夏櫻櫻

摘要：老舊的廠房、街區(qū)、車站，幾乎是一個城市的發(fā)展印記。隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展，許多老廠房已經(jīng)廢棄，但卻基本都位于城市中“寸土寸金”的地段。國內(nèi)外有許多老廠房經(jīng)過創(chuàng)意改造后化腐朽為神奇的案例，既盤活了存量資產(chǎn)，又a打造了全新的創(chuàng)意園區(qū)，是地產(chǎn)行業(yè)值得借鑒的創(chuàng)意項目。

關(guān)鍵詞：廠房改造;創(chuàng)意園區(qū);產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

1 始于美國變廢為寶的空間再造

對于一座城市來說，許多廠房、街區(qū)、車站，都是它一路發(fā)展的時代印記。然而在社會經(jīng)濟的快速發(fā)展下，隨著城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)變，曾經(jīng)輝煌的印記逐漸在時代洪流及社會的進步中所淘汰，處于一種既占有優(yōu)質(zhì)地理位置資源，又廢棄閑置的尷尬境地。僅北京市，騰退的老舊廠房總占地面積就高達2500萬平方米，多達200余個。如何處理這些老舊廠房一時間成為了各個城市的難題。

老舊廠房變廢為寶式的創(chuàng)意改造也因此應(yīng)運而生，以老舊的紅磚綠瓦為基礎(chǔ)，通過不拆遷的方式對整個空間進行改造。對于老舊廠房等工業(yè)建筑較早形成保護意識的是美國，早在20世紀(jì)70年代，老舊廠房的改造風(fēng)潮就已在美國盛行，創(chuàng)意園區(qū)、購物中心、酒店、博物館......既是對城市的空間再造和文化建設(shè)，又在節(jié)省經(jīng)濟資源的前提下盤活存量資產(chǎn)，推動了城市建設(shè)的進一步發(fā)展。

繼美國之后，法國、日本等國家也開始借鑒此種方式，逐漸的誕生了一批優(yōu)秀的舊改街區(qū)、園區(qū)。

2 合理改造成就全球經(jīng)典

2.1 美國舊金山吉拉德里廣場

位于美國加州舊金山漁人碼頭的吉拉德里廣場（Ghirardeli Square），是全美第一座由工廠改造的露天購物中心。1864年，這里叫做毛線磨坊（Woolen Mill），是一家毛紡廠。1893年，意大利移民Ghirardeli，以細(xì)火慢熬方式生產(chǎn)意大利巧克力，推出后大受歡迎，便買下了這棟大樓作為巧克力工廠，憑借著其多年調(diào)制開發(fā)出的獨特口味吸引了絡(luò)繹不絕的游客，在舊金山周邊地區(qū)更是家喻戶曉。

1964年，已經(jīng)廢棄的巧克力廠、毛紡廠等舊建筑被改建為商店及餐飲設(shè)施，成為全美第一座工廠轉(zhuǎn)型的露天購物中心，并改名為“吉拉德里廣場”。1982年，吉拉德里廣場成為美國的國家歷史地標(biāo)。

2.2 法國巴黎奧賽藝術(shù)博物館

位于法國塞納河左岸的著名景點奧賽藝術(shù)博物館，前身是一座火車站，建于1900年，是從巴黎到奧爾良鐵路的終點奧爾賽車站，從這里曾開出了世界上第一輛城際電力火車。1939年進入巴黎的鐵路取消，車站因此關(guān)閉。

1978年，車站被列為受保護的歷史建筑，在吉斯卡爾.德斯坦總統(tǒng)的主導(dǎo)下，車站改造工程從1983年開始，由一千名人耗時3年時間，建成了大眾現(xiàn)在看到的奧賽藝術(shù)博物館。原來存放在盧浮宮以及在蓬皮杜藝術(shù)中心國家現(xiàn)代藝術(shù)博物館內(nèi)的有關(guān)藏品全部集中到這里展出?，F(xiàn)擁有4000多件繪畫、雕塑及家具陳列，面積超過4.5萬平方米，是巴黎三大藝術(shù)寶庫之一。

3 改造并非萬全之策 了解市場方能制勝

國內(nèi)最為著名的老舊廠區(qū)改造案例當(dāng)屬北京798藝術(shù)區(qū)（ArtDist），具有國際化色彩的“SOHO式藝術(shù)聚落”和“LOFT生活方式”，引起了相當(dāng)程度的關(guān)注，已然成為了北京都市文化的新地標(biāo)。上海、成都、杭州等各地也涌現(xiàn)出許多對閑置廠房進行改造的園區(qū)及街區(qū)，也有私人企業(yè)購下騰退廠房改建為美食城或民宿，各地政府也逐漸出臺相關(guān)政策以推動老舊廠房的轉(zhuǎn)型發(fā)展。

以昆明市為例，2017年，昆明市出臺了《推動老舊工業(yè)廠區(qū)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的指導(dǎo)意見》，一大批創(chuàng)意空間相繼誕生：原昆明重機廠閑置廠房改造而成的871文化創(chuàng)意工場、原云南圓正軸承廠改造建成的昆明同景108智庫空間、原昆明蓄電池廠改造建成的昆明M60文創(chuàng)園、原云南電視機廠轉(zhuǎn)型為C86山茶坊、原昆明老橡膠廠轉(zhuǎn)型為彩云里等園區(qū)。其中，有的成為了標(biāo)志性打卡地，有的熱鬧一時又再度冷清，這一個個園區(qū)，充分體現(xiàn)出了老廠房改造的定位和運營的重要性。

