林成龍

摘 要：基于中國100個(gè)重點(diǎn)城市2002年至2016年數(shù)據(jù)的實(shí)證研究發(fā)現(xiàn)住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資存在協(xié)同性，該協(xié)同性會(huì)因?yàn)楦鞒鞘凶匀毁Y源稟賦、行政干預(yù)、商業(yè)聚集等的不同產(chǎn)生異質(zhì)性，故在制定土地政策時(shí)應(yīng)充分考慮城市差異。

關(guān)鍵詞：地價(jià)剪刀差;住宅投資;土地財(cái)政;土地引資

1 緒論

在土地市場化改革后，房價(jià)一路上漲，土地價(jià)格也屢創(chuàng)新高，這引起了不少學(xué)者的關(guān)注?！巴恋刎?cái)政說”的核心觀點(diǎn)為高額的土地出讓金能夠有效減輕分稅制對(duì)地方財(cái)政的壓力;“招商引資說”則認(rèn)為土地以其必要性和稀缺性成為招商引資競爭中的重要因素。近些年來也有學(xué)者將這兩個(gè)觀點(diǎn)結(jié)合起來。王岳龍和鄒秀清（2016）認(rèn)為一個(gè)地方的工業(yè)用地比例取決于要素稟賦效應(yīng)和居住-工業(yè)用地價(jià)格剪刀差效應(yīng)的權(quán)衡取舍。張紹陽等（2018）立足現(xiàn)有晉升考核體制，分析了財(cái)政或引資激勵(lì)對(duì)地方政府土地違法行為的影響及差異。曾國安和耿勇（2019）發(fā)現(xiàn)晉升和財(cái)政激勵(lì)導(dǎo)致了地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的合謀，其會(huì)導(dǎo)致地方政府供地行為的差異。將土地價(jià)格剪刀差與房地產(chǎn)投資聯(lián)系起來的文章較少，比較相關(guān)的是土地價(jià)格剪刀差與城市工業(yè)產(chǎn)出的關(guān)系，例如趙祥和曹佳斌（2017）發(fā)現(xiàn)商住地價(jià)與工業(yè)地價(jià)的差距越大，城市工業(yè)產(chǎn)出的增長速度越快，原因在于政府的兩手供地策略：一方面通過提高商住地價(jià)增加財(cái)政收入;另一方面通過降低工業(yè)地價(jià)招商引資。

綜上，現(xiàn)有文獻(xiàn)較好地回答了住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差的形成機(jī)制，但并沒有深入研究住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資的關(guān)系。中國各城市要素稟賦和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異巨大，住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資的關(guān)系并不是簡單的“促進(jìn)”或“抑制”，而應(yīng)該根據(jù)城市的所在區(qū)域、行政等級(jí)、商業(yè)魅力等分類討論，這正是本文的主要貢獻(xiàn)。

2 變量選取

本文數(shù)據(jù)區(qū)間為2002年-2016年，以地價(jià)監(jiān)測網(wǎng)中持續(xù)報(bào)告地價(jià)的城市為基礎(chǔ)，剔除了數(shù)據(jù)嚴(yán)重不全的城市，最終樣本覆蓋中國100個(gè)城市，數(shù)據(jù)中少量的缺失值使用插值法或其他公開資料修補(bǔ)。土地價(jià)格從中國地價(jià)監(jiān)測網(wǎng)獲取，其他變量主要來自于歷年《中國城市統(tǒng)計(jì)年鑒》。

2.1 被解釋變量

住宅房地產(chǎn)投資額（RI）。

2.2 核心解釋變量

住宅用地與工業(yè)用地價(jià)格的比值，即剪刀差（ZZGY）。

2.3 控制變量

除了上述因素外，借鑒著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平對(duì)房地產(chǎn)周期的觀點(diǎn)“長期看人口、中期看土地、短期看金融”，筆者將人口數(shù)（POP）、平均工資（WAGE）和實(shí)際利用外資金額（FDI）納入控制變量。人口數(shù)（POP）反映了一個(gè)地區(qū)潛在住房需求者的數(shù)量，筆者預(yù)期該變量對(duì)城市住宅投資有促進(jìn)作用。平均工資（WAGE）和實(shí)際利用外資金額（FDI）分別從內(nèi)外兩個(gè)維度反映了金融活躍程度。

