鄧元媛 操小晉

引 言

伴隨市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型和城市化推進(jìn)，單位大院年代久遠(yuǎn)、面積大、封閉獨立、占據(jù)城區(qū)主要地段[1]等特性產(chǎn)生了城市空間割裂、公共產(chǎn)品分配失衡等不利影響，與我國城市以社區(qū)為基本管理單元的體制發(fā)展趨勢之間的矛盾日漸突出。2016年2月，國務(wù)院發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》，指出“已建成的住宅小區(qū)和單位大院要逐步打開”，這為單位大院提供了街區(qū)化更新的可行路徑，也意味著公共服務(wù)供應(yīng)功能將重新轉(zhuǎn)向社會，由政府或開發(fā)商牽頭完成。街區(qū)化的提出并非憑空出現(xiàn)，無論是基于國內(nèi)外街區(qū)建設(shè)的經(jīng)驗借鑒[2]，還是城市研究者提出的城市街區(qū)外向用途和小街段、密度之必要性，街區(qū)化作為空間轉(zhuǎn)型的有效途徑已成為單位大院的更新發(fā)展趨勢。而街區(qū)化的如何推進(jìn)及實施依據(jù)則成為當(dāng)下亟待探討的現(xiàn)實問題，基于此本文試圖從更新的技術(shù)要點與評價指標(biāo)體系構(gòu)建、以及實施框架兩方面探索新時代訴求下單位大院街區(qū)化的更新技術(shù)體系，以期對大院的轉(zhuǎn)型實踐提供一定指導(dǎo)意義。

1 單位大院的緣起

圖1 單位大院與中國傳統(tǒng)院落的空間分布圖（圖片來源：根據(jù)參考文獻(xiàn)[3]改繪）

自1953年第一個五年計劃起，我國開始照搬蘇聯(lián)經(jīng)驗發(fā)展社會主義計劃經(jīng)濟(jì)，“單位”應(yīng)運(yùn)而生，成為構(gòu)成我國政治、經(jīng)濟(jì)和社會的基本組織單元?！霸骸眲t是具有中國傳統(tǒng)家長制思想的建筑空間形式[3]，圍合的外墻產(chǎn)生對外封閉性和對內(nèi)有序性。宏觀上，從獨立大院到大型院落群如皇宮大苑，皆可理解為院在空間上的不同表現(xiàn)形式，喬永學(xué)便將“前朝后寢、中軸對稱”式的空間布局與單位大院相對應(yīng)[3]（如圖1）。總之，單位大院特指單位的物質(zhì)空間載體，一般具有明確的邊界且以墻體、建筑等實體要素圍合，形成封閉內(nèi)向的院落空間，只通過少數(shù)幾個大門與城市道路等公共空間聯(lián)系[4]。

單位大院的出現(xiàn)伴隨著單位制度的建立，兩者息息相關(guān)，后者的變化直接對前者產(chǎn)生空間影響。起初住房作為單位福利納入制度保障體系，隨1978年逐步實行改革開放和市場經(jīng)濟(jì)體制[5]，低租分配的單位住房政策逐漸瓦解，至1990年代中后期變實物為貨幣分配，發(fā)展住房金融[6]，到1998年完全取消福利分房制度[7]，因相關(guān)管理規(guī)范制度的不同步和不完善導(dǎo)致了大院違建自建等破壞城市空間秩序情況的相繼出現(xiàn)。

2 單位大院街區(qū)化更新的定義和效應(yīng)

2.1 單位大院街區(qū)化更新定義

街區(qū)最初是由英文詞匯“block”翻譯而來，相較于居住小區(qū)的大規(guī)模、盡端式道路及封閉性特征，街區(qū)化住區(qū)更強(qiáng)調(diào)小尺度、網(wǎng)絡(luò)狀道路、開放性及功能混合[8]。我國街區(qū)的發(fā)展始于唐里坊制向宋街坊制的轉(zhuǎn)變，至近現(xiàn)代規(guī)模式住區(qū)的開發(fā)建設(shè)反而導(dǎo)致了街道活力的大幅下降。反觀西方城市建設(shè)歷程，傳統(tǒng)的不規(guī)則網(wǎng)狀城市肌理和街道生活逐漸被現(xiàn)代主義等級化的樹形組織結(jié)構(gòu)和標(biāo)準(zhǔn)住區(qū)所取代，20世紀(jì)中后期TOD、TND概念相繼出現(xiàn)，新城市主義重新倡導(dǎo)住區(qū)向街區(qū)的人文主義回歸[9]?？梢娢鞣皆诮?jīng)過歷史時期的批判思辨后，將視點置于傳統(tǒng)城市語境下街區(qū)價值的重塑，其街區(qū)理論的流變亦可對我國建設(shè)產(chǎn)生一定指導(dǎo)意義：將思考原點追溯至宋時期的街坊制度。

