韓藝

摘要：隨著改革開放的深入和社會主義市場經(jīng)濟的完善，中國的住房制度由福利分配模式實現(xiàn)了市場化轉變按揭貸款成為了我國居民的主要購房方式。對銀行而言，房屋按揭貸款和其他的貸款業(yè)務相比，有其自身的優(yōu)勢。這種貸款方式深受年輕群體的歡迎，并逐漸成為社會的主流。但是，按揭貸款由于自身的缺陷使得很多風險因素隱形存在，給銀行業(yè)的正常運營帶來安全隱患。為了促進房地產(chǎn)能夠健康發(fā)展，把房價控制在合理的范圍內(nèi)一直是政府工作的重要內(nèi)容。本文從房屋按揭貸款服務出發(fā)，對其風險進行評估， 并針對風險提出相應的防范措施，為我國房屋按揭貸款業(yè)務的完善和發(fā)展提供借鑒和參考。

關鍵詞：房屋按揭貸款? 風險? 防范

一、房屋按揭貸款的概述

（一）房屋按揭貸款的含義及特征

所謂的房屋按揭貸款，就是我們通常所說的購房者在購房抵押的基礎上，憑借房地產(chǎn)開發(fā)商進行法律擔保的一種個人住房貸款模式。與傳統(tǒng)的貸款相比，在房屋按揭貸款領域，有很多全新的特點：首先是房屋按揭貸款的貸款主體是個人。在整個貸款業(yè)務中，具有法律權益的中國公民可以參與其中。這也包括港澳臺同胞，以及取得中國永久居住權的外國公民。其次是這種貸款業(yè)務的專用性是非常強的。這種和住房有關的貸款涵蓋了住房的購買、裝修的每一個流程和每一步驟。其中規(guī)定該政策是適合于城鎮(zhèn)居民購買住房，其他居民則另有其他的實行措施。第三，貸款期限較長。房屋按揭貸款的周期控制在20±10年，其中還有最長期限是40年。 第四，還款方式特殊。這是一種分期付款的方式，因為貸款的主體不同，所以和一般的企業(yè)以及項目貸款有著實質(zhì)性的區(qū)別。

（二）按揭貸款在我國的發(fā)展現(xiàn)狀

按揭消費貸款在國內(nèi)正在若火如荼地進行著，由于其不良貸款的發(fā)生率較低，現(xiàn)在成為各商業(yè)銀行業(yè)務發(fā)展的重點對象，而且近幾年還出現(xiàn)迅猛上升的勢頭。在其他業(yè)務難以拓展的情況下，房屋按揭貸款在整個金融市場中需求旺盛，可以有效地把握風險，日益成為各大銀行發(fā)展的對象。目前國內(nèi)的房屋購買主要使用的是公積金貸款。商業(yè)銀行為了能夠在激烈的競爭中保證自身的收益的前提下，會逐步放寬貸款的門檻。但是這種寬松政策很容易帶來客戶違約帶來的風險。從目前的房屋按揭貸款來看，貸款不良率依舊處于較低水平。在這樣的情況下，住房市場的繁榮使得市場的形式不容樂觀，抵押物的價值不穩(wěn)定也會增加風險性。因為激烈的市場競爭，銀行對借款人的信息審閱日趨簡單化，這樣會不斷地積累借款人的失信風險。

二、房屋按揭貸款的風險及原因追溯

（一）風險分類

1.系統(tǒng)風險。（1）法律風險。貸款風險無法在現(xiàn)行的法律中預防。在我國現(xiàn)行的《擔保法》中有這樣明確的規(guī)定：借款人若沒有按照合同的規(guī)定失信還款，抵押物就可以進行拍賣。如果抵押人對銀行實行拍賣表示不滿，或者無法進行科學合理的協(xié)商，雙方就得走訴訟程序。如果訴訟的周期較長，銀行消耗的不僅僅是資金方面的支出，而且還會消耗大多數(shù)人的經(jīng)歷，使得最終的訴訟成本高于實際水平。（2）流動性風險。房屋按揭貸款應該納入商業(yè)銀行的長期資產(chǎn)。我們知道長期資產(chǎn)具有時間長、流動性不盡人意等特點。一旦貸款銀行持有較多的房貸時，資產(chǎn)的流動性就會大大減弱，甚至出現(xiàn)嚴重的惡化，最終導致資金運轉困難。所以商業(yè)銀行在運營過程中遇到最多的問題就是資金流動風險問題，很容易出現(xiàn)存款和貸款的結構以及周期等嚴重脫節(jié)，讓房屋按揭貸款業(yè)務存在著很多不確定性因素。

