馮楠

關(guān)鍵詞地下停車位 權(quán)利歸屬 物權(quán)法 建筑物區(qū)分所有權(quán)

目前我國(guó)的經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市化進(jìn)程的加快，汽車保有量逐年上漲，城市區(qū)域內(nèi)停車問(wèn)題矛盾凸顯，尤其是小區(qū)停車位權(quán)屬之爭(zhēng)歷來(lái)是社會(huì)關(guān)注的焦點(diǎn)。到底是歸開(kāi)發(fā)商所有還是歸全體業(yè)主所有，雖《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）第74條有相關(guān)規(guī)定，但由于現(xiàn)行法律條文較為簡(jiǎn)略，司法解釋亦未有明確定論，以致全國(guó)各地實(shí)踐不一。尤其針對(duì)地下停車位，更因其建造于地下空間的特殊性，理論界、實(shí)務(wù)部門對(duì)地下車庫(kù)的法律性質(zhì)及所有權(quán)歸屬均存有爭(zhēng)議。本文試討論研究地下停車位的物權(quán)屬性及取得方式，對(duì)解決地下停車位權(quán)屬爭(zhēng)議所面臨的法律難點(diǎn)加以分析，力圖對(duì)構(gòu)建我國(guó)地下空間確權(quán)制度起到拋磚引玉之效。

一、現(xiàn)階段我國(guó)地下停車位權(quán)屬界定的基本樣態(tài)

（一）地下停車位權(quán)利歸屬的爭(zhēng)議焦點(diǎn)

通過(guò)對(duì)如今實(shí)施的法律法規(guī)進(jìn)行研究可知，其明確規(guī)定在建造房屋時(shí)需要配備相應(yīng)的停車設(shè)施，根據(jù)空間方位可將這類停車場(chǎng)區(qū)分為：地面停車位、首層架空層停車場(chǎng)、地下停車位。對(duì)于地面停車位，因在房屋出售后土地使用權(quán)已移轉(zhuǎn)歸屬于全體業(yè)主，故國(guó)內(nèi)對(duì)建筑物配套停車場(chǎng)中屬建筑物基地上的地面停車位所有權(quán)歸屬爭(zhēng)議不大。另一種就是首層架空層停車場(chǎng)，這部分位于樓層與地面之間架空部分，因其依附于樓層而存在，這類停車位不能取得產(chǎn)權(quán)，應(yīng)屬業(yè)主共有，故對(duì)于這類停車場(chǎng)的所有權(quán)歸屬爭(zhēng)議也不大。

目前就地下停車位的權(quán)利歸屬爭(zhēng)議不斷，本文探討的焦點(diǎn)問(wèn)題也在于此，實(shí)踐中大致有兩個(gè)層面的理解：第一層面的權(quán)屬認(rèn)定，即根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益、誰(shuí)所有”的所有權(quán)確權(quán)原則，在小區(qū)已經(jīng)建立之后，開(kāi)發(fā)商擁有小區(qū)的所有權(quán)，但是經(jīng)過(guò)出售所有權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，交易過(guò)程中，地下停車位因其自身特殊性，可以作為獨(dú)立的商品買賣，但又不能完全獨(dú)立進(jìn)行交易，因此其所有權(quán)歸屬不明。實(shí)踐中，有些業(yè)主認(rèn)為停車位是商品房的配套設(shè)施，買到房屋就等同于買到了車位，但開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為房是房，車位是車位，購(gòu)買停車位是第二次交易。

