蔡為民

某機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)，2035年國(guó)內(nèi)主要大城市房?jī)r(jià)將再上漲3～4倍，這樣的預(yù)測(cè)錯(cuò)得離譜。

最近某機(jī)構(gòu)發(fā)布全國(guó)25座城市，以2020年為基準(zhǔn)到2035年時(shí)的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)。由于數(shù)據(jù)過于荒誕，引起市場(chǎng)側(cè)目。

我們先來看看該機(jī)構(gòu)預(yù)測(cè)25座主要城市在2035年時(shí)的房?jī)r(jià)情況：

第一梯隊(duì)：深圳、北京，每平方米將破27萬(wàn)元/平方米！

第二梯隊(duì)：上海25萬(wàn)元/平方米、廈門17萬(wàn)元/平方米、廣州14萬(wàn)元/平方米、杭州/南京12萬(wàn)元/平方米，天津/福州10萬(wàn)元/平方米！

第三梯隊(duì)：蘇州/寧波9萬(wàn)元/平方米、青島8萬(wàn)元/平方米、武漢7萬(wàn)元/平方米，均為新一線城市中房?jī)r(jià)最高的城市。

第四梯隊(duì)：濟(jì)南、成都、無(wú)錫、東莞、合肥、鄭州、?？诘瘸鞘腥f(wàn)元/平方米。

基本上除了北上廣深，廈門、杭州、南京、天津、福州等在內(nèi)的9個(gè)城市都將邁入10萬(wàn)元/平方米之列。

這可能嗎？依據(jù)是什么？

房?jī)r(jià)已不存在暴漲空間

也有人言之鑿鑿地指出，從2000年至2020年的20年間，許多城市的房?jī)r(jià)暴漲。如：北京每平方米從5000元漲到63000（漲13倍）、上海從每平方面4000元漲到54000元（漲14倍）、廣州從4000元漲到32000元（漲8倍）、深圳從5000元漲到72000元（漲14倍），連重慶都從1200元漲到12000元（漲10倍），而2020算到2035年達(dá)15年，再漲個(gè)3～4倍顯然是“可以期待”的走勢(shì)。

此即為我之所以用“離譜”來形容的根本原因。因?yàn)槠浞績(jī)r(jià)的推導(dǎo)無(wú)邏輯性可言，純粹是“拍腦袋”瞎填、憑空想象的猜測(cè)，而非有理有據(jù)的預(yù)測(cè)。事實(shí)上，以當(dāng)前國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)、金融、政治形勢(shì)之錯(cuò)綜復(fù)雜，超過5年的樓市數(shù)據(jù)判斷，都是“耍流氓”！遑論這種每個(gè)城市以3～4倍相乘，然后得出答案，堪稱是“用舊思維猜想新市場(chǎng)”的典型。它至少絲毫沒有考慮之前的漲幅是基于1998“房改”啟動(dòng)后蓄積能量的集中爆發(fā)，及“一帶一路”“海南自貿(mào)港”“長(zhǎng)三角一體化”“粵港澳大灣區(qū)”……等國(guó)家級(jí)重大舉措與戰(zhàn)略對(duì)個(gè)別城市的定位帶來的顯著變化，更忽略了“房住不炒”的大政方向，乃至家庭負(fù)債率已超過50%的殘酷現(xiàn)實(shí)，已使房?jī)r(jià)上漲難以再如2003年之后那樣 “順?biāo)浦邸薄?/p>

姚明還能再長(zhǎng)高嗎？

就好像姚明在青少年發(fā)育時(shí)期，完全可能“一暝大一寸”，一夜之間長(zhǎng)高3公分甚至更高，于是可以類推現(xiàn)在的姚明，每天仍有身高增1公分的潛力。

這現(xiàn)實(shí)嗎？可能嗎？根本不是同一個(gè)狀態(tài)，好嗎？

因此，當(dāng)我看到這份中國(guó)主要城市2035年的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)報(bào)告，先是一驚，然后仔細(xì)思考其可能性，甚至較真地以上海為例，用手算的方式累計(jì)，發(fā)現(xiàn)上海要在2035年達(dá)到25萬(wàn)元/平方米的房?jī)r(jià)水平，必須每年保持10%的增幅才能達(dá)成。還是那句話——這可能嗎？或許在15年的過程中，有5～6年實(shí)現(xiàn)了，但更長(zhǎng)的時(shí)間是在“大（?。q?。ù螅┗亍敝g擺蕩。

如同在政策的壓制之下，2016年四季度到2020年一季度，上海房?jī)r(jià)是處在下跌周期的，

3年約跌了12.2%。北京更是跌破20%！今年5月上海房?jī)r(jià)才開始進(jìn)入回升通道，與去年10月相較，上海房?jī)r(jià)漲14.21%，勉強(qiáng)算是把過去3年的跌幅補(bǔ)了回來。

那么未來呢？我相信基于積極促進(jìn)“長(zhǎng)三角一體化”的考慮，如此走勢(shì)將周而復(fù)始，這么一來，每年10%的漲幅如何能夠做到及怎么推導(dǎo)出來？雖然“有夢(mèng)最美”，但也不能“癡人說夢(mèng)”??！

好久沒寫文章，之所以動(dòng)筆，是因?yàn)榉績(jī)r(jià)“飆漲”與“崩盤”的說法都不切實(shí)際，和“沒錢買一套就買兩套”及“6個(gè)錢袋子買房”一樣，是只為“嘩眾取寵”的異端邪說，具有一定的煽動(dòng)性卻不切實(shí)際，故撰文譴責(zé)之。