陳章軍

摘要：土地在大眾生活中充當著不可或缺的角色，在過往經(jīng)濟水平不發(fā)達、城市化程度低的時代，土地是人民賴以生存的首要條件。從20世紀以來，我國就開始深入開展土地制度以及住房的改革，同時在此背景下也進一步體現(xiàn)出房地產(chǎn)業(yè)所具有的價值，由此土地市場也在不斷地擴展。那么，國家為了進一步地滿足人們的土地經(jīng)濟活動要求，逐漸開展土地評估工作。該工作不僅可以保證當事人的合法權益，還可以進一步地維持社會活動的發(fā)展，并使土地交易市場更加全面。

關鍵詞：土地評估;行業(yè)風險;控制分析

1我國土地評估工作的現(xiàn)狀

就目前來說，我國的土地評估工作在世界上還處于較為落后的地位。首先，自改革開放以后，我國的土地評估工作才算是正式走上科學研究的道路。這相比于西方國家，要晚很多年。其次，我國的土地資源主要由政府進行調(diào)控，土地評估工作長期受到政府的管理和控制，使得土地評估產(chǎn)業(yè)的發(fā)展速度長時間處于一個較低的狀態(tài)。最后，隨著我國經(jīng)濟活力提高，市場經(jīng)濟的地位越來越重要，我國土地評估產(chǎn)業(yè)得到了一定的發(fā)展，其在一定程度上滿足了社會的部分需求，但依然有著較大的上升空間，且社會對其提高服務質(zhì)量的呼聲依然很高。

2影響土地價格的具體因素

2.1土地需求因素

我國經(jīng)濟在不斷地發(fā)展，人口數(shù)量在激增，在此背景下，社會的制度以及民眾的生活水平也有著相應地提升。由此，社會對土地的需求越來越大，土地的結(jié)構也有著相應的改變。同時，人口數(shù)量的增加也讓房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有著更快地發(fā)展，也對土地的需求量越來越大，從而促使相關的服務產(chǎn)業(yè)迎來繁榮的局面。

2.2土地供給因素

當今，大眾在生產(chǎn)以及生活中所需的土地數(shù)量更多，不過土地的具體供應量是有限的。而地方政府就是土地的供應者，其會依照當前土地市場的情況出讓土地，政府仍舊對其余部分壟斷。政府也會在相應的使其出讓更多的土地，這是因為土地供應量過少，土地的價格就會供不應求。此外，土地的供給方式也會在一定程度上對土地價格產(chǎn)生影響。

2.3宏觀政策因素

對于宏觀政策來說，其中主要包括土地的宏觀調(diào)控政策以及稅收、住房、金融貨幣等。那么政府作為土地市場調(diào)控的主要部分，其會在適當?shù)臅r候，比如：市場失衡、失靈，就會采取必要的措施及手段來實現(xiàn)宏觀調(diào)控，并幫助國民經(jīng)濟更好地發(fā)展及進步。

3土地評估行業(yè)風險控制面臨的問題

3.1土地價格虛高

現(xiàn)階段我國政府在供給土地和土地開發(fā)過程中普遍存在著土地評估價格虛高的問題，有相關部門統(tǒng)計土地評估價格已經(jīng)達到土地實際使用價值的兩倍以上。出現(xiàn)這些問題是因為部分土地評估人員自身專業(yè)水平較低，再加上很多土地評估機構為了保證自身獲取相應的經(jīng)濟利益，違背職業(yè)道德和土地評估規(guī)范，不合理的滿足客戶需求，使得土地評估價格嚴重超出土地使用價值，引發(fā)一系列的土地評估風險。

3.2土地評估機構資質(zhì)較差

在土地評估過程中，很多評估機構的經(jīng)營規(guī)模較小，人員數(shù)量較少，普遍存在著經(jīng)營資質(zhì)較差，資金不足的問題，不能夠很好的拓展業(yè)務。由于經(jīng)營規(guī)模較小，資質(zhì)較差，在市場中的競爭能力不足，為了爭取更多的客戶經(jīng)常采用一些惡性競爭手段。我國關于土地評估的發(fā)展時間相對較短，很多小型土地評估機構采用單一化的土地評估方法，僅僅對土地的某一使用方面進行評估，沒有綜合評估土地的使用價值。在評估過程中將工作重點集中在使用權轉(zhuǎn)讓、土地抵押貸款等方面，土地評估缺乏系統(tǒng)性。

