董梅

【摘要】我國經(jīng)濟的發(fā)展和城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進，對土地資源的需求不斷增加，城市土地資源呈現(xiàn)緊張局面。為了提升土地資源的管理水平，必須科學(xué)推進土地收購儲備工作，實現(xiàn)土地資源管理的科學(xué)化、規(guī)范化，為城市建設(shè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

【關(guān)鍵詞】土地;收購儲備;問題;對策

土地收購儲備規(guī)范化管理工作是國家強化對土地資源管理的重要措施，對于提高土地資源的利用效率、保護耕地資源具有重要作用和意義。同時，強化土地收購儲備規(guī)范化管理，還有利于提高土地資源利用效率，緩解國民經(jīng)濟發(fā)展過程中的人地矛盾。所以各級部門應(yīng)正確認識土地收購儲備規(guī)范化管理工作的重要作用，并采取有效措施推進我國土地收購儲備規(guī)范化管理的發(fā)展進程，從而實現(xiàn)土地資源的合理利用，推進土地儲備工作的有序進行。

1、土地收購儲備工作的意義

1.1有利于土地資源的高效利用

土地資源是國家發(fā)展與社會穩(wěn)定的重要因素，完善土地儲備制度，既可以實現(xiàn)土地的規(guī)范化管理，又可以提高土地的管理水平，實現(xiàn)土地價值的轉(zhuǎn)化，加快土地流轉(zhuǎn)走向正規(guī)化，從而促進土地高效、高質(zhì)量地利用，對促進我國經(jīng)濟發(fā)展和社會穩(wěn)定具有重要的意義。

1.2提高城市規(guī)劃水平

收購儲備的規(guī)范化管理，使土地資源價值轉(zhuǎn)化和功能轉(zhuǎn)化都走向科學(xué)化和合理化，促進經(jīng)濟發(fā)展、社會穩(wěn)定。同時，有了規(guī)范化管理，土地流轉(zhuǎn)程序更加標準，流轉(zhuǎn)方式更加合法，流轉(zhuǎn)速度更快，避免過多的土地被囤積儲備而產(chǎn)生浪費現(xiàn)象。當前，無論是城市發(fā)展還是農(nóng)民耕種，都越來越看重土地資源的多寡。通過有計劃、有節(jié)奏的規(guī)劃和管理，土地收購儲備管理可實現(xiàn)集中化、高效化、質(zhì)量化和目的化，從而促進土地城市規(guī)劃水平有所提升。

1.3促進土地市場化改革的進程

在當前土地市場化改革過程中，由于存在大量劃撥土地，在這種情況下，土地出讓成功后則會形成城市內(nèi)部大經(jīng)營性存量劃撥土地市場化的基本模式，政府需要充分的發(fā)揮行政手段，以政府為主導(dǎo)來促進市土地市場化改革進程，針對于土地使用者所占有的劃撥土地使用權(quán)要強制性回收，這不僅有利于為政府創(chuàng)造收入，也能夠與土地市場化改革有效匹配，有利于促進土地市場化改革的進程。

2、土地收購儲備工作中存在的問題

2.1存在制度風(fēng)險

在嚴格的法律上來，還沒有對土地收購儲備進行全面的敘述。有些地區(qū)在開展工作時容易對這一方面不夠重視而使得百姓們的合法權(quán)益蒙受損失。另外，土地管理法中缺乏對土地儲備的明確定義，這使得很多地區(qū)對土地儲備的理解不同，在開展工作時也采取了不同的運作方式，不能實現(xiàn)統(tǒng)一，這樣管理起來就會存在問題。目前比較常見的運作方式有兩種，政府直接領(lǐng)導(dǎo)管理;以事業(yè)法人的形式進行注冊管理。然而，不管是哪種運行模式，都存在著問題：資金的缺乏;違約時責(zé)任由儲備中心承擔(dān)，因為法律沒有對其限定。