（二）地下停車位的主要類型

1.普通地下停車位

眾所周知開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)小區(qū)建設(shè)住宅時(shí)一般都會(huì)對(duì)地下空間進(jìn)行利用，依次建設(shè)必要的配套設(shè)施——停車場(chǎng)，但是因其所利用的空間為地下空間對(duì)其的權(quán)力歸屬尚未明確，雖然不符合規(guī)定，但開(kāi)發(fā)商本著是小區(qū)投資建設(shè)的主體，所以擁有對(duì)包含這部分地下停車位在內(nèi)的地下空間建筑物的處分權(quán)。對(duì)此，主流觀點(diǎn)是建設(shè)單位在建造此類地下停車位時(shí)，應(yīng)根據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)要求，按照行政審批流程，取得合法的土地使用權(quán)后再進(jìn)行出租或出售，但實(shí)際情況是很多開(kāi)發(fā)商為了謀取更大利潤(rùn)，不按法律程序辦事，擅自改變土地原有規(guī)劃，利用公有土地建造停車位。由于法律法規(guī)欠缺對(duì)開(kāi)發(fā)商濫用國(guó)家公共資源的行為進(jìn)行規(guī)制，并且小區(qū)停車難的糾紛不斷，實(shí)踐中相關(guān)部門對(duì)建設(shè)單位的這種行為也采用了默許的態(tài)度。

2.據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)興建地下停車位

開(kāi)發(fā)商根據(jù)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)提出在建設(shè)住房時(shí)需建造配套的地下停車位，是指開(kāi)發(fā)商在具備相應(yīng)條件后，建造一定數(shù)量的停車位作為住宅小區(qū)的配套設(shè)施，大多分布于建筑物內(nèi)部或者建造房屋所必備的配套設(shè)施地下停車庫(kù)等地。建設(shè)單位獲得這些停車位的合法產(chǎn)權(quán)后，即有權(quán)銷售此類停車位，這是在實(shí)際生活中占比最高的小區(qū)地下停車位。但銷售對(duì)象受到一定限制，如上海市結(jié)合該市情況頒布《關(guān)于商品房項(xiàng)目附屬地下車庫(kù)（位）租售問(wèn)題暫行規(guī)定》，擁有房產(chǎn)證的房產(chǎn)權(quán)利人可購(gòu)買其所擁有的商品房附屬地下停車位，此外無(wú)論是房產(chǎn)權(quán)利人還是房屋的承租人都可選擇租用停車位。

3.通過(guò)人防工程改建地下停車位

據(jù)《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》《中華人民共和國(guó)人民防空法》所提出的和城市規(guī)劃建設(shè)有關(guān)的要求可知，開(kāi)發(fā)商建造的地下停車位應(yīng)最大限度滿足人防建設(shè)要求，且還需要與平戰(zhàn)結(jié)合原相一致。在民用建筑的建設(shè)過(guò)程中應(yīng)綜合考慮地下人防工程具體的建設(shè)情況。在獲得行政機(jī)關(guān)的審核同意，且不影響人防工程防護(hù)能力這一前提下，如今，一大部分開(kāi)發(fā)商結(jié)合地下車庫(kù)技術(shù)規(guī)范對(duì)地下停車位進(jìn)行改建，以達(dá)到符合地下停車位的使用標(biāo)準(zhǔn)。關(guān)于人防工程的所有權(quán)歸屬問(wèn)題雖沒(méi)有明確的法律依據(jù)，但一般情況下對(duì)地下車庫(kù)和交付了對(duì)應(yīng)的人防費(fèi)后依照工程情況構(gòu)建的地下車庫(kù)權(quán)屬有具體的特定規(guī)定。通過(guò)《上海市民防工程建設(shè)和使用管理辦法》可知，人防工程在法律層面可以參照“誰(shuí)投資，誰(shuí)所有”的原則，允許開(kāi)發(fā)商取得人防工程的所有權(quán)。