3.3評估人員風險控制意識較差

目前我國土地評估機構數(shù)量較多，但規(guī)模相對較小，具有資質(zhì)大型的評估機構數(shù)量較少。通常情況下，大型土地評估機構的工作人員專業(yè)素質(zhì)較高，具有很好的抗風險能力，在工作過程中不需要擔心客戶量和業(yè)務量。而在這種情況之下，一些大型評估機構的很多評估人員對自己的專業(yè)過于自信，在評估過程中對客戶缺乏耐心，存在著工作不細致、不認真、隨意的行為，風險防范意識較差。而小型評估機構為了獲取較高的經(jīng)濟效益，經(jīng)常向客戶提供虛假信息，嚴重影響到土地評估的權威性和公信力，不利于評估行業(yè)的健康發(fā)展。

4當前問題的主要解決方法

4.1完善相關法律體系

相關部門必須針對當前的土地評估產(chǎn)業(yè)所出現(xiàn)的重重亂象制定相關的法律規(guī)定來對其進行限制。一方面，相關部門先要明確土地評估人員工作的具體標準，通過制定明確的標準，可以對評估工作的具體實施進行規(guī)范。這樣雖然不能杜絕違法現(xiàn)象，但可以減少不法分子可以操作的空間。另一方面，政府部門也要幫助土地評估產(chǎn)業(yè)進行道德規(guī)范教育，定期對工作人員進行考核和規(guī)范，鼓勵建立舉報機制，從而建立全方位地與法律結(jié)合的管理體系。

4.2建立管理監(jiān)督機制和體系

針對土地評估產(chǎn)業(yè)當前所存在的種種混亂的現(xiàn)象，必須加快監(jiān)督機構和監(jiān)督體系的建設。這種建設要與政府聯(lián)合，借助政府和法律的力量，建立完善的監(jiān)督管理機制。市場上所存在的種種問題，在嚴厲的監(jiān)督和調(diào)控下，會得到較為有效的改善。相關的懲罰和考核機制應該及早提上日程，對于未觸犯法律條例，但效率低下，存在較多問題的機構部門，要加以懲罰，推動其進行自我調(diào)控和改善。

4.3價格修正及結(jié)果確定

估價時點會影響土地估價的結(jié)果，修正土地交易日期是因為不同成交日期的土地市場狀況存在差異。因此選取可比實例時要保證區(qū)域因素與個別因素相似度較高，成交日期較接近，再進行修正并應用指數(shù)平滑法來對政策影響加以預測。此外，對于土地交易情況而言，求取比準價格時，按照各項修正的系數(shù)可以得出各可比實例的修正價格。

4.4運用多種方法修正因素

土地評估人員要想正常地開展相關工作，就需要在確認價格和付款方式、貨幣等過程中，修正及完善這類因素。此外，工作人員還應當依照情況來建立多樣化的修正體制。不過，土地價格的影響因素也會隨著土地類型有著變化，例如：交通因素會相應地影響到土地價格、商業(yè)繁華的程度也會影響到土地價格，因此就應當聯(lián)系區(qū)域的實際情況，并采用合理的方式來開展相關的修正工作。在此過程中，工作人員就可以依照以下幾點因素來使評估結(jié)構及理論更加全面、科學化。

5結(jié)語

總之，由于受到多種因素影響，現(xiàn)階段我國土地評估行業(yè)還面臨著較高的風險因素，為了更好的規(guī)避這些風險因素，就需要社會各界共同作出努力，促進土地評估風險控制體系的建設和行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]胡薦華.淺談我國土地評估中存在的問題及對策[J].黑龍江科技信息，2016（35）：35.

（作者單位：河北省邯鄲市國土資源評估中心）