單位大院的街區(qū)化更新可視作我國住區(qū)發(fā)展的必要性和必然性結(jié)果，是城市更新的重要組成部分，其過程需要保障原有大院居民生活的安全性和穩(wěn)定性，疏緩城市交通壓力，促進(jìn)街區(qū)活力和多樣性的發(fā)生，保證友善的步行和混合的功能，形成緊密的社區(qū)關(guān)系和認(rèn)同感，保留單位大院的場所精神，從而實現(xiàn)大院與城市的開放性和可持續(xù)性融合。

2.2 單位大院街區(qū)化更新效應(yīng)

2.2.1 社會效應(yīng)

將封閉的單位大院溶解于周邊地區(qū)，打破用地割裂的同時也面臨大院居民不理解、不支持的困境。1）路網(wǎng)密度增加：網(wǎng)絡(luò)狀道路布局緩解了城市總體交通壓力；2）設(shè)施輻射能力增強(qiáng)：一方面促進(jìn)了資源共享，另一方面也有益于整體層面的公共空間體系構(gòu)建，推動社區(qū)生活圈[10]的再營造；3）供需不平衡：以往單位大院等封閉住區(qū)的服務(wù)設(shè)施以千人指標(biāo)為基礎(chǔ)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行配置，實施共享后難免造成設(shè)施供需不平衡的情況出現(xiàn)；4）居民反對意見阻礙：基于對封閉住區(qū)安全私密的思維慣性，部分大院居民對開放式街區(qū)持消極抵抗情緒，導(dǎo)致更新實施受阻。

表1 單位大院街區(qū)化更新案例的困境分析

2.2.2 經(jīng)濟(jì)效應(yīng)

將公共服務(wù)設(shè)施供給責(zé)任轉(zhuǎn)交于政府或開發(fā)商，一方面緩解了單位企業(yè)的經(jīng)濟(jì)壓力，另一方面街區(qū)制下沿街商鋪面積的增加可激發(fā)社區(qū)商業(yè)活力，但也面臨后期管理上的復(fù)雜局面。1）區(qū)位價值：單位大院多位于城市中心區(qū)，街區(qū)化可將其區(qū)位地租優(yōu)勢轉(zhuǎn)換為實際經(jīng)濟(jì)效益；2）沿街商業(yè)增多：用地功能多元化的同時提高了居民交往和故事發(fā)生的可能性；3）物業(yè)壓力陡增：街區(qū)化后面對外部行為的延伸難以應(yīng)付，其中停車泊位數(shù)量不足和環(huán)境保潔問題最為顯著。

2.2.3 文化效應(yīng)

單位大院承載著計劃經(jīng)濟(jì)時期的生活記憶，是城市發(fā)展歷史的見證，開放街區(qū)為大院提供了文化展示的平臺，但外來因素的沖擊亦不可忽視。1）文化促活力：融合大院文化因子舉辦主題活動、塑造新街區(qū)形象，有效激發(fā)街區(qū)和城市活力；2）場所精神延續(xù)：加強(qiáng)社會大眾對大院文化的了解，通過空間保留與更新維系地方的精神寄托；3）文化空間解構(gòu)風(fēng)險：在外來多元文化的涌入和資本的市場運(yùn)作下，大院面臨整體空間重構(gòu)和文化氛圍逐步消散的潛在風(fēng)險。

綜上，單位大院的街區(qū)化更新主要具有社會、經(jīng)濟(jì)和文化三大效應(yīng)，且正負(fù)外部效益呈共存狀態(tài)，如何妥善處理其中矛盾成為推動大院街區(qū)化更新的關(guān)鍵議題。