二、小區(qū)地下停車位權(quán)屬認(rèn)定的理論爭(zhēng)議

理論界關(guān)于權(quán)屬認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)有諸多學(xué)說(shuō)，如成本說(shuō)中提出，在對(duì)權(quán)力歸屬進(jìn)行有針對(duì)性的認(rèn)定時(shí)應(yīng)結(jié)合商品房銷售價(jià)格來(lái)決定，看其是否已經(jīng)包含了停車位建造成本，具體來(lái)說(shuō)便是對(duì)x物銷售價(jià)格進(jìn)行判定看其是否包含Y物的成本，若包含則Y物屬于x1X物，這種方法無(wú)疑是無(wú)法證明的，且較為荒謬。除此之外還有另一種主張，該主張強(qiáng)調(diào)可通過(guò)容積率對(duì)權(quán)屬進(jìn)行確定，但因大多消費(fèi)者都無(wú)法理解，專業(yè)性較強(qiáng)的建筑學(xué)術(shù)語(yǔ)，所以相較于分?jǐn)偯娣e而言，容積率中是否包含地下停車位長(zhǎng)期以來(lái)都備受爭(zhēng)議。所以，本文主要探討的是實(shí)踐中兩種主流標(biāo)準(zhǔn)，即分?jǐn)偯娣e論和約定歸屬論。

（一）分?jǐn)偯娣e論

關(guān)于分?jǐn)偯娣e，通過(guò)我國(guó)相關(guān)部門所提出的規(guī)章規(guī)定可知，如《建設(shè)工程建筑面積計(jì)算規(guī)范》和《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》，但在法律層面還沒(méi)有這方面的明確規(guī)定?，F(xiàn)實(shí)生活中，購(gòu)房時(shí)消費(fèi)者經(jīng)常會(huì)在合同中遇到“套內(nèi)面積、分?jǐn)偯娣e”等各個(gè)名詞，分?jǐn)偯娣e顧名思義實(shí)質(zhì)上便是以一套房屋為特定單位計(jì)算其所能分?jǐn)偟降墓步ㄖ娣e的大小，其與套內(nèi)面積相加便為一套房屋的總體建筑面積，通過(guò)對(duì)如今的房屋銷售形式進(jìn)行研究可知，業(yè)主所付的是用建筑面積和每平方單價(jià)相乘所得到的總和，即業(yè)主支付了分?jǐn)偯娣e的對(duì)價(jià)。

按照分?jǐn)偯娣e論，地下停車位若作為分?jǐn)偯娣e的一部分其實(shí)已經(jīng)歸業(yè)主所有，但是小區(qū)地下停車位是否被計(jì)入分?jǐn)偯娣e，由于我國(guó)目前房地產(chǎn)登記制度尚不完善，業(yè)主難以判斷車位是否納入分?jǐn)偯娣e的范圍，并且大部分業(yè)主尚不具備建筑專業(yè)領(lǐng)域的知識(shí)，因此對(duì)分?jǐn)偯娣e的認(rèn)識(shí)也僅停留在抽象層面，至于分?jǐn)偟阶约侯^上有多大公用建筑面積，無(wú)從知曉，甚至有些業(yè)主對(duì)此也不關(guān)注。正因此，開(kāi)發(fā)商將分?jǐn)偯娣e的成本加入房?jī)r(jià)后，利用了大部分購(gòu)房者的不知情，再次將分?jǐn)偯娣e出租或出售，從而獲得二次利潤(rùn)。

（二）約定歸屬論

約定歸屬，也就是按照合同的約定來(lái)確定地下停車位的權(quán)利歸屬。在我國(guó)《物權(quán)法》上有據(jù)可循，通過(guò)《物權(quán)法》第74條可知，建設(shè)區(qū)劃內(nèi)本便計(jì)劃建設(shè)的車庫(kù)首先應(yīng)該做到滿足業(yè)主需求，車位、車庫(kù)的歸屬應(yīng)由當(dāng)事人決定可通過(guò)出售、出租等方式進(jìn)行了書面書面形式的約定。包括道路在內(nèi)的各停放汽車等公共場(chǎng)所由所有業(yè)主共有。通過(guò)此規(guī)定可以看出，物權(quán)法并未強(qiáng)制規(guī)定小區(qū)地下停車位的權(quán)利歸屬，而是可以通過(guò)業(yè)主與開(kāi)發(fā)商的自行協(xié)商進(jìn)行約定。在實(shí)踐中，雙方約定往往直接體現(xiàn)在房屋買賣合同中，一些開(kāi)發(fā)商為了促進(jìn)房屋銷售，甚至承諾在銷售房屋時(shí)一并贈(zèng)送產(chǎn)權(quán)車位。

