甄愛軍

“三道紅線”融資新規(guī)開始產(chǎn)生威懾力，適當(dāng)降價促銷、加快回籠資金成為房企近期經(jīng)營的首要選擇，這會對所在城市的房價走勢起到抑制作用。在此前提下，購房者處于有利位置，購房時間窗口再次出現(xiàn)。

百城房價趨穩(wěn)

根據(jù)易居研究院公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1～10月份，全國100個城市新建商品住宅成交均價為15823元/平方米，同比上漲10.8%。究其緣由，在調(diào)控收緊的大背景下，今年“金九銀十”階段住宅交易行情弱于預(yù)期，因而限制了房價漲幅的進一步擴大。

值得注意的是，若將前10月房價與前8月房價進行對比，發(fā)現(xiàn)9月和10月兩個月的時間里，住宅成交均價僅上漲了97元/平方米，充分說明穩(wěn)房價措施積極有效，這也使得近期房價漲幅曲線趨穩(wěn)。同時從投資開發(fā)的角度看，“三道紅線”融資新規(guī)開始產(chǎn)生威懾力，適當(dāng)降價促銷、加快回籠資金成為房企近期經(jīng)營的首要選擇，這也會對所在城市的房價走勢起到了抑制作用。

各類城市表現(xiàn)有所不同。1～10月份，4個一線城市新建商品住宅成交均價為45460元/平方米，同比上漲5.0%。今年前10月一線城市房價漲幅在5%～10%的區(qū)間波動，同時近期漲幅曲線總體下行，充分說明一線城市穩(wěn)房價工作是有成效的。北上廣深4個城市前10月房價漲幅分別為5%、5%、5%和-2%，充分體現(xiàn)了房價漲幅較小、風(fēng)險可控的特征。

同時期，32個二線城市新建商品住宅成交均價為15468元/平方米，同比上漲9.6%。和全國百城的趨勢類似，近期二線城市房價漲幅曲線也是以穩(wěn)為主。而從實際過程看，此類城市屬于各大房企重點布局的城市，相關(guān)樓盤銷售情況直接影響企業(yè)全年的業(yè)績。當(dāng)前，住宅供應(yīng)量相對多，房企從營銷角度也會給予讓利促銷，價格方面自然不會過于強勢。

1～10月份，64個三四線城市新建商品住宅成交均價為12205元/平方米，同比上漲8.5%。觀察三四線城市年初累計房價同比漲幅曲線，可以看出近期處在下行區(qū)間。這和各個城市降價促銷等動作有關(guān)。在庫存壓力相對較大、購房需求相對不足的環(huán)境下，房企自然會有降價促銷的動作，最終促進所在城市房價漲幅趨緩。

土地價格穩(wěn)定

與房價走勢類似的是，土地市場價格也相對平穩(wěn)。

易居研究院數(shù)據(jù)顯示，1～10月份，全國100個城市住宅用地價格為5811元/平方米，同比上漲5.9%。該增速相比1～9 月份的6.9%已經(jīng)明顯收窄，充分說明地價走勢也在降溫。

而從單月數(shù)據(jù)看，今年4～6月份是地價上漲、地價泡沫增大的階段，對應(yīng)月份土地均價分別為6468、6743和6077元/平方米，均在6000元/平方米的水平線之上。而下半年地價持續(xù)下跌，7～10月份單月地價分別為5740、5873、5180和4797元/平方米，均位于6000 元/平方米的水平線以下，且呈現(xiàn)了比較明顯的下行態(tài)勢。另外10月份單月地價為最近12個月的最低水平。

就各類城市具體表現(xiàn)來看，一線城市地價漲幅比較明顯。數(shù)據(jù)表明，1～10月份，4個一線城市住宅用地價格為17028元/平方米，同比上漲16.1%。這主要是因為今年很多央企和知名民企重回一線城市，抬高了地價水平。當(dāng)然從總體趨勢看，當(dāng)前地價漲幅也已開始回落。

1～10月份，32個二線城市居住用地價格為5920元/平方米，同比上漲3.5%。觀察今年以來數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，二線城市今年地價漲幅總體可控。在今年1～5月地價同比漲幅曾一度高達47.4%，地價泡沫成分較大，而此后不到半年時間，地價漲幅銳降至個位數(shù)，充分說明穩(wěn)地價工作機制發(fā)揮了積極的作用。

此外，1～10月份，64個三四線城市居住用地價格為4024元/平方米，同比上漲4.4%。當(dāng)前三四線城市的地價漲幅總體處于下行態(tài)勢，且漲幅可控。當(dāng)然一些熱點城市的地價漲幅依然需要關(guān)注，包括洛陽、常州、徐州、佛山和無錫等，其今年1～10月份地價漲幅分別為54%、31%、21%、21%和18%，后續(xù)可能會遭遇具有針對性的調(diào)控。

購房窗口顯現(xiàn)

對于購房者來說，年底房價走勢平穩(wěn)，這意味著購房時機再次到來。

自今年7月份以來，全國房地產(chǎn)政策重新收緊、三道紅線新政出臺。就目前來看，政策的調(diào)控力度不會改變，所以短期內(nèi)房價、地價大漲或反彈的幾率較小。同時，近期央行行長易綱、銀保監(jiān)會主席郭樹清等表示要管理好房地產(chǎn)市場風(fēng)險，建立長效機制，遏制房地產(chǎn)泡沫這個威脅金融安全的最大“灰犀?！保纸o樓市調(diào)控“加了一道鎖”。所以當(dāng)前百城地價泡沫減少，實際上是有助于房地產(chǎn)泡沫的減少，對于后續(xù)房價穩(wěn)定和房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定都有積極的作用。

當(dāng)前百城住宅用地的價格漲幅總體降溫，充分說明在房地產(chǎn)政策調(diào)控和“三道紅線”約束下，房企拿地會更加理性，高價拿地、沖動拿地的現(xiàn)象會減少，自然帶動了地價的下降或漲幅的收窄。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進預(yù)測，在第四季度，房企從追趕年度銷售目標(biāo)的角度出發(fā)，也會采取降價促銷的動作。更為關(guān)鍵的是，當(dāng)前“三道紅線”已經(jīng)形成了約束，房企對后續(xù)負債和現(xiàn)金流等內(nèi)容會比較重視。房企都會采取積極申請預(yù)售許可證、主動降價讓利、加快資金回籠等做法，以緩解企業(yè)資金壓力，其客觀上也會使得相關(guān)城市的房價漲幅趨穩(wěn)。

在市場預(yù)期改變、房價走勢平穩(wěn)的大背景下，對購房者比較有利，購房時間窗口出現(xiàn)。就目前來看，房貸利率水平已經(jīng)降至近年來的低位，可節(jié)省部分購房成本。同時房價走勢平穩(wěn)、市場供應(yīng)充分，加之房價不再過快上漲，購房者也有了更多的選擇自由。