盛松成 宋紅衛(wèi) 汪恒

摘要：自2020年1月下旬以來，新冠肺炎疫情席卷全國，對我國經(jīng)濟造成巨大沖擊，房地產(chǎn)業(yè)自然也無法置身事外。本次疫情對房地產(chǎn)市場的影響有多大？房地產(chǎn)業(yè)如何積極應(yīng)對疫情才能在行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的基礎(chǔ)上，發(fā)揮促進就業(yè)、保障民生、穩(wěn)定經(jīng)濟發(fā)展的作用？

關(guān)鍵詞：因城施策;預(yù)期管理;穩(wěn)定經(jīng)濟

中圖分類號：F293 文獻標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）03-0010-12 收稿日期：2020-02-07

1 房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀與“非典”時期具有五方面不同

1.1 房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展階段不同

2003年“非典”正處于98“房改”初期，住房條件亟需改善，以往因住房分配制度而被抑制的需求得到了釋放。目前，我國戶均住房已超過1.1套，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積已達到39平方米（2018年），是2003年的1.65倍。

1.2 政策對房地產(chǎn)的定位不同

2003年8月12日，《國務(wù)院關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號文）將房地產(chǎn)業(yè)定位為經(jīng)濟發(fā)展“支柱產(chǎn)業(yè)”。而當(dāng)前我國房地產(chǎn)進入“房住不炒”階段。

1.3 房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢不同

2003年我國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積均處于快速發(fā)展期，二者同比增速分別為29.7%和29.1%?，F(xiàn)在我國房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售增速已經(jīng)呈現(xiàn)“倒U型”趨勢，2019年房地產(chǎn)開發(fā)投資和銷售面積二者同比增速分別為9.9%和一1%。

1.4 房企負債水平和杠桿率不同

2003年房企負債規(guī)模30698.56億元，2018年達到674333.36億元，房企負債率由58.04%上升至2019年前三季度的80.26%（按照申萬一級行業(yè)分類標(biāo)準(zhǔn)）;房地產(chǎn)企業(yè)總體負債與行業(yè)增加值之比由4.99倍上升到10.43倍。

1.5 居民對住房的購買力不同

2003年我國居民部門杠桿率為16.2%，而2018年則為53.2%，且仍呈上升趨勢。收入增長情況也不同，2000-2005年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入復(fù)合增長率為10.81%，2014-2019年為7.99%。

2 本次疫情對房地產(chǎn)市場的影響

2.1 對房地產(chǎn)開發(fā)投資的影響

按照房地產(chǎn)開發(fā)資金中土地購置費、建安工程、設(shè)備工器具購置等組成結(jié)構(gòu)來推算，因土地交易、新開工項目中止及在建項目延遲開工等將可能造成今年一季度投資下降37.53%左右。

2.2 對房地產(chǎn)銷售的影響

受疫情影響，全國多個城市針對房地產(chǎn)市場下發(fā)了“暫停經(jīng)營”的通知，明令禁止售樓處、中介門店繼續(xù)營業(yè)。有關(guān)統(tǒng)計資料顯示，自1月下旬房企成交量較以往春節(jié)期間下降95%。疫情較重的十個省份商品房銷售規(guī)模占全國比例超過6成。線上銷售只是臨時應(yīng)急手段，較難落實。

2.3 對房企的影響

2019年銷售回款（包括個人按揭貸款和定金及預(yù)收款）已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)最為重要的資金來源，占比達到了49.62%。如果一季度銷售額下降50%，就將損失14398.14億元。如果疫情導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈風(fēng)險爆發(fā)，大量中小房企將因此而倒閉，而且這一過程可能持續(xù)2年，甚至更長時間。

2.4 對人口凈流出區(qū)域房地產(chǎn)市場的影響

此次疫情反映出三四線城市在物流、居住環(huán)境和應(yīng)急管理上的劣勢。在當(dāng)前大中城市開放落戶的背景下，未來人口可能進一步流出三四線城市，需要高度關(guān)注三四線城市的房地產(chǎn)風(fēng)險。

2.5 對整體經(jīng)濟增長的影響

如果我國2020年一季度房地產(chǎn)投資增速下降37.53%，按照最近三年的情況，房地產(chǎn)投資下行會造成GDP增速下降0.16個百分點。房地產(chǎn)業(yè)與國家統(tǒng)計局分類的42個行業(yè)均有不同程度的完全關(guān)聯(lián)關(guān)系，尤其是建筑業(yè)，與房地產(chǎn)業(yè)關(guān)系緊密，對GDP的貢獻還稍高于房地產(chǎn)業(yè)，也將對經(jīng)濟增長造成影響。

2.6 對就業(yè)的影響

如果按照今年一季度房地產(chǎn)投資下降37.53%來估算的話，疫情會影響房地產(chǎn)行業(yè)的城鎮(zhèn)就業(yè)174.85萬人（用2018年規(guī)模估算，下同）。房地產(chǎn)業(yè)對建筑業(yè)的完全消耗系數(shù)為0.027066，可以估算出因房地產(chǎn)業(yè)而受到疫情影響的建筑業(yè)城鎮(zhèn)就業(yè)人口為73.37萬人。如果考慮到建筑業(yè)自身受疫情的沖擊，受影響的就業(yè)人口會更多。

