吳廣仲

（象嶼地產(chǎn)集團(tuán)有限公司，福建 廈門 361000）

房產(chǎn)市場競爭激烈，企業(yè)要實現(xiàn)生存與發(fā)展，勢必要在房產(chǎn)工程建設(shè)過程對成本進(jìn)行有效控制，以提高項目效益。招標(biāo)和采購階段是控制成本的關(guān)鍵，當(dāng)前部分企業(yè)在以上階段的成本控制還存在問題，急需找出成本控制有效措施。

1 房地產(chǎn)工程招采工作成本控制現(xiàn)狀

1.1 招標(biāo)成本控制現(xiàn)狀

在招標(biāo)成本控制過程，常存在招標(biāo)方式的選擇不合理，沒有對選擇單位進(jìn)行充分的競爭，招標(biāo)文件的編制范圍、內(nèi)容不夠詳細(xì)，存在很多漏洞，未能在合同管理過程對產(chǎn)生造價變動的原因加以控制，導(dǎo)致招標(biāo)成本控制不理想。

1.2 采購成本控制現(xiàn)狀

采購環(huán)節(jié)，未根據(jù)項目實際情況對采購內(nèi)容進(jìn)行分解，對采購產(chǎn)品進(jìn)行合理的組合與拆分，使用合理的采購方案。同時，缺乏聯(lián)合采購方案的應(yīng)用，導(dǎo)致采購過程不能對掌握成本控制的主動權(quán)，徒增項目采購成本。

2 房地產(chǎn)工程招采工作成本控制策略

2.1 招標(biāo)成本控制

（1）科學(xué)選擇招標(biāo)方式

在房產(chǎn)工程招標(biāo)環(huán)節(jié)，應(yīng)嚴(yán)格按照《招投標(biāo)法》相關(guān)規(guī)定，并對招標(biāo)方式具體應(yīng)用范圍加以明確。使用國有企業(yè)事業(yè)單位資金，并且該資金占控股或者主導(dǎo)地位的項目，且滿足《必須招標(biāo)的工程項目規(guī)定》第五條 本規(guī)定第二條至第四條規(guī)定范圍內(nèi)的項目，其勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等的采購達(dá)到下列標(biāo)準(zhǔn)之一的，必須招標(biāo)： ①施工單項合同估算價在 400 萬元人民幣以上； ②重要設(shè)備、材料等貨物的采購，單項合同估算價在 200 萬元人民幣以上； ③勘察、設(shè)計、監(jiān)理等服務(wù)的采購，單項合同估算價在 100 萬元人民幣以上。滿足以上條件的必須采用公開招標(biāo)，反之不屬于國有資金投資，項目規(guī)模未達(dá)到要求的可以由企業(yè)自行選擇采用邀請招標(biāo)、競爭性談判、比價招標(biāo)等方式。

（2）嚴(yán)審競標(biāo)企業(yè)資質(zhì)

篩選出適合的招標(biāo)單位，落實單位各項能力的審核是控制招標(biāo)成本的重要前提。招標(biāo)之前，對投標(biāo)方過往業(yè)績、信譽(yù)、資質(zhì)等進(jìn)行嚴(yán)格審核。同時還應(yīng)對項目展開實地考察，具體包括施工企業(yè)情況、項目當(dāng)?shù)赜媰r、政策要求以及合同條款等，防止出現(xiàn)掛靠以及分包等情況，保障施工質(zhì)量，控制項目成本。在審核投標(biāo)單位資質(zhì)時，相關(guān)人員應(yīng)做到客觀、合理的評價，防止出現(xiàn)人為失誤導(dǎo)致中標(biāo)不合理現(xiàn)象，具體審核過程應(yīng)重視以下內(nèi)容：第一，成立評標(biāo)組，專門負(fù)責(zé)項目評標(biāo)具體事宜，落實各項招標(biāo)決策；其二，完善內(nèi)控制度，建立全面的評價體系，重點對房產(chǎn)項目中施工方案以及技術(shù)應(yīng)用等進(jìn)行審核，防止出現(xiàn)低價中標(biāo)的現(xiàn)象，造成項目由于質(zhì)量不過關(guān)，中期出現(xiàn)索賠、工期拖延等問題增加造價；其三，規(guī)范評價方式，使用多目標(biāo)的評價理論對投標(biāo)方案進(jìn)行評價，保障具體工作的公平性與合理性[1]。

