張運書 王振猛

摘要：房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的選擇是房產(chǎn)稅制度設計的核心要素，從理論上說，計稅依據(jù)的選擇既要符合稅收公平與效率原則，也要符合我國的稅收實踐。本文分析了我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅規(guī)定中存在的問題，并結合國外房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)的選擇，提出了我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的調(diào)整思路——以市場估值作為房產(chǎn)稅計稅的唯一依據(jù)。

關鍵詞：房產(chǎn)稅 計稅依據(jù) 調(diào)整思路

一、現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定中存在的主要問題

1986 年 9 月 15 日，國務院發(fā)布《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》（以下簡稱“條例”），自同年 10 月 1 日起施行。

“條例”第三條規(guī)定：“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務機關參考同類房產(chǎn)核定。房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)”。余值或者房產(chǎn)租金收入，稅率相應分為 1.2%和12%。

就我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅計稅依據(jù)規(guī)定，并結合我國房產(chǎn)稅的征收實踐來看，有以下問題值得研究：

（一）房產(chǎn)原值的確定

“條例”規(guī)定：房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)為房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計算繳納。但從稅收征管實踐來看，一方面，城鎮(zhèn)一部分小微企業(yè)經(jīng)營規(guī)模小，財務制度不健全，稅務機關在對其進行所得稅征收管理中采用核定所得率方式征收企業(yè)（個人）所得稅，因固定資產(chǎn)折舊費用的提取對這部分納稅人來說在計算費用時無關緊要，造成納稅人房產(chǎn)建造時，建筑商未開具合法發(fā)票或開具低于成本價的建筑發(fā)票，企業(yè)則以估價入帳或干脆不入帳，給房產(chǎn)價值的確定也帶來了困難;另一方面，城鎮(zhèn)部分房產(chǎn)（建造時間較長）已陳舊，無帳面價值可查。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，沒有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅機關參考同類房產(chǎn)核定。但從主觀上看，稅務干部不是專業(yè)的房產(chǎn)評估人員，且缺乏相關的專業(yè)知識;從客觀上看，對不同區(qū)域、不同類別、不同檔次的房產(chǎn)進行專業(yè)評估無疑會增大稅務干部的工作量和工作強度。因此，如何合理核定這部分房產(chǎn)的價值，且能讓納稅人信服，是一大難題。

（二）租金收入的確定

“條例”規(guī)定：房產(chǎn)出租的，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。從征管實踐來看，由于房產(chǎn)租賃情況復雜，且納稅人納稅意識淡薄，故意隱瞞租金收入。如租賃雙方為逃避房產(chǎn)部門管理，不依法辦理租賃手續(xù)，搞私下交易，偷稅現(xiàn)象比較嚴重。

具體表現(xiàn)為：

1.租賃關系更換頻繁。不少街道的店面房，一年內(nèi)經(jīng)營業(yè)主更換頻繁。尤其是近幾年，隨著網(wǎng)絡經(jīng)濟的發(fā)展，傳統(tǒng)的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營模式受到嚴峻的考驗。不少業(yè)主剛剛租房經(jīng)營不久，就陷入財務危機，難以持續(xù)，加之于資金短缺，融資困難且資金成本高，只好關店歇業(yè)。在未向稅務機關辦結有關手續(xù)的情況下，就另謀門路，由于稅務機關征收管理往往滯后，給房產(chǎn)稅的征繳帶來一定的困難。

2.房產(chǎn)轉移。在小城鎮(zhèn)或城鄉(xiāng)結合部，房屋較多屬于自行開發(fā)建造。房產(chǎn)主為了逃稅，與租賃業(yè)戶串通好，名義上將房產(chǎn)轉移給租賃業(yè)戶，造成租賃業(yè)戶房產(chǎn)自用的假象而偷稅;且自行建造的房產(chǎn)，原值的確定往往也不準確，導致房產(chǎn)稅的征收依據(jù)的確定難以準確，房產(chǎn)稅的征收也就不可能準確。

3.多重租賃。一些納稅人低價把房屋租賃過來，再高價租賃給他人，從中取得房租差價;或有部分納稅人自己不從事經(jīng)營活動后，由于與房主租賃期未滿，再高于或低于原價轉租他人，逃避稅務機關的監(jiān)控。

4.實際租金與名義租金的差異。租賃雙方私下達成協(xié)議，或訂立假租賃合同，以低租金騙逃稅款。

（三）個人出租房屋詳細信息的取得

財稅地字〔1986〕8號 《 財政部稅務總局關于房產(chǎn)稅若干具體問題的解釋和暫行規(guī)定 》第十二條明確規(guī)定：“ 個人出租的房產(chǎn)，不分用途，均應征收房產(chǎn)稅”。但在現(xiàn)實的征收實踐中，稅務機關如何取得個人出租房屋出租收入的真實、詳細信息，從而將應納的房產(chǎn)稅征收入庫，這是房產(chǎn)稅征收實踐難度極大的現(xiàn)實問題。

