盛松成 宋紅衛(wèi) 汪恒

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色與2003年非典時(shí)期已大有不同，總體而言本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響較大，在“房住不炒”的前提下，應(yīng)給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持。

目前房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產(chǎn)業(yè)自身也發(fā)生了諸多變化，必須謹(jǐn)慎對(duì)待歷史經(jīng)驗(yàn)，不能簡(jiǎn)單利用2003年的情況來(lái)分析當(dāng)前的問(wèn)題，否則很有可能作出錯(cuò)誤的預(yù)判。

自2020年1月下旬以來(lái)，新冠肺炎疫情席卷全國(guó)，對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)造成巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無(wú)法置身事外。本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有多大？房地產(chǎn)業(yè)如何積極應(yīng)對(duì)疫情才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，發(fā)揮促進(jìn)就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用？這是本報(bào)告的研究目的。

房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時(shí)期具有五方面不同

2003年的“非典”疫情也對(duì)當(dāng)時(shí)的經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生了明顯的沖擊，但歷史不一定會(huì)簡(jiǎn)單地重演。2003年我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的情況與現(xiàn)在至少有以下五方面不同：

房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化始于1998年，2003年仍處于初始發(fā)展階段，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放，極大地促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展。當(dāng)時(shí)，城市居住環(huán)境遠(yuǎn)不如現(xiàn)在，市場(chǎng)需求可觀、潛力巨大。2003年，我國(guó)城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積僅為23.7平方米，而目前，我國(guó)戶均住房已超過(guò)1.1套，2018年城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已經(jīng)達(dá)到了39平方米，是2003年的1.65倍。

政策對(duì)房地產(chǎn)的定位不同 不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段賦予了房地產(chǎn)業(yè)不同的定位。就在“非典”疫情結(jié)束不久的2003年8月12日，《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟(jì)發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)隨之迎來(lái)了房改之后首次迅速發(fā)展。而如今，在經(jīng)歷了2014-2016年的快速發(fā)展后，2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議正式提出“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”;2019年7月30日政治局會(huì)議首次提出“不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段”。房地產(chǎn)業(yè)的這一政策導(dǎo)向，決定了目前的行業(yè)發(fā)展定位與2003年不同。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段。

房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)不同 無(wú)論是“非典”爆發(fā)前的2002年，還是“非典”疫情發(fā)生的當(dāng)年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售均呈現(xiàn)快速上漲趨勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速分別為21.9%和29.7%，房地產(chǎn)銷(xiāo)售額同比增速分別為23.7%和34.1%，銷(xiāo)售面積同比增速則分別為20.2%和29.1%?，F(xiàn)在我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資及銷(xiāo)售同比增速已經(jīng)掉頭向下，基本呈現(xiàn)“倒U型”的趨勢(shì)。2019年房地產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)投資同比增長(zhǎng)9.9%，而銷(xiāo)售額和銷(xiāo)售面積分別增長(zhǎng)了6.5%和-0.1%，均處于十幾年來(lái)的相對(duì)低位。

房企負(fù)債水平和杠桿率不同 房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債規(guī)模由2003年的30698.56億元上升到了2018年的674333.36億元，房地產(chǎn)企業(yè)總體負(fù)債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。房地產(chǎn)行業(yè)總體負(fù)債率由2003年的58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬(wàn)一級(jí)行業(yè)分類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)），大幅提高了38.28%?？傮w來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)債務(wù)負(fù)擔(dān)較之前明顯增加，對(duì)融資的依賴度也比以往更高。

居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力不同 首先，巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)已經(jīng)嚴(yán)重削弱了居民對(duì)住房的購(gòu)買(mǎi)力。2003年我國(guó)居民部門(mén)杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢(shì)。而中國(guó)經(jīng)濟(jì)整體杠桿率也較高，繼續(xù)加杠桿的風(fēng)險(xiǎn)較大。其次，收入增長(zhǎng)預(yù)期帶動(dòng)房屋銷(xiāo)售增長(zhǎng)的趨勢(shì)也今非昔比。2003年我國(guó)正處于剛加入WTO后的貿(mào)易井噴期，同時(shí)也迎來(lái)了人口紅利窗口。2000-2005年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長(zhǎng)率為10.81%，而2014-2019年為7.99%。