3 單位大院街區(qū)化更新困境

3.1 單位大院街區(qū)化更新案例分析

街區(qū)化作為一個發(fā)生過程不僅需要多方的協(xié)同配合，還需要時間的彈性推進(jìn)，此間各種矛盾和問題逐漸顯現(xiàn)。因此，其改造成功與否的判斷標(biāo)準(zhǔn)仍處于動態(tài)建構(gòu)中。同時，由于目前街區(qū)化改造尚處于城市建設(shè)的討論范疇，實施項目較少，故分別選取已實施的無錫農(nóng)口大院實踐案例及自主更新的徐州礦務(wù)局華東大院案例進(jìn)行綜合分析，探究其更新中已出現(xiàn)或預(yù)期性的技術(shù)難題（表1）。

3.2 更新技術(shù)困境總結(jié)分析

無論是在外部市場力量介入下完成街區(qū)改造的農(nóng)口大院，還是自組織下完成部分街區(qū)更新的華東大院，在改造規(guī)劃管理過程中都面臨著諸多技術(shù)困境?，F(xiàn)嘗試從個體到整體地總結(jié)目前我國單位大院街區(qū)化更新存在的主要困境，以為下一步更新技術(shù)體系的探索提供參考依據(jù)。

1）產(chǎn)權(quán)界定的不清晰擴(kuò)大了交易成本，亦阻礙了資源的再配置利用。因人口流動造成的單位大院權(quán)屬復(fù)雜化導(dǎo)致了街區(qū)化更新的最直接障礙。故明晰大院用地產(chǎn)權(quán)，借助公眾參與協(xié)調(diào)居民意愿，加強(qiáng)政府對大院空間的主導(dǎo)權(quán)成為后期改造的必要前提和有效保障。但既有《物權(quán)法》規(guī)定大院設(shè)施所有權(quán)歸居民共有，內(nèi)部環(huán)境權(quán)益已被“買斷”，在無相關(guān)法律和賠償機(jī)制的監(jiān)管下，難以獲得居民對公共化街區(qū)建設(shè)的廣泛支持。

2）國家支持力度不足。目前國家對于封閉住區(qū)街區(qū)化改造的支持態(tài)度表現(xiàn)為政策意見的發(fā)布，在無明確法律指令的促使下難以產(chǎn)生實質(zhì)性推動，各地方政府亦無積極響應(yīng)。

3）傳統(tǒng)定式思維干擾與社會宣傳錯位。“圍墻文化”是中國傳統(tǒng)建筑文化的重要組成部分[12]，這種思維慣性在居民潛意識中衍生出了獨立封閉的生活態(tài)度，長久形成的思維方式難以短期改變。此外，社會媒體對開放街區(qū)“全部拆圍墻”的片面錯誤性解讀進(jìn)一步加深了大院居民主觀上的排斥與質(zhì)疑，而政府部門在街區(qū)制的推廣過程中也沒有做出及時有效的回應(yīng)，科普工作的不到位造成了大院主體層面上的街區(qū)化更新困境。

4）空間管制力度不足。由于大院空間管控要求的缺乏，導(dǎo)致政府難以有效約束開發(fā)商的后期建設(shè)，具體表現(xiàn)在建設(shè)強(qiáng)度和建設(shè)形式上。前者包括無序加建、改建和拆建，后者則反映在新元素的空間植入和老建筑的隨意處理，最終導(dǎo)致大院整體風(fēng)貌的破壞和歷史文脈的割裂，逐步成為與現(xiàn)代綜合體無異的大型建筑群。

5）單一地塊業(yè)態(tài)類型的局限和公共設(shè)施的配置不足。街區(qū)化更新后缺乏綜合業(yè)態(tài)和公共服務(wù)設(shè)施的規(guī)劃指引，因此整合周邊區(qū)域資源、摒棄單一地塊配置公共設(shè)施模式、契合更新發(fā)展速度與設(shè)施管理水平顯得尤為迫切，此外市場管制的欠缺易造成社區(qū)結(jié)構(gòu)的更替與不穩(wěn)定。

