朱嘉豪

[提要] 通過對嘉興市本級房地產(chǎn)中介行業(yè)抽樣問卷調(diào)查以及對行業(yè)中介機構(gòu)的實地訪談，從機構(gòu)規(guī)模、從業(yè)人員素質(zhì)等方面出發(fā)，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問題，分析產(chǎn)生這些問題的主要原因，并提出相應(yīng)解決措施，以便為推動房地產(chǎn)中介行業(yè)健康發(fā)展提供一些參考意見。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)中介;機構(gòu);問題;對策

本文為嘉興學(xué)院南湖學(xué)院2019年度重點SRT資助項目

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A

收錄日期：2019年12月16日

近20年來我國房地產(chǎn)存量市場的快速崛起，使得房地產(chǎn)中介行業(yè)得到了長足而穩(wěn)定的發(fā)展，無論是房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的數(shù)量，還是房地產(chǎn)中介服務(wù)人員數(shù)量都得到了快速擴充。一個年輕行業(yè)的快速成長，隨之而來的也是悄然生長在行業(yè)中的種種詬病，中介門店規(guī)模小數(shù)量多、行業(yè)從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)缺失等問題，已成為影響該行業(yè)健康發(fā)展的重要因素。

本文以嘉興市本級為對象，通過對房地產(chǎn)中介市場主體的抽樣調(diào)查，發(fā)現(xiàn)當(dāng)前房地產(chǎn)中介市場存在的主要問題，分析其產(chǎn)生的主要原因，從嘉興市的實際出發(fā)，參考專家學(xué)者的研究成果，有針對性地提出解決對策，為相關(guān)部門對房地產(chǎn)中介市場的管理工作提供一定的參考意見。

一、嘉興市本級房地產(chǎn)中介行業(yè)存在的主要問題

嘉興市本級位于浙江省北部，地處長江三角洲杭嘉湖平原腹心地帶，是長江三角洲重要城市之一，與上海、杭州、蘇州、寧波等城市相距均不到百余公里，交通便利，經(jīng)濟發(fā)達。

近年來，伴隨著嘉興市本級房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，市本級房地產(chǎn)中介市場也得到了巨大的發(fā)展，但是隨之而來的問題也不少，為了掌握市本級房地產(chǎn)中介行業(yè)的現(xiàn)狀，筆者帶領(lǐng)課題小組成員先后走訪了市本級31家房地產(chǎn)中介機構(gòu)，累計發(fā)放調(diào)查問卷112份，在對調(diào)查問卷以及訪談記錄進行整理后，發(fā)現(xiàn)市本級房地產(chǎn)中介行業(yè)主要存在以下問題：

（一）房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量多、規(guī)模小。房地產(chǎn)二級市場的繁榮帶動了中介市場的快速發(fā)展，人員大量涌入行業(yè)內(nèi)部，中介機構(gòu)如雨后春筍般崛起。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，截至2019年11月末，嘉興市本級注冊備案的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)就有391家，可開展二手房網(wǎng)簽合同的房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)有328家，備案經(jīng)紀從業(yè)人員數(shù)量達1，283人，未備案的從業(yè)人數(shù)更是數(shù)不勝數(shù)，呈現(xiàn)出數(shù)量多、規(guī)模小的特點。如在隨機走訪的30余家房地產(chǎn)中介機構(gòu)中，僅有君悅地產(chǎn)、民家地產(chǎn)、立好信房屋三家中介機構(gòu)規(guī)模比較大，大多數(shù)的房地產(chǎn)中介機構(gòu)均為單一門店，員工人數(shù)一般只有2～3人，個別門店僅有1名員工。

當(dāng)前，規(guī)模小、數(shù)量多的行業(yè)現(xiàn)狀成了嘉興市本級房地產(chǎn)中介行業(yè)的主要特征。這種現(xiàn)狀，一方面使得行業(yè)內(nèi)部各中介機構(gòu)的從業(yè)人員為爭搶客戶資源而頻繁引發(fā)惡性競爭;另一方面作為消費者在缺乏相關(guān)中介以及房產(chǎn)知識的情況下，很難從數(shù)量眾多的房地產(chǎn)中介機構(gòu)中選出讓自己放心的從業(yè)人員，使得消費者在租房、買房過程中變得猶豫不決，大大延長了雙方成交的時間。

（二）從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)參差不齊。大量人員的快速涌入，使得行業(yè)內(nèi)人員總體專業(yè)素質(zhì)參差不齊。調(diào)查顯示，最高學(xué)歷為高中學(xué)歷的從業(yè)人員占比達64%，只有少量從業(yè)人員的學(xué)歷是大專以上，個別從業(yè)人員學(xué)歷為高中以下。而在持有專業(yè)資格證書方面，包括房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格證以及房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格證，持有率僅為28%。在職業(yè)道德教育和專業(yè)技能培訓(xùn)上，雖然樣本中有近七成的從業(yè)人員表示兩者都參加過，但是基于房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)人數(shù)眾多，實際未參加過教育培訓(xùn)的從業(yè)人員人數(shù)還是相當(dāng)多的。另外，被調(diào)查人員還反映，雖然參加了培訓(xùn)，但培訓(xùn)質(zhì)量欠佳，往往只有一兩個小時的集中上課，難以形成預(yù)期效果。大量從業(yè)人員在專業(yè)素質(zhì)方面的缺失，直接導(dǎo)致了從業(yè)人員操作業(yè)務(wù)的生疏以及法律意識的欠缺，嚴重影響了房地產(chǎn)中介行業(yè)的服務(wù)水平和行業(yè)整體形象。

