許子威 陳俊輝 王景

摘要：隨著中國經(jīng)濟發(fā)展進入新的正常階段，供給方改革，經(jīng)濟政策的實施，杠桿的降低，以及行業(yè)競爭的日益激烈，企業(yè)融資戰(zhàn)略分析的地位變得越來越重要。成熟的市場經(jīng)濟條件下的融資策略已經(jīng)成為企業(yè)內(nèi)外利益集團關(guān)注的焦點。

關(guān)鍵詞：融資策略;房地產(chǎn);

一、公寓融資存在的問題

長租公寓面臨著融資渠道狹窄、融資成本高等瓶頸等問題。近幾年來，我國經(jīng)濟發(fā)展越來越快，人民生活水平越來越高，但是也因此暴露出了許多問題。本文結(jié)合在自如公司的實習(xí)調(diào)研，接下來從等幾個方面對發(fā)展長租公寓的融資策略進行分析。

1.1 融資成本較高

目前，長租公寓企業(yè)主要依靠市場上散戶手中的大量的存量房，屬于從傳統(tǒng)的租房中介處分食利潤，而在風(fēng)投主導(dǎo)下，各企業(yè)開始搶房大戰(zhàn)，不惜以高價獲取房源，使得成本越來越高 。但是目前我國房價仍居高不下，散戶手中的房源并不一定要交到長租公寓企業(yè)手中才能獲利，這就使得長租公寓企業(yè)需要讓出更多的利潤才能從散戶手中獲取房源，同時長租公寓的回本時間太過漫長，企業(yè)需要在盈利之前獲取大量的投資，這樣才能保證公司在公寓盈利前可以正常運轉(zhuǎn)，貸款、發(fā)債、ABS是當前市場上比較主流的幾種融資方式，就發(fā)債而言，根據(jù)我的調(diào)查結(jié)果顯示，當前市場上的幾種房地產(chǎn)公司雖然在具體數(shù)值上有所差別，但是利率基本都在5.5%以上。

1.2 存在短期償債風(fēng)險

截至2016年末，自如總資產(chǎn)規(guī)模增長至32.72億元，較2015年末的5.14億元增長了536.58%。其中流動資產(chǎn)增長至13.62億元，占比最大的是7.51億元其他應(yīng)收款，以向管理房屋業(yè)主支付的服務(wù)質(zhì)量保證金為主，隨著業(yè)務(wù)的擴展而增加;非流動資產(chǎn)為19.10 億元，其中長期待攤費用為18.81億元，較2015年末增加15.57億元。

1.3 多數(shù)公寓的盈利仍是難題

資本的熱潮往往是一把雙刃劍，它可以將一個行業(yè)捧上天，也可以讓其跌到很慘。對于前期投資成本較其他行業(yè)都大的長租公寓市場更是如此。然而，資本熱潮之下，長租公寓未來的發(fā)展卻不一定一帆風(fēng)順。

我國長租公寓目前處于謹慎發(fā)展的狀態(tài)，其盈利周期較長，多數(shù)長租公寓企業(yè)尚未實現(xiàn)盈利。同時整體租金回報率長期偏低，長租公寓的拿房成本和融資成本較高。隨著各地各類房地產(chǎn)項目的不斷完成，我國的存房量達到了一個新的高度，與此同時國家相關(guān)政策的出臺也讓租賃市場獲得了大量的資本入注，新時代背景下長租公寓已經(jīng)成為了一個風(fēng)口，市場估值與日俱增。即使長租公寓資本回報周期較長，且在盈利上有一定的困難，但是依舊被許多房地產(chǎn)企業(yè)作為新時代背景下轉(zhuǎn)型的重要手段。

二、公寓融資存在問題的原因

2.1 盈利模式強調(diào)規(guī)模擴張

目前還沒實現(xiàn)盈利，規(guī)模尚未達到盈虧平衡點。風(fēng)險投資的代價也極為昂貴，一些長租公寓拿到錢以后，為了迎合資本，一味地擴大規(guī)模，最終運營、財務(wù)管理的能力沒有匹配上。 資金鏈緊張、爆倉、被收購似乎成為了中小長租企業(yè)注定的結(jié)局。據(jù)不完全統(tǒng)計，2018年就有11家長租公寓 “消失”，其中就包括雷軍旗下順為資本投資的長租公寓“寓見”。