4 單位大院街區(qū)化更新技術(shù)體系探索

圖2 單位大院街區(qū)化更新參與方角色定位與相互關(guān)系轉(zhuǎn)變示意

表2 單位大院街區(qū)化更新適宜性順序

在推動單位大院街區(qū)化更新前，需厘清誰更新、更新誰、更新技術(shù)要點與評價指標(biāo)以及更新實施流程四個關(guān)鍵問題。前兩者說明了界定單位大院涉及利益主體和必要性改造類型的重要性；后兩者則呈相互依附關(guān)系，前者為后者的行動依據(jù)，后者則為前者的實現(xiàn)路徑，兩者共同構(gòu)成完整的街區(qū)化更新技術(shù)體系?，F(xiàn)從此四方面探討單位大院街區(qū)化更新的技術(shù)體系。

4.1 更新參與主體

明確主要參與者的角色定位和相互關(guān)系對街區(qū)化的更新實施具有重要意義。其中政府發(fā)揮關(guān)鍵性作用，它不再僅作為中間者協(xié)調(diào)各方權(quán)益，而是采取系列措施主動干預(yù)，既包括從單位收回大院的空間主導(dǎo)權(quán)，還包括轉(zhuǎn)交其空間發(fā)展權(quán)于開發(fā)商并建立長期可持續(xù)的合作模式（圖2）。一方面，確定政府-開發(fā)商的權(quán)利、義務(wù)清單，制定單位大院街區(qū)化轉(zhuǎn)型的空間管制原則和城市設(shè)計導(dǎo)則，在有法可依的條件下約束開發(fā)商的后期建設(shè)行為；另一方面，可靈活調(diào)整政府和開發(fā)商的合作方式，加強(qiáng)政府參與力度，抑或通過“財產(chǎn)稅”、“發(fā)展稅”制度防止一次性的土地收益，令政府獲得因地價增值帶來的二次受益，其根本目的是使政府握有實際空間權(quán)益以能真正發(fā)揮管控協(xié)調(diào)效應(yīng)。

居民作為被動接受者，只有當(dāng)其利益相關(guān)才有可能切實關(guān)注，這就需要政府的宣傳并鼓勵居民進(jìn)駐街區(qū)商業(yè)等，當(dāng)街區(qū)化更新為居民和政府同時帶來空間收益，那么實踐的推進(jìn)就可以通過聽證制等公眾參與的形式達(dá)成[13]，從而實現(xiàn)居民向主動參與者的身份轉(zhuǎn)變，也促成了自下而上的規(guī)劃體系。此外，單位大院較其他城市社區(qū)的主要差異在于老齡化與人口雜化特征顯著，該部分群體比例普遍較高，其意見亦不可忽視，可借助原本的大院社會資本優(yōu)勢，采取“社區(qū)領(lǐng)袖”[14]形式、設(shè)計簡單易操作的意見量表獲取居民反饋，防止此類群體的邊緣化和后期矛盾的涌現(xiàn)。其間，由政府聘請的社區(qū)規(guī)劃師、行業(yè)專家等構(gòu)成的第三方團(tuán)體可從專業(yè)角度輔助參與決策。綜上，政府在各環(huán)節(jié)占據(jù)著核心主導(dǎo)地位，這是促進(jìn)地區(qū)繁榮的現(xiàn)實需要，也是實現(xiàn)社會公正的必然選擇。

4.2 更新實施類型

打開封閉住區(qū)、實行街區(qū)制自提出后便伴隨著各界爭議。在政策所指對象上，吳志強(qiáng)指出封閉住宅小區(qū)并非涵蓋所有的城市住區(qū)，而是綿延數(shù)千米甚至面積超過幾平方公里的超級單位大院和超大小區(qū)[15]，進(jìn)而對封閉住區(qū)的范疇進(jìn)行了重要界定。在街區(qū)化轉(zhuǎn)型的適當(dāng)性討論上，黃明華認(rèn)為街區(qū)制與城市交通并無直接關(guān)聯(lián)，城市住區(qū)的開放與否也不是絕對的，需要權(quán)衡多方利弊和可行性來判斷[16]。因此在開展更新工作時，首先要根據(jù)大院現(xiàn)狀確定其街區(qū)化改造的必要性，防止“一刀切”式的跟風(fēng)建設(shè)行為。