（三）行業(yè)誠信缺失。行業(yè)誠信缺失包括從業(yè)人員誠信缺失和消費者誠信缺失兩個方面。消費者誠信的缺失主要體現(xiàn)在跳單現(xiàn)象時有發(fā)生，跳單指中介機構(gòu)安排買賣雙方進行洽談后，消費者為逃避支付報酬而跳開中介機構(gòu)私自簽訂買賣合同的行為。調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，有77%的中介從業(yè)人員表示碰到過跳單，其中有近兩成的從業(yè)人員表示自己經(jīng)常性會碰到跳單現(xiàn)象。對消費者誠信約束的欠缺，直接導(dǎo)致了從業(yè)人員利益的流失，同時也降低他們的工作積極性。從業(yè)人員誠信缺失，主要表現(xiàn)為諸如哄抬房價、不按規(guī)定收費等現(xiàn)象。從業(yè)人員缺乏誠信嚴重擾亂了房地產(chǎn)中介市場的秩序，嚴重損害了交易雙方的共同利益，極大地降低了房產(chǎn)中介行業(yè)在全社會的美譽度，同時也增加了行業(yè)管理的難度。

二、問題產(chǎn)生的主要原因

（一）行業(yè)準入門檻過低。目前，嘉興市本級成立一家房地產(chǎn)中介機構(gòu)僅需一張全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人證或三張嘉興市主管部門頒發(fā)的從業(yè)證書即可。在新建商品房熱賣、二手房屋成交大幅增加，房地產(chǎn)中介行業(yè)前景較好的大背景下，因為較低的行業(yè)準入門檻，使得進入行業(yè)的機會成本大大減少，導(dǎo)致大量人員涌進該行業(yè)，個體中介機構(gòu)遍地都是。中介機構(gòu)規(guī)模小數(shù)量多，必然導(dǎo)致許多中介機構(gòu)的業(yè)務(wù)數(shù)量降低，不僅增加了中介機構(gòu)的生存壓力，同時也慢慢磨滅了從業(yè)人員的工作熱情，在提供中介服務(wù)時一些不規(guī)范、缺誠信的事情時有發(fā)生。

（二）主管部門管理力度薄弱。在走訪過程中，一些中介從業(yè)人員表示，行業(yè)主管部門對其管理是有的，但主要是在開業(yè)前對一些備案材料的審核，平時的管理只是通過微信群發(fā)布一些通知，沒有什么實質(zhì)性的日常監(jiān)管工作。房地產(chǎn)中介行業(yè)主管部門監(jiān)管力度的薄弱，使得各中介機構(gòu)在操作流程上顯得不規(guī)范，從業(yè)人員專業(yè)素質(zhì)以及道德素質(zhì)跟不上行業(yè)發(fā)展速度，必然導(dǎo)致行業(yè)難以朝一個健康的方向發(fā)展，也難以適應(yīng)激烈的市場經(jīng)濟大潮，更難以建立一個良好的社會服務(wù)形象，在降低行業(yè)總體質(zhì)量的同時也威脅到了消費者的合法權(quán)益。

（三）行業(yè)協(xié)會沒有充分發(fā)揮作用。嘉興市本級房產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會成立于2015年11月，其職能主要包括宣傳貫徹房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)管理的法律法規(guī);擬定房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)標準、行為規(guī)范、收費標準;開展會員的行為道德和執(zhí)行紀律的教育以及中介業(yè)務(wù)的日常監(jiān)管等工作。雖然行業(yè)協(xié)會在前期規(guī)范服務(wù)程序、統(tǒng)一合同文本等方面已經(jīng)卓有成效，但是在后期的一些管理上還顯得有些不足，如對違規(guī)機構(gòu)、從業(yè)人員的處理;對從業(yè)人員的后期培訓(xùn)等方面沒有大的作為。作為房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會，需要切實發(fā)揮好自身的管理作用，為行業(yè)創(chuàng)造出一個良好的從業(yè)環(huán)境。

