鄭州

（1.青島安海投資開(kāi)發(fā)有限公司，山東 青島266000；2.金地集團(tuán)膠東公司，山東 青島266000）

1 引言

隨著現(xiàn)代化進(jìn)程的加快，國(guó)內(nèi)進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，越來(lái)越多的人口在城市里扎根，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)越來(lái)越快，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)數(shù)量增多，為保證開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量，加深了對(duì)工程管理的需求，避免施工人員在施工過(guò)程中出現(xiàn)不正當(dāng)行為，減少了資源的浪費(fèi)，實(shí)現(xiàn)了資源管理的最大化配置。如何從多方向保證工程管理能夠發(fā)揮最大作用，是現(xiàn)下需要探究的問(wèn)題。

2 房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展現(xiàn)狀和不足

2.1 審核工序多、耗時(shí)長(zhǎng)

工程的建筑設(shè)計(jì)由多個(gè)項(xiàng)目部門(mén)負(fù)責(zé)，對(duì)工程建設(shè)具有指導(dǎo)作用，規(guī)模越大的企業(yè)，施工流程越規(guī)范化，對(duì)于設(shè)計(jì)方案來(lái)說(shuō)，時(shí)間的花費(fèi)更多。完成一個(gè)完整的方案，需要經(jīng)過(guò)多個(gè)部門(mén)的審核批準(zhǔn)，因此，工序多、耗時(shí)長(zhǎng)是現(xiàn)在工程管理的問(wèn)題之一[1]。

2.2 人力資源浪費(fèi)

企業(yè)內(nèi)的部門(mén)較多，工作內(nèi)容容易產(chǎn)生沖突，需要促使部門(mén)之間進(jìn)行協(xié)調(diào)配合，節(jié)約人力資源，實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)資源的有效利用，需要對(duì)負(fù)責(zé)施工建設(shè)任務(wù)的部門(mén)進(jìn)行統(tǒng)籌。

2.3 竣工結(jié)算不能符合前期標(biāo)準(zhǔn)

施工過(guò)程中數(shù)據(jù)變化，竣工結(jié)算檢查結(jié)果與前期制定的標(biāo)準(zhǔn)不符。在施工結(jié)束后，工程建設(shè)單位會(huì)向工程驗(yàn)收單位提出申請(qǐng)，由驗(yàn)收單位審核工程的實(shí)際建設(shè)和工程施工前制訂的方案是否一致；工程質(zhì)量是否滿(mǎn)足企業(yè)的需要；工程項(xiàng)目是否符合國(guó)家的多樣標(biāo)準(zhǔn)。因此，必須要確保相關(guān)的數(shù)據(jù)幾乎沒(méi)差錯(cuò)、審核要全部通過(guò)，才確?？⒐そY(jié)算全程結(jié)束，已經(jīng)達(dá)到監(jiān)督的職責(zé)，可以進(jìn)行工程建設(shè)的移交處理。

2.4 工程管理機(jī)制不完善

在房地產(chǎn)工程項(xiàng)目的管理中，工程的開(kāi)發(fā)起著重要的作用，工程的開(kāi)發(fā)離不開(kāi)完整健全的管理機(jī)制，管理機(jī)制不完善，則會(huì)給工程的開(kāi)發(fā)建設(shè)埋下安全隱患。例如，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目時(shí)，為節(jié)約成本和人力，減少工程建設(shè)管理者的配置，或者在工程建設(shè)過(guò)程中出現(xiàn)缺乏監(jiān)管的現(xiàn)象，都會(huì)因?yàn)槿狈θ瞬哦绊懝こ痰捻樌M(jìn)行，阻礙工程的建設(shè)，影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的整體進(jìn)度[2]。

2.5 工程方案的決策不夠精準(zhǔn)