3.1 昆明M60文創(chuàng)園

1949年，昆明蓄電池廠建成，共有30多個車間，主要生產(chǎn)汽車、拖拉機、船舶等使用的蓄電池，后因市場及各種因素的影響而關(guān)閉。2014年8月開始整體規(guī)劃及創(chuàng)意改造，2015年開園，2016年被評為省級文創(chuàng)園區(qū)，2018年，店鋪入駐率達100%。園區(qū)內(nèi)有統(tǒng)一的風(fēng)格規(guī)劃，每家店鋪的室外裝修及裝飾都要經(jīng)過運營方的審核方可進行。

“這里有61.06畝土地，我們希望這60余畝的土地奇跡（Miracle）般地變成一個文化創(chuàng)意聚集的地方，也期望在這60余畝的土地上發(fā)生更多神奇的事情。這就是M60名字的由來?！盡60創(chuàng)始人方彬如是說。

在M60園區(qū)內(nèi)，隨處可見的涂鴉和老廠部件，將工業(yè)復(fù)古與現(xiàn)代時尚完美的結(jié)合在一起，吸引了許多本地人及外地游客前來打卡，更是昆明的婚紗照拍攝勝地。針對年輕人及親子的蹦床公園及陶瓷手作店門庭若市，愛運動的人則更偏愛羽毛球館和拳擊社，概念餐廳和咖啡廳承包了游客們的休閑時間，博物館、美術(shù)館、藝術(shù)家工作室、畫廊等創(chuàng)意場所又為園區(qū)平添了一份文藝氣息.....

園區(qū)時常有企業(yè)、社會機構(gòu)以及個人舉辦的各類文化活動，舉辦過全國大中型文化藝術(shù)交流活動500余場，新聞發(fā)布會、動漫嘉年華、搖滾/民謠演唱會、電音趴等。各類特色因素集合起來，讓M60文創(chuàng)園成為昆明市地標(biāo)性文創(chuàng)園，是極具代表性的年輕人聚集地。

3.2 昆明1958創(chuàng)意園

1958創(chuàng)意園的前身是昆明市煤機廠，始建于上世紀(jì)50年代，至今已有60多年的歷史，是國家機械委和中國統(tǒng)配煤礦總公司的大型重點企業(yè)，2007年煤機廠在市場經(jīng)濟的滌蕩下宣布破產(chǎn)。2015年12月，附著厚重塵埃的老廠房搖身變?yōu)椤袄ッ?958創(chuàng)意園”，成為了一個集文化創(chuàng)意、體育、娛樂、餐飲等配套服務(wù)為一體的綜合性文化產(chǎn)業(yè)園區(qū)。園區(qū)現(xiàn)已入駐商戶100余家，業(yè)態(tài)分門別類，大致分為文化創(chuàng)意、運動休閑、餐飲娛樂三大類，涉及面較廣，許多園內(nèi)個性品牌一時也成為了網(wǎng)紅打卡地。

“這里周末客流量較大，復(fù)古的環(huán)境和氛圍都很吸引人。但是顧客基本都是對餐館和蹦床公園感興趣，我們這種文化創(chuàng)意類店鋪就很冷清，我是以線上營銷為主，倒沒什么影響，其他的就比較難維持了?！眻@內(nèi)店主在采訪中說到。

1958創(chuàng)意園并沒有對原廠做較大的整改，老舊的廠房車間雖別有一番韻味，卻在各行業(yè)的結(jié)合方面沒有做到對消費需求的迎合。且園區(qū)內(nèi)從未舉辦過文化或商業(yè)活動，對外宣傳不足，導(dǎo)致許多當(dāng)?shù)厝硕疾恢绖?chuàng)意園的存在，外地游客對此處則更加無從得知。

老舊廠房的改造并非單純的翻新，而是要先將園區(qū)受眾精準(zhǔn)定位，再圍繞定位進行合理規(guī)劃。不僅要對入駐商戶進行挑選，使它們產(chǎn)生良性加成，后續(xù)的運營及宣傳也是重中之重。如果不考慮受眾群體，就無法進行長久的合理運營，“綜合性發(fā)展”就會變?yōu)椤按箦亖y燉”，一時的紅火之后將又是漫長的沉寂，無法喚醒老舊廠房的往日活力。

4 后記

從各種國內(nèi)外案例中不難看出，城市經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的變化、產(chǎn)業(yè)升級調(diào)整、政府的指引及相關(guān)政策的推出是老舊廠房改造的的核心動因。老舊廠房的改造對于城市的發(fā)展及空間規(guī)劃，有著十分深遠的意義。

一直以來，城市版圖在不斷地擴大，大部分老舊工廠所占土地，都逐漸成為了城市中心區(qū)域寸土寸金的資源。2005年，上海的18個創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園中有16個是舊工廠改造項目，分布于靜安區(qū)、盧灣區(qū)、黃埔區(qū)、長寧區(qū)等城市中心區(qū)域。且老舊廠房改造的成本遠遠低于重新建造的成本投入，無需拆遷重建，對城市環(huán)境也是一種保護，無論從空間經(jīng)濟、成本角度、還是環(huán)境，老舊廠房改造都是一舉多得的舉措。

老舊廠房的改造在注入了商業(yè)的元素之后，購物、餐飲、娛樂等產(chǎn)業(yè)相融相生，極大豐富了改造項目的城市功能，許多藝術(shù)、創(chuàng)意這樣的產(chǎn)業(yè)也有合適的空間加以整合，推動產(chǎn)業(yè)的進一步發(fā)展。但老舊廠房改造也并非一勞永逸的萬能之策，如果不能找到專屬的廠房“個性”，無法合理的整合產(chǎn)業(yè)以及長久運營，也不過是平添一處勞民傷財、一瞬即逝的“網(wǎng)紅地”罷了。

文章來源：本文由旅游地產(chǎn)觀察供稿。