理論界對(duì)約定歸屬論持兩種觀點(diǎn)，一種觀點(diǎn)即所有權(quán)推定歸屬論認(rèn)為，與建筑物配套的地下停車位的產(chǎn)權(quán)歸屬由開(kāi)發(fā)商與業(yè)主在房屋買賣合同中加以約定，主要理由是根據(jù)私法自治原則，約定優(yōu)先，能夠最大程度減少矛盾。若雙方在沒(méi)有約定或者約定不明確的情況下，則根據(jù)“誰(shuí)投資、誰(shuí)收益、誰(shuí)所有”原則推定由開(kāi)發(fā)商所有，從物權(quán)法的立法精神來(lái)看，傾向于此種觀點(diǎn)。另一種觀點(diǎn)則認(rèn)為小區(qū)配套的停車位應(yīng)當(dāng)屬于業(yè)主共有，理由是車位已攤?cè)虢ㄖ杀?，開(kāi)發(fā)商二次銷售或者出租，侵害了業(yè)主的利益。持這種觀點(diǎn)雖看似維護(hù)了普通業(yè)主的權(quán)益，但并不符合基本立法精神。

三、有關(guān)小區(qū)地下停車位權(quán)屬規(guī)定的立法現(xiàn)狀

（一）《物權(quán)法》上的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》是調(diào)整不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬和排他性利用的基本法律規(guī)范，通過(guò)第142條規(guī)定可知，建設(shè)用地使用權(quán)人若選擇在相應(yīng)的地點(diǎn)新建建筑物等各類設(shè)施，則建設(shè)用地使用權(quán)人擁有這些設(shè)施的使用權(quán)，不過(guò)如果有相反證據(jù)證明則又另當(dāng)別論。該條款構(gòu)建了房屋初始權(quán)屬的確定規(guī)則，地下車庫(kù)的初始所有權(quán)應(yīng)當(dāng)歸屬于建設(shè)單位，即最初依法取得建設(shè)用地使用權(quán)并進(jìn)行建造行為的人。

《物權(quán)法》第74條對(duì)車位車庫(kù)的歸屬進(jìn)行了直接規(guī)定，雖未對(duì)車位車庫(kù)所有權(quán)的初始?xì)w屬加以界定，但無(wú)論是“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的用語(yǔ)，還是“出售、附贈(zèng)或者出租”的用詞，均是將建設(shè)單位放置在了義務(wù)主體和當(dāng)事人的位置，其作為業(yè)主的相對(duì)方，負(fù)有滿足業(yè)主需要的義務(wù)，同時(shí)可通過(guò)約定將車位、車庫(kù)出售、附贈(zèng)或出租給業(yè)主。

（二）立法上的缺陷

1.缺乏可操作性

因我國(guó)物權(quán)法雖對(duì)建筑物區(qū)分所有權(quán)作了規(guī)定，但僅規(guī)定了區(qū)分所有權(quán)中的一些原則性或主要事項(xiàng)，對(duì)建筑物區(qū)劃內(nèi)專有部分和共有部分如何界定、劃分未作明確規(guī)定。除地面車位屬全體業(yè)主共有不存在爭(zhēng)議外，其他地下停車位權(quán)屬爭(zhēng)議仍然很大，是屬于全體業(yè)主所有、業(yè)主個(gè)人所有，還是屬于開(kāi)發(fā)商所有，無(wú)法確定。本人認(rèn)為，通過(guò)《物權(quán)法》第74條中涉及車位、車庫(kù)歸屬權(quán)的規(guī)定仍然存在籠統(tǒng)性，與現(xiàn)實(shí)操作不符，仍然有待完善。