2.2 房企發(fā)專項債受阻

就在中小長租企業(yè)陷入“不掙錢、 難融資”的困境時，部分房企和地產(chǎn)基金主導(dǎo)的住房租賃專項債也遭監(jiān)管層終止。如廣東某港股上市房企擬發(fā)行60億元私募專項公司債于2018年8月被終止，另一房企100億元專項債券也被終止。 究其原因，從目前受阻發(fā)行的專項債券的具體來看，這些企業(yè)目前在長租公寓布局或者是住房租賃業(yè)務(wù)較少，這樣一來，一方面租賃住房項目證明難以限定，增加遭到限制的可能。在遭監(jiān)管審核嚴格時，不能以其他賃性質(zhì)或者租賃面積更大的項目進行更換調(diào)整。

2.3 投資回報率無法吸引投資人

融資困境加大不僅僅是長租公寓行業(yè)這一個行業(yè)的問題，市場上的任何一家公司都不敢說自己不需要融資，但是，資金的出借者由于不了解而不敢出借資金，再加上對于長租公寓行業(yè)而言，盈利時間太過于漫長，資金的出借者不愿意將資金長時間的放在一個項目上。因此，創(chuàng)業(yè)團隊既要讓投資機構(gòu)看到行業(yè)前景，又要證明團隊的運營能力。

投資機構(gòu)投資長租公寓，更關(guān)心的是投資回報率（IRR），而從行業(yè)不到10%平均利潤率，顯然很難吸引到財務(wù)投資人，行業(yè)內(nèi)更多是產(chǎn)業(yè)投資者或者戰(zhàn)略投資者，意在產(chǎn)業(yè)鏈上下游形成互補優(yōu)勢。

長租公寓市場是一個新興市場，它的運營還處于一個起步階段。對于準備進入長租公寓市場并且大展拳腳的企業(yè)來說，想要迅速的占領(lǐng)長租公寓市場并且占據(jù)較大的市場份額，首先要面臨的問題就是前期巨大的資金壓力，同時還要面臨資金回收周期長，如何打造特色運營品牌，形成獨具一格的風(fēng)格，通過品牌差異來獲得競爭優(yōu)勢等一系列的問題。

站在長遠的發(fā)展角度，當務(wù)之急是如何將長租公寓投資回報率低這一問題進行妥善的處理。長租公寓市場是一個新的市場，對于這一市場的很多內(nèi)容都是非常不明確的，無論是它的發(fā)展規(guī)律還是市場前景，都需要重新的探索。而且長租市場普遍的存在于我國的一二線城市，住宅類的房地產(chǎn)租售比過低，同時無法短期大幅提高租金。相關(guān)企業(yè)往往會選擇有較高的租售比寓類的房地產(chǎn)以及商改房。

三、對策與建議

國家應(yīng)進一步出臺有關(guān)政策，加強住房租賃市場監(jiān)管，提高這一行業(yè)準入門檻。這不僅有利于緩解競爭過度的現(xiàn)狀，也有利于促進我國長期租賃市場的規(guī)范發(fā)展，推動我國租賃市場邁上一個新臺階。同時制定針對長租公寓的相關(guān)法律法規(guī)，明確長租公寓住房改建項目的消防驗收標準，制定標準化的行業(yè)規(guī)章制度，在長租公寓的改造過程中要對消防驗收標準和改建對象范圍進行明確，各類物品的實際用途都需要按照相關(guān)標準進行審批。同時房屋租賃服務(wù)企業(yè)和房地產(chǎn)中介企業(yè)之間的界限要非常明確的區(qū)分開來，相關(guān)部門包含工商、房管等要對房屋租賃服務(wù)中心的各項內(nèi)容進行嚴格的，務(wù)必要對房屋租賃服務(wù)的義務(wù)和責(zé)任進行明確，同時要建立起較為完善的信用管理體系。

國家可出臺相應(yīng)政策，減輕租賃企業(yè)和客戶的重稅負，對相應(yīng)企業(yè)實施一定的稅收優(yōu)惠政策，從而使住房租賃市場進一步拓寬，也有利于整體租房成本的降低。目前，我國國內(nèi)的非住宅類房屋資源實際上有非常多的冗余，這部門房屋資源通過長租公寓企業(yè)的入駐并進行改造之后進行出租，可以充分的利用起來，并帶來一定的收益，及滿足了租客的住房需求。

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