成坤澤 李世龍 陳秋 李星辰

摘要：21世紀以來，城市經濟發(fā)展迅速，人民生活水平顯著提高，但也伴隨著土地供需失衡的難題，因此積極探索如何新增用地和盤活存量土地是當下亟待解決的問題。但與此同時，土地一級開發(fā)出現了法律法規(guī)、管理體系不完善、利潤分配不合理、融資渠道單一等諸多問題，降低了土地一級開發(fā)的質量和效率。將邏輯框架法運用到土地一級開發(fā)后評價中，開展邏輯框架法和后評價的交叉研究內容，明確土地一級開發(fā)過程中的關鍵點，分析開發(fā)過程中存在的問題，最終形成土地一級開發(fā)后評價矩陣體系。為開展邏輯框架法和后評價的交叉研究內容提供了新的研究視角;提供的邏輯框架矩陣明確了土地一級開發(fā)過程中的關鍵點，有利于提高土地一級開發(fā)效率。

關鍵詞：土地一級開發(fā);后評價;邏輯框架法

中圖分類號：F281

文獻標識碼：A

文章編號：1001-9138-（ 2020） 03-0050-57

收稿日期：2020-01-25

無論是城市建設還是國家經濟發(fā)展，土地都有著不可替代的戰(zhàn)略意義。為對土地一級開發(fā)做出清晰的界定和明確具體的管理辦法，北京2002年出臺了比較有代表性的文件《北京市土地一級開發(fā)管理暫行辦法》。城市土地開發(fā)中，土地一級開發(fā)作為至關重要的第一環(huán)節(jié)，是項目后續(xù)工作能否取得成功的關鍵。但隨著城市化進程的不斷加快，現階段土地一級開發(fā)在政策制度、交易模式、主體確定、利益分配、融資體系等方面遇到障礙，若能順利解決這些問題，我國土地一級開發(fā)將會上一個臺階。

目前，項目后評價雖在土地整理中有所應用，但土地開發(fā)項目中未能實施。土地一級開發(fā)后評價可以借鑒取得一定成果的研究領域，如我國水利建設領域、公路建設領域，將成功的后評價經驗應用到土地一級開發(fā)中，重視項目后評價，用系統(tǒng)工程的方法，從項目全壽命周期的角度出發(fā)，全面系統(tǒng)精準的進行分析和評價整個項目。邏輯框架法，即LFA（ Logieal Framework Approach），是進行項目后評價的主要方法之一，是一種以目標為導向的項目規(guī)劃工具。目前將LFA應用于土地一級開發(fā)后評價中的研究較缺乏，而以后評價研究作為核心的土地一級開發(fā)能夠對建設工程項目的推進以及落地有至關重要的影響。因此，本文基于LFA，設計通用的土地一級開發(fā)后評價矩陣體系，清晰地梳理影響土地一級開發(fā)各因素之間的邏輯關系，明確了土地一級開發(fā)項目推進過程中的關鍵點。

1邏輯框架法的基本理論

邏輯框架法（ LFA）是一種以目標為導向的項目設計研究方法，它提供了一整套互相關聯的元素，用于援助結構化系統(tǒng)分析一個項目，是一種常用的后評價研究工具。此方法多用作識別原因和結果的傳導機制和內在聯系，重點關注項目目標對整個項目的宏觀導向、利益各方在項目中的參與度和角色定位、全流程的監(jiān)控效益這幾方面的內容。通過分析基于假設的原因和該原因導致的結果，進而對項目進行管控及修正。邏輯框架法的基本結構見圖l。

2邏輯框架法與土地一級開發(fā)后評價的適用性分析

LFA與土地一級開發(fā)后評價的適用性主要體現在：①分析土地一級開發(fā)項目過程中存在的主要問題，分析項目實施過程中存在的主要缺陷，提供客觀、科學的反饋信息給項目的改進或新項目的決策者;②可以作為一條串聯線，連接項目管控、執(zhí)行、目標指定等各維度的項目動作，提高組織決策效率;③有利于提高政府方和多個項目對接人的對接通達性，減少信息壁壘和信息斷層，大幅度提高效率。

在本文中，將邏輯框架法與土地開發(fā)項目后評價研究相結合，既是創(chuàng)新也是突破。首先，分析土地一級開發(fā)過程中存在的問題，形成問題樹和對策樹;然后，根據對策分析，深化理解和分析內在邏輯，歸納和整理前期所有的項目動作;最后，實現在前期已經確定的目標和目的到實際可達成結果的轉化，形成邏輯框架矩陣，即土地一級開發(fā)項目后評價矩陣。

3土地一級開發(fā)項目后評價矩陣

3.1問題分析

通過大量文獻閱讀與實際調研，最終確定土地一級開發(fā)中的關鍵問題是“土地一級開發(fā)效率低”。土地一級開發(fā)效率低將導致公眾利益受損、惡意競價、政府決策效率低、項目多資金壓力大以及尋租現象等結果性問題，最終影響土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展見圖2。

