持收支平衡，甚至虧損”。
有基層管理部門(mén)認(rèn)為，街道或居委會(huì)加裝電梯時(shí)，應(yīng)注意考察相關(guān)公司的資質(zhì)甚至盈利模式?！半娞菥哂幸欢ü矊傩?，應(yīng)注意防范風(fēng)險(xiǎn)，避免工程公司留下?tīng)€攤子，對(duì)居民造成困擾?！?/p>
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