廖麗

摘 要

本文從六盤水市住宅市場(chǎng)近況入手，結(jié)合本市市情淺析影響住宅價(jià)格上漲的諸因素中較為突出的居民收入、政策和區(qū)位因素。

關(guān)鍵詞

氣候;住宅;價(jià)格;市情;收入;政策;區(qū)位

中圖分類號(hào)： ?S162 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

DOI：10.19694/j.cnki.issn2095-2457.2020.07.101

有著“中國(guó)涼都”稱號(hào)的貴州省六盤水市，市區(qū)夏季平均氣溫19.7℃，是全國(guó)唯一以氣候特征命名的城市。近兩年著名主持人孟非多次在網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上極力推薦了六盤水的涼爽氣候。許多外地游客聞名而至，親身體驗(yàn)后，通過(guò)朋友和網(wǎng)絡(luò)傳播著“涼都夏季怡人氣候”的信息，使得六盤水市成為外地人夏季的“避暑山莊”。涼爽的夏天引來(lái)大量游客，推進(jìn)旅游業(yè)蓬勃發(fā)展的同時(shí)，也造成了市區(qū)“衣食住行”成本的上漲。其中，“住”的一次性投入增加得最多。

六盤水市住宅市場(chǎng)近況：從本市房地產(chǎn)信息網(wǎng)中可得表1，通過(guò)分析其中的數(shù)據(jù)可得到：2016～2019年，每年住宅成交套數(shù)和成交面積相比于上年一直都在增長(zhǎng)，尤其是2019年市區(qū)年住宅成交數(shù)相比上年增長(zhǎng)16.38%，成交面積相比上年增長(zhǎng)12.76%;短短四年期間住宅均價(jià)更是呈直線上漲的趨勢(shì)，2019年市區(qū)住宅均價(jià)相比上年增長(zhǎng)8.13%，各項(xiàng)指標(biāo)的漲幅都在10%左右。另有2018年末市政府經(jīng)濟(jì)報(bào)告（以下簡(jiǎn)稱《經(jīng)濟(jì)報(bào)告》）中的數(shù)據(jù)也佐證了上述信息：2018年末具有資質(zhì)等級(jí)的總承包和專業(yè)承包建筑業(yè)企業(yè)150戶，比上年增長(zhǎng)7.9%;全年建筑業(yè)總產(chǎn)值85.57億元，增長(zhǎng)4.8%。資質(zhì)內(nèi)建筑企業(yè)房屋施工面積374.26萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)21.1%，住宅竣工面積105.93萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)43.0%，2019年此類數(shù)據(jù)仍在增長(zhǎng)。這些數(shù)據(jù)可清晰地反映出近年來(lái)本市住宅市場(chǎng)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。

作為六盤水市的一員，我也深刻感受到了近年市區(qū)房?jī)r(jià)的上漲。究其原因，供求狀況、行政因素、經(jīng)濟(jì)因素、社會(huì)因素和環(huán)境條件等都是影響住宅價(jià)格變動(dòng)的宏觀因素，但結(jié)合本市實(shí)際情況，現(xiàn)將影響本市住宅價(jià)格上漲較突出的三種因素分析如下：

1 居民收入增加

事物能形成價(jià)格，需具備使用價(jià)值和人對(duì)它的“有效需求”兩個(gè)條件。住宅的使用價(jià)值是它為人類提供了居住的私密空間，而居民收入成為人對(duì)住宅“有效需求”最根本也最有效的保障。通俗地說(shuō)：有錢才能買房，沒(méi)錢買賣“無(wú)效”。

《經(jīng)濟(jì)報(bào)告》中給出了近年本市人均GDP的數(shù)據(jù)（見(jiàn)表2）：2014～2018年，每年人均GDP相比于上年都在增長(zhǎng)，2018年人均GDP漲至52059元。曾有研究表明居民收入與住宅價(jià)格之間存在一定的正比例關(guān)系。人均GDP的增長(zhǎng)推動(dòng)了住宅價(jià)格的上漲。

