(重慶理工大學(xué) 重慶 401320)

一、公允價(jià)值的定義

根據(jù)最新的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，公允價(jià)值是指市場(chǎng)參與者在計(jì)量日發(fā)生的有序交易中，出售一項(xiàng)資產(chǎn)所能收到或轉(zhuǎn)移一項(xiàng)負(fù)債所需支付的價(jià)格。

二、公允價(jià)值應(yīng)用分析——以新城控股公司為例

(一)公司簡(jiǎn)介

新城控股集團(tuán)股份有限公司1993年創(chuàng)立于常州，2015年在A股上市，目前，集團(tuán)已成為住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)的全國(guó)綜合性地產(chǎn)集團(tuán)，主要致力于開(kāi)發(fā)優(yōu)質(zhì)住宅物業(yè)和包含購(gòu)物中心在內(nèi)的綜合體項(xiàng)目。

(二)公允價(jià)值計(jì)量應(yīng)用研究

根據(jù)新城控股2018年年報(bào)，公司按公允價(jià)值進(jìn)行計(jì)量的資產(chǎn)主要為以下內(nèi)容：(單位：元)

項(xiàng)目名稱期初余額期末余額當(dāng)期變動(dòng)對(duì)當(dāng)期利潤(rùn)的影響金額蘇州銀行股份有限公司1%股份197,100,000197,100,000--上海景盈投資管理合伙企業(yè)5.82%股權(quán)186,605186,605--上海伍翎投資公司(有限合伙)5.26%股權(quán)50,000,00050,000,000--寧波澎湃股權(quán)投資合伙企業(yè)5%股權(quán)10,000,00010,000,000--青浦伍悅廣場(chǎng)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)155,974,809139,174,809-16,800,000-16,800,000在建投資性房地產(chǎn)8,304,000,0008,919,000,000615,000,000660,381,714完工投資性房地產(chǎn)15,192,000,000 31,839,000,000 16,647,000,000 2,148,822,915 合計(jì)23,900,261,41441,154,464,41417,245,200,0002,792,404,629

可以看到，新城控股按照新準(zhǔn)則的規(guī)定對(duì)相關(guān)金融資產(chǎn)進(jìn)行了計(jì)量，這些金融資產(chǎn)與市場(chǎng)行情變動(dòng)密切相關(guān)，由于這些資產(chǎn)沒(méi)有實(shí)物形態(tài)和貨幣形態(tài)，而且大部分情況下與其相關(guān)的交易和事項(xiàng)也并未實(shí)際發(fā)生，如果對(duì)其采用歷史成本法計(jì)量，既難以對(duì)其進(jìn)行會(huì)計(jì)處理，也無(wú)法準(zhǔn)確估計(jì)其價(jià)值。而公允價(jià)值計(jì)量模式可以很好的克服以上問(wèn)題，使會(huì)計(jì)的計(jì)量能夠更加符合配比原則，而且公允價(jià)值計(jì)量模式下還要計(jì)量公允價(jià)值變動(dòng)損益，這就彌補(bǔ)了會(huì)計(jì)收益的不足，可以更加真實(shí)準(zhǔn)確的反映會(huì)計(jì)收益。

根據(jù)公司年報(bào)的披露，公司以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)所屬的公允價(jià)值計(jì)量層次全為第三層次，也就是說(shuō)，這些以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)，其所采用的輸入值均為不可觀察輸入值，使用該類輸入值，說(shuō)明其存在市場(chǎng)不活躍或者無(wú)法獲得相同或類似的市場(chǎng)價(jià)格的情況。公允價(jià)值計(jì)量運(yùn)用的相關(guān)估值技術(shù)：(單位：元)