3 應(yīng)對房地產(chǎn)市場受疫情沖擊的政策建議

3.1 給予房地產(chǎn)業(yè)必要、合理的支持

除了向受疫情影響較大的批發(fā)零售、住宿餐飲、物流運輸、文化旅游等行業(yè)提供支持，也應(yīng)考慮采取適當(dāng)?shù)拇胧椒€(wěn)房地產(chǎn)市場。建議在“房住不炒”的前提下，穩(wěn)定房地產(chǎn)投資和銷售，支持房地產(chǎn)業(yè)合理融資需求，允許部分受疫情影響較大的房地產(chǎn)企業(yè)延期還貸，加快貸款展期辦理，為企業(yè)調(diào)整還款計劃，不盲目抽貸、斷貸、壓貸，以緩解近期銷售萎縮對房企資金鏈的沖擊。在合法合規(guī)和控制風(fēng)險的前提下，適當(dāng)增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道，包括商業(yè)銀行的表內(nèi)和表外融資。

3.2 繼續(xù)貫徹落實“房住不妙”的方針

房地產(chǎn)業(yè)已進入了新的發(fā)展階段，“房住不炒”成為產(chǎn)業(yè)定位。放松這一定位，也許會帶來一時的快速發(fā)展，但會透支未來發(fā)展空間，甚至引發(fā)經(jīng)濟金融風(fēng)險。這種短期行為并不可取。

3.3 強化供給與需求相結(jié)合的調(diào)控手段

當(dāng)前的調(diào)控政策疊加疫情的影響，需求端會受到較大的抑制，疫情得到有效控制后，需求可能釋放，如果屆時沒有充裕的供給，可能因供需失衡造成新一輪的房價上漲。因此，在未來一段時期內(nèi)，更要強化供給端的調(diào)控，合理適當(dāng)?shù)卦黾臃康禺a(chǎn)市場的供給，并要保障地價的相對穩(wěn)定。（1）核心城市要適當(dāng)增加土地供應(yīng);（2）土地拍賣方面采取適當(dāng)?shù)恼哒{(diào)整，比如適當(dāng)降低土地競買保證金比例，允許成交土地簽約、出讓金繳納適當(dāng)延期。因疫情影響開工、復(fù)工的，可以延期開工和竣工時間。

3.4 支持剛需和改善需求

從未來城鎮(zhèn)化發(fā)展?jié)摿案纳凭幼l件來看，房地產(chǎn)市場仍然存在一定的剛需和改善需求。因此需要采取兩方面措施，一是不利于剛需和合理改善需求的有關(guān)政策可做適當(dāng)調(diào)整，比如“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策;二是金融機構(gòu)要給予受疫情影響較重的房企和購房者適當(dāng)?shù)男刨J政策支持，比如，住房公積金繳存比例、提取時間等。

3.5 因城施策，對限價政策做適當(dāng)調(diào)整

適當(dāng)增加市場調(diào)節(jié)的力度。高端項目的限價原則要明確，保障房企正常拿地的積極性。中低端項目也要給予房企合理的自主定價空間。在限價政策適當(dāng)調(diào)整后，繼續(xù)落實“房住不炒”政策，可以對某些項目實施“限售”的約束，一松一緊，防止市場出現(xiàn)大幅波動，保持房價基本平穩(wěn)。

3.6 長期內(nèi)仍然要應(yīng)對房價上漲的壓力

一旦疫情得到有效控制，而供給端不能滿足被抑制的需求，房價就會快速反彈，尤其在一線和核心二線等經(jīng)濟基礎(chǔ)較好、城市管理效率較高、產(chǎn)業(yè)及醫(yī)療資源較發(fā)達的的城市，“穩(wěn)房價”仍將是這些地區(qū)調(diào)控的重點。

3.7 要關(guān)注部分三四線城市房地產(chǎn)市場的列全

疫情發(fā)生恰逢春節(jié)假期，嚴(yán)重打擊了返鄉(xiāng)置業(yè)，三四線城市樓市可謂雪上加霜，尤其需要關(guān)注。隨著大中城市落戶放開，以及疫情暴露出三四線城市在物流、公共衛(wèi)生資源和應(yīng)急管理等方面的劣勢，未來三四線城市將面臨更大的人口流出壓力。應(yīng)嚴(yán)格按照住建部要求，因城施策，防控三四線城市房地產(chǎn)市場風(fēng)險。

3.8 堅持房地產(chǎn)市場調(diào)控的預(yù)期管理

保持政策定力，堅持“房住不炒”的方針，扭轉(zhuǎn)長期以來形成的政策預(yù)期，確保政策的連續(xù)性與穩(wěn)定性。

3.9 適度發(fā)揮發(fā)揮房地產(chǎn)投資穩(wěn)定經(jīng)濟的作用

目前投資對我國經(jīng)濟增長的貢獻率為30%左右，而房地產(chǎn)投資在我國固定資產(chǎn)投資中的占比約20%，如果再考慮房地產(chǎn)消費和對其他產(chǎn)業(yè)的帶動作用，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場就能在較大程度上穩(wěn)定經(jīng)濟增長。

3.10 避免房企大量倒閉沖擊整個房地產(chǎn)行業(yè)

當(dāng)前房企負債率整體較高，受疫情影響，資金鏈斷裂的風(fēng)險進一步上升。因此，要穩(wěn)定房地產(chǎn)企業(yè)。除了房企拿地、房企定價等政策做出適當(dāng)調(diào)整外，還要給予房地產(chǎn)企業(yè)在融資、稅費減免等方面享受與其他企業(yè)相同的待遇。

我們不能把合理支持房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的政策視為對房地產(chǎn)調(diào)控的放松，這是在遵循“房住不炒”“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”原則下，應(yīng)對疫情，穩(wěn)定經(jīng)濟、促進就業(yè)、保障民生的相機抉擇政策手段。

作者簡介：盛松成、宋紅衛(wèi)、汪恒，同策房產(chǎn)咨詢股份有限公司研究員。