問

若承租人符合減免條件的，如何主張減免租金的期限和幅度？

答

首先，認(rèn)定租金減免期間。主要按照國家頒布的禁令及解封時(shí)間作為參考基數(shù)，在此基礎(chǔ)上考慮不同的行業(yè)情況。減免以及補(bǔ)貼政策規(guī)定確定減免幅度。無租金減免政策的，租賃合同有約定的，從其約定。無政策亦無合同約定的，以雙方協(xié)商一致為準(zhǔn)。

其次，確定租金減免幅度：第一，按照國家或地方政府出臺的租金減免以及補(bǔ)貼政策規(guī)定確定減免幅度。第二，無租金減免政策的，租賃合同有約定的，從其約定。第三，無政策亦無合同約定的，以雙方協(xié)商一致為準(zhǔn)。

問

新冠肺炎疫情影響下，承租人租賃商業(yè)性房屋，在哪些情況下可以要求延長租期或減免租金？

答

依據(jù)租賃房屋用途的不同，承租人主張延長租期或減免租金的適用情形不同：

(一)店鋪、商場用途

1.店鋪、商場因疫情防控被有關(guān)政府部門關(guān)閉、暫停營業(yè)，導(dǎo)致承租人無法使用租賃房屋進(jìn)行正常經(jīng)營的，屬于出租人因不可抗力而無法正常提供租賃房屋，導(dǎo)致租賃合同根本無法履行的情形，承租人可主張延長租期或減免租金。

2.店鋪、商場未被相關(guān)政府部門強(qiáng)制關(guān)閉、暫停營業(yè)，存在兩種情況。

一是，要求采取縮短正常營業(yè)時(shí)間或限制人流量等防疫措施，導(dǎo)致承租人無法正常營業(yè)，承租人可主張出租人未按合同約定向承租人提供租賃房屋用于正常經(jīng)營，要求延長租期、減免租金或賠償相應(yīng)損失。

二是，承租人因疫情導(dǎo)致其員工滯留外地、招工困難，導(dǎo)致承租人無法正常營業(yè)，客流量和收入大幅減少或已經(jīng)不能實(shí)現(xiàn)經(jīng)營目的，繼續(xù)按照原有約定支付租金對承租人明顯不公平的，承租人可與出租人協(xié)商延長租期或減免租金，也可適用情勢變更原則，以訴訟方式向人民法院提出延長租期、減免租金等合同變更要求。

3.符合國家或地方關(guān)于減免房租相關(guān)政策情形的，承租人可依據(jù)相關(guān)法律和政策規(guī)定要求減免租金。

(二)辦公、工業(yè)用途

1.寫字樓或工廠被有關(guān)政府部門關(guān)閉，導(dǎo)致承租人無法使用租賃房屋進(jìn)行正常經(jīng)營的，屬于出租人因不可抗力而無法正常提供租賃房屋，導(dǎo)致租賃合同根本無法履行的情形，承租人可主張延長租期或減免租金。

2.寫字樓或工廠在疫情期間并未被有關(guān)政府部門強(qiáng)制關(guān)閉，承租人仍可以繼續(xù)占有及使用租賃房屋，承租人不可以主張延長租期或減免租金。雖然，全國各地陸續(xù)出臺的延期復(fù)工、錯(cuò)峰復(fù)工政策，在一定程度上減少了承租人對租賃房屋的使用程度或者增加了使用困難和不便，但是，這并不足以導(dǎo)致租賃合同根本無法履行或造成明顯不公平的結(jié)果。因此，承租人以此為由要求延長租期或減免租金未果產(chǎn)生糾紛的，較難得到司法機(jī)關(guān)的支持。

問

在新冠肺炎疫情影響下，出租人或物業(yè)管理企業(yè)是否有權(quán)禁止外地/境外返回的承租人進(jìn)入租賃房屋？

答

無權(quán)。(1)外地返回的承租人享有對租賃房屋的居住使用權(quán)，出租人或物業(yè)管理企業(yè)均無權(quán)剝奪承租人的合法權(quán)利，亦無權(quán)阻止外地/境外返回人員進(jìn)入所居住的小區(qū)，但物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該做好備案登記，提醒承租人做好自我隔離，并向社區(qū)居委會(huì)報(bào)告。

(2)如果外地/境外返回的承租人出現(xiàn)體溫異常、發(fā)燒、咳嗽等癥狀，出租人或物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)暫時(shí)限制其進(jìn)入小區(qū)，并及時(shí)向社區(qū)或相關(guān)政府部門報(bào)告；如其拒絕配合的，可以報(bào)警，由公安機(jī)關(guān)協(xié)助醫(yī)療機(jī)構(gòu)采取強(qiáng)制隔離治療措施等。

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