裴 沛

(鞍山師范學(xué)院 商學(xué)院,遼寧 鞍山 114007)

2019年新修訂的《中華人民共和國(guó)土地管理法》明確指出，確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營(yíng)性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，允許土地所有權(quán)人通過(guò)出讓、出租等方式交由單位或者個(gè)人使用[1]。即集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地可以像國(guó)有建設(shè)用地一樣直接進(jìn)入土地一級(jí)市場(chǎng)進(jìn)行市場(chǎng)化的有償使用，作為土地所有者的農(nóng)民集體可以直接以土地所有權(quán)人的身份向市場(chǎng)中的用地者出讓、出租一定年限的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的使用權(quán)，或者以土地使用權(quán)入股，而不用先行征收為國(guó)有土地。這就意味著農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地實(shí)行與城鎮(zhèn)國(guó)有建設(shè)土地同樣的使用制度，享有同等權(quán)利。

2014年年底，中共中央辦公廳和國(guó)務(wù)院辦公廳聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》，對(duì)開(kāi)展集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作進(jìn)行具體部署。2015年2月，全國(guó)人大常委會(huì)對(duì)此項(xiàng)試點(diǎn)工作做出授權(quán)，由此集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)正式啟動(dòng)，而海城市被確定為全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市首批15個(gè)試點(diǎn)單位之一(后擴(kuò)大為33個(gè)試點(diǎn)地區(qū))。四年來(lái)，海城市作為東北率先進(jìn)行的集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)地區(qū)發(fā)展迅速、成效顯著，積累了豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。目前，海城市已入市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地132宗、141.4公頃，實(shí)現(xiàn)土地增值收益1.53億元，村集體增加收益7 000萬(wàn)元，抵押融資2 270萬(wàn)元，實(shí)現(xiàn)北方第一掛和第一貸。海城市先后四次在國(guó)家級(jí)會(huì)議上交流改革經(jīng)驗(yàn)，其提出的四項(xiàng)修法建議寫(xiě)入新修訂的《土地管理法》。國(guó)家《農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)工作領(lǐng)導(dǎo)小組簡(jiǎn)報(bào)》第10期專(zhuān)題刊登海城集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的經(jīng)驗(yàn)做法。作為新《土地管理法》的重大改革，集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市將于2020年1月在全國(guó)全面實(shí)行，因此，分析和研究海城市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的理論與實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于全國(guó)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地進(jìn)行入市改革實(shí)施工作具有重要現(xiàn)實(shí)意義。

一、海城市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的經(jīng)濟(jì)理論

(一)土地產(chǎn)權(quán)理論

土地產(chǎn)權(quán)是指存在于土地之上的非排他性完全權(quán)利,包括土地所有權(quán)、土地使用權(quán)、土地租賃權(quán)、土地抵押權(quán)、土地繼承權(quán)、地役權(quán)等多項(xiàng)權(quán)利[2]。

農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)所有制關(guān)系的法律表現(xiàn)形式，廣義上包括所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)等。所有權(quán)和使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)中兩項(xiàng)最重要的權(quán)利。集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)是所有人依法對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所享有的占有、使用、收益和處置的權(quán)利；集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對(duì)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地享有占有、使用和收益的權(quán)利[3]。而我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市實(shí)際上是土地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)。只有明確土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系問(wèn)題，才能更好地維護(hù)農(nóng)民集體、經(jīng)營(yíng)主體的權(quán)益。

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地的初次入市無(wú)論是采取出讓、出租還是入股方式，其供地主體均為土地所有權(quán)人——農(nóng)村土地所有權(quán)主體，即相應(yīng)的農(nóng)民集體。根據(jù)《憲法》第10條、《民法通則》第74條以及《土地管理法》第9條等法律規(guī)定：農(nóng)村土地所有權(quán)的主體為農(nóng)民集體，分為鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體、村內(nèi)農(nóng)民集體(村民小組)。這三級(jí)農(nóng)民集體的土地所有權(quán)分別由鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)、村內(nèi)農(nóng)民集體代表行使。值得注意的是，集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會(huì)等只是土地所有權(quán)的代表，并非土地所有權(quán)人本身。另外，村民委員會(huì)雖然可以作為農(nóng)村集體的代表，但并不適合承擔(dān)經(jīng)營(yíng)管理土地資產(chǎn)的職能：村民委員會(huì)的定位是基層群眾性自治組織，其組成成員并不具備經(jīng)營(yíng)集體資產(chǎn)的專(zhuān)業(yè)能力，村民委員會(huì)也并不具備獨(dú)立法人資格，并不適合成為市場(chǎng)交易的主體，在經(jīng)濟(jì)利益方面也難以充分代表農(nóng)民集體成員的利益，讓村民委員會(huì)成為入市主體屬于“政社不分”[4]。

