帥華鋒

摘 要：建筑房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱性產(chǎn)業(yè)，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的保證。隨著城鄉(xiāng)新規(guī)劃，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了高速發(fā)展的時(shí)期，帶來(lái)很大的經(jīng)濟(jì)效益。但是在最近幾年，因?yàn)楦鞣矫嬖颍瑖?guó)內(nèi)的房地產(chǎn)公司發(fā)展受到了限制，影響了房地產(chǎn)公司的可持續(xù)發(fā)展。其中資金管理也就成為業(yè)內(nèi)以及相關(guān)學(xué)者關(guān)注的問(wèn)題，力求一套科學(xué)合理的資金管理模式，確保房地產(chǎn)公司健康發(fā)展，本文也就對(duì)房地產(chǎn)公司的資金管理展開(kāi)探究，結(jié)合現(xiàn)狀和問(wèn)題，提出一些建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)公司;資金管理

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的原動(dòng)力。就房地產(chǎn)公司自身發(fā)展而言，資金一直都是其重要部分，也是影響房地產(chǎn)公司健康發(fā)展的重要因素。但是在實(shí)際的發(fā)展中，資金管理問(wèn)題已經(jīng)成為房地產(chǎn)公司面對(duì)的共同問(wèn)題，而且房地產(chǎn)公司前期投入成本比較大，負(fù)債率高，進(jìn)一步的加劇了資金問(wèn)題，所以房地產(chǎn)企業(yè)必須要加強(qiáng)資金管理建設(shè)，才能提高競(jìng)爭(zhēng)力，在市場(chǎng)環(huán)境中得到健康可持續(xù)發(fā)展。

1.房地產(chǎn)公司資金管理現(xiàn)狀

1. 資金管理

資金管理，簡(jiǎn)單來(lái)講，就是對(duì)企業(yè)資金來(lái)源和資金的使用進(jìn)行計(jì)劃、控制、監(jiān)督等工作的總稱，也是財(cái)務(wù)管理的重要組成部分。其目的就是為了確保資金的供應(yīng)，保證經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的持續(xù)進(jìn)行，提高資金的利用效率，讓有限的資金得到最大價(jià)值的利用。資金管理的原則：確定固定資金、流動(dòng)資金、專項(xiàng)資金的使用界限;實(shí)行計(jì)劃管理，對(duì)各項(xiàng)資金的使用;利用一定的管理手段，建立資金責(zé)任制，確保資金使用的合理性。是一種開(kāi)放性、動(dòng)態(tài)性和綜合性的管理，在國(guó)家相關(guān)的政府法律規(guī)定下，進(jìn)行的資金運(yùn)動(dòng)，對(duì)企業(yè)的資金流、資金結(jié)算、調(diào)度以及運(yùn)作等進(jìn)行系統(tǒng)化管理[1]。

從一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理來(lái)分析，財(cái)務(wù)管理作為企業(yè)的命脈，涉及到企業(yè)的各個(gè)方面，而資金就是企業(yè)經(jīng)營(yíng)運(yùn)作的血液，財(cái)務(wù)管理也是以資金管理為核心而開(kāi)展工作。企業(yè)的資金狀況代表著企業(yè)的資源配置、資源數(shù)量及質(zhì)量，對(duì)企業(yè)的生存和發(fā)展具有重要意義。

1.2 房地產(chǎn)公司資金管理現(xiàn)狀

房地產(chǎn)公司本身是資金密集型企業(yè)，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目，投資周期長(zhǎng)，金額大、風(fēng)險(xiǎn)大、回收慢等特點(diǎn)。資金管理作為房地產(chǎn)公司財(cái)務(wù)管理的核心，關(guān)系著房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)和建設(shè)。但是在實(shí)際的房地產(chǎn)公司資金管理中，具有幾個(gè)特點(diǎn)：風(fēng)險(xiǎn)性，一個(gè)公司可能擁有多個(gè)項(xiàng)目項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)對(duì)資金需求非常大，而且房地產(chǎn)商品為不動(dòng)產(chǎn)，投資大、回收周期長(zhǎng)，在效益實(shí)現(xiàn)的過(guò)程中受到多方面因素影響，增加了資金的風(fēng)險(xiǎn)性;復(fù)雜性，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)不僅受到了國(guó)家政策的影響，也受到了社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、文化、環(huán)境等各方面影響，增加了資金管理的復(fù)雜性;特殊性，房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)，涉及的相關(guān)部門單位非常之多，有著大量的資金往來(lái)，相比較而言，銀行貸款和預(yù)收房款是其最為重要的兩個(gè)資金來(lái)源，明顯的表現(xiàn)出行業(yè)特征[2]。