其次，適時性亦是街區(qū)化更新考量的重要因素，可從單位大院的類型展開討論。單位大院的類型劃分為：1）根據(jù)職能特征分為企事業(yè)單位大院，前者包括工業(yè)類、商業(yè)類和服務(wù)業(yè)類，后者包括行政類、教育類和醫(yī)療類[17]；2）根據(jù)獨立程度劃分為自己完備型、外部弱依存型和外部強(qiáng)依存型[4]；3）根據(jù)城市的拒絕程度可劃分為軍事單位，準(zhǔn)軍事單位，中直、部委、市直機(jī)關(guān)，科研院所，大學(xué)，工廠六類[18]；4）根據(jù)地理空間區(qū)位則又可分為城區(qū)型和城郊型[17]。各類所屬大院相互交叉，無絕對界限。實際改造中，不同大院的更新實施難度存在差異，這在一定程度決定了大院更新的緊迫程度和先后適宜順序（表2）。軍事單位、市政機(jī)關(guān)、大學(xué)院校等機(jī)關(guān)事業(yè)型單位大院對外拒絕程度較高，私密性較強(qiáng)，對其進(jìn)行街區(qū)化更新所考慮的因素成本超過預(yù)期效益，不宜過早開展。而企業(yè)型大院的穩(wěn)定性較前者偏弱，易受外部環(huán)境影響發(fā)生變化，政府收回空間發(fā)展權(quán)的難度降低意味著單位大院街區(qū)化更新的可行性提高。就單位大院的發(fā)展現(xiàn)狀而言，獨立程度高的大院設(shè)施條件完備，社區(qū)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，居民對外開放意向不高，而對外依存性強(qiáng)的大院居民改造意愿強(qiáng)烈，適于先行更新實踐。此外，大院的區(qū)位條件亦是重要影響因素，越趨于市區(qū)的單位大院其街區(qū)化更新的緊迫性越強(qiáng)。上述分析正對應(yīng)并論證了《意見》中“逐步打開”的重要性，強(qiáng)調(diào)街區(qū)化更新過程中因地制宜、先后有序的基本原則。

表3 單位大院街區(qū)化更新技術(shù)要點構(gòu)建

4.3 更新技術(shù)要點與評價指標(biāo)體系構(gòu)建

在明確參與主體和實施類型的基礎(chǔ)上，從實踐角度提出可供指導(dǎo)的更新要點。故針對前文所述的更新效應(yīng)及單位大院所面臨的街區(qū)化發(fā)展困境，在橫向?qū)用嫔希阂陨鐣臻g為引導(dǎo)，以街區(qū)設(shè)計、建筑設(shè)計為根本的物質(zhì)空間為基礎(chǔ)，以政策支撐為依托構(gòu)建具有一般性的單位大院街區(qū)化更新技術(shù)要點體系；在縱向?qū)用嫔希簭膶?nèi)開放融合、對外和諧共生出發(fā)，借助滾動的持續(xù)性手段達(dá)到激發(fā)社區(qū)活力再生的目標(biāo)，從而為大院的現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型提供可參考的實施方向和大致路徑。

街區(qū)化更新技術(shù)要點試圖從誰參與、誰保障、如何改造和如何推進(jìn)四個關(guān)鍵問題著手，從文化、交通、管理、建筑空間、參與機(jī)制、評價體系等多方面共設(shè)置46條控制性要點（表3）?？傮w而言，在開放融合方面強(qiáng)調(diào)社會模式的積極兼容、街區(qū)空間的復(fù)合共享、建筑空間的多類集約；在和諧共生方面強(qiáng)調(diào)社會文化的長效延續(xù)、街區(qū)形式的協(xié)調(diào)適宜、建筑實體的保護(hù)改造；在活力再生方面強(qiáng)調(diào)社會引導(dǎo)的多元激勵、街區(qū)系統(tǒng)的特色重構(gòu)、建筑元素的植入整合；在滾動持續(xù)方面強(qiáng)調(diào)社會要素的引介參與、街區(qū)空間的評價完善、建筑功能的適應(yīng)調(diào)整，并輔以針對性的政策條例支撐。