所有權(quán)和使用權(quán)的確權(quán)、登記、頒證工作也尤為重要。集體土地所有權(quán)的確權(quán)頒證就是要將集體土地所有權(quán)確認(rèn)到每一個(gè)集體經(jīng)濟(jì)組織，而集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地相對(duì)應(yīng)的組織或個(gè)人擁有土地使用權(quán)的則要明確其使用權(quán)。即明確“權(quán)屬合法、界址清楚、面積準(zhǔn)確、材料齊全、無(wú)爭(zhēng)議”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)、使用權(quán)，通過(guò)土地登記確權(quán)頒證，理清鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、村民小組、農(nóng)民個(gè)人各類(lèi)主體的產(chǎn)權(quán)界限是建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一土地市場(chǎng)的前提。

(二)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)理論

社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本特征強(qiáng)調(diào)資源配置以市場(chǎng)為基礎(chǔ)，并實(shí)施科學(xué)的宏觀調(diào)控。即在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，一切生產(chǎn)要素都要進(jìn)入市場(chǎng)，市場(chǎng)機(jī)制是推動(dòng)生產(chǎn)要素流動(dòng)和促進(jìn)資源優(yōu)化配置的基本運(yùn)行機(jī)制；同時(shí)，政府通過(guò)指導(dǎo)性、預(yù)期性計(jì)劃及財(cái)政貨幣政策為主體的各類(lèi)經(jīng)濟(jì)技術(shù)政策與行業(yè)政策，調(diào)節(jié)、規(guī)范企業(yè)在市場(chǎng)中的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，以宏觀間接調(diào)控手段保證和實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的健康運(yùn)行。

我國(guó)農(nóng)村生產(chǎn)要素的市場(chǎng)化特別是農(nóng)村土地要素的市場(chǎng)化嚴(yán)重落后，此次農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市正是讓農(nóng)村最基本的生產(chǎn)要素直接進(jìn)入市場(chǎng)的有益探索，發(fā)揮市場(chǎng)在資源配置中的作用。同時(shí)各級(jí)政府需要積極作為，培育良好的市場(chǎng)環(huán)境，包括建立交易平臺(tái)、形成公開(kāi)公平的價(jià)格機(jī)制、健全產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)的配套服務(wù)等；在城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤和占補(bǔ)平衡的政策框架下對(duì)農(nóng)村土地進(jìn)行綜合整治，盤(pán)活可利用的存量經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，使之能夠作為土地要素資源直接進(jìn)入市場(chǎng)進(jìn)行交易，從而優(yōu)化土地在城鄉(xiāng)之間的資源配置，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)。

(三)制度變遷理論

諾思的制度變遷理論認(rèn)為，制度變遷的過(guò)程實(shí)質(zhì)上是現(xiàn)行制度被打破、建立新制度的過(guò)程，它既可以認(rèn)為是較高效率的制度對(duì)較低效率制度的取代，也可以認(rèn)為是更有效的制度產(chǎn)生的過(guò)程，這就是制度變遷的動(dòng)力。制度變遷主要分為制度創(chuàng)新與新制度替代舊制度。制度變遷并不是沒(méi)有成本的，其發(fā)生的前提是制度變遷的總收益大于總成本。制度變遷理論認(rèn)為制度變遷有兩種類(lèi)型：一種是強(qiáng)制性制度變遷，政府作為變遷主體；另一種是誘致性制度變遷，是由于社會(huì)人在非均衡制度下對(duì)于更多機(jī)會(huì)和利潤(rùn)的渴望而實(shí)現(xiàn)的變遷，農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市就是誘致性制度變遷的有力例證。

我國(guó)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地由禁止入市到可以有條件入市的變遷過(guò)程就是一種制度創(chuàng)新。這種制度變遷能否得到有效的實(shí)現(xiàn)，很大程度上取決于在這個(gè)新的制度框架中變遷主體是否有足夠的力量去推動(dòng)這次變革的發(fā)生和完成，以及這個(gè)新制度的運(yùn)行收益是否遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其成本。建設(shè)用地入市試點(diǎn)實(shí)踐的良好效果將使集體土地所有者獲得比原來(lái)更多的利益，使他們意識(shí)到經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市，按照市場(chǎng)規(guī)律對(duì)其進(jìn)行資源配置，會(huì)給其帶來(lái)比之前更大的收益，這為制度變遷提供了經(jīng)濟(jì)動(dòng)力和實(shí)踐基礎(chǔ)[5]。因此，政府應(yīng)逐步加快制度創(chuàng)新的步伐，構(gòu)建農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市機(jī)制與路徑，以便為經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地順利入市掃清障礙。