2 政策影響

綜合分析，主要有兩方面政策的影響：

（1）國(guó)家放開(kāi)“二胎”政策

2015年底從國(guó)家放開(kāi)“二胎”政策實(shí)施至今，六盤水市人口總量大增?！督?jīng)濟(jì)報(bào)告》中指出：2018年全年人口出生率13.48‰。如此大的漲幅究其原因有二：一方面六盤水這個(gè)小城市的生活壓力遠(yuǎn)低于二三線城市，另一方面新為人父母的80后、90后因其獨(dú)生子女的成長(zhǎng)經(jīng)歷，都愿意家中再填一個(gè)小寶貝來(lái)陪伴大寶貝。人口的增加直接引起對(duì)住宅需求的增加，房開(kāi)商應(yīng)景順勢(shì)推出“二胎房”和“四臥房”等，逐漸形成“房子越賣越大、越賣越貴”的局面。

（2）安六城際鐵路將全面建成通車

六盤水離貴陽(yáng)機(jī)場(chǎng)約250公里，安六城際鐵路一旦開(kāi)通，從貴陽(yáng)一小時(shí)可直達(dá)六盤水，這意味著外地游客到六盤水的路途時(shí)間將大大縮減。涼爽的夏季氣候是六盤水市最好的招牌，對(duì)外地人而言，本市區(qū)內(nèi)不到一萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)相比于他們?cè)染幼〉囊欢€城市動(dòng)輒幾萬(wàn)一平的房?jī)r(jià)實(shí)在是便宜，所以近幾年許多外地人在六盤水市區(qū)購(gòu)房，留著夏天來(lái)避暑。強(qiáng)大的購(gòu)買力推動(dòng)了住宅價(jià)格的上漲。

3 區(qū)位條件

區(qū)位是影響住宅價(jià)格最重要的因素。便利的交通條件、臨街、毗鄰商圈、學(xué)校和醫(yī)院等都屬于有利的區(qū)位因素。近年來(lái)本市較突出的區(qū)位因素是“學(xué)區(qū)”（見(jiàn)下圖和表3），圖表就能直觀反映出“學(xué)區(qū)”對(duì)住宅價(jià)格的影響：越靠近學(xué)校的住宅價(jià)格越貴，銷量反而越好。

結(jié)合本市市情，原因分析如下：前面提到的“二胎”政策是誘因，隨著“二胎”孩子長(zhǎng)大，就學(xué)問(wèn)題接踵而至?！督?jīng)濟(jì)報(bào)告》就指出：小學(xué)學(xué)齡兒童入學(xué)率99.71%，比上年提高0.3個(gè)百分點(diǎn);初中階段毛入學(xué)率94.59%，比上年提高0.42個(gè)百分點(diǎn)?，F(xiàn)實(shí)情況是需要入學(xué)的孩子多了，而優(yōu)質(zhì)的教育資源在六盤水市就那么屈指可數(shù)的幾所學(xué)校。政府只能嚴(yán)格執(zhí)行按“居住片區(qū)劃分學(xué)區(qū)”的政策來(lái)解決大家都想上好學(xué)校的問(wèn)題。但有些住宅片區(qū)所歸屬的學(xué)區(qū)中，學(xué)校師資條件和硬件設(shè)施較差，被劃分進(jìn)入該學(xué)區(qū)的家長(zhǎng)一方面不忍心讓兩個(gè)孩子都接受不到較優(yōu)質(zhì)的教育，另一方面又無(wú)法突破學(xué)區(qū)劃分的限制。好在再難的事也難不倒對(duì)子女“愛(ài)之切”的父母，他們另辟蹊徑，咬緊牙關(guān)再買一套“學(xué)區(qū)房”就成為解決問(wèn)題最有效的辦法。最終，對(duì)住宅的“有效需求”增加了，房?jī)r(jià)也順勢(shì)上漲。

4 小結(jié)

綜上所述，近年來(lái)居民收入增加、政策因素和區(qū)位因素都是本市住宅價(jià)格上漲的幕后推手，三種因素相互影響。房?jī)r(jià)漲幅較大必然引起一系列的社會(huì)問(wèn)題，行之有效的方法是政府參與，比如：均布優(yōu)質(zhì)教育資源，創(chuàng)建多所優(yōu)質(zhì)學(xué)校等。通過(guò)政府干預(yù)使得住宅價(jià)格在可控范圍內(nèi)變動(dòng)，進(jìn)而使經(jīng)濟(jì)持續(xù)健康地發(fā)展。