劉霞

關(guān)鍵詞：新會(huì)計(jì) ?房地產(chǎn) ?公允價(jià)值 ?影響分析

和傳統(tǒng)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則相比較，《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》作為近些年新頒發(fā)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，最明顯特征是應(yīng)用了公允價(jià)值予以計(jì)量、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)科目規(guī)劃情況予以整頓，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、業(yè)績(jī)、價(jià)值評(píng)估體系均形成較明顯影響。市場(chǎng)普遍認(rèn)為，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則執(zhí)行期間對(duì)房地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式產(chǎn)生一定影響。從宏觀層面上分析，新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則能更精確、全面的表現(xiàn)出企業(yè)財(cái)務(wù)及業(yè)績(jī)狀況，為企業(yè)發(fā)展決策的制定提供更可靠支持。

一、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)確認(rèn)收入的影響

《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》以及應(yīng)用指南中提及，確認(rèn)收入考慮融資成分跟不考慮融資成分的影響：（1）收款時(shí)點(diǎn)距離交房時(shí)點(diǎn)，期限<1年的情況，不予以考慮;（2）收款時(shí)點(diǎn)距離交房時(shí)點(diǎn)，期限>1年以上，并且判斷該部分合同內(nèi)存在的融資成分未形成明顯影響或不存在融資成分，則不予以考慮;（3）收款時(shí)點(diǎn)距離交房時(shí)點(diǎn)，期限>1年以上，且判斷該部分合同內(nèi)存在的融資成分形成影響較為明顯，則予以考慮。

目前我國(guó)多數(shù)上市公司的融資順序：首先將發(fā)行股票放在最優(yōu)先位置，其次考慮債務(wù)融資;最后是內(nèi)部融資。與現(xiàn)行慣例相似，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者簽訂合同前完工的房屋的銷售收入很可能需要在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。但該時(shí)點(diǎn)的確定需依據(jù)控制權(quán)的轉(zhuǎn)移，而不是與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的主要風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬的轉(zhuǎn)移來(lái)判斷。由于不同指標(biāo)可能會(huì)在不同時(shí)點(diǎn)達(dá)成，因此要確定控制權(quán)轉(zhuǎn)移的時(shí)點(diǎn)可能需要作出判斷。比如，購(gòu)房者可能在實(shí)際占有房屋前已承擔(dān)與所有權(quán)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬?？煽紤]采取的措施：（1）復(fù)核合同條款并考慮相關(guān)法律法規(guī)以確定合同符合準(zhǔn)則特定適用范圍條件的時(shí)點(diǎn);（2）運(yùn)用判斷以確定房屋控制權(quán)轉(zhuǎn)移至購(gòu)物者的時(shí)點(diǎn);（3）根據(jù)需要修改現(xiàn)行會(huì)計(jì)政策，并制定核算程序以確保會(huì)計(jì)政策應(yīng)用的一致性。

新收入會(huì)計(jì)準(zhǔn)則就確定是否及何時(shí)應(yīng)在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)收入提出新的標(biāo)準(zhǔn)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將需要確定購(gòu)房者在資產(chǎn)建造或改良時(shí)是否已控制該資產(chǎn)。比如，在建房產(chǎn)的控制權(quán)可能隨著新房屋的建造轉(zhuǎn)移給購(gòu)房者。在某些情況下，可能較難確定購(gòu)房者是否隨著房產(chǎn)建造的過(guò)程控制該資產(chǎn)。此時(shí)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將需要進(jìn)行如下評(píng)估：

（1）由于合同限制或房產(chǎn)本身的實(shí)際限制，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在履約過(guò)程中所創(chuàng)建的資產(chǎn)不具有其他替代用途，如特定房屋單元、位置已被明確指定并已分配給購(gòu)房者;

（2）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商具有就迄今為止已完成的履約部分而強(qiáng)制要求客戶付款的權(quán)利。若上述兩項(xiàng)條件均滿足，則收入應(yīng)在一段時(shí)間內(nèi)根據(jù)履約進(jìn)度確認(rèn)。對(duì)于當(dāng)前在完工時(shí)才確認(rèn)收入的某些情況來(lái)說(shuō)，該項(xiàng)新要求可能使收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)提前。

鑒于以上狀況，可實(shí)施如下辦法：（1）依照最新條件和規(guī)定，對(duì)合同內(nèi)容作出全面評(píng)價(jià)，以確保收入是在一段時(shí)間內(nèi)或在某一時(shí)間點(diǎn)上予以確認(rèn);（2）針對(duì)合同內(nèi)容再次評(píng)估，結(jié)合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施期間形成的影響，對(duì)相關(guān)合同條款或業(yè)務(wù)慣例予以整頓，其宗旨是能更精確的辨識(shí)商機(jī);（3）設(shè)定在某階段收入確認(rèn)的具體程序、系統(tǒng)以及內(nèi)控方法等。