2.尚未明確規(guī)定各種類型車位權(quán)屬問(wèn)題

在對(duì)車位車庫(kù)歸屬權(quán)進(jìn)行約定時(shí)當(dāng)事人可選擇借助出售、出租等方式進(jìn)行，看似符合民法基本原則，但未考慮到建筑區(qū)分所有權(quán)屬性，車位車庫(kù)不完全屬于專有部分，更多屬于共有部分，即使有些車位車庫(kù)屬于專有部分，因車位車庫(kù)根本屬性是為住宅小區(qū)業(yè)主停車需要配套設(shè)計(jì)的，其轉(zhuǎn)讓也應(yīng)有所限制。建設(shè)單位從政府取得土地建造房屋后，出售之前，因原始取得對(duì)小區(qū)享有所有權(quán)，但其具體歸屬權(quán)仍然應(yīng)由當(dāng)事人借助出售等各類方式進(jìn)行約定，必須細(xì)化。

（三）建筑物區(qū)分所有權(quán)形態(tài)下界定地下停車位的專有屬性

建筑物區(qū)分所有權(quán)，系指多個(gè)區(qū)分所有權(quán)人（業(yè)主）共同擁有一棟區(qū)分所有建筑物時(shí)，業(yè)主擁有特定部分的所有權(quán)，對(duì)公共部分有持分權(quán)，對(duì)于因區(qū)分所有人（業(yè)主）間的共同關(guān)系而構(gòu)成的成員全總稱。這里研究的地下停車位是基于存在建筑物區(qū)分所有權(quán)形態(tài)下的住宅小區(qū)內(nèi)，被廣泛認(rèn)為是建筑物區(qū)分所有權(quán)的客體，進(jìn)而區(qū)分地下停車位是建筑物區(qū)分所有權(quán)的專有部分還是共有部分具有重要意義。

《關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋》在一定程度上彌補(bǔ)了物權(quán)法的缺陷，通過(guò)第二條可知，建筑物區(qū)劃內(nèi)所含有的與下列條件相一致的空間可確認(rèn)為《物權(quán)法》第6章所提出的專有部分：首先，因其構(gòu)造較為獨(dú)立具有獨(dú)立性，通過(guò)此可明確劃分;其次，從對(duì)空間的有效利用角度看可知其有較強(qiáng)的獨(dú)立性，可排他使用;再次，通過(guò)登記可將其確定成特定業(yè)主所有權(quán)客體。該法規(guī)不同于《物權(quán)法》，從法律層面劃分了專有、共有部分。

再則，根據(jù)《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》第8條“不動(dòng)產(chǎn)以不動(dòng)產(chǎn)單元為基本單位進(jìn)行登記”的規(guī)定，在對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)歸屬進(jìn)行確認(rèn)時(shí)所使用的單位為不動(dòng)產(chǎn)單元?！恫粍?dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》進(jìn)一步將不動(dòng)產(chǎn)單元界定為“權(quán)屬界線封閉且具有獨(dú)立使用價(jià)值的空間”。故而構(gòu)成不動(dòng)產(chǎn)單元，需要具備兩個(gè)基本條件：一是權(quán)屬界線清晰、固定，這里的界線并不以墻壁等物理上的界限為限，也可以是法律上的界限;二是能夠獨(dú)立使用，權(quán)利人無(wú)需經(jīng)得他人同意，即可出入自己的不動(dòng)產(chǎn)單元。

就地下停車位的本質(zhì)而言，其屬于建筑物內(nèi)的特定空間，界限封閉固定。這些車位通常由建設(shè)單位委托交通警察施劃，面積、高度足以滿足正常的停車需要。經(jīng)由車庫(kù)中預(yù)留的道路（該道路由地下車庫(kù)各車位全體所有權(quán)人共有），能夠直接馳入小區(qū)道路，因此，地下車庫(kù)中的每一具體停車位能夠作為不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行登記和確權(quán)。