（3）優(yōu)化招標(biāo)文件內(nèi)容

文件編制環(huán)節(jié)，主要內(nèi)容為招標(biāo)方式、范圍、工程周期、付款形式、評標(biāo)方式以及報價和取費(fèi)等標(biāo)準(zhǔn)。編制之前，造價管理者需要全面收集和工程相關(guān)資料、數(shù)據(jù)等信息，按照造價影響因素展開精準(zhǔn)分析，為評標(biāo)環(huán)節(jié)奠定基礎(chǔ)。編制過程應(yīng)重點明確以下幾點：第一，規(guī)范計價方式的選擇，工程計價方式分為工量清單、費(fèi)率招標(biāo)等，計價方式的不同產(chǎn)生的造價成本不同，因此需要遴選出適合的計價方式。第二，編制文件過程，對于施工圖紙和施工界面等的修改需要統(tǒng)一口徑，并采用統(tǒng)一報價的方式。第三，工量清單編制過程，要將結(jié)算可行性考慮其中。如：房產(chǎn)項目綠化建設(shè)中，使用的樹木種類較多，市場報價差異性明顯，所以在編制時應(yīng)根據(jù)樹苗種類合理區(qū)分，確定種植密度和采購數(shù)量，控制造價。第四，保證標(biāo)書中各項條款合理，實現(xiàn)明確結(jié)算方式，防止施工環(huán)節(jié)產(chǎn)生“扯皮”現(xiàn)象。如：編制文件能將分包和總包，分包和分包各個單位的施工界面加以明確，防止產(chǎn)生糾紛。

（4）強(qiáng)化合同管理

招標(biāo)階段的合同管理也是控制房產(chǎn)項目造價的重點內(nèi)容。通常工程合同有目標(biāo)、單價、總價、成本等。管理過程結(jié)合房產(chǎn)項目特征，選擇適合的合同類型，快速獲取具有競爭力的報價信息。重點在施工合同簽訂過程中落實保密工作，這樣便于招標(biāo)過程合理控制造價。招標(biāo)方應(yīng)具備較強(qiáng)的法律意識，仔細(xì)解讀合同內(nèi)容，明確合同當(dāng)中各項和工程造價聯(lián)系的各項條款，如:材料價格、施工周期、質(zhì)量要求以及計價方式等。此外，還應(yīng)重點對不可預(yù)見的費(fèi)用加以明確，更好地控制招標(biāo)階段的造價。

2.2 采購成本控制

（1）分解采購成本

在房產(chǎn)項目采購環(huán)節(jié)，成本控制的重要影響因素之一為采購人員對成本分解的方式。實際采購環(huán)節(jié)，不可單一進(jìn)行價格對比，應(yīng)掌握供應(yīng)商成本底線。同時采購人員應(yīng)掌握產(chǎn)品成本信息，這樣在談判時針對性更強(qiáng)。強(qiáng)化不同供應(yīng)商成本的分析，選擇其中高品質(zhì)、價格合理的產(chǎn)品。例如：在建材市場中，部分供應(yīng)商為謀取暴利，對材料偷梁換柱，像防水材料以及外墻涂料單從外觀上采購者不能更好地區(qū)分出其品質(zhì)的好壞。通過成本分解，可了解不同材料供應(yīng)商上述產(chǎn)品的特征，綜合供應(yīng)商信譽(yù)確定合作商，避免出現(xiàn)單一從定價因素確定供應(yīng)商產(chǎn)生的弊端。掌握供應(yīng)商各種分項成本信息，提高采購材料的性價比，降低采購成本[2]。