總體看來(lái)，盡管本次疫情和2003年有類(lèi)似之處，例如疫情對(duì)第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生了較大沖擊等，為我們提供了可資借鑒的經(jīng)驗(yàn)，但目前房地產(chǎn)業(yè)所處的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、在我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中所扮演的角色與2003年已有很大不同，房地產(chǎn)業(yè)自身的特點(diǎn)、發(fā)展趨勢(shì)等也發(fā)生了諸多變化，必須謹(jǐn)慎對(duì)待歷史經(jīng)驗(yàn)，不能簡(jiǎn)單利用2003年的情況來(lái)分析當(dāng)前的問(wèn)題，否則很有可能作出錯(cuò)誤的預(yù)判。

本次疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的影響2019年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金中，土地購(gòu)置費(fèi)用占比為29.12%，建安工程和設(shè)備工器具購(gòu)置占65.71%。2019年一季度，房屋施工面積為699444.22萬(wàn)平方米，其中新開(kāi)工面積為38728.43萬(wàn)平方米，占比為5.54%。目前受疫情影響，我國(guó)大部分地區(qū)的土地交易已暫時(shí)中止，20個(gè)省市已經(jīng)要求復(fù)工日不得早于2月9日，而實(shí)際更晚。假期延長(zhǎng)和防疫措施都會(huì)影響房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，2020年前已開(kāi)工項(xiàng)目會(huì)陸續(xù)復(fù)工，而原定今年新開(kāi)工項(xiàng)目將可能受到較大影響。

如果按以上數(shù)據(jù)測(cè)算2020年一季度的房地產(chǎn)投資，在最差的情況下，一季度因土地交易中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將下降29.12%，因新開(kāi)工中止而導(dǎo)致的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資將下降3.64%（65.71%*5.54%），同時(shí)假期延長(zhǎng)或?qū)е略诮?xiàng)目投資下降4.77%，合計(jì)下降37.53%。由于疫情是從1月下旬開(kāi)始大規(guī)模爆發(fā)，而新開(kāi)工項(xiàng)目和土地轉(zhuǎn)讓也不可能完全中止，這一估計(jì)偏高，但疫情對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的巨大沖擊毋庸置疑。

對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的影響 受疫情影響，全國(guó)多個(gè)城市針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)下發(fā)了“暫停經(jīng)營(yíng)”的通知，明令禁止售樓處、中介門(mén)店繼續(xù)營(yíng)業(yè)。中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)也發(fā)出號(hào)召，全國(guó)樓盤(pán)暫時(shí)停止售樓處的銷(xiāo)售活動(dòng)，待疫情過(guò)后再自行恢復(fù)。這已經(jīng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)銷(xiāo)售產(chǎn)生了很大影響。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)，自1月下旬開(kāi)始，大部分開(kāi)發(fā)商的成交量比往年春節(jié)期間暴跌95%。分區(qū)域看，截至2020年2月4日24時(shí)，新型肺炎確診人數(shù)最多的10個(gè)省份為湖北、浙江、廣東、河南、湖南、江西、安徽、重慶、江蘇和四川。截至2019年11月，這些省份的商品房銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售量分別占全國(guó)的60.31%和61.78%。

面對(duì)嚴(yán)峻的銷(xiāo)售形勢(shì)，部分房企試圖通過(guò)線上進(jìn)行銷(xiāo)售。但房屋價(jià)值較高，且對(duì)人們的生活具有長(zhǎng)期影響，很難像普通消費(fèi)品一樣，可以不經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)就直接交易。況且大多數(shù)消費(fèi)者和廠商對(duì)房地產(chǎn)線上銷(xiāo)售模式也并不十分熟悉。此外，購(gòu)房還涉及貸款、過(guò)戶等須購(gòu)房者親自辦理的手續(xù)。因此，線上購(gòu)房行為難以落地。即使因疫情而延遲的購(gòu)房需求有望在疫情過(guò)后迎來(lái)反彈，疫情對(duì)房地產(chǎn)銷(xiāo)售的短期沖擊也是巨大的。