四、解決住宅小區(qū)地下停車位權(quán)屬紛爭(zhēng)的建議與對(duì)策

（一）合理配置規(guī)劃地下停車位

本著解決停車難矛盾的初衷，最大程度的體現(xiàn)法律的公平、公正，創(chuàng)建一個(gè)和諧、穩(wěn)定的生活環(huán)境，對(duì)法律的再構(gòu)造勢(shì)在必行。筆者認(rèn)為，鑒于現(xiàn)有法律上存在的不足，應(yīng)有所改變，可以借鑒域外立法經(jīng)驗(yàn)，并結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況，因地制宜，對(duì)小區(qū)地下停車位進(jìn)行分類規(guī)制。依據(jù)小區(qū)地下停車位是否根據(jù)強(qiáng)制性法律規(guī)范而建，可劃分為法定停車位和增設(shè)停車位。

實(shí)踐中，可以參考我國(guó)杭州市的做法，建設(shè)單位應(yīng)該根據(jù)小區(qū)物業(yè)單位比例構(gòu)建相應(yīng)的停車位，若與具體隋況不符，則無(wú)法得到批準(zhǔn)，這些停車位都由各個(gè)業(yè)主享有，可以在法定停車位上設(shè)定專有使用權(quán)。而增設(shè)停車位則不同，其是法定停車位以外的車位，其成本不計(jì)入房屋價(jià)款中，擁有獨(dú)立的所有權(quán)。對(duì)于這部分車位，開(kāi)發(fā)商可以出售、出租、贈(zèng)與，且對(duì)象不限。但是這種增設(shè)車位必須在滿足業(yè)主所需法定車位數(shù)量的前提下才能被允許建造，且小區(qū)業(yè)主在同等條件下享有優(yōu)先購(gòu)買或承租權(quán)，這也符合“首先滿足業(yè)主的需要”的立法精神。

筆者認(rèn)為，這種做法在現(xiàn)實(shí)效用上可以起到弱化立法上的缺陷和理論的雜亂，能夠調(diào)和各方矛盾，能夠滿足物權(quán)法所提出的誰(shuí)投資誰(shuí)收益原則。筆者認(rèn)為，這是一種合作共贏，不僅大大提高了土地資源的使用效率，而且充分調(diào)動(dòng)了開(kāi)發(fā)商的積極性，給予業(yè)主更多的選擇機(jī)會(huì)，根據(jù)各自不同的需求或買或租，符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的一般規(guī)律。

（二）建立健全地下空間權(quán)屬法律規(guī)范

通過(guò)《物權(quán)法》第136條可知，無(wú)論是土地地表還是地下亦或者是地上都可有針對(duì)性的設(shè)立，但不得影響已設(shè)立完成的用益物權(quán)。不過(guò)該規(guī)定尚不足以撐起地下空間利用、管理和確權(quán)登記等一系列現(xiàn)實(shí)需要。近年來(lái)，隨著土地資源的日益稀缺和人們集約用地意思的增強(qiáng)，越來(lái)越多的地區(qū)開(kāi)始注重向地下發(fā)展。但目前我國(guó)對(duì)空間權(quán)屬的立法尚屬空白，相關(guān)立法嚴(yán)重滯后于地下空間的開(kāi)發(fā)實(shí)踐。

筆者建議，可以探索通過(guò)建立健全地下空間開(kāi)發(fā)建設(shè)的法律法規(guī)來(lái)推動(dòng)完善住宅小區(qū)地下停車位的確權(quán)規(guī)則。從技術(shù)層面，合理開(kāi)發(fā)與規(guī)劃地下建設(shè)用地空間，并對(duì)其范圍進(jìn)行劃分，之后確定相應(yīng)空間的利用權(quán)。從立法層面，通過(guò)本文對(duì)現(xiàn)有法律、法規(guī)的探討和研究，可嘗試依照地下空間的法定用途，對(duì)地下部分空間進(jìn)行分層次利用，在法律上確立建設(shè)用地附屬地下空間的權(quán)屬地位，并進(jìn)行確權(quán)登記公示。比如，深圳市根據(jù)當(dāng)?shù)氐叵驴臻g開(kāi)發(fā)利用情況進(jìn)行了具體規(guī)定，通過(guò)該規(guī)定可知，對(duì)于地下建設(shè)用地，應(yīng)按照相關(guān)規(guī)定對(duì)其使用權(quán)權(quán)屬問(wèn)題進(jìn)行登記，且與書面登記內(nèi)將對(duì)應(yīng)的地下空間明確標(biāo)注;登記采用的基本單位為宗地，之后對(duì)權(quán)屬范圍進(jìn)行確定。