（2）合理組合與分解采購產(chǎn)品

在同種產(chǎn)品進(jìn)行大批量的采購過程中，產(chǎn)品自身結(jié)構(gòu)的復(fù)雜性決定著其價值，此時使用批量采購的方式成本降低的范圍較大。例如：房產(chǎn)項目中需要配電箱，其標(biāo)準(zhǔn)程度較高，因此在成本方面控制幅度較小，這種情況下企業(yè)可與供應(yīng)商建立合作關(guān)系，使用分批采購的方式進(jìn)行；而高層住宅項目中電梯用量較大，數(shù)量固定，在采購過程使用批量采購方式更容易獲得合理的采購價格，此時采購部門應(yīng)盡量和供應(yīng)商簽訂一次合同，結(jié)合項目實施情況，選擇分批供貨的方式。此外，對于市場價格浮動較大的產(chǎn)品，當(dāng)供貨周期過長時，采購過程應(yīng)將價格浮動考慮其中。

針對系統(tǒng)類型的產(chǎn)品，在采購環(huán)節(jié)應(yīng)選擇集成商，這樣成本控制要好于分項購買。例如：深圳萬科、廣州合生等開發(fā)商和百安居建材超市分別簽訂合作采購協(xié)議，在以上企業(yè)開發(fā)房產(chǎn)項目的裝修工程，主要裝飾建材全部由百安居提供。同時百安居和珠江、星藝多家裝修企業(yè)進(jìn)行整合，在精裝房中使用自己的銷售材料，為消費(fèi)者提供維護(hù)和售后等服務(wù)，將裝修成本降低了分項采購的15%。

當(dāng)采購環(huán)節(jié)涉及到多家供應(yīng)商時，使用分解采購的方式也不失為一項良策。當(dāng)房產(chǎn)項目實施過程單一供應(yīng)商難以滿足工期要求時，可指定供應(yīng)商，保障產(chǎn)品質(zhì)量的同時降低采購成本。例如：當(dāng)項目需要4 家供應(yīng)商提供門窗材料，此時可通過采購人員分別與型材、玻璃、五金件等廠商進(jìn)行談判，明確采購要求和數(shù)量，這樣可更好地控制成本。

（3）使用聯(lián)合采購

采購過程聯(lián)合采購方案主要面向的是水泥、配電箱和預(yù)制樁等高標(biāo)準(zhǔn)的材料，這種采購方式可控制采購成本。例如：建外Soho 和北京富力城在招標(biāo)過程使用聯(lián)合招標(biāo)的方式進(jìn)行，涉及資金高達(dá)80 億元。在合作項目當(dāng)中，采購項目涉及到材料、水電和裝飾等多個領(lǐng)域，采購產(chǎn)品上千種。聯(lián)合招標(biāo)過程可發(fā)揮采購環(huán)節(jié)的范圍優(yōu)勢，采購數(shù)量增加，可更好地控制采購成本。這種雙贏的合作方式無疑是未來房產(chǎn)行業(yè)采購成本控制的主要趨勢[3]。

2.3 案例介紹

某房產(chǎn)項目占地7000m2，總建筑面積為60000m2。在造價成本的控制方面，合理選取招標(biāo)方式，對競標(biāo)企業(yè)的資質(zhì)展開全面分析，優(yōu)化了部分招標(biāo)內(nèi)容。結(jié)合采購計劃，將采購成本精細(xì)化分解。結(jié)合施工圖精準(zhǔn)核實工量，將損耗考慮其中，審核采購計劃之后開展材料采購。簽訂分包合同環(huán)節(jié)，爭取低價簽訂，對工量變化存在爭議部分進(jìn)行約定，明確土方開挖標(biāo)準(zhǔn)，防止結(jié)算環(huán)節(jié)產(chǎn)生爭執(zhí)，簽訂總報價合同。在招采過程合理使用造價管理方案，實現(xiàn)了成本控制管理的優(yōu)化。

3 結(jié)語

總而言之，在房產(chǎn)項目造價成本控制中，招采工作是保障成本控制的前提條件，面對著實際工作存在的現(xiàn)狀問題，應(yīng)不斷優(yōu)化招標(biāo)管理工作以及采購管理工作，控制項目成本，保障項目順利實施。