孫偉

摘 要 中新天津生態(tài)城目前要求區(qū)域內(nèi)100%綠色建筑，綠色建筑數(shù)量迅速發(fā)展，但是目前綠色建筑管理制度尚不完善。本文通過區(qū)域內(nèi)綠色建筑物業(yè)管理進(jìn)行研究，倡導(dǎo)傳統(tǒng)的物業(yè)管理企業(yè)積極向綠色建筑物業(yè)管理轉(zhuǎn)型。

關(guān)鍵詞 中新天津生態(tài)城;運(yùn)營(yíng)管理;綠色建筑物業(yè)管理

自20世紀(jì)90年代綠色建筑的理念進(jìn)入中國(guó)，綠色建筑迅速發(fā)展。2017年11月，國(guó)務(wù)院總理溫家寶與新加坡總理李顯龍共同簽署了中新兩國(guó)政府關(guān)于在天津建設(shè)生態(tài)城的框架協(xié)議，同時(shí)住宅與城鄉(xiāng)建設(shè)部和新加坡國(guó)家發(fā)展部簽訂了補(bǔ)充協(xié)議，項(xiàng)目正式落戶于天津市濱海新區(qū)，中新天津生態(tài)城的建設(shè)標(biāo)志著了中新兩國(guó)共同應(yīng)對(duì)全球氣候變化，加強(qiáng)環(huán)境保護(hù)，節(jié)能減排，共建和諧社會(huì)的決心。

1綠色建筑運(yùn)營(yíng)現(xiàn)狀

1.1 綠色建筑的運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)薄弱

目前全球面對(duì)能源短缺的嚴(yán)峻形勢(shì)，聯(lián)合國(guó)氣候變化大會(huì)在丹麥?zhǔn)锥几绫竟_幕之前，中國(guó)政府發(fā)布聲明，到2020年我國(guó)單位國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值二氧化碳排放比2005年降低40%～45%。中新天津生態(tài)城創(chuàng)立之初就執(zhí)行100%綠色建筑標(biāo)準(zhǔn)，并建立了綠色建筑評(píng)價(jià)和運(yùn)營(yíng)管理制度。據(jù)目前統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，大部分都只獲得綠色建筑設(shè)計(jì)標(biāo)識(shí)證書，運(yùn)營(yíng)標(biāo)識(shí)證書很少，則表明人們目前關(guān)注的重點(diǎn)還停留在綠色建筑的前期，而非全壽命周期，運(yùn)營(yíng)管理階段意識(shí)薄弱，綠色建筑物業(yè)管理尚未實(shí)現(xiàn)節(jié)能減排[1]。

1.2 傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式

目前中新天津生態(tài)城區(qū)域內(nèi)的大部分綠色建筑，仍然主要延用傳統(tǒng)的物業(yè)管理模式與綠色建筑所倡導(dǎo)的“四節(jié)一環(huán)保”的要求相差甚遠(yuǎn)。

目前區(qū)域內(nèi)的物業(yè)管理模式主要有三種，第一種，建設(shè)單位自行組建的物業(yè)管理公司，對(duì)自身開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行物業(yè)管理;第二種，建設(shè)單位在項(xiàng)目開發(fā)完成后，直接公開招標(biāo)的物業(yè)管理公司，主要是專門從事物業(yè)管理工作的公司;第三，居住小區(qū)業(yè)主委員公開投票選取產(chǎn)生的物業(yè)管理公司。

傳統(tǒng)的管理模式，日常運(yùn)行成本高，結(jié)構(gòu)單一，勞動(dòng)密集型，技術(shù)水平較低，存在嚴(yán)重的建管脫節(jié)，大部分都是在項(xiàng)目竣工后才提供物業(yè)管理工作，而沒有前期的介入，接管后發(fā)現(xiàn)設(shè)計(jì)、施工方面存在諸多問題，降低物業(yè)管理企業(yè)的服務(wù)水平，也容易導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)之間產(chǎn)生矛盾，傳統(tǒng)的管理模式主要以服務(wù)創(chuàng)造利益為核心，業(yè)主參與度低，日常的運(yùn)營(yíng)普遍采用傳統(tǒng)的管理手段，資源耗損較大，環(huán)境得不到保護(hù)，不懂得應(yīng)用能耗監(jiān)測(cè)平臺(tái)與智能化管理等科學(xué)的技術(shù)。