（三）完善地下停車位的產(chǎn)權(quán)登記、公示制度

對(duì)小區(qū)地下停車位的權(quán)屬進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記并進(jìn)行公示，有利于保障小區(qū)業(yè)主擁有特定的地下車位擁有權(quán)和使用權(quán)。如今我國(guó)還并未統(tǒng)一和地下停車位有關(guān)的產(chǎn)權(quán)登記制度，上海市等城市采用以注記的方式將地下停車位權(quán)屬登記在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書中，而不單獨(dú)進(jìn)行確權(quán)登記，作為房屋所有權(quán)的附屬，隨房屋所有權(quán)的變化而變化，且停車位不能單獨(dú)出售。筆者認(rèn)為，這種做法沒(méi)有從建筑物區(qū)分所有的基礎(chǔ)上區(qū)分共有部分和專有部分，可以考慮將共有部分和專有部分在產(chǎn)權(quán)登記上予以明確。

為了更有效管理利用地下停車位，對(duì)建設(shè)單位按照規(guī)劃開(kāi)發(fā)建造的地下車庫(kù)，應(yīng)結(jié)合具體情況實(shí)施公示制度、停車位登記等多項(xiàng)制度，由此將地下空間使用權(quán)進(jìn)行確定和明確，基于該種情況下可選擇辦理對(duì)應(yīng)的地下停車位的產(chǎn)權(quán)登記。但筆者也考慮到立足于滿足全體業(yè)主停車需求的出發(fā)點(diǎn)，應(yīng)對(duì)該部分停車位的出售對(duì)象有所限制，遵從相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定。

此外，對(duì)共有部分停車位的登記，目前暫無(wú)相關(guān)的操作規(guī)程，小區(qū)業(yè)主雖享有共有部分停車位的專有使用權(quán)，但僅在小區(qū)物業(yè)管理部門有備案登記，這不是對(duì)外具有法律效力的公示制度，因此小區(qū)業(yè)主經(jīng)常為共有部分停車位的專有使用權(quán)發(fā)生諸多糾紛。筆者建議，可以嘗試建立共有部分停車位的登記制度，有別于專有部分停車位的登記，在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書上予以標(biāo)注。

五、結(jié)語(yǔ)

雖然從立法層面我國(guó)法律法規(guī)對(duì)小區(qū)地下停車位的規(guī)定存在不足，但基于目前的實(shí)踐做法以及主流的學(xué)界觀點(diǎn)，可以達(dá)成共識(shí)，即根據(jù)“誰(shuí)投資，誰(shuí)收益，誰(shuí)所有”的原則，在小區(qū)地下停車位建成后，其初始所有權(quán)歸開(kāi)發(fā)商所有。一旦商品房完成銷售，如果業(yè)主所簽訂的合同內(nèi)沒(méi)有對(duì)分?jǐn)偯娣e進(jìn)行說(shuō)明和明確約定，則其對(duì)應(yīng)的地下車位所有權(quán)基于該種情況下無(wú)法轉(zhuǎn)移給業(yè)主。作為小區(qū)必要的配套設(shè)施，筆者建議，完善我國(guó)小區(qū)地下停車位的登記確權(quán)制度，對(duì)地下停車位進(jìn)行合理分類規(guī)制，滿足不同對(duì)象的需要，平衡各方利益。