對(duì)房企的影響 銷(xiāo)售回款（包括個(gè)人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)主要的資金來(lái)源。2019年，銷(xiāo)售回款在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)際到位資金中的占比達(dá)到了49.62%的歷史高位，總計(jì)88640億元。與此同時(shí)，由于嚴(yán)厲的融資限制，2019年國(guó)內(nèi)貸款占比僅為14.13%，為歷史最低點(diǎn)。不難預(yù)見(jiàn)，房地產(chǎn)銷(xiāo)售的中止將嚴(yán)重沖擊房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈。

2019年一季度，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售額為27038.77億元。若按2019年全年6.5%的銷(xiāo)售額增速估計(jì)，2020年一季度，房企銷(xiāo)售額將達(dá)到28796.29億元。若按損失50%的銷(xiāo)售額計(jì)算，一季度的損失將高達(dá)14398.14億元。

由于部分房企負(fù)債水平較高，2019年前三季度總體負(fù)債率就已經(jīng)達(dá)到了80.26%，如果不能快速回籠資金，將可能導(dǎo)致資金鏈斷裂。房地產(chǎn)行業(yè)的并購(gòu)與房企資金鏈風(fēng)險(xiǎn)有較大關(guān)系。表1數(shù)據(jù)顯示，2002年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例僅27個(gè)，并購(gòu)規(guī)模為18.95億元?！胺堑洹币咔榘l(fā)生的2003年，并購(gòu)案例則為36個(gè)，并購(gòu)規(guī)模達(dá)到39.90億元，增長(zhǎng)了110.55%。2004年，并購(gòu)規(guī)模進(jìn)一步提高至49.58億元，直到2005年后才逐漸縮小。而2019年我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)并購(gòu)案例221個(gè)，并購(gòu)規(guī)模1840.64億元。如果疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險(xiǎn)爆發(fā)，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過(guò)程可能持續(xù)2年，甚至更長(zhǎng)時(shí)間。長(zhǎng)期來(lái)看，這還會(huì)進(jìn)一步提高我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)集中度，并可能加大我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控難度。

對(duì)人口凈流出區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響 疫情對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊是有區(qū)域差異的，我國(guó)人口凈流出區(qū)域?qū)⒚媾R更大的風(fēng)險(xiǎn)。

通過(guò)一個(gè)城市的土地規(guī)劃建筑面積成交量和商品住宅成交量數(shù)據(jù)，可以計(jì)算其潛在住房供應(yīng)量的增減變化。自2016年1月至2019年10月，土地供需差距比例較高的前25個(gè)城市中，15個(gè)是中西部城市，并且也有15個(gè)三四線城市。這些城市的人口支撐相對(duì)較弱，除西安、鄭州等因?yàn)槿瞬怕鋺粽叽俪傻娜丝谠鲩L(zhǎng)較為明顯外，其他城市常住人口增速整體較低，甚至烏魯木齊還出現(xiàn)常住人口大量減少的情況。與此形成明顯對(duì)照的是一線城市和東部核心二三線城市，土地的供需比例整體為負(fù)值，也就是說(shuō)，這些區(qū)域供給明顯小于需求，尤其是常住人口增長(zhǎng)量較大的如深圳、廣州、佛山、青島、合肥、廈門(mén)、泉州等城市。

我國(guó)三四線城市的過(guò)量住房供給將使房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨較大風(fēng)險(xiǎn)，而且隨著棚改政策的逐步退出，這些城市的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)進(jìn)一步上升。提振需求是化解這一難題的有效方法，例如春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)。2020年1月14日，58同城、安居客發(fā)布《2019-2020年返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》。該報(bào)告顯示今年春節(jié)期間在外務(wù)工人員有68.6%傾向于選擇回鄉(xiāng)置業(yè)（包含家鄉(xiāng)城市及家鄉(xiāng)所在的省會(huì)城市），高于2019年52.7%的低點(diǎn)。但隨著疫情發(fā)展，這一置業(yè)意愿很難實(shí)現(xiàn)。此次疫情也反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理等方面的劣勢(shì)，在當(dāng)前大中城市開(kāi)放落戶的情況下，未來(lái)人口流出三四線城市的情況可能更為嚴(yán)重，三四線城市房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)有進(jìn)一步上升的趨勢(shì)。