目前房地產(chǎn)公司在實(shí)際的資金管理中，還存在諸多問(wèn)題：（1）房地產(chǎn)公司對(duì)資金管理不重視，缺少完善的資金管理制度，導(dǎo)致在工程項(xiàng)目的開(kāi)展中出現(xiàn)資金浪費(fèi)、增加成本。也因?yàn)楣镜牟恢匾?，?dǎo)致在實(shí)際運(yùn)行中，資金出現(xiàn)系統(tǒng)問(wèn)題，影響項(xiàng)目建設(shè)周期，也對(duì)公司的利益造成損失。（2）風(fēng)險(xiǎn)管控不足，房地產(chǎn)公司資金管理具有一定的風(fēng)險(xiǎn)性，作為高危行業(yè)，就必須要做好風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施，防治風(fēng)險(xiǎn)。一旦在風(fēng)險(xiǎn)管理控制中出現(xiàn)問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)預(yù)算失誤，就容易造成資金不能被合理調(diào)配、流于形式，資金無(wú)法合理的使用，最終使公司陷入到資金困難階段。（3）房地產(chǎn)公司融資渠道方面的問(wèn)題，主要是融資渠道單一，依賴于銀行，增大風(fēng)險(xiǎn)。而且目前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)趨于飽和，在銀行和信貸方面對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)也進(jìn)入緊縮模式，對(duì)于房地產(chǎn)公司來(lái)講，增加融資難度，給資金管理帶來(lái)壓力，增加財(cái)務(wù)危機(jī)。（4）資金運(yùn)行結(jié)構(gòu)不完善，面對(duì)激勵(lì)的競(jìng)爭(zhēng)，很多在前幾年新增加的一些房地產(chǎn)公司，資金與銀行貸款比例嚴(yán)重失調(diào)，給后續(xù)的工作開(kāi)展帶來(lái)資金壓力，影響其可持續(xù)化發(fā)展。在這一問(wèn)題上，也有部分小地新型房地產(chǎn)破產(chǎn)倒閉。

2.房地產(chǎn)公司資金管理措施

2.1 房地產(chǎn)公司加強(qiáng)對(duì)資金管理的重視

目前房地產(chǎn)資金管理出現(xiàn)問(wèn)題，比如缺乏制度管理、沒(méi)有管理體系等很多問(wèn)題，都是房地產(chǎn)公司自身的不重視而導(dǎo)致的，房地產(chǎn)決策者把更多的精力放在了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方面，或者融資方面，而忽視資金管理的重要性，沒(méi)有意識(shí)到資金管理的作用。所以，要想加強(qiáng)資金管理，首先就需要房地產(chǎn)公司自身對(duì)其引起重視，關(guān)注內(nèi)部資金管理，為公司的發(fā)展提供資金的保證，進(jìn)一步的去完善資金管理系統(tǒng)，制定管理在制度。

建立資金管理體系，完善資金管理制度，針對(duì)公司資金的使用全過(guò)程，涉及到的方方面面，都需要納入到管理體系中，制定出管理制度。財(cái)務(wù)部門做好監(jiān)督管理，確保每一筆的資金都具有規(guī)范流程。此外還需要制定資金管理規(guī)劃，作為資金調(diào)配、使用的依據(jù)。就比如制定資金預(yù)算制度，確保資金得到有效的利用，財(cái)務(wù)部門結(jié)合實(shí)際情況，通過(guò)預(yù)算制度規(guī)范公司的經(jīng)濟(jì)行為，確保各級(jí)目標(biāo)、規(guī)劃的實(shí)施，保證資金的安全性。同時(shí)針對(duì)預(yù)算與實(shí)際執(zhí)行存在的差異，也需要及時(shí)的進(jìn)行反饋，做出解決辦法，合理的調(diào)整和修正管理目標(biāo)[3]。