二、海城市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與啟示

(一)海城市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革的發(fā)展階段

海城市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革經(jīng)歷了循序漸進(jìn)、不斷深入的過(guò)程。第一階段：入市制度形成階段(2015年3月至2016年4月)，通過(guò)土地核查、制度制定、完備手續(xù)等行動(dòng)措施，完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度；明確入市范圍和途徑；建立健全市場(chǎng)交易規(guī)則與監(jiān)管制度；建立土地增值收益分配機(jī)制。這一階段相關(guān)制度和規(guī)范的明確與完善為后來(lái)穩(wěn)步推進(jìn)入市改革實(shí)踐打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二階段：入市實(shí)踐探索階段(2016年5月至2017年11月)，完成10宗地的入市交易(含工業(yè)用地、文化產(chǎn)業(yè)用地、商業(yè)用地，途徑為就地入市、調(diào)整入市，出讓方式為協(xié)議和掛牌)，在實(shí)踐中不斷探索和總結(jié)不同用途、不同途徑、不同方式入市的制度、規(guī)則、流程等經(jīng)驗(yàn)成果。第三階段：入市實(shí)踐發(fā)展階段(2017年12月至今)，入市試點(diǎn)在全市27個(gè)鎮(zhèn)區(qū)全面鋪開(kāi)，完成122宗入市交易，繼續(xù)拓展試點(diǎn)的類(lèi)型、途徑、方式；注重規(guī)模入市，推進(jìn)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展；提高入市質(zhì)量，充分保障企業(yè)實(shí)現(xiàn)土地權(quán)能；推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市和其他土地制度改革融合發(fā)展。

(二)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與啟示

1.健全集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體

海城市明確區(qū)分經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地所有權(quán)主體與所有權(quán)代表(入市主體)?！逗３鞘修r(nóng)村集體所有權(quán)主體決定經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市事項(xiàng)規(guī)定》確定海城農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市主體是指村(組)、鎮(zhèn)農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織。為解決海城市鎮(zhèn)村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織缺失，由村委會(huì)代行集體經(jīng)濟(jì)職能的不當(dāng)問(wèn)題，從2015年5月至2018年10月，海城注冊(cè)成立鎮(zhèn)級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織29個(gè)，村級(jí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織300個(gè)，計(jì)劃近幾年將完成全部行政村集體經(jīng)濟(jì)組織的組建工作,健全完善集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)。

2.探索集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市范圍內(nèi)多種途徑的具體操作

《試點(diǎn)工作意見(jiàn)》在入市范圍上限制前提、土地性質(zhì)、用途三個(gè)方面，即前提條件為符合規(guī)劃、用途管制和依法取得，土地性質(zhì)為存量集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，用途為工礦倉(cāng)儲(chǔ)、商服等經(jīng)營(yíng)性用途。海城市在入市試點(diǎn)工作中，以2014年海城市土地利用現(xiàn)狀變更數(shù)據(jù)庫(kù)為基準(zhǔn)，數(shù)據(jù)庫(kù)中顯示為建設(shè)用地的宗地認(rèn)定為存量建設(shè)用地。并在規(guī)定的入市范圍內(nèi)進(jìn)行了多種途徑的嘗試：探索就地入市、調(diào)整入市和整治入市；在具體方式上，既有出讓又有租賃；在出讓方式上，既有協(xié)議出讓也有掛牌出讓?zhuān)剿鞲鞣N途徑的具體操作如條件、程序等。入市宗地建設(shè)項(xiàng)目依照國(guó)有土地的程序規(guī)定核發(fā)規(guī)劃“兩證”。目前，海城共順利進(jìn)行132宗就地入市和調(diào)整入市(就地入市129宗、調(diào)整入市3宗)的入市交易，入市后多為工業(yè)用途，成交宗地65.9%為工業(yè)用地，20.5%為公共管理與服務(wù)用地，7.6%為商業(yè)用地，6%為倉(cāng)儲(chǔ)用地等其他用途。

