周雅純

〔內(nèi)容提要〕 當前，一系列調(diào)控政策的出臺為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)帶來了巨大的利潤危機，使得項目成本控制變得尤為重要。但大多數(shù)企業(yè)現(xiàn)在依舊采取“粗放式”的項目成本控制方法，難以達到控制目的。本文介紹了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀，應用了掙值法對房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制進行研究，并提出相應對策建議，為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制提供參考。

〔關鍵詞〕 項目成本控制 房地產(chǎn)開發(fā)項目 掙值法

目前，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)正處于外部激烈競爭，內(nèi)部項目成本高居不下的尷尬境地。絕大部分企業(yè)仍采用傳統(tǒng)的項目成本控制方法，導致了項目成本與項目進度雙雙失控。

房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制是指對房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程的成本控制，包括準備期、建設期、完工期。而掙值法作為國內(nèi)外較為先進的項目成本控制方法，可以很好地彌補項目成本與項目進度相分離的缺陷，對項目的全過程進行實時監(jiān)管。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制現(xiàn)狀

（一）項目成本控制意識淡薄

大多項目人員僅關心項目的進度與質(zhì)量，忽視項目成本的控制，這將導致項目人員缺少責任感，加之項目部門之間職能交叉、管理混亂，使項目人員更加無視項目成本問題，這是當前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的最主要的問題。

（二）項目缺乏動態(tài)控制

現(xiàn)如今，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)項目屬于靜態(tài)控制，且項目成本與項目進度分開管理，無法確認項目是否存在失控現(xiàn)象，因此也無法及時找出失控原因，提出補救方案，這使得項目偏差逐漸擴大，造成項目成本超支、項目進度延遲的結果。

（三）項目缺乏信息化建設

在項目開發(fā)過程中，項目各成本信息反饋不及時，導致項目各部門之間不能快速溝通，發(fā)現(xiàn)項目成本超支、結余的現(xiàn)象也不能快速、合理的采取有效調(diào)控手段來對項目進行糾正，為項目成本超支等問題埋下隱患。

二、掙值法在房地產(chǎn)開發(fā)項目中的應用

（一）基本理論

掙值法主要是通過對項目開發(fā)過程中的預算成本與實際成本之間的差額來有效調(diào)控項目成本與項目進度的進展情況，以保證項目的順利完成。

掙值法是通過預算成本（BCWS）、掙值（BCWP）、實際成本（ACWP）三個基本指標和成本偏差（CV）、成本績效指數(shù)（CPI）、進度偏差（SV）、進度績效指數(shù)（SPI）四個評價指標來進行應用。

（二）應用實踐

本文以LD房地產(chǎn)開發(fā)項目為例，進行應用實踐。LD房地產(chǎn)開發(fā)項目為住宅建設，總建筑面積為10.47萬平方米。實際開工日期為2019年03月10日，交付日期為2021年01月31日。使用掙值法按月對項目成本進行監(jiān)控分析。截至2019年11月底，其項目成本數(shù)據(jù)如表1所示。其中，CV>0且CPI>1表示項目成本結余;CV<0且CPI<1表示項目成本超支;SV>0且SPI>1表示項目進度提前;SV<0且SPI<1表示項目進度延遲。從表1可以看出，在項目開發(fā)過程中，成本超支且進度延遲的情況居多。截至2019年11月底，項目處于成本結余且進度提前的狀態(tài)?？傮w而言，項目成本控制狀況良好。進一步分析可以看出，在CV及CPI超支不算嚴重的情況下，SV及SPI已經(jīng)出現(xiàn)了大幅變動，即在項目成本超支不嚴重的情況下，項目進度已經(jīng)出現(xiàn)了嚴重延遲現(xiàn)象。不難想象，企業(yè)必然是采取了某些方法對項目進度進行了彌補。經(jīng)了解，企業(yè)在應用掙值法后，及時發(fā)現(xiàn)了項目進度延遲現(xiàn)象，從而制定了一系列激勵機制，促使項目人員更積極地投入到開發(fā)中。與此同時，企業(yè)適當外包，并引進有經(jīng)驗的員工來加快項目進度，減輕項目負擔。從目前情況看，項目控制良好，如果可以繼續(xù)保持，則存在項目成本結余，項目提前完工的可能。

三、對策建議

（一）轉(zhuǎn)變項目成本控制思想

一方面，加強項目人員對項目成本方面的培訓，制定激勵、獎懲制度，為項目成本控制思想的轉(zhuǎn)變奠定基礎;另一方面，明確各部門、人員職責，切實做到“一人一崗一責”。

（二）實施動態(tài)控制

在開發(fā)場地搭建臨時辦公點，對項目成本與項目進度進行實時掌控，不僅可以實時糾偏提高辦公效率，而且為突發(fā)情況的發(fā)生、成本—進度資料的審核提供了便利，能夠更有效地掌控項目進展情況。

（三）加強信息化建設

一方面，建立自動化工作系統(tǒng)，提高工作效率;另一方面，建立內(nèi)部信息共享，及時了解各部門工作情況，既可以互相監(jiān)督，也可以節(jié)約內(nèi)部信息傳達時間，從而提高工作效率。

四、結論

項目成本控制的好壞決定了企業(yè)的盈利能力。應用適合項目成本控制的方法，可以有效提升企業(yè)利潤空間，擴大市場份額。掙值法實現(xiàn)了項目成本與項目進度的同步監(jiān)管，使項目有了更直觀、可靠地評判標準，同時還可有效提供企業(yè)績效。

（作者單位：青海民族大學）

責任編輯：宋 爽