楊國(guó)英

一到周五，總有點(diǎn)意興闌珊，或許與工作室改成4天工作制有關(guān)。

懶人是有借口的，懶人也是自以為聰明的，哎，我不做懶人，也不是聰明人，還是用自律約束自己，寫篇文章吧。

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今天，在投資群看到一個(gè)很搞笑的聊天記錄，也激發(fā)了我的寫稿欲望，回問(wèn)了下廣州的房產(chǎn)中介，這事居然是真的。

你瞧，現(xiàn)在做個(gè)房產(chǎn)中介，那是多么不容易，賣個(gè)房子，都要隨時(shí)關(guān)注美國(guó)白宮的動(dòng)向，關(guān)心敘利亞局勢(shì)，并且還要有超強(qiáng)的邏輯推演能力，最終落腳點(diǎn)肯定是所推的房子潛力無(wú)限。哎，這水平，做房產(chǎn)中介，真心委屈了，您應(yīng)該去做央視評(píng)論員?。?/p>

還有更奇葩的，去年還曾遇到一個(gè)樓盤，推廣說(shuō)辭居然有“地處龍脈”“旺財(cái)旺子女”等字樣。我恨當(dāng)時(shí)沒有告訴開發(fā)商，這么好的樓盤，這么好的風(fēng)水，怎么能賣呢，不賣，敢情您都能當(dāng)皇帝。

……

沒時(shí)間梳理諸多奇葩的樓盤廣告、以及房產(chǎn)中介的神奇推廣辭。但是，奇葩的形式，有一萬(wàn)個(gè)不同，奇葩的出發(fā)點(diǎn)，卻只有一個(gè)。那就是：這么好的樓盤，這么好的房子，我不告訴你，那是我不地道;我告訴你，如果你還不買，那肯定是你智商有問(wèn)題。

02

這三五年，涉足樓市比較深，再早一些，十二三年前，我也曾在一家小房企從事過(guò)管理工作，所以，對(duì)樓盤層出不窮的營(yíng)銷術(shù)，大抵也能熟知個(gè)七八分。

不說(shuō)奇葩廣告說(shuō)辭了，直接聊一聊開發(fā)商的營(yíng)銷術(shù)，讓大家遠(yuǎn)離一些“鬼樓盤”，避免中招！

（1）高收益返租的樓盤，一定要遠(yuǎn)離

缺乏房產(chǎn)投資經(jīng)驗(yàn)的，一聽到，立馬就會(huì)有頭上砸了金蛋的感覺。這種樓盤，一般是公寓和商鋪為主，什么“開發(fā)商返租六年、八年，每年返還租金5%、7%、甚至10%的都有”之類的。

這樣的樓盤項(xiàng)目，通過(guò)所謂的包租、返租，貌似提前為你鎖定了收益，貌似為你規(guī)避了風(fēng)險(xiǎn)。但是，往往風(fēng)險(xiǎn)不但沒有規(guī)避掉，反而給你帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。

因?yàn)?，這種項(xiàng)目，一般是三方兩份協(xié)議，你與開發(fā)商簽的是購(gòu)房協(xié)議，你與開發(fā)商的關(guān)聯(lián)運(yùn)營(yíng)公司簽的是委托協(xié)議。開發(fā)商和關(guān)聯(lián)運(yùn)營(yíng)公司，本質(zhì)上是兩個(gè)市場(chǎng)主體，房子賣給你，你與開發(fā)商的買賣關(guān)系就結(jié)束了，除非房屋出現(xiàn)質(zhì)量等問(wèn)題。但是，關(guān)聯(lián)運(yùn)營(yíng)公司是否履行、到底履行幾年包租、返租協(xié)議，責(zé)任主體是關(guān)聯(lián)運(yùn)營(yíng)公司，如果不履行，你打官司起訴的主體是關(guān)聯(lián)運(yùn)營(yíng)公司。

（2）中介狂轟爛炸的樓盤，盡量遠(yuǎn)離

我想問(wèn)你，中介拼命推盤的動(dòng)力是什么？

那肯定是高傭金，當(dāng)然，樓盤也不能太難賣。太難賣、根本賣不動(dòng)的樓盤，開發(fā)商支付的傭金即便再高，中介賣不掉，那也是沒什么用。

一二線城市主城區(qū)的住宅樓盤，信息相對(duì)透明，現(xiàn)在又存在限購(gòu)。所以，如果開發(fā)商的現(xiàn)金流沒太大問(wèn)題，一般是不愿以高傭金驅(qū)動(dòng)中介去獲客的，直接打折優(yōu)惠買房人群就行了。

中介狂轟爛炸，尤其需要小心的是旅游度假樓盤，中介傭金高的甚至有15個(gè)點(diǎn)，低的也有7、8個(gè)點(diǎn)。你買房的錢，8%、甚至15%，進(jìn)了中介的腰包，想想肉疼嗎？這種房子買了，你以后賣的話，還有得賺嗎？

當(dāng)然，這種樓盤一般比較偏遠(yuǎn)，夏天，中介會(huì)鼓吹山東威海、煙臺(tái)的房子，這些地方?jīng)隹?，冬天，中介?huì)強(qiáng)推海南島的房子，這些地方暖和，當(dāng)然都是能看海的，一二線的有錢人，一看到海就覺得高大上、上檔次。

這種所謂的文旅樓盤，信息不對(duì)稱，你又人生地不熟，所以，即便你去了當(dāng)?shù)?，也沒空、沒渠道詳細(xì)了解，還是小心謹(jǐn)慎為妙。

（3）無(wú)理由退房的，不要當(dāng)回事

這個(gè)就不細(xì)說(shuō)了，規(guī)避有些房企中槍。

現(xiàn)在TOP10的房企，差不多有近一半在搞無(wú)理由退房。我倒不是說(shuō)，搞無(wú)理由退房的，都不靠譜，開發(fā)的樓盤都不能買，而是說(shuō)，你不能太當(dāng)一回事，至少不能成為你具體選房的判斷指標(biāo)。

搞無(wú)理由退房的，沒誠(chéng)信的開發(fā)商，不是你想退房就能退的，而有誠(chéng)信的開發(fā)商，你可以退，但從申請(qǐng)退房到你能拿到錢，至少也得有個(gè)一年半載——再加上你買入持有的時(shí)間，一年兩年的資金成本，你算過(guò)沒有？！

喧囂的時(shí)代，簡(jiǎn)單為好，投資更是如此。

你見過(guò)賣力打鳴的雞下過(guò)蛋嗎？