摘要：購買豪宅的目標(biāo)人群正在發(fā)生變化，“互聯(lián)網(wǎng)一代”的95后迅速崛起，他們也開始買豪宅了。加之疫情之下，消費(fèi)者對房子屬性的思考，都將影響未來豪宅市場的風(fēng)向。

關(guān)鍵詞：理想人居;小套型;黑科技

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）05-0026-29 收稿日期：2020-03-07

一場疫情，正在改變?nèi)藗兊木幼×?xí)慣。

被動蝸居在家，生活中的痛點一一顯現(xiàn)，也讓一大批人逐漸認(rèn)識到房子功能性的重要程度。

一直以來，中國房地產(chǎn)市場有兩類需求不可忽視，一類是剛需，另一類則是位于塔尖的豪宅市場。疫情之下，無論是剛需還是改善，都將理想人居投向空間更大、場景更加豐富、配套以及園林景觀等舒適度更高的豪宅市場。

近年來，隨著房價的上漲，尤其北上廣深四大一線城市，豪宅的門檻正在不斷提高。由于各線城市豪宅標(biāo)準(zhǔn)差異明顯，因此，豪宅仍然是一個相對概念。

去年，商品房住宅成交套數(shù)TOP 10城市中，北上廣深四大一線城市中1000萬元以上的高端住宅成交量就達(dá)到18593套，較2018年的15196套同比增長22.4%。二線城市高端住宅成交量為4756套，同比減少約13%。一線城市高端住宅成交量約是重點二線城市的4倍。

受疫情影響，房地產(chǎn)市場整體成交低迷，但整個2月各地成交結(jié)構(gòu)卻明顯偏向豪宅市場，由于豪宅成交的拉動作用，2月，上海新房成交均價已經(jīng)突破6萬元。

購買豪宅的目標(biāo)人群正在發(fā)生變化，“互聯(lián)網(wǎng)一代”的95后迅速崛起，他們也開始買豪宅了。加之疫情之下，消費(fèi)者對房子屬性的思考，都將影響未來豪宅市場的風(fēng)向。

1 一線城市成交同比增加22.4%

豪宅因為稀缺性和高品質(zhì)成為富豪和高凈值人群投資以及抵御市場周期波動的重要選擇。經(jīng)歷了2018年短暫的降溫期之后，2019年豪宅市場明顯回暖。

以1000萬元為豪宅門檻來看，北上廣深四大一線城市豪宅成交量為18593套，較2018年的15196套同比增長22.4%。廣州成交量同比增幅最大，達(dá)到37.5%，見表1。

與其他城市相比，一線城市豪宅門檻要高。以2000萬元為豪宅門檻的話，北上廣深四大一線城市豪宅成交量較1000萬元門檻縮減約一半。2019年全年成交量為5141套，同比增長30.9%。而一線城市也存在分化，深圳和廣州成交量有所下降，其中深圳成交量同比下降22.9%，廣州成交量同比下降17.4%。上海成交量位于四大一線城市之首，占四大一線城市總成交量的53%，相較于2018年成交量同比增加46.5%，見表2。

中高端豪宅市場依然集中在上海和北京這兩座城市。

具體從成交的各個價格區(qū)間來看，在成交總價1000萬-2000萬元、2000萬-3000萬元、3000萬-5000萬元商品住宅成交套數(shù)中，上海分別以5734套、1531套和726套的成交量位于四大一線城市之首。北京和深圳緊隨其后，而廣州市豪宅市場相對冷清，部分價格區(qū)間成交套數(shù)不及二線城市杭州。

不過，總價5000萬元以上的頂豪成交情況來看，四大一線城市共成交了407套，同比增加24%.其中，北京以202套成交數(shù)量趕超上海和深圳，成交量占據(jù)頂豪市場的半壁江山，相較于2018年的60套，同比增長約240%.

去年，四大一線城市單價10萬元-20萬元的豪宅共成交5464套，相較2018年的3118套同比增長75%。而上海以2983套的成交量位列四大一線城市首位，單價20萬元以上的頂豪，全國僅成交16套，較2018年增加了一倍。其中，上海成交10套，深圳成交4套，北京成交了2套。

除此之外，2019年，豪宅供應(yīng)到達(dá)新高度，自12月以來，上海已經(jīng)有6個單價在10萬元以上的項目人市。

疫情期間，尤其是2月份，一線城市豪宅市場逆市升溫。在上海，2月集中簽約的項目中，瑞虹新城天悅郡庭6.9億元的成交金額成為了2月的雙料銷冠。同樣，位于北京海淀頂豪項目，5天成交了3套，成交金額1.2億元。

2 別墅類項目延續(xù)小套型化趨勢

至于哪一種產(chǎn)品才是置業(yè)首選？經(jīng)歷了一場疫情，2020年的消費(fèi)習(xí)慣相較與去年或?qū)l(fā)生小幅變化。

去年，在121個樣本城市別墅項目中，聯(lián)排別墅占比過半穩(