對(duì)整體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的影響 2017-2019年資本形成總額分別拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)2.3、2.2和1.9個(gè)百分點(diǎn)，均值為2.13%。2017-2019年房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重分別為17.38%、18.92%和23.97%，均值為20.09%。以此計(jì)算，過(guò)去三年房地產(chǎn)投資平均每年拉動(dòng)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)0.43個(gè)百分點(diǎn)（20.09%*2.13%）。如果我國(guó)2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降37.53%（根據(jù)前文計(jì)算），僅房地產(chǎn)投資下行造成的GDP增速下降就會(huì)達(dá)到0.16個(gè)百分點(diǎn)。由于目前我國(guó)GDP增速為6%左右，房地產(chǎn)投資回落帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)下行壓力就相當(dāng)明顯了。

房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)很多，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類(lèi)的42個(gè)行業(yè)均有不同程度的完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此，疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也會(huì)傳導(dǎo)到這些行業(yè)。例如建筑業(yè)就會(huì)明顯受到影響，建筑業(yè)作為房地產(chǎn)的上游行業(yè)與房地產(chǎn)關(guān)系密切，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的直接消耗系數(shù)為0.02294，位居42個(gè)行業(yè)第四位，完全消耗系數(shù)為0.027066，位居42個(gè)行業(yè)第六位（2015年投入產(chǎn)出延長(zhǎng)表計(jì)算）。2017-2019年，我國(guó)建筑業(yè)占GDP的比重分別為6.96%、7.12%和7.16%，其對(duì)GDP的貢獻(xiàn)稍高于房地產(chǎn)行業(yè)，考慮到建筑業(yè)自身受到的影響，對(duì)于經(jīng)濟(jì)的影響可能比房地產(chǎn)業(yè)更大。

對(duì)就業(yè)的影響 盡管房地產(chǎn)業(yè)與建筑業(yè)有較強(qiáng)的關(guān)聯(lián)，并且二者對(duì)于GDP的貢獻(xiàn)大致相當(dāng)，但是二者因行業(yè)屬性不同而對(duì)就業(yè)造成的影響也不同。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資本密集型行業(yè)，而建筑業(yè)屬于勞動(dòng)力密集型行業(yè)，因此，疫情對(duì)就業(yè)的影響在建筑業(yè)上表現(xiàn)更為明顯。2018年我國(guó)房地產(chǎn)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為466.01萬(wàn)人。如果按照今年一季度房地產(chǎn)投資下降37.53%來(lái)估算的話，疫情會(huì)影響房地產(chǎn)行業(yè)的城鎮(zhèn)就業(yè)174.85萬(wàn)人（用2018年規(guī)模估算，下同）。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)為0.027066，可以估算出因房地產(chǎn)業(yè)而受到疫情影響的建筑業(yè)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為73.37萬(wàn)人。考慮到建筑業(yè)自身受疫情的沖擊，受影響的就業(yè)人口會(huì)更多。

應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)受疫情沖擊的政策建議

為了應(yīng)對(duì)疫情對(duì)房地產(chǎn)的沖擊，保持房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展，我們提出以下政策建議。

給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持 1月26日起，各部委先后出臺(tái)了多項(xiàng)支持疫情防控的措施。2月5日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定了支持疫情防控和相關(guān)行業(yè)企業(yè)的財(cái)稅金融政策。這些政策有助于當(dāng)前的疫情防控和疫后的經(jīng)濟(jì)恢復(fù)。我們建議，在向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運(yùn)輸、文化旅游等行業(yè)提供支持的同時(shí)，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧?，平穩(wěn)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