2018年年末公允價(jià)值估值技術(shù)輸入值名稱范圍與公允價(jià)值之間的關(guān)系可觀察/不可觀察股權(quán)優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)139,174,809市場(chǎng)法資產(chǎn)波動(dòng)率13%-15%正相關(guān)不可觀察 整售折扣率10%負(fù)相關(guān)不可觀察 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率2.56%-2.83%正相關(guān)不可觀察 以公允價(jià)值計(jì)量且其變動(dòng)計(jì)入當(dāng)期損益的金融資產(chǎn) 405,739,262市場(chǎng)法市凈率0.7370-1.4635正相關(guān)不可觀察 已完工的物業(yè)31,839,000,000收益法租期收益率4%-6.5%負(fù)相關(guān)不可觀察 復(fù)歸收益率4.5%-6.5%負(fù)相關(guān)不可觀察 市場(chǎng)單位租金每月2元/平方米至每月2610元/平方米正相關(guān)不可觀察 開(kāi)發(fā)中的物業(yè)8,919,000,000收益法復(fù)歸收益率6%-11%負(fù)相關(guān)不可觀察至完工的預(yù)計(jì)建設(shè)成本200,708,223元至828,596,427元 負(fù)相關(guān)不可觀察持有及開(kāi)發(fā)物業(yè)至完工所需的預(yù)計(jì)利潤(rùn)率12%-15%負(fù)相關(guān)不可觀察

新城控股采用的估值技術(shù)主要是市場(chǎng)法和收益法，收益法主要采用的是現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，根據(jù)不同資產(chǎn)的相關(guān)屬性應(yīng)用了不同折現(xiàn)率對(duì)現(xiàn)金流進(jìn)行折現(xiàn)，給出了具體范圍，相關(guān)折現(xiàn)率范圍的跨度不大，較為穩(wěn)定。同樣地，市場(chǎng)法下的利率范圍跨度也不大，標(biāo)的公司整體與被估值公司體量相似，差別不大。從市凈率到無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率，資產(chǎn)波動(dòng)率等的運(yùn)用可以看出，新城控股對(duì)相關(guān)證券的計(jì)算也較為全面。

三、評(píng)價(jià)

(一)應(yīng)用中存在的問(wèn)題

首先是信息披露不夠充分，雖然新城控股對(duì)大量以公允價(jià)值計(jì)量的金融資產(chǎn)作了估值技術(shù)等的披露，但相關(guān)折現(xiàn)率只給出了范圍而沒(méi)有確切數(shù)據(jù)，投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換也只有轉(zhuǎn)換項(xiàng)目而沒(méi)有具體的轉(zhuǎn)換數(shù)額。其次是估值技術(shù)的選擇不夠客觀，新城控股以公允價(jià)值計(jì)量的資產(chǎn)計(jì)量結(jié)果都屬于第三層次，對(duì)相關(guān)資產(chǎn)估值的數(shù)據(jù)難以獲得。最后，公司對(duì)投資性房地產(chǎn)計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換和金融資產(chǎn)的重分類具有較大主觀隨意性。

(二)相關(guān)建議

在信息披露上，新城控股需要完善其信息披露機(jī)制，給出估值技術(shù)的完整參數(shù)和投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的具體內(nèi)容等，以便投資者的查閱分析。在估值技術(shù)的選擇上，為了提高評(píng)估結(jié)果的客觀性，公司需要對(duì)評(píng)估人員的專業(yè)能力和綜合素質(zhì)作出判斷，盡量聘請(qǐng)專業(yè)能力強(qiáng)，綜合素質(zhì)高的評(píng)估人員。另外，還需要加強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)處理的監(jiān)管力度，以防出現(xiàn)操縱利潤(rùn)的行為。

四、總結(jié)

新城控股公允價(jià)值計(jì)量的問(wèn)題也反映在我國(guó)相關(guān)企業(yè)上，這與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的尚不完善相關(guān)。因此，為了更加有效的發(fā)揮新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的作用，國(guó)家需要進(jìn)一步完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制，為企業(yè)運(yùn)用公允價(jià)值計(jì)量模式提供一個(gè)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，同時(shí)，企業(yè)也需要提高自身對(duì)公允價(jià)值計(jì)量的運(yùn)用能力，嚴(yán)格遵守準(zhǔn)則要求。