2.信用風險。借款人主動違約風險。借款人的違約，主要表現(xiàn)在欠債不還。造成這種現(xiàn)象的原因主要有幾下幾個方面：首先，借款人的素質(zhì)低下，缺乏誠信意識。他們在合同簽訂過程中對合同的條款沒有深入地解讀，只是停留在表面，所以銀行想要借款人按期還款是不現(xiàn)實的。其次是房屋質(zhì)量不合格，借款人和開發(fā)商出現(xiàn)矛盾和糾紛，這也會影響銀行收款的進度。第三，借款人的貸款不良率顯著提升，讓商業(yè)銀行損失頗多，無法收回貸款的成本。這是一種理性分析前提下的違約行為。最后，借款人受到行政罰款等原因，司法機關對其財產(chǎn)進行凍結等也會影響商業(yè)銀行的收益。

（二）按揭貸款風險的原因追溯

由于交易雙方在信息掌握上面的差異，很容易出現(xiàn)一些道德風險和逆向選擇，威脅到劣勢一方的利益。道德風險包括兩方面：一是內(nèi)部道德風險。銀行工作人員缺乏職業(yè)道德，為了追求經(jīng)濟收益和開發(fā)商同流合污，利用職務之便內(nèi)外勾結騙取商業(yè)銀行的貸款，或者是因為借款人為其提供一定的便利然后違規(guī)為其提供貸款，或者是為親朋好友違規(guī)提供貸款。二是外部道德風險。銀行與借款人達成一致的意見，實現(xiàn)合法的交易。另外，目前很多商業(yè)銀行沒有定期對員工進行職業(yè)教育，尤其在管理層面還缺乏合理有效的管理體系，從業(yè)人員的個人素質(zhì)無法得到有效的保證。

個人信用和個人資產(chǎn)評估系統(tǒng)在我國還未正式建立，因此銀行在這種情況下很難掌握個人的實際情況，所以在進行貸款的過程中還存在著很多不確定的風險因素。在這樣的背景下，銀行的風險就會提升。一些質(zhì)量較差的企業(yè)，因為樓房的質(zhì)量問題和配套設施不符合設計要求等原因，很容易會和借款人出現(xiàn)資金糾紛。一旦借款人和開發(fā)商無法達成諒解，借款人就會停止償還貸款，給銀行帶來不可估量的損失。

三、房屋按揭貸款風險防范措施

（一）嚴格落實信貸責任制

要加強檢查指導，嚴格考核。信貸部門和設審計部門都要開展定期的檢查工作，在綜合檢查和專項檢查中都要落實到每一個細節(jié)，要牢牢把握信貸管理工作的每一個死角，將其視為重點的排查對象。借助定期檢查，我們可以隨時發(fā)現(xiàn)問題，制定應對方案，總結經(jīng)驗，吸取教訓，嚴厲打擊違規(guī)操作等行為，保證所有的工作能夠有條不紊地進行。還要制定對員工的考核指標，對員工進行定期的職業(yè)考核，檢查他們的工作狀態(tài)，實行嚴厲的獎懲制度。 努力加強信貸隊伍建設。要下?lián)芤慌Y金但信貸人員進行專業(yè)化的職業(yè)技術培訓，提升信貸人員的專業(yè)素質(zhì)和管理水平，提升整體的信貸質(zhì)量。

（二）提高貸款審查力度和管理水平

借款人在填寫相關的申請表的過程中，需要將家庭所有人員的信息確保無誤的情況下全部提供，還有出具首付的證明，然后進行貸款申請。與此同時，借款人和開發(fā)商要簽訂相應的認購合同。然后信貸工作人員要仔細審核借款人的自身條件是否符合信貸的整體標準。如符合基本條件，則受理貸款申請，受理申請后，由銀行組織人員進行調(diào)查，完成貸款調(diào)查工作。

（三）規(guī)范銀行對風險管理的內(nèi)控機制

對流程風險進行控制是規(guī)范銀行內(nèi)控機制的重要內(nèi)容，因此需要做好相應的風險防范內(nèi)容。在合作準備階段，銀行就應根據(jù)市場情況和自身資金實力與經(jīng)營管理能力等進行綜合策劃，對按揭項目堅持“篩選一批、扶持一批、存儲一批”的發(fā)展原則。按揭項目要和管理責任制相結合，可以有效避免銀行主體在整個住房貸款中的單方面決策。此外，實行封閉式的按揭貸款，可以有效地保證所有資金能夠順利流動，在規(guī)定時間內(nèi)收回相關的貸款;同時應建立健全按揭貸款臺帳記錄，落實對開發(fā)商和借款人的定期檢查回訪制度，走訪房地產(chǎn)產(chǎn)權管理部門，進一步核實按揭房銷售備案與實際售價情況，對抵押他項權利登一記久拖不辦的按揭戶應重點關注，及時采取處置措施，同時嚴格監(jiān)控保證金帳戶，嚴禁擅自動用貸款保證金。

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作者單位：安徽大學經(jīng)濟學院