3.創(chuàng)新集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市收益分配制度

建立并執(zhí)行合理的收益分配制度是經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革創(chuàng)新的關(guān)鍵。入市改革過(guò)程中，政府、集體、農(nóng)民的矛盾主要集中于土地的收益分配，因此，只有合理確定土地的收益分配關(guān)系，才能保證經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革順利進(jìn)行。為了調(diào)動(dòng)地方政府、村集體工作的積極性，維護(hù)農(nóng)民土地權(quán)益，讓農(nóng)民獲得更多補(bǔ)償和保障，海城市建立了兼顧國(guó)家、集體、個(gè)人土地增值收益分配機(jī)制，即參照國(guó)有土地出讓金提取比例、農(nóng)業(yè)土地開(kāi)發(fā)資金等政府五項(xiàng)資金比例(總價(jià)9%)，將入市土地增值收益調(diào)節(jié)金提取的中間值設(shè)定為30%，并根據(jù)用途與處置方式制定了差別化入市土地增值收益分配比例，即對(duì)掛牌出讓的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，土地增值收益分配比例國(guó)家和集體為3∶7；對(duì)租賃和作價(jià)入股的工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地，國(guó)家和集體為1∶9；對(duì)掛牌出讓的商服用地，國(guó)家和集體為4∶6；對(duì)入股租賃的商服用地，國(guó)家和集體為2∶8；對(duì)調(diào)整入市中村集體的拆舊地塊和建新地塊，確定土地增值收益按照4∶6進(jìn)行分配，使拆舊地塊的村集體不僅得到拆舊成本補(bǔ)償，還可以分享建新地塊入市的增值收益；然后在村集體和個(gè)人土地增值收益分配上實(shí)行2∶8分配，村集體留成用于發(fā)展生產(chǎn)、集體福利、公益事業(yè)等方面，農(nóng)民個(gè)人得80%，確保農(nóng)民合法地得到“大頭”的財(cái)產(chǎn)性收益。

4.完善集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市交易規(guī)則和配套制度體系

集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市涉及集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)制度、入市范圍和途徑、市場(chǎng)交易規(guī)則和服務(wù)監(jiān)管制度、農(nóng)民權(quán)益維護(hù)等一系列工作。海城市緊密?chē)@規(guī)范交易程序、兼顧收益分配利益等入市關(guān)鍵環(huán)節(jié)的制度創(chuàng)新進(jìn)行探索，制定出臺(tái)了包括入市主體確定、審查報(bào)批、入市的范圍與途徑、基準(zhǔn)地價(jià)、入市交易機(jī)制、土地增值收益分配機(jī)制、抵押貸款、批后監(jiān)管、收益使用監(jiān)督等共計(jì)23項(xiàng)規(guī)則制度(見(jiàn)表1)，形成了較為完整的制度體系，實(shí)現(xiàn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的全流程規(guī)范以及全過(guò)程驗(yàn)證。同時(shí)，海城市探索解決農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市后規(guī)劃許可、建筑施工許可、房產(chǎn)證手續(xù)辦理等問(wèn)題，促進(jìn)入市改革的順利進(jìn)行。

表1 海城市農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的主要政策與制度

5.構(gòu)建集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市市場(chǎng)機(jī)制

海城市為集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市的順利進(jìn)行構(gòu)建了較為完善的市場(chǎng)機(jī)制。首先，形成價(jià)格形成機(jī)制。確立價(jià)格機(jī)制中指導(dǎo)價(jià)格、出讓底價(jià)、成交價(jià)格三種價(jià)格及其形成辦法：即由市土地交易中心根據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)和土地整理成本、兼顧市場(chǎng)因素等形成入市指導(dǎo)價(jià)格，再由集體經(jīng)濟(jì)組織參照指導(dǎo)價(jià)格和集體經(jīng)濟(jì)組織成員的意愿，經(jīng)討論通過(guò)后形成出讓底價(jià)，最后根據(jù)出讓底價(jià)，由土地交易中心擬定出讓方案進(jìn)行入市交易，形成成交價(jià)格。