房地產(chǎn)的前期策劃是整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的重要環(huán)節(jié)，決定著整個(gè)工程的施工進(jìn)度和施工質(zhì)量。需要結(jié)合投資方、戶(hù)主等多方的需求進(jìn)行工程項(xiàng)目的研究開(kāi)發(fā)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、高效率的施工要求。但同時(shí)若給予市場(chǎng)的要求、國(guó)家的政策或客戶(hù)的需求等方面過(guò)度關(guān)注則會(huì)產(chǎn)生其他的負(fù)面影響，如不能進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位、戶(hù)主要求的變化不能得到充分滿(mǎn)足需要再進(jìn)行修改、方案不能達(dá)到全方位的要求等。工程方案的決策需要在實(shí)踐中有具體的實(shí)際效用，項(xiàng)目需要進(jìn)行全盤(pán)仔細(xì)的計(jì)劃才能夠?qū)罄m(xù)的決策提供精確的依據(jù)，支撐工程的實(shí)施。沒(méi)有工程計(jì)劃，工程決策都無(wú)法發(fā)揮有效的作用，則會(huì)導(dǎo)致整個(gè)工程建設(shè)管理體系不具備系統(tǒng)性，阻礙工程的順利進(jìn)行，給施工過(guò)程帶來(lái)巨大變化，難以確保整個(gè)施工過(guò)程的建設(shè)結(jié)束。

3 房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理的有效途徑

3.1 明確管理職責(zé)范圍

將管理崗位進(jìn)行細(xì)化，根據(jù)工程管理人員的能力大小、擅長(zhǎng)領(lǐng)域?qū)徫贿M(jìn)行更明確的劃分，具有明確的管理范圍、管理責(zé)任和管理權(quán)利，據(jù)此對(duì)管理人員的專(zhuān)業(yè)能力進(jìn)行強(qiáng)化，提高工程管理的效率。根據(jù)崗位的明確和職責(zé)的劃分，在小的單位集體管理內(nèi)部又設(shè)置項(xiàng)目經(jīng)理，對(duì)項(xiàng)目經(jīng)理賦予管理責(zé)任，對(duì)項(xiàng)目施工建設(shè)的各個(gè)方面負(fù)責(zé)。設(shè)置管理崗位是對(duì)整個(gè)管理過(guò)程的分散管理，在這基礎(chǔ)上又增設(shè)項(xiàng)目經(jīng)理，是對(duì)權(quán)力的集中管理，在這樣的管理模式下，能夠提升對(duì)工程建設(shè)的管理效率，加大管理力度，提升管理效果。

3.2 注重保持標(biāo)準(zhǔn)一致

在工程建設(shè)完成后，應(yīng)當(dāng)對(duì)工程的整體水平進(jìn)行評(píng)估。一般工程的驗(yàn)收是根據(jù)國(guó)家的建設(shè)安全標(biāo)準(zhǔn)和前期制訂的施工標(biāo)準(zhǔn)來(lái)進(jìn)行的。在工程建設(shè)過(guò)程中會(huì)發(fā)生許多突發(fā)狀況，因此，需要重新制訂標(biāo)準(zhǔn)，從而保證后期驗(yàn)收的有效性。同時(shí)，也要通過(guò)各種科學(xué)方法，對(duì)前期施工中的工程質(zhì)量要求及各部分變化通過(guò)其他的驗(yàn)收方式進(jìn)行核對(duì)，以此來(lái)保證在較長(zhǎng)的工期里，工程施工質(zhì)量能夠得到保障，也讓竣工驗(yàn)收負(fù)起監(jiān)督的責(zé)任，讓前期制定的標(biāo)準(zhǔn)和后期驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)得到統(tǒng)一。