1.3 綠色管理模式

綠色管理模式，是貫穿建筑全壽命周期，包括項(xiàng)目的前期規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工與運(yùn)營(yíng)各個(gè)階段，堅(jiān)持“以人為本”，積極引導(dǎo)業(yè)主參與到項(xiàng)目的建設(shè)管理中，采取先進(jìn)的技術(shù)手段和管理方法，最大限度地降低建筑能耗，提高業(yè)主的舒適性。在規(guī)劃前期就制定綠色管理模式的目標(biāo)和流程，做到最大限度節(jié)約資源和保護(hù)環(huán)境，采取各種節(jié)能技術(shù)、更高效地設(shè)備，以達(dá)到更舒適、低能耗的設(shè)計(jì)目標(biāo)。在接管的項(xiàng)目后，首先進(jìn)行能耗測(cè)評(píng)，了解項(xiàng)目所采用的設(shè)備與技術(shù)，提高物業(yè)管理人員提高節(jié)能減排的意識(shí)，了解使用節(jié)能、智能化技術(shù)，正確應(yīng)用能耗管理平臺(tái)與智能化管理等科學(xué)的技術(shù)，以實(shí)現(xiàn)真正“四節(jié)一環(huán)?！?。

2傳統(tǒng)物業(yè)管理模式應(yīng)進(jìn)一步向綠色建筑管理模式轉(zhuǎn)型

綠色建筑運(yùn)營(yíng)包括環(huán)境變化、資源消耗、使用者的舒適度等，是反應(yīng)綠色目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要數(shù)據(jù)，通過這些數(shù)據(jù)，可以全面把握綠色建筑的實(shí)時(shí)運(yùn)行狀態(tài)，及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題，調(diào)整設(shè)備參數(shù)，并且能夠根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)值，分析出設(shè)備的故障和能源消耗的異常，改進(jìn)設(shè)備的運(yùn)行方式，降級(jí)建筑物的資源消耗。

2.1 政府出臺(tái)響應(yīng)政策支持綠色建筑物業(yè)的發(fā)展

現(xiàn)階段綠色建筑物業(yè)企業(yè)的管理制度較少，法律法規(guī)尚不健全，政府相關(guān)管理部門需要進(jìn)一步完善政策、法規(guī)，加強(qiáng)綠色建筑物業(yè)管理法制建設(shè);制定統(tǒng)一的綠色建筑物業(yè)管理標(biāo)準(zhǔn)，并采用一些政策補(bǔ)貼，稅收減免等措施，并為社會(huì)創(chuàng)造公平競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，使得更多的業(yè)主委員會(huì)能夠真正能夠自由選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，并加大宣傳綠色建筑物業(yè)管理所創(chuàng)作的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)保效益，形成良好的物業(yè)管理氛圍，引導(dǎo)傳統(tǒng)物業(yè)模式積極轉(zhuǎn)型至綠色管理模式[2]。

2.2 實(shí)行數(shù)據(jù)化物業(yè)管理

據(jù)統(tǒng)計(jì)，在建筑的全生命周期中，建筑物的運(yùn)營(yíng)過程消耗量占總能源消耗量約80%。數(shù)據(jù)化物業(yè)管理主要依托于項(xiàng)目的能耗管理平臺(tái)，根據(jù)項(xiàng)目的能耗模型，對(duì)項(xiàng)目的分項(xiàng)計(jì)量的能耗數(shù)據(jù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)、記錄與分析，綠色建筑相關(guān)技術(shù)與設(shè)備的應(yīng)用效果可以通過對(duì)建筑運(yùn)行數(shù)據(jù)的分析獲得反饋，提前發(fā)出預(yù)警。目前中新生態(tài)城的建筑均采用分項(xiàng)計(jì)量，這些數(shù)據(jù)是綠色建筑的評(píng)價(jià)與不斷優(yōu)化綠色建筑物業(yè)管理的可靠依據(jù)，能耗監(jiān)測(cè)系統(tǒng)能為物業(yè)管理人員提供大量真實(shí)有效的數(shù)據(jù)，通過對(duì)環(huán)境的變化、設(shè)備的運(yùn)行狀況、能源的消耗量等實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)進(jìn)行數(shù)據(jù)分析，判斷項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的能耗水平，及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行故障并通過采取一些技術(shù)與手段，可以及時(shí)對(duì)設(shè)備進(jìn)行優(yōu)化調(diào)整，在不影響舒適性的條件下，最大程度降低綠色建筑運(yùn)行的能耗，達(dá)到真正的降低能耗、減少二氧化碳的排放，從而實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的“雙豐收”。