二、對(duì)投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量模式的影響

根據(jù)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第3號(hào)——投資性房地產(chǎn)》中的相關(guān)規(guī)定，公允價(jià)值計(jì)量的引入是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和舊準(zhǔn)則相比較的最明顯突破，這更有益于保證投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量的明確性?？v觀當(dāng)下房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)在很多情況下是能獲得投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值，但因?yàn)楫?dāng)下國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)尚不成熟、交易信息的公開(kāi)程度尚未達(dá)到預(yù)期水平，造成公允價(jià)值計(jì)量模式尚未在新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則推行期間全面使用，而是針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)持有的房地產(chǎn)類型作出規(guī)劃，故而該準(zhǔn)則在實(shí)施過(guò)程中勢(shì)必會(huì)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)形成較明顯的影響。公允價(jià)值計(jì)量的使用，可以被視為一個(gè)重大革新，站在相關(guān)性的維度分析，其打破了過(guò)往會(huì)計(jì)整體應(yīng)用歷史成本計(jì)量、僅能提供過(guò)往信息的局限性，能為投資者決策提供更可靠的信息資源。

三、公允價(jià)值計(jì)量模式在執(zhí)行過(guò)程中的難點(diǎn)

首先，嚴(yán)格依照新會(huì)計(jì)準(zhǔn)推行期間作出的規(guī)定，若能確定房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)下正處于交易活動(dòng)相對(duì)活躍的市場(chǎng)環(huán)境中，并能從根本上確保各項(xiàng)交易活動(dòng)能順利推進(jìn)，并且市場(chǎng)能把同等或相似的產(chǎn)品價(jià)格及他類有關(guān)信息傳遞出，在這種情景下，企業(yè)如果使用公允價(jià)值予以計(jì)量，應(yīng)把與會(huì)計(jì)期末投資性房地產(chǎn)相關(guān)的公允價(jià)值設(shè)為基礎(chǔ)準(zhǔn)則，針對(duì)其賬目?jī)r(jià)值予以合理的調(diào)整措施。從理論上分析，公允與賬面價(jià)值間會(huì)形成一定差值，此時(shí)建議把差額整合至同期損益內(nèi)。以上規(guī)定實(shí)施期間，會(huì)使企業(yè)財(cái)務(wù)、審計(jì)人員工作期間遇到一定困難，怎樣精確判斷公允價(jià)值確認(rèn)方法的妥當(dāng)性是關(guān)鍵，其對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)后期計(jì)量工作科學(xué)性與否形成一定影響。

其次，保證所確定公允價(jià)值的合理性，規(guī)避過(guò)往像舊準(zhǔn)則或規(guī)定實(shí)施過(guò)程中其再次演變成企業(yè)隨意操作業(yè)績(jī)工具的情況，在長(zhǎng)期的實(shí)踐中發(fā)現(xiàn)其還存在一定不確定性。依照國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的相關(guān)規(guī)定將公允價(jià)值計(jì)量融合新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中是值得期待的。新準(zhǔn)則在執(zhí)行過(guò)程中，對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表內(nèi)羅列的企業(yè)運(yùn)營(yíng)成果與財(cái)務(wù)情況，均可能形成較明顯的影響。公允價(jià)值的引入，是新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的典型特征。面對(duì)以上情況，企業(yè)應(yīng)主動(dòng)為投資人闡述公允價(jià)值計(jì)量對(duì)會(huì)計(jì)報(bào)表形成的影響。

最后，短期中將會(huì)對(duì)不披露信息的房地產(chǎn)公司形成積極影響，筆者認(rèn)為部分房地產(chǎn)公司在使用公允價(jià)值模式的第一年，將會(huì)陸續(xù)使用追溯調(diào)整的方式。這提示該類公司的上年度凈資產(chǎn)值將有明顯提高，有助力于公司運(yùn)營(yíng)規(guī)模的拓展進(jìn)程。融合公允價(jià)值模式的新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則實(shí)施以后，將會(huì)引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)深度挖掘那些過(guò)去原來(lái)信息披露不充分房地產(chǎn)公司的價(jià)值，提升投資者對(duì)這類公司的認(rèn)知水平。

四、結(jié)束語(yǔ)

現(xiàn)階段，我國(guó)市場(chǎng)化程度持續(xù)提升、資產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的發(fā)展、會(huì)計(jì)人員綜合素質(zhì)的提升以及合理監(jiān)督體制的實(shí)施，公允價(jià)值計(jì)量將會(huì)構(gòu)建以市場(chǎng)規(guī)則為主導(dǎo)、有關(guān)政府機(jī)構(gòu)監(jiān)督發(fā)揮輔助作用，在會(huì)計(jì)處理進(jìn)程中扮演重要角色，為房地產(chǎn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)保駕護(hù)航。

參考文獻(xiàn)

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