2019年末，人民幣房地產(chǎn)貸款余額44.41萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)14.8%，增速比上年末低5.2個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)17個(gè)月回落;全年增加5.71萬(wàn)億元，占同期人民幣各項(xiàng)貸款增量的34.0%，比上年全年低5.9個(gè)百分點(diǎn)。目前，無(wú)論從存量還是增量看，我國(guó)房地產(chǎn)融資占比已基本恢復(fù)到正常年份的水平。因而對(duì)房地產(chǎn)融資的限制不應(yīng)繼續(xù)收緊。

建議在“房住不炒”的前提下穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷(xiāo)售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計(jì)劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷(xiāo)售萎縮對(duì)其資金鏈的沖擊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險(xiǎn)的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

此外，已出臺(tái)的政策措施中，也應(yīng)包括符合條件的房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)。例如在做好防控工作的前提下，全力支持企業(yè)復(fù)工復(fù)產(chǎn)，并加大企業(yè)復(fù)產(chǎn)用工保障力度，為經(jīng)營(yíng)困難企業(yè)辦理延期納稅，對(duì)不裁員、少裁員、符合條件的用人單位返還部分單位及職工上年度實(shí)際繳納失業(yè)保險(xiǎn)費(fèi)等。

繼續(xù)貫徹落實(shí)“房住不炒”的政策 2014-2016年，我國(guó)經(jīng)歷了最近一次房?jī)r(jià)暴漲，給經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了諸多問(wèn)題。為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2016年至今的三年多來(lái)，調(diào)控政策之嚴(yán)、力度之大前所未有，我國(guó)才基本控制住了房?jī)r(jià)漲勢(shì)，成果得來(lái)不易，需要倍加珍惜。也正是在本輪調(diào)控當(dāng)中，“房住不炒”成為房地產(chǎn)新的產(chǎn)業(yè)定位，房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了新的發(fā)展階段。放松這一定位，也許會(huì)帶來(lái)一時(shí)的快速發(fā)展，但會(huì)透支未來(lái)發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。這種短期行為并不可取。

強(qiáng)化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控措施 長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控重需求抑制、輕供給疏導(dǎo)。前者易取得短期效果，后者能獲得中長(zhǎng)期效果且有利于穩(wěn)定公眾預(yù)期。因此我們要注重供給調(diào)控與需求調(diào)控相結(jié)合。

單單需求端的調(diào)控僅僅是把需求提前或者延后釋放，不能從根本上解決房地產(chǎn)市場(chǎng)供需失衡的問(wèn)題。如果需求端受到持續(xù)抑制，就會(huì)形成購(gòu)買(mǎi)力的“堰塞湖”，一旦政策松動(dòng)，需求可能集中釋放，對(duì)市場(chǎng)造成沖擊。當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會(huì)受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時(shí)沒(méi)有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房?jī)r(jià)上漲。因此，在未來(lái)一段時(shí)期內(nèi)，更要強(qiáng)化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場(chǎng)的供給。

因此，當(dāng)前就要做好房地產(chǎn)市場(chǎng)供給端的準(zhǔn)備。土地方面，要適當(dāng)增加供應(yīng)量，也要保障供給土地價(jià)格的合理、穩(wěn)定。也要適當(dāng)支持房企的拿地資金。對(duì)房企拍地資金要求不能過(guò)于嚴(yán)厲，比如有些城市對(duì)房企拍地保證金比例過(guò)高，甚至要求提前一兩個(gè)月預(yù)繳。因此，應(yīng)該適當(dāng)降低土地競(jìng)買(mǎi)保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開(kāi)工、復(fù)工的，可以延期開(kāi)工和竣工時(shí)間。在當(dāng)前融資和營(yíng)銷(xiāo)環(huán)境下，如果這些政策不調(diào)整，即使供給了土地，房企拿地積極性也不高。

