【摘要】綿陽市，憑借著持續(xù)增長的各級產(chǎn)業(yè)和獨(dú)一無二的環(huán)境優(yōu)勢，綿陽是當(dāng)之無愧的四川省第二大城市。作為繼成都市之后蓬勃發(fā)展的都市，綿陽市不僅在經(jīng)濟(jì)上持續(xù)跟緊，其房價(jià)也隨之水漲船高，在2014至2019 年五年時(shí)間里，綿陽市的房價(jià)雖有小幅度波動(dòng)，但仍是在上升趨勢。為了了解綿陽市未來的房價(jià)走向，我們從過去幾年的數(shù)據(jù)、相關(guān)政策和其他因素中分析出影響房價(jià)的原因。

【關(guān)鍵詞】綿陽房價(jià);房價(jià)趨勢;房價(jià)分析

1、綿陽房地產(chǎn)現(xiàn)狀分析

1.1綿陽市所處特殊環(huán)境

2018年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，綿陽市的GDP已經(jīng)達(dá)到了2303億元，位居四川省城市排名第二，僅次于省會(huì)城市成都。如今綿陽市的經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展，不斷學(xué)習(xí)成都的發(fā)展道路，正常情況下綿陽也會(huì)復(fù)現(xiàn)成都所經(jīng)歷的問題，然而兩個(gè)城市的側(cè)重點(diǎn)不同，所以其所面臨的情況會(huì)有所不同。

單論生活環(huán)境，綿陽市的大部分地區(qū)都非常適合居住，這是其他城市所不能比擬的方面。綿陽市位于四川盆地西北部，氣候宜人，一年四季溫差小，綠化覆蓋已經(jīng)達(dá)到40%。綿陽四面環(huán)山、三江穿流，景色怡人。

綿陽作為國家批準(zhǔn)建設(shè)的唯一科技城，人口素質(zhì)高，高學(xué)歷人口比例全國靠前，并且教育產(chǎn)業(yè)先進(jìn)，對新人口的培養(yǎng)很有前途。綿陽的發(fā)展已經(jīng)初具一線城市風(fēng)格，交通便利，四通八達(dá)。

綜上，綿陽作為一個(gè)蓬勃發(fā)展的新星城市，正在不斷涌入新的人口，地產(chǎn)方面的需求也在不斷擴(kuò)大，對于房產(chǎn)價(jià)格的分析與預(yù)測顯得格外重要。

1.2綿陽市房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

時(shí)至2019年，綿陽市平均房價(jià)已經(jīng)達(dá)到了7638元/㎡，對比2014年的房價(jià)數(shù)據(jù)，同比增長達(dá)到了66.4%，對比2018年的數(shù)據(jù)，房價(jià)卻幾乎不變?？梢哉f經(jīng)歷了與全國其他城市一起極速增長的過程之后，綿陽的房價(jià)上升速度逐步放緩，此時(shí)房價(jià)的下一步變化需要綜合政府的調(diào)控政策和其他因素分析。目前綿陽市的常住人口達(dá)到540余萬人，2018年數(shù)據(jù)顯示，綿陽市商品房面積新增589萬㎡，同比增長6.1%，這說明房地產(chǎn)需求量仍處于一個(gè)上升趨勢。

2、影響房價(jià)走勢的因素

2.1政府對于房價(jià)調(diào)控的政策

上文已經(jīng)說過，綿陽市的房價(jià)相對去年并沒有較大 的變化，那么短期內(nèi)走勢的變化就會(huì)很大程度上受到政 府對本市房地產(chǎn)的政策調(diào)控。政府對于房價(jià)的調(diào)控一般 有限購、限售、限貸等方法，現(xiàn)在的綿陽市對于房地產(chǎn) 并的發(fā)展并沒有強(qiáng)制的限制，但是隨著綿陽房地產(chǎn)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，這些政策的出現(xiàn)知識(shí)遲早問題。同樣影響房價(jià) 的還有國家的宏觀調(diào)控，比如使用更為寬松的貨幣政策，調(diào)低利率，則房價(jià)會(huì)隨之上漲，如果提高利率，則房價(jià)會(huì)下降。房地產(chǎn)稅也是一個(gè)大的因素，如果稅率提高，則房產(chǎn)作為商品的流動(dòng)性會(huì)隨著下降，房價(jià)也會(huì)下降，相反，如果地產(chǎn)稅下降，房價(jià)上升。