二、國外房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)

從世界各國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)來看，主要有面積、原值、市場估值和租金等幾種模式，以市場估值選擇較多。但不同的設計模式有不同的優(yōu)缺點。以面積作為計稅依據(jù)方法簡單，準確性高;以市場估值和租金作為計稅依據(jù)公平性高，收入彈性高，但是其準確性要相對較弱，尤其是租金數(shù)據(jù)的取得成本較高，且存在人為操作的空間較大;以房產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，稅收缺乏彈性。所以，以市場估值（房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)）為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅，房屋租金收入則繳納個人所得稅，這種征收模式是主流模式。

三、我國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)調(diào)整思路

（一）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的調(diào)整原則——公平與效率

公平和效率是稅制設計的主要原則。按房屋面積作為計稅依據(jù)設計房產(chǎn)稅，從理論上說效率較高，稅務機關征收成本較低，但不符合公平原則;按市場估值和租金收入征收房產(chǎn)稅，較為公平，但計稅依據(jù)的確定難以準確，且稅務機關征收成本較高。至于我國所采取的按房產(chǎn)原值扣減一定比例后的余值征稅，可以說更難以做到公平和效率。

（二）房產(chǎn)稅計稅依據(jù)調(diào)整的思路——以市場估值作為房產(chǎn)稅計稅的唯一依據(jù)

首先，按房屋面積作為計稅依據(jù)征收房產(chǎn)稅，從理論上說效率較高，稅務機關征收成本較低，但不符合公平原則;其次，以租金收入作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)，一是信息取得成本較高，且納稅人的納稅遵從度也較低（尤其是個人出租房屋）。況且，對租金征稅存在重復課征問題。因為現(xiàn)行我國個人所得稅法第六條第七款明確規(guī)定，財產(chǎn)租賃所得屬于個人所得稅的征稅范圍。如果對租金收入既征收房產(chǎn)稅，又征收個人所得稅，顯然，屬于重復征稅。再次，按房產(chǎn)原值扣減一定比例后的余值征稅會導致新企業(yè)稅負重，老企業(yè)稅負輕，不符合公平原則;最重要的是按原值扣減后的余值征稅的規(guī)定，帶有靜態(tài)考慮問題色彩，導致稅基不能隨經(jīng)濟條件的變化而變化。尤其是隨著經(jīng)濟高速增長帶來的房產(chǎn)大幅度升值的溢價，政府作為公共產(chǎn)品和服務的提供者則得不到任何補償。且以余值為計稅依據(jù)大大縮小了稅基，這也不符合稅收的公平原則。

基于上述分析，從理論和實踐的角度分析，應以市場估值作為房產(chǎn)稅計稅依據(jù)的唯一選擇。首先，符合稅收的公平原則，且稅收會隨著經(jīng)濟發(fā)展，房產(chǎn)的增值而增長，稅收彈性較大;其次，從實踐來看，現(xiàn)代信息技術為的發(fā)展為房產(chǎn)的準確估值提供了技術支撐。

（三） 應完善的幾個相關問題

1.建立和完善專業(yè)的房地產(chǎn)市場價值評估機構。從我國目前的實踐來看，社會各類評估機構較為完善，基本能夠適應市場經(jīng)濟的需要。但作為專業(yè)的社會評估機構——房地產(chǎn)評估機構，從機構、人員的數(shù)量和專業(yè)水平等方面，恐怕難以滿足對全部房產(chǎn)的市場價值評估的需求。我們可以采取分類、分級、分步實施，利用3-5年時間，先在一線城市試點，而后逐步推開。

2.充分利用現(xiàn)代互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)等技術手段，整合政府相關部門的信息，建立涉及房地產(chǎn)全領域的信息技術平臺。從房產(chǎn)建造、市場交易、產(chǎn)權登記等各環(huán)節(jié);從土地、房產(chǎn)、工商、稅務、銀行、安監(jiān)、公安等各部門;將涉及房產(chǎn)的各種信息，進行整合并無縫對接。

3.加強專業(yè)人員培訓，提高從業(yè)人員的業(yè)務素質(zhì)。一是房地產(chǎn)評估機構的專業(yè)人員，要加強理論、專業(yè)、實際操作的各方面的培訓;二是稅務部門的人員要進行房地產(chǎn)領域相關稅收政策、房地產(chǎn)評估方面的相關專業(yè)知識的學習和培訓。因為，具備一定的專業(yè)知識，才能擔負起監(jiān)督房地產(chǎn)評估專業(yè)中介機構評估評估的責任。

4.進行廉政教育培訓，防止出現(xiàn)房地產(chǎn)評估的社會中介機構和履行監(jiān)管職責的稅務部門合謀、尋租。

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作者單位：河北經(jīng)貿(mào)大學財稅學院