3 實(shí)證分析

3.1 模型選取

初步建立雙向固定效應(yīng)模型如下：

3.2 計(jì)量檢驗(yàn)

一方面是檢驗(yàn)住宅與工業(yè)地價(jià)的剪刀差是否對(duì)城市住宅投資有促進(jìn)作用;另一方面是檢驗(yàn)這種促進(jìn)作用是否會(huì)根據(jù)城市區(qū)域、城市行政等級(jí)、城市商業(yè)魅力表現(xiàn)出異質(zhì)性。全樣本及分類回歸的結(jié)果如表1所示。

分類回歸結(jié)果表明，住宅與工業(yè)地價(jià)的剪刀差對(duì)城市住宅投資的促進(jìn)作用會(huì)根據(jù)城市區(qū)域、城市行政等級(jí)、城市商業(yè)魅力表現(xiàn)出異質(zhì)性，且地理位置偏西部、行政等級(jí)低、商業(yè)魅力弱的城市核心變量通過了顯著性檢驗(yàn)。具體而言，跟對(duì)照組相比，地理位置偏僻、行政等級(jí)低、商業(yè)魅力弱的城市住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差對(duì)城市住宅投資有促進(jìn)作用，且該促進(jìn)作用都大于均值，系數(shù)依次為0.248，0.240，0.229，大于全樣本估計(jì)時(shí)剪刀差對(duì)城市住宅投資的平均促進(jìn)作用（0.185）。原因可能是這類城市急需加強(qiáng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高城市稟賦，所以短期內(nèi)盲目“以地生財(cái)”的潛在動(dòng)機(jī)更大，以這種方式直接促進(jìn)了城市住宅投資;而發(fā)達(dá)城市由于擁有更好的稟賦和財(cái)政支持，“招商引資”的潛在動(dòng)機(jī)與便利性更大，“招商引資”能夠有力地促進(jìn)了當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展，全方位從城市建設(shè)、教育、醫(yī)療、地價(jià)等方面拉大了與其他城市的差距。

4 主要結(jié)論與建議

實(shí)證結(jié)果表明住宅與工業(yè)地價(jià)剪刀差與城市住宅投資存在協(xié)同性，該協(xié)同性會(huì)根據(jù)各城市自然資源稟賦、行政干預(yù)、商業(yè)聚集等產(chǎn)生異質(zhì)性。筆者建議：第一，在財(cái)政政策上，加大對(duì)落后偏遠(yuǎn)地區(qū)的財(cái)政支持，促進(jìn)落后偏遠(yuǎn)地區(qū)在民生保障、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面不斷提升，激勵(lì)各級(jí)地方政府尤其是落后地區(qū)由發(fā)展型政府向服務(wù)型政府轉(zhuǎn)變，扭轉(zhuǎn)地方政府基于“以地生財(cái)”的沖動(dòng)。第二，在供地政策上，加大對(duì)自然資源稟賦較弱、行政干預(yù)較少、商業(yè)聚集較低的地區(qū)的工業(yè)用地的供應(yīng)，并配以招商引資補(bǔ)助;對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)，則加強(qiáng)住宅用地的供應(yīng)力度。在落后地區(qū)加大工業(yè)用地供應(yīng)，有助于調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，補(bǔ)齊短板，縮小與發(fā)達(dá)地區(qū)的差距;對(duì)于發(fā)達(dá)地區(qū)來說，其過高的住房用地價(jià)格實(shí)際上是政府人為控制土地供給的結(jié)果，適度放松發(fā)達(dá)地區(qū)住宅土地供給管制能夠有力平抑房價(jià)，讓住房不成為有才之士的“后顧之憂”，使其既能“安家”，也能“樂業(yè)”。

參考文獻(xiàn)

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