2.3 綠色建筑物業(yè)管理應(yīng)制度化，提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量

綠色建筑運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制，是實(shí)現(xiàn)綠色建筑“四節(jié)一環(huán)?！钡闹匾ＷC。目前物業(yè)管理管理企業(yè)大多屬于自主經(jīng)營(yíng)，自負(fù)盈虧，獨(dú)立核算，機(jī)制較為落后，管理不規(guī)范，人才缺失，員工綜合素質(zhì)較低，服務(wù)意識(shí)較差，綠色建筑的物業(yè)管理是一個(gè)相互協(xié)調(diào)運(yùn)行的過程，為了使項(xiàng)目正常運(yùn)轉(zhuǎn)，需要制定適合綠色建筑運(yùn)營(yíng)的管理制度，包括人員管理制度，設(shè)備的使用制度及詳細(xì)的獎(jiǎng)懲制度等，力爭(zhēng)管理制度規(guī)范化、流程化和標(biāo)準(zhǔn)化，實(shí)施資源管理激勵(lì)機(jī)制，在保證項(xiàng)目的正常使用性能的前提下，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理的經(jīng)濟(jì)效益與建筑系統(tǒng)的能源利用、資源消耗等使用情況直接掛鉤。

2.4 加強(qiáng)可再生能源系統(tǒng)的維護(hù)

綠色建筑物業(yè)管理，應(yīng)合理地利用可再生能源，天津市的氣候?qū)儆诖箨懶园霛駶?rùn)季風(fēng)氣候，四季特征分明。春季多風(fēng)，干旱少雨;夏季炎熱，雨水集中;秋季天高氣爽;冬季寒冷，干燥少雪。中新天津生態(tài)城隸屬于天津市濱海新區(qū)，根據(jù)太陽(yáng)輻射特點(diǎn)，較適宜采用太陽(yáng)能技術(shù)作為可再生能源利用途徑，以減少對(duì)于傳統(tǒng)化石能源的依賴。目前區(qū)域內(nèi)所建成的項(xiàng)目，安裝了太陽(yáng)能，規(guī)定可再生能源使用量占建筑總能耗的比例大于5%，根據(jù)調(diào)研結(jié)果顯示，目前太陽(yáng)能系統(tǒng)普遍存在損壞，設(shè)計(jì)不合理等問題，綠色建筑物業(yè)管理面臨太陽(yáng)能系統(tǒng)維護(hù)費(fèi)用高、技術(shù)水平要求高，維保工作量大，無論是自行運(yùn)營(yíng)還是向第三方購(gòu)買相應(yīng)的專業(yè)服務(wù)，都應(yīng)該管理制度規(guī)范化，并制定設(shè)備系統(tǒng)的應(yīng)急預(yù)案，并在日常運(yùn)行中做好相應(yīng)的記錄，使得可再生能源真正的造福居民[3]。