（四）部分從業(yè)人員素質(zhì)不高。行業(yè)從業(yè)人員的素質(zhì)包括專業(yè)素質(zhì)和職業(yè)道德素質(zhì)兩方面。在專業(yè)素質(zhì)方面，由于房地產(chǎn)中介市場起步較晚，當(dāng)?shù)赜譀]有對從業(yè)人員資格進行嚴格認定，使得一大部分從業(yè)人員沒有經(jīng)過基本房產(chǎn)知識和從業(yè)素質(zhì)的培訓(xùn)，缺乏必要的專業(yè)知識與法律常識，導(dǎo)致從業(yè)人員在操作流程上不規(guī)范，從而提高了行業(yè)糾紛發(fā)生的概率。另外，不少中介機構(gòu)過于追求經(jīng)濟效益，忽視了對從業(yè)人員的職業(yè)道德教育，導(dǎo)致部分從業(yè)人員在道德素質(zhì)上跟不上行業(yè)的發(fā)展要求。

三、解決措施

（一）提高行業(yè)準入標準。行業(yè)準入門檻的提高，不僅是治理房地產(chǎn)中介機構(gòu)規(guī)模小、數(shù)量多的有效手段，更是為行業(yè)提供健康、穩(wěn)定發(fā)展的制度保障。一個適當(dāng)?shù)男袠I(yè)進入標準，可以為行業(yè)進行有效篩選，在起點時就提高中介機構(gòu)的綜合能力，從而提高行業(yè)的總體質(zhì)量。對于現(xiàn)有中介機構(gòu)而言，雖然提高行業(yè)準入標準在一定程度上保護了其自身利益，但是高標準所帶來的高質(zhì)量中介機構(gòu)的進入，也對其產(chǎn)生了相當(dāng)?shù)膲毫?，從而督促自身發(fā)展。此外，政府主管部門要做好房地產(chǎn)中介行業(yè)的界定工作，明確房地產(chǎn)中介與其他行業(yè)中介的界限，嚴禁其他行業(yè)的中介機構(gòu)打擦邊球，從事房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)。

（二）整合零散的中介機構(gòu)。目前，嘉興市本級房地產(chǎn)中介機構(gòu)數(shù)量多、單體規(guī)模小，導(dǎo)致的行業(yè)內(nèi)部競爭激烈，各中介機構(gòu)在搶奪有限的房源、爭取客戶資源上浪費了大量的人、財資源，不僅讓自身效益降低，也讓消費者三天兩頭被重復(fù)打擾。整合零散的中介機構(gòu)，成立若干規(guī)模較大的房地產(chǎn)中介機構(gòu)已然成為整頓行業(yè)的一個有效手段。通過對零散中介機構(gòu)的整合，首先，提高了單個機構(gòu)的影響力和知名度，讓消費者能更安心地選擇中介機構(gòu)，增加了消費者對機構(gòu)的信任程度，減少失信行為的發(fā)生;其次，便于行業(yè)的規(guī)范管理，整合為較大的房地產(chǎn)中介機構(gòu)，減少了一些規(guī)模小的機構(gòu)，便于法律法規(guī)的普及、從業(yè)人員的素質(zhì)建設(shè)以及管理部門對中介機構(gòu)的考核等。

（三）加強行業(yè)監(jiān)管。發(fā)揮政府行業(yè)監(jiān)管職能，切實開展行業(yè)的整治工作，增強應(yīng)對各種新型違法、復(fù)雜違法、違規(guī)行為的處理能力：第一，界定行業(yè)準入資質(zhì)，提高進入行業(yè)的機構(gòu)質(zhì)量，減少規(guī)模較小的機構(gòu)進入，提高行業(yè)總體質(zhì)量。第二，不斷完善行業(yè)機構(gòu)考核制度，每年對機構(gòu)進行資質(zhì)考核，評定資質(zhì)等級，減少行業(yè)內(nèi)機構(gòu)渾水摸魚現(xiàn)象的發(fā)生。通過不斷提升現(xiàn)有監(jiān)督管理水平，肅清行業(yè)不良風(fēng)氣，維護行業(yè)正常市場秩序，為行業(yè)創(chuàng)造一個良好的社會形象。

（四）積極發(fā)揮行業(yè)協(xié)會的作用。房地產(chǎn)中介協(xié)會作為行業(yè)中具有一定公信力的社會團體組織，在接受監(jiān)督的同時也需切實履行自身職能，發(fā)揮協(xié)會的作用。一方面需要積極承辦政府主管部門交辦和授權(quán)的房地產(chǎn)經(jīng)濟、房地產(chǎn)咨詢、行業(yè)資質(zhì)管理、經(jīng)紀人注冊等具體工作以及其他委托辦理的工作;另一方面需要根據(jù)嘉興市本級現(xiàn)階段房地產(chǎn)中介行業(yè)現(xiàn)狀，開展有利于本行業(yè)發(fā)展的活動，包括行業(yè)自律性規(guī)則的制定及實施、行業(yè)內(nèi)自律性檢查、房地產(chǎn)經(jīng)紀人培養(yǎng)及再教育、行業(yè)內(nèi)部交流會等。房地產(chǎn)中介協(xié)會對行業(yè)的積極管理，不僅可以大大增加行業(yè)規(guī)范程度，樹立一個良好的社會形象，同時也促進了行業(yè)的健康發(fā)展。