2.2土地收購補償金額混亂

現(xiàn)階段土地儲備所面臨的最大問題就是土地收購補償金的問題，很多問題得不到解決的根本原因是土地收購補償金額達不到雙方要求，易引起雙方矛盾。由于沒有明確的法律法規(guī)去規(guī)定具體的土地收購補償金額，在各地經(jīng)濟水平發(fā)展不一致的情況下，是統(tǒng)一標準還是因地制宜，在城市中各地區(qū)單位土地價格不一致的情況下，在本市是統(tǒng)一標準還是根據(jù)當?shù)氐姆績r所定義，沒有一個統(tǒng)一的標準導(dǎo)致各地土地收購補償金額極其混亂。

2.3缺乏有效的溝通機制

土地資源管理環(huán)節(jié)眾多，涉及的人和部門、機構(gòu)眾多，使得土地資源管理十分煩瑣和復(fù)雜，這導(dǎo)致土地收購儲備管理也呈現(xiàn)復(fù)雜性，是土地收購儲備中協(xié)調(diào)性欠缺的直接原因。在實際管理中，人員溝通不暢，部門協(xié)調(diào)不足，機構(gòu)配合度低等等，再加上制度不完善，體系不健全，使得土地收購儲備工作面臨較多的人為障礙。

3、土地收購儲備工作的開展對策

3.1加強制度建設(shè)

制度建設(shè)主要包含以下方面：明確政府的職能，通過制度對土地收購的流程進行規(guī)定，保證土地收購的科學(xué)合理;加強土地收購的法律化，能夠從法律上對土地收購儲備的性質(zhì)、權(quán)責(zé)等進行限定，方便收購工作的開展;制度建立之后，需要進行制度的落實，要督促各地方政府嚴格執(zhí)行下達的一些政策，維護農(nóng)民的合法權(quán)益。

3.2建立公平透明的土地補償標準

其實完善整個土地儲備制度的關(guān)鍵就是建立一個公平、透明的土地補償標準。首先要根據(jù)地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展水平的不同進行不同的補償方式，在補償后的結(jié)果都要上政府公開的信息通告欄，確保各組織機構(gòu)可以及時得到信息，在城市不同區(qū)域可以根據(jù)不同區(qū)域的房價、低價進行補償金額的調(diào)整。最好根據(jù)法律補償標準對所收購?fù)恋睾彤敃r土地價格進行補償。

3.3建立高效的溝通機制

當前，我國土地收購儲備主要是政府通過授權(quán)模式來完成管理與應(yīng)用，各管理機構(gòu)的功能呈現(xiàn)兩個特征：一是經(jīng)授權(quán)具有部分政府功能，如代表政府收購儲備城市中閑置土地和部分耕地來保證城市建設(shè)規(guī)劃的順利實施;二是具有企業(yè)利益至上特征。如在市場經(jīng)濟的催化下，對土地資源的收購、儲備、出讓等都以交易獲利為初衷，并在企業(yè)運行和資金管理制度下對土地資源相關(guān)資金進行管理，以期獲得高回報。兩種特征共存時，難免會出現(xiàn)偏私化問題。因此，需要政府做好協(xié)調(diào)與管理，使各部門、各授權(quán)機構(gòu)相互之間做好配合，既實現(xiàn)城市規(guī)劃，又能合理合規(guī)地獲得最大化利益。有了政府的支撐，授權(quán)機構(gòu)才能放手完成土地收購與儲備工作，否則授權(quán)機關(guān)將面臨重重困難。為了做好協(xié)調(diào)工作，政府有必要成立專門儲備管理委員會作為最高權(quán)限管理機構(gòu)，委員會成員由土地資源相關(guān)部門的主要領(lǐng)導(dǎo)承擔(dān)，進行土地收購儲備時，授權(quán)機構(gòu)能夠與成員直接溝通解決實際問題，從而使得部門協(xié)調(diào)既高效又通暢，成員之間能夠相互理解與配合，能夠共同為土地資源收購儲備管理獻計獻策。

結(jié)語：

土地收購儲備規(guī)范化管理可以保護耕地資源、提高城市規(guī)劃水平、強化政府對土地資源的控制，對于城鎮(zhèn)建設(shè)及發(fā)展具有十分重要的作用。因此，必須要強化土地收購儲備規(guī)范化管理，不斷強化國家對土地資源的控制，從而促進我國經(jīng)濟的健康、穩(wěn)定、持續(xù)發(fā)展。

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