3.3 建立健全工程管理體制

在現(xiàn)代的經(jīng)濟(jì)社會(huì)中，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展飛速上升，支撐著我國(guó)的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步運(yùn)行，在城市化水平提高的同時(shí)，對(duì)房地產(chǎn)的要求和標(biāo)準(zhǔn)也在不斷提高，為促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展，需要讓房地產(chǎn)企業(yè)的工程管理體系得到完善和落實(shí)，在實(shí)踐的過(guò)程中，查漏補(bǔ)缺，為體系中出現(xiàn)的問(wèn)題進(jìn)行完善，優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的管理機(jī)構(gòu)和相關(guān)的人員配置，在充分了解管理人才的能力和專(zhuān)業(yè)后結(jié)合工程建設(shè)的施工情況，對(duì)人員進(jìn)行劃分，進(jìn)行合理的崗位調(diào)配，讓工程建設(shè)的每一個(gè)施工環(huán)節(jié)都得到充足的人力資源補(bǔ)充，將管理體系融入整個(gè)工程建設(shè)中，在工程建設(shè)中尋找更多適應(yīng)管理體系的方式方法，相互促進(jìn)，相互完善。

3.4 做好工程方案的設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)項(xiàng)目工程建設(shè)主要重在前期的設(shè)計(jì)準(zhǔn)備工作，為提供優(yōu)質(zhì)的工程建設(shè)，要了解市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r，了解國(guó)家的政策趨向，充分利用國(guó)家頒布的優(yōu)惠利民政策，給工程建設(shè)提供依據(jù)；根據(jù)實(shí)際規(guī)劃的土地范圍，環(huán)境特點(diǎn)等條件去調(diào)查消費(fèi)群體的需求狀況，根據(jù)階層劃分確定主要消費(fèi)群體情況；了解其他房地產(chǎn)企業(yè)的房屋規(guī)劃、設(shè)計(jì)特點(diǎn)、銷(xiāo)售金額、銷(xiāo)售面積等，據(jù)此為決策提供有力的市場(chǎng)銷(xiāo)售信息。在對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行調(diào)查之后，通過(guò)多方面的優(yōu)化配置，形成具有特色的工程建筑設(shè)計(jì)，制訂明確的工程建設(shè)信息，為工程管理提供依據(jù)，促進(jìn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)最大效應(yīng)。

3.5 控制投資成本

房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)開(kāi)發(fā)投資成本很高，項(xiàng)目程序復(fù)雜，卻要求很多，需要在建設(shè)之初就進(jìn)行工程預(yù)算造價(jià)，以控制施工成本為目的，就要求企業(yè)管理人員根據(jù)實(shí)際情況，對(duì)材料價(jià)格進(jìn)行對(duì)比擇優(yōu)，考慮施工過(guò)程中出現(xiàn)的必要成本和不確定成本。確保工程造價(jià)編制者給出的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確合理，避免造成企業(yè)經(jīng)濟(jì)損失，要求工程造價(jià)要符合多方的預(yù)算要求，在施工的全過(guò)程中，要求造價(jià)編制者跟進(jìn)項(xiàng)目工程，對(duì)突然發(fā)生的成本進(jìn)行調(diào)節(jié)，以適應(yīng)下個(gè)節(jié)點(diǎn)的建設(shè)，不影響工程施工的整體進(jìn)度。工程成本的管理需要管理者對(duì)全程進(jìn)行把控，對(duì)每個(gè)節(jié)點(diǎn)可能會(huì)出現(xiàn)的問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行研究分析，提出相應(yīng)的對(duì)策，控制影響范圍在一定的區(qū)間內(nèi)，對(duì)整個(gè)工程的成本有預(yù)先的評(píng)估，從大體上把握影響成本的各個(gè)要素再去進(jìn)行有效的方案設(shè)置，確保不損害企業(yè)的利益，整個(gè)工程造價(jià)的預(yù)算應(yīng)控制在最低水平。

4 結(jié)語(yǔ)

房屋建筑是人民生活不可缺少的部分。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)工程建設(shè)的質(zhì)量有著越來(lái)越高的要求，促使房地產(chǎn)工程建設(shè)不斷提高工程管理，結(jié)合行業(yè)發(fā)展水平、國(guó)家的大力支持以及群眾的必要需求將房地產(chǎn)企業(yè)管理做到更好，節(jié)約資源，避免造成浪費(fèi)，滿(mǎn)足多方效益，降低購(gòu)房風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，維護(hù)國(guó)家可持續(xù)發(fā)展建設(shè)的根本需要。