支持剛需及合理的改善需求 我國(guó)目前的城鎮(zhèn)化率為60.6%，仍處于快速增長(zhǎng)期，新進(jìn)城市人口仍有很大的剛性需求。我國(guó)人均建筑面積雖然已經(jīng)達(dá)到了39平米，但是如果考慮實(shí)際使用面積，按80%計(jì)算也只有31.2平米，仍然有一定的改善空間。這需要從兩個(gè)方面入手，第一，過(guò)去集中調(diào)控階段部分城市出臺(tái)了過(guò)于嚴(yán)格的政策，比如有些城市執(zhí)行的“認(rèn)房又認(rèn)貸”的購(gòu)房資格審核，一旦居民貸過(guò)款，即使名下沒(méi)有住房，也按二套房購(gòu)房資格，要支付7成左右的首付，這造成了購(gòu)房者較大的資金負(fù)擔(dān)，明顯抑制了合理改善型需求的釋放。因此，這一類(lèi)政策需要調(diào)整。第二，金融機(jī)構(gòu)要給予受疫情影響的企業(yè)和購(gòu)房者合理的信貸政策支持。比如目前成都住房公積金管理中心出臺(tái)了應(yīng)對(duì)當(dāng)前新型冠狀病毒肺炎疫情政策措施的具體實(shí)施細(xì)則，受疫情影響導(dǎo)致生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難的企業(yè)，經(jīng)行業(yè)主管部門(mén)認(rèn)定，可申請(qǐng)降低住房公積金繳存比例或者緩繳，受疫情影響未能正常繳存住房公積金的企業(yè)職工，貸款權(quán)益不受影響。南京公積金中心也出臺(tái)相關(guān)政策減輕企業(yè)負(fù)擔(dān)，延長(zhǎng)購(gòu)房提取期限，適當(dāng)延后公積金貸款還款時(shí)間。

因城施策，對(duì)限價(jià)政策做適當(dāng)調(diào)整 限價(jià)政策是在房?jī)r(jià)快速上漲過(guò)程中出臺(tái)的一項(xiàng)強(qiáng)制性的行政調(diào)控手段。盡管該政策有效地管控了房?jī)r(jià)水平，但是也存在一些問(wèn)題，主要有以下兩個(gè)方面。

第一，明確高端項(xiàng)目的限價(jià)原則。目前不少房企的高價(jià)項(xiàng)目因?yàn)橄迌r(jià)政策而拿不到預(yù)售許可證，不能形成有效供給。這不但會(huì)造成房企的資金鏈進(jìn)一步加劇，還會(huì)使房企拿地的積極性下降。由于不同城市或者城市的不同區(qū)域?qū)ο迌r(jià)原則及松緊程度度不同，使得房企對(duì)拿地后的項(xiàng)目?jī)r(jià)格難以把握，影響部分優(yōu)質(zhì)地塊的入市。后期也可以參考部分城市施行的“地價(jià)-房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)”機(jī)制，由房?jī)r(jià)來(lái)制約地價(jià)水平，增加房企拿地的積極性。在“穩(wěn)房?jī)r(jià)”前提下，對(duì)于高價(jià)地項(xiàng)目預(yù)售審批可以適當(dāng)放松，適度緩解拿高價(jià)地企業(yè)的資金壓力。

第二，中低端項(xiàng)目要給房企降價(jià)的空間。目前較多的城市施行嚴(yán)格預(yù)售價(jià)格審批，政策調(diào)控的初衷是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，而實(shí)際情況是房企想降價(jià)也難。疫情影響下，居民收入水平會(huì)受到影響，購(gòu)買(mǎi)力會(huì)有所下降，降低價(jià)格會(huì)有效滿足這部分人群的購(gòu)房需求。對(duì)于房企來(lái)講，讓渡部分利潤(rùn)空間，快速回籠資金，也是企業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要，符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律，因此，中低端項(xiàng)目要給房企適當(dāng)?shù)慕祪r(jià)空間。

在限價(jià)政策適當(dāng)調(diào)整后，為了繼續(xù)落實(shí)“房住不炒”的政策，同時(shí)可以對(duì)一些項(xiàng)目實(shí)施“限售”的約束，一松一緊，防止市場(chǎng)出現(xiàn)大幅波動(dòng)。