2.5 提高物業(yè)管理人員的綜合能力

綠色建筑物業(yè)管理對(duì)管理人員提出了更高的要求，不論在空氣質(zhì)量的控制、中水系統(tǒng)的應(yīng)用、環(huán)境保護(hù)的控制等方面，還是物聯(lián)網(wǎng)管理手段的應(yīng)用，都需要物業(yè)管理人員需要掌握更精湛的專業(yè)技術(shù)能力，豐富的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，先進(jìn)的服務(wù)管理理念，更要有強(qiáng)烈的社會(huì)責(zé)任感和環(huán)境保護(hù)意識(shí)，綠色建筑物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該采取各種措施，重視人才的選拔，為擁有綠色節(jié)能知識(shí)的優(yōu)秀人才提供展示的平臺(tái)，堅(jiān)持并有計(jì)劃地對(duì)在職人員進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)，宣傳綠色建筑的優(yōu)勢(shì)，積極落實(shí)資源管理激勵(lì)機(jī)制，提升業(yè)務(wù)能力和綜合素質(zhì)，保障各種綠色建筑技術(shù)在綠色建筑中高效地運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，實(shí)現(xiàn)真正的綠色效應(yīng)。

2.6 積極開展節(jié)約能源改造，提高設(shè)備運(yùn)行效率

對(duì)于管理不當(dāng)造成的能耗不合理，可以通過改變管理手段，直接、快速的優(yōu)化，對(duì)于隱形的系統(tǒng)，如空調(diào)系統(tǒng)中的水力平衡狀況、地源熱泵的運(yùn)行故障，設(shè)備的運(yùn)行效率等，還需要借助專業(yè)的儀器和科學(xué)的診斷方法，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行診斷，找出系統(tǒng)的“病根”，在優(yōu)化調(diào)節(jié)的基礎(chǔ)上根據(jù)情況更換設(shè)備，強(qiáng)化科技對(duì)于管理節(jié)能、高效服務(wù)、低碳生活、環(huán)境保護(hù)等方面具有巨大作用。開展綠色管理，通過技術(shù)手段實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗工作，例如推行“綠色照明”，將燈具更換成更節(jié)能的LED燈源，需要合理設(shè)置奇回路及照明模式，增加感應(yīng)開關(guān)的使用，風(fēng)機(jī)、水泵、暖通設(shè)備等系統(tǒng)中選用變頻設(shè)備，降低能耗，實(shí)現(xiàn)節(jié)能目的。

2.7 注重綠色文化建設(shè)，倡導(dǎo)讓全體業(yè)主積極參與物業(yè)管理

綠色建筑的使用主體是業(yè)主，業(yè)主的每天的能耗占小區(qū)正常運(yùn)營(yíng)的極大部分，物業(yè)管理人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)宣傳，組織各種宣傳活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)宣傳綠色社區(qū)的理念，增強(qiáng)主人翁感，積極引導(dǎo)業(yè)主參與綠色建筑的管理過程中來，例如倡導(dǎo)業(yè)主積極參與閑置物品回收，捐贈(zèng)、高效利用等，并對(duì)物業(yè)管理進(jìn)行監(jiān)督，培養(yǎng)業(yè)主具有生態(tài)文明意識(shí)，全民參與，積極引導(dǎo)廣大的業(yè)主主動(dòng)保護(hù)環(huán)境，減少能源消耗，積極創(chuàng)造和諧鄰里關(guān)系，實(shí)現(xiàn)人與人，人與建筑，人與自然和諧發(fā)展[4]。

隨著全球綠色發(fā)展的大趨勢(shì)和美麗中國(guó)、生態(tài)中國(guó)的建設(shè)，綠色建筑迎來了加快發(fā)展的歷史性機(jī)遇，綠色物業(yè)管理涉及每一個(gè)居民業(yè)主日常生活，所以物業(yè)管理的企業(yè)，應(yīng)積極宣傳綠色物業(yè)的管理理念，加快建設(shè)資源節(jié)約型、環(huán)境友好型的社會(huì)，推行綠色建筑物業(yè)管理，使綠色建筑真正地實(shí)現(xiàn)更舒適、更低能耗、更少二氧化碳排放。

參考文獻(xiàn)

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[3] 龔國(guó)偉.打造綠色物業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈[J].中國(guó)物業(yè)管理，2017，（2）：30-31.

[4] 邢艷艷，張美鳳，劉峰，等.綠色建筑物業(yè)管理的評(píng)價(jià)體系研究[J].浙江建筑，2016，（2）：55-57.