從企業(yè)的角度出發(fā)，土地一級開發(fā)效率低主要是由于企業(yè)社會意識不足、社會責任履行不完全、社會責任履行不及時以及企業(yè)實施積極性不高所造成的;從政府角度出發(fā)，土地一級開發(fā)效率低的原因主要是由監(jiān)管機制不完善、管理經驗不足、融資機制不完善、利益分配機制不合理等造成的。據此繪制原因性問題樹見3所示。

3.2目標分析

目標樹見圖4和圖5，根據問題樹所確定的核心問題“土地一級開發(fā)效率低”，可以確定項目的總目的是“提高土地一級開發(fā)效率”，項目總目標為更宏觀的目標即“實現土地一級開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展”。

3.3對策分析

針對邏輯框架法用于土地一級開發(fā)，根據目前的目標樹，核心問題“土地一級開發(fā)效率低”的存在是由多種內外因所導致的，轉化到目標樹上，并不能通過解決單一的問題，實現單一的目標路徑就能實現土地一級開發(fā)目標和目的。因此，原有對策分析維度的缺失，使得所分析的對策無法實現目標和目的?；诖?，本文的對策分析是針對目標樹的手段性目的進行進一步對策深化，形成足以實現目標和目的的對策，最終形成對策樹。

在對策分析中，原因性問題中的“土地一級開發(fā)法制不完善”主要是宏觀環(huán)境的問題，國家法律法規(guī)體系不完善，國家對于土地一級開發(fā)管理的監(jiān)察不足等問題，這部分主要是由于宏觀環(huán)境所致，地方政府和企業(yè)無法改善，因此在對策分析過程中，這部分不作對策分析?；谏鲜龇治?，得出土地一級開發(fā)后評價對策樹，對策樹見圖6。

3.4土地一級開發(fā)后評價矩陣模型的構建

根據對策分析，深化理解和分析內在邏輯，歸納和整理前期所有的項目動作;最后，實現在前期已經確定的目標和目的到實際可達成結果的轉化，形成邏輯框架矩陣，即土地一級開發(fā)項目后評價矩陣見表l。

通過前期所有步驟的整合，再運用邏輯框架法原理形成了邏輯框架矩陣。

4結語

本文將邏輯框架法與土地開發(fā)項目后評價研究相結合，既是一種內容上的創(chuàng)新也是一種形式上的突破。分析土地一級開發(fā)過程中存在的主要問題，清晰地梳理了影響土地一級開發(fā)各因素之間的邏輯關系，最終設計出一套通用的土地一級開發(fā)后評價矩陣體系。將邏輯框架法應用于土地開發(fā)項目后評價，不可避免也會具備一定的局限性。一是在項目實施過程中，若過多關注目標和外部因素，很大程度上會影響項目管理的靈活性;二是邏輯框架法僅僅是項目后評價的一種思維模式，還需要項目經濟評價以及環(huán)境評價來最終完成。

參考文獻：

1.譚躍進 陳英武 易進先.系統(tǒng)工程原理.國防科技大學出版社.1999

2.陳森發(fā)，復雜系統(tǒng)建模理論與方法.東南大學出版社.2005

3.張全景 歐名豪 王萬茂 龐英.從土地環(huán)境解讀我國的土地問題.地理與地理信息科學.2004.05

4.謝滌湘 鄧雅雯.快速城市化背景下的土地問題述評.城市問題.2012.04

5.賀雪峰，土地問題的事實與認識.中國農業(yè)大學學報（社會科學版）.2012.29（02）

6.張全景 王萬茂.我國土地問題歸因分析及對策研究.曲阜師范大學學報（自然科學版）.2003.02

7.周文國.土地一級開發(fā)若干問題探討.開發(fā)研究.2005.01

8.陳斯冰.城市危改地塊土地一級開發(fā)評價研究，天津大學.2009

9.張倩蔓.基于邏輯框架法的PPP項目實施計劃模型研究.重慶大學.2017

10.高璐.基于AHP-模糊綜合評價法的農村電網改造項目后評價研究.吉林大學.2017

11.艾亮輝.土地整理投資項目后評價研究.浙江大學.2004

12.杜甜甜.基于邏輯框架法的政府信息化績效評價研究，南京師范大學.2014

13.封曉暉.北運河大堤和潮白河大堤（西集段）道路工程后評價研究.天津大學.2010

14.寧靜.A公司M項目土地一級開發(fā)中的風險管理研究.西北大學.2017

作者簡介：成坤澤，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。

李世龍，重慶大學管理科學與房地產學院副教授，碩士生導師。

陳秋，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。

李星辰，重慶大學管理科學與房地產學院碩士研究生。