2.2 合理運(yùn)用發(fā)展環(huán)境

一方面是針對(duì)國(guó)家政策，因?yàn)榉康禺a(chǎn)公司自身特點(diǎn)，容易受到國(guó)家政策的影響，比如“營(yíng)改增”的實(shí)施，就對(duì)房地產(chǎn)公司有著一定的影響。另一方面是市場(chǎng)環(huán)境的影響，比如當(dāng)前市場(chǎng)消費(fèi)方式、人們需求、市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)等，都可能會(huì)影響房地產(chǎn)公司的經(jīng)濟(jì)效益，容易造成投資的回報(bào)率低等問(wèn)題。

為此，房地產(chǎn)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)中，一定要對(duì)發(fā)展環(huán)境做好分析，確保項(xiàng)目的可行性。首先要時(shí)刻關(guān)注國(guó)家政策方向，比如國(guó)家針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度和指導(dǎo)，給出的一些發(fā)展建議，以此來(lái)判斷未來(lái)發(fā)展趨勢(shì);然后還需要時(shí)刻關(guān)注市場(chǎng)環(huán)境的變化，比如該投資項(xiàng)目的地段位置，交通等，以及該區(qū)域的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)等，都需要做好分析，為項(xiàng)目的投資開(kāi)發(fā)提供依據(jù)，保證項(xiàng)目的可行性，提高經(jīng)濟(jì)效益。

2.3 加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控

房地產(chǎn)作為高危行業(yè)，在資金管理方面，設(shè)計(jì)范圍比較大，風(fēng)險(xiǎn)較高。所以要做好風(fēng)險(xiǎn)管控，合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，確保資金的使用效率。一方面是要加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控力度，增強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)防控意識(shí)。只要涉及到資金的各項(xiàng)工作都可能存在風(fēng)險(xiǎn)，因此就需要加大對(duì)各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)的防控力度，提升風(fēng)險(xiǎn)和預(yù)警能力，以及風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)能力[4]。

為了進(jìn)一步的提高風(fēng)險(xiǎn)防控能力，可以利用先進(jìn)的技術(shù)建立風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系，明確所有風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)，建立評(píng)估系統(tǒng)，對(duì)項(xiàng)目的所有信息進(jìn)行評(píng)估，確定出風(fēng)險(xiǎn)狀況。然后結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)，制定出合理的預(yù)防措施，降低風(fēng)險(xiǎn)的影響，提高企業(yè)的資金利用率。

2.4 拓展融資渠道

擴(kuò)展融資渠道，改變當(dāng)前融資渠道單一，資金管理難度大的困境。房地產(chǎn)公司也應(yīng)該積極地去拓展一些融資新渠道，不應(yīng)該依賴于銀行和信貸模式。企業(yè)除了需要和銀行建立良好的融資關(guān)系之外，還應(yīng)該尋求一些其他融資方式，比如債券融資、股權(quán)融資戰(zhàn)略、內(nèi)部利潤(rùn)在投資等。這都需要企業(yè)結(jié)合自身的實(shí)際情況，拓展融資渠道。

3. 結(jié)束語(yǔ)

本文共提出了四點(diǎn)措施，以此來(lái)提高資金管理效率。但在實(shí)際的房地產(chǎn)公司資金管理中，還需要從房地產(chǎn)公司自身出發(fā)，加強(qiáng)對(duì)其的重視，結(jié)合實(shí)際情況，不斷的尋求提高資金管理的方法，本文提出的幾點(diǎn)意見(jiàn)，也就起到了一定的參考作用。

參考文獻(xiàn)：

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[2]趙何培.房地產(chǎn)公司資金管理困境與出路探究[J].今日財(cái)富，2018（20）：92.

[3]武莉. 萬(wàn)科地產(chǎn)營(yíng)運(yùn)資金管理的案例研究[D].吉林財(cái)經(jīng)大學(xué)，2017.

[4]常穎. 房地產(chǎn)企業(yè)資金管理研究[D].沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)，2012.

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