長(zhǎng)期內(nèi)仍然要應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)上漲的壓力 短期內(nèi)受疫情影響，房企一般會(huì)降價(jià)銷(xiāo)售，購(gòu)房者也會(huì)推遲購(gòu)房，短期需求可能下降。因此房地產(chǎn)市場(chǎng)短期有可能會(huì)出現(xiàn)“量?jī)r(jià)齊跌”的局面。但是我們不能掉以輕心，一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房?jī)r(jià)就會(huì)快速反彈，尤其在一線和核心二線等人口凈流入的城市。

要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn) 自2016年以來(lái)，隨著棚改政策的推進(jìn)，我國(guó)三四線城市的房?jī)r(jià)大幅上漲，但是卻缺乏相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)與人口基礎(chǔ)，產(chǎn)生了較大的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，這也是我們一直以來(lái)疾呼需要重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。本次疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關(guān)注。

隨著大中城市落戶放開(kāi)，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應(yīng)急管理等方面的劣勢(shì)，未來(lái)三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策。對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的城市，應(yīng)停止供地;36-18個(gè)月的城市，要減少供地;12-6個(gè)月的城市，要增加供地;6個(gè)月以下的城市，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏。

堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的預(yù)期管理 2003年的“非典”疫情對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成了巨大沖擊，疫后對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的支持成為恢復(fù)經(jīng)濟(jì)的重要手段。最近十幾年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)政策一個(gè)明顯的特征是，經(jīng)濟(jì)下行時(shí)放松調(diào)控以拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快時(shí)則加強(qiáng)調(diào)控來(lái)平抑上漲，政策始終在兩者間反復(fù)和搖擺。但我國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展階段已經(jīng)與17年前完全不同，不應(yīng)再在房地產(chǎn)政策方面左右搖擺，這不利于我國(guó)的經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期健康發(fā)展和平穩(wěn)運(yùn)行。

如果這次我們能夠保持定力，以強(qiáng)有力的措施來(lái)堅(jiān)持既定的政策方針，除了應(yīng)有和合理的政策措施而不再予以房地產(chǎn)業(yè)額外的支持，就可以基本打消長(zhǎng)期以來(lái)形成的政策預(yù)期，以實(shí)際行動(dòng)確保政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，這也是構(gòu)建并驗(yàn)證我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制的一次嘗試。

合理發(fā)揮發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)的作用 目前投資對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國(guó)固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費(fèi)和對(duì)其他產(chǎn)業(yè)的帶動(dòng)作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。從短期來(lái)看，房地產(chǎn)企業(yè)面臨著銷(xiāo)售斷崖式下降和嚴(yán)監(jiān)管政策雙重資金壓力，這次疫情的沖擊可能使房地產(chǎn)企業(yè)資金更為緊張。需要讓房地產(chǎn)企業(yè)享受與其他行業(yè)同等的融資政策，一是可以緩解當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的壓力，穩(wěn)住房地產(chǎn)就業(yè)與投資。二是可以鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)繼續(xù)開(kāi)工，擴(kuò)大住宅供給，真正實(shí)現(xiàn)供需相結(jié)合的調(diào)控手段，保持房地產(chǎn)價(jià)格的平穩(wěn)。

避免房企大量倒閉沖擊整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè) 由于房地產(chǎn)業(yè)的高負(fù)債率特征，如果不對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)提供必要支持，可能引起不少企業(yè)倒閉，從而導(dǎo)致失業(yè)和項(xiàng)目爛尾，沖擊社會(huì)穩(wěn)定。大量中小房企倒閉還將進(jìn)一步加劇行業(yè)集中度，行業(yè)頭部企業(yè)的話語(yǔ)權(quán)提升可能增加未來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的難度。因此要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費(fèi)減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)行業(yè)很多，從產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)系數(shù)來(lái)看，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)家統(tǒng)計(jì)局分類(lèi)的42個(gè)行業(yè)均有不同程度的完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，因此，疫情對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響也會(huì)傳導(dǎo)到這些行業(yè)。

為了調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，自2016年至今的三年多來(lái)，調(diào)控政策之嚴(yán)、力度之大前所未有，我國(guó)才基本控制住了房?jī)r(jià)漲勢(shì)，成果得來(lái)不易，需要倍加珍惜。