由上可知，46條控制性要點中既包括街區(qū)化更新的支撐系統(tǒng)和目標(biāo)導(dǎo)向，還包括具體的實施策略，其中目標(biāo)和策略的實現(xiàn)情況可用相應(yīng)指標(biāo)作定量測度和反映，從而提供可預(yù)測和可操作的改進(jìn)意見。據(jù)此，在控制性要點的基礎(chǔ)上進(jìn)行提取，采用層次分析法構(gòu)建單位大院街區(qū)化更新的評價指標(biāo)體系，并通過判斷矩陣得出指標(biāo)權(quán)重（表4）。其中技術(shù)要點為前向性實施指導(dǎo)方針，指標(biāo)體系則為后置性完善指導(dǎo)依據(jù)，兩者最終指向同一目標(biāo)：推動單位大院的持續(xù)性街區(qū)化更新。

表4 單位大院街區(qū)化更新評價指標(biāo)體系構(gòu)建

4.4 單位大院街區(qū)化更新實施流程

更新技術(shù)要點與指標(biāo)的落實需要一以貫之的實踐程序推進(jìn)，故以混合開放、持續(xù)人本的街區(qū)營造模式為基本導(dǎo)向，強(qiáng)調(diào)多元主體的協(xié)商參與和漸進(jìn)的反饋式規(guī)劃，建立單位大院街區(qū)化更新實施流程，逐步引導(dǎo)單位大院的有序更新（圖3）。首先初步擬定單位大院的改造目標(biāo)和改造政策，有所針對地開展前期調(diào)研，通過現(xiàn)場踏勘和問卷訪談方式掌握大院的現(xiàn)狀建設(shè)情況，并獲取居民意愿、專家意見及政府部門意見等方面信息。在此基礎(chǔ)上重新調(diào)整原改造目標(biāo)、政策，進(jìn)而由政府或開發(fā)商提出大院的街區(qū)化更新方案。為保障方案的公正性、專業(yè)性和后期實施的可行性，由政府牽頭組織公聽會進(jìn)行方案評估，與會人員包括社區(qū)規(guī)劃師、行業(yè)專家代表、居民權(quán)益代表和開發(fā)商權(quán)益代表等，各方發(fā)表現(xiàn)實訴求、互相監(jiān)督，政府則扮演“法官”角色盡可能協(xié)調(diào)各方權(quán)益，最后落在更新方案的不斷調(diào)適與選定上。值得注意的是，方案的選定實施并不意味著更新過程的結(jié)束，動態(tài)規(guī)劃要求關(guān)注改造后的建成環(huán)境維護(hù)和使用評價，并由此發(fā)現(xiàn)新的問題，再及時反饋于上一流程，組織公聽會針對新問題采取專項措施予以解決，從而形成前-后循環(huán)的可持續(xù)更新機(jī)制，達(dá)到單位大院街區(qū)改造趨于完善的最終目的。

圖3 單位大院街區(qū)化更新實施流程圖

5 結(jié)語

單位大院是我國計劃經(jīng)濟(jì)時期的過渡性社會產(chǎn)物，是特殊歷史環(huán)境下的必然選擇。轉(zhuǎn)向當(dāng)今的市場經(jīng)濟(jì)制度語境和政策背景，街區(qū)化更新則是促進(jìn)單位大院現(xiàn)代化轉(zhuǎn)型的必要選擇。本文在分析大院街區(qū)化更新效應(yīng)的基礎(chǔ)上，通過個案解讀從整體上總結(jié)了目前面臨的主要困境，依此探索性地提出單位大院街區(qū)化更新的技術(shù)體系，旨在控制性要點、評價指標(biāo)體系和實施流程的引導(dǎo)下營造多主體對話、混合開放、文脈延續(xù)和活力迸發(fā)的新街區(qū)模式。在推動各級政府因地制宜、先后有序地開展街區(qū)化更新實踐的同時，應(yīng)不斷完善指標(biāo)和優(yōu)化流程，提高其合理性與操作性，將單位大院從“城市負(fù)擔(dān)”轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展契機(jī)，從而形成可持續(xù)、可廣泛借鑒的更新路徑，這亦是未來進(jìn)一步研究的重要議題。