其次，建設(shè)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)。2014年海城市成立了東北首家農(nóng)村綜合產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)，并建立市(縣級(jí))、鎮(zhèn)(鄉(xiāng))、村三級(jí)交易服務(wù)網(wǎng)絡(luò)[6]。業(yè)務(wù)范圍包括農(nóng)村土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)、農(nóng)村集體資產(chǎn)處置、農(nóng)業(yè)設(shè)施頒證及融資服務(wù)三方面，目前已形成了功能完備，包括集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、宅基地在內(nèi)的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)綜合交易平臺(tái)。該平臺(tái)公開(kāi)交易信息，規(guī)范交易行為，使農(nóng)村生產(chǎn)要素能夠在市場(chǎng)中合理配置，杜絕由于能力、信息不對(duì)稱(chēng)導(dǎo)致侵害農(nóng)民權(quán)益的現(xiàn)象，遏制農(nóng)村腐敗。

再次，創(chuàng)新抵押貸款新模式。為推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革、實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地權(quán)能，當(dāng)?shù)亟鹑跈C(jī)構(gòu)配合海城市推出集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地融資新品種，即依法取得集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地使用權(quán)人可以用集體建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押向銀行申請(qǐng)貸款。海城市通過(guò)實(shí)施信用評(píng)級(jí)制度，即成立信用評(píng)定協(xié)會(huì)，出臺(tái)《海城市農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體信用等級(jí)評(píng)定辦法》，依據(jù)銀行流水、經(jīng)濟(jì)往來(lái)信譽(yù)、銀行貸款和信用卡償還情況對(duì)農(nóng)業(yè)新型經(jīng)營(yíng)主體進(jìn)行全面評(píng)估，確定信用等級(jí)，作為融資貸款必要參考。該抵押貸款模式的創(chuàng)新在一定程度上緩解了集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地企業(yè)抵押融資困難的問(wèn)題。

6.協(xié)調(diào)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市與其他改革試點(diǎn)的統(tǒng)籌推進(jìn)

2014年，海城被國(guó)家確定為第二批農(nóng)村改革試驗(yàn)區(qū)以來(lái)，陸續(xù)承擔(dān)了包括農(nóng)村土地制度改革三項(xiàng)試點(diǎn)工作(集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市、征地制度改革、宅基地制度改革)的18項(xiàng)國(guó)家級(jí)農(nóng)村改革試點(diǎn)任務(wù)。海城市注重集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市與另兩項(xiàng)土地制度改革的統(tǒng)籌融合，以及土地制度改革與國(guó)家在海城開(kāi)展的其他改革的統(tǒng)籌推進(jìn)。將集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市作為土地制度改革的主線，通過(guò)統(tǒng)籌入市、土地征收和宅基地有償退出破解鄉(xiāng)村用地空間問(wèn)題，打造農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)；通過(guò)集體產(chǎn)權(quán)制度改革喚醒包括集體建設(shè)用地和農(nóng)村宅基地在內(nèi)的大量農(nóng)村沉睡資產(chǎn)，定邊界、賦權(quán)能；通過(guò)集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)改革解決農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)虛置問(wèn)題；通過(guò)集體資產(chǎn)股份權(quán)能改革平衡利益分配；通過(guò)新型金融保險(xiǎn)改革拓展農(nóng)村金融渠道，解決兩權(quán)抵押融資的問(wèn)題；通過(guò)新型城鎮(zhèn)化綜合改革破解資金瓶頸；通過(guò)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)試點(diǎn)建設(shè)搭建市場(chǎng)交易平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)國(guó)家級(jí)各項(xiàng)改革試點(diǎn)互為支撐、統(tǒng)籌推進(jìn)、協(xié)同創(chuàng)新，促進(jìn)了海城市地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

綜上，海城市在集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)工作中，立足規(guī)劃先行，突出收益兼顧，敢于創(chuàng)新，結(jié)合海城實(shí)際，完成集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市全鏈條改革，建立了“同權(quán)同價(jià)、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享”的農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市制度，順利進(jìn)行了132宗入市交易；破解了建設(shè)發(fā)展中用地緊張問(wèn)題，減少了因征地引發(fā)的矛盾；分配給當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可觀的收入，增加了農(nóng)民的獲得感。當(dāng)然，海城市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革中還存有一些問(wèn)題，如入市市場(chǎng)化程度不高導(dǎo)致入市競(jìng)爭(zhēng)不充分、土地溢價(jià)率不高；調(diào)整入市、整治入市實(shí)踐樣本較少等，還需要未來(lái)長(zhǎng)期的探索與實(shí)踐?？偨Y(jié)提煉海城市集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市試點(diǎn)中的經(jīng)驗(yàn)，形成土地制度改革的“海城經(jīng)驗(yàn)”，對(duì)于在全國(guó)進(jìn)一步推進(jìn)集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市工作具有非常重要的借鑒意義。