2.2房地產(chǎn)市場的供給和需求

隨著省政府對綿陽的政策扶持和綿陽市本身的特殊發(fā)展優(yōu)勢，綿陽市的經(jīng)濟(jì)會(huì)不斷提升，人們對于房產(chǎn)的需求肯定也會(huì)愈發(fā)強(qiáng)烈，拋開作為剛需的自住房，隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，人均收入提高，人們大多選擇將錢投入地產(chǎn)市場，將房產(chǎn)作為商品存在。所以，只要政府提高土地供應(yīng)量，那么地產(chǎn)的數(shù)量自然會(huì)增加，對應(yīng)的房價(jià)也會(huì)走低，如果土地供應(yīng)量減少，那么房價(jià)便會(huì)走強(qiáng)。

2.3人口素質(zhì)和收入水平

作為一個(gè)教育強(qiáng)勢的城市，綿陽受過高等教育的人口高于國家水平線，同時(shí)不斷發(fā)展的經(jīng)濟(jì)也給了這些人才發(fā)揮的空間?？傮w來說綿陽市民的收入也在不斷提升，對于房產(chǎn)的需求也會(huì)增強(qiáng)。

2.4市場自身的預(yù)期

人們對房價(jià)走勢的預(yù)期通常會(huì)反映到媒體上，從而更多人知道并接受預(yù)測，形成正循環(huán)，所以房地產(chǎn)市場本身也可以控調(diào)房價(jià)。當(dāng)預(yù)期房價(jià)下降，人們通常不會(huì)下手;而預(yù)期房價(jià)上升，購買者便會(huì)增多。

3、對未來房價(jià)走勢的預(yù)期

3.1政府對于地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策會(huì)讓房價(jià)處于經(jīng)濟(jì)環(huán)境下較為穩(wěn)定的區(qū)間

由于房價(jià)的短期波動(dòng)受政策影響較大，所以對短期預(yù)測來說，應(yīng)該結(jié)合市政府所提出的政策綜合分析，如果房地產(chǎn)市場低迷，調(diào)控政策會(huì)偏寬松，以達(dá)到刺激房地產(chǎn)市場的效果，反之房價(jià)如果快速上漲，政策會(huì)偏于更為嚴(yán)格的調(diào)控政策。

3.2在人口數(shù)量的增長上，房價(jià)會(huì)上漲

綿陽市的人口正在不斷從其他地區(qū)涌入，同時(shí)國家二胎政策放開，不管是從長遠(yuǎn)還是近期來看，綿陽市的常住人口都是上漲的，人們對于房地產(chǎn)的剛需會(huì)增加，人口的增長會(huì)對房價(jià)的上漲起正面作用。

3.3在居民的收入水平上，房價(jià)會(huì)上漲

隨著城市的快速發(fā)展，人均收入也在持續(xù)上漲，同時(shí)房產(chǎn)的供給跟不上經(jīng)濟(jì)發(fā)展的速度，數(shù)量達(dá)不到需求，所以房價(jià)也會(huì)隨著上漲。

3.4在房地產(chǎn)市場的供給上，房價(jià)會(huì)上漲

因?yàn)槌鞘械目焖侔l(fā)展，市區(qū)內(nèi)供給給地產(chǎn)開發(fā)商的土地也不斷減少，如果想要使開發(fā)面積增加，勢必要考慮到老舊建筑的拆遷，這也無形中為房地產(chǎn)開發(fā)增加了更高的成本，所以市民要想購買房產(chǎn)，也必須承擔(dān)開發(fā)所帶來的成本。

3.5在市場預(yù)期下，房價(jià)會(huì)保持較為穩(wěn)定的情況

市場預(yù)期是根據(jù)以往的數(shù)據(jù)進(jìn)行預(yù)測，其短期效應(yīng)較為明顯，但對長期預(yù)測參考性不強(qiáng)。綜合上述幾點(diǎn)，在2019年的綿陽發(fā)展情況下，結(jié)合針對房地產(chǎn)的政策、房地產(chǎn)供給和需求的數(shù)量、人口數(shù)量、人均收入等因素，同時(shí)市場預(yù)期不會(huì)下 降，未來三年內(nèi)綿陽市的房價(jià)會(huì)持續(xù)上升，并且會(huì) 隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展被刺激，整體上呈現(xiàn)上漲的趨勢。

4、對于房價(jià)變化所出現(xiàn)的問題及建議

4.1人口數(shù)量對于房價(jià)波動(dòng)的影響

經(jīng)濟(jì)越發(fā)達(dá)，城市現(xiàn)代化越先進(jìn)的城市必定會(huì)吸引更多的人口流入，同時(shí)二胎的放開將不可避免的迎來下一次人口增長熱潮，這些新增的人口會(huì)刺激房地產(chǎn)市場的正向發(fā)展，綿陽市原本不小的人口基數(shù)將再次擴(kuò)大，對于房產(chǎn)的需求會(huì)愈演愈烈，所以，促進(jìn)人口的合理增長，控制人口的增長速率，積極調(diào)查研究二胎政策，調(diào)整人口的落戶結(jié)構(gòu)將是政府對房產(chǎn)市場調(diào)控的必要手段。正確控制人口數(shù)量，調(diào)整人口結(jié)構(gòu)，對于控制房價(jià)良好導(dǎo)向有很大的幫助。

4.2房地產(chǎn)政策的調(diào)控需要加強(qiáng)

目前綿陽市對房產(chǎn)的政策偏于寬松，導(dǎo)致政府對于房價(jià)的調(diào)控能力偏弱，沒有完全發(fā)揮出政策對于房地產(chǎn)行業(yè)的導(dǎo)向作用，市政府應(yīng)當(dāng)建立起更高效更正確的調(diào)控手段，在貨幣政策、房產(chǎn)稅收、政策干預(yù)等方面投入更多的精力，防止房價(jià)的上升過快或不斷下跌，充分發(fā)揮出政策對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控作用，防止房價(jià)朝不正常的方向發(fā)展，維護(hù)房地產(chǎn)的持續(xù)穩(wěn)定開發(fā)。

4.3房價(jià)的不斷上漲將影響低收入人群的生活水平

雖然綿陽市的人均收入持續(xù)上漲，生活水平提高， 然而兩極分化也更加嚴(yán)重，有房的人想要購買更多的房產(chǎn)，可剛需人群卻對著高昂的房價(jià)望而卻步，低收入人群的收入提升被房價(jià)的上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩開，其對于房產(chǎn)的購買力不斷減少，他們對于住房的基本 需求得不到滿足，將會(huì)引起許多嚴(yán)重的社會(huì)問題，使城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展滯后。對于這些問題，政府應(yīng)該 調(diào)整針對低收入人群的住房保障制度，增加共有產(chǎn) 權(quán)房的數(shù)量，提高經(jīng)濟(jì)適用房和低價(jià)房在房產(chǎn)市場中的比例，適當(dāng)供給更多的土地用以開發(fā)，提供更多的居住空間。同時(shí)提出對于低收入人群購房的優(yōu)惠政策，譬如享受低息貸款，調(diào)低首付比例等手段，讓低收入人群也能滿足住房剛需。

總結(jié)：

目前的國家大環(huán)境下，房地產(chǎn)是每一個(gè)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展所不能避免考慮的方面，要想經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)步發(fā)展，必須要先手將房地產(chǎn)市場穩(wěn)定下來，綿陽作為一個(gè)快速發(fā)展上升的大城市，應(yīng)比其他城市更先考慮發(fā)展道路上房地產(chǎn)市場可能出現(xiàn)的問題，思考面臨這些問題時(shí)所必要的手段，使房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)沿著預(yù)想的道路發(fā)展。

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作者簡介：

劉一鳴（2001.03.12），籍貫：四川省資陽市樂至縣，畢業(yè)學(xué)校：西南科技大學(xué)本科在讀，職位：學(xué)生，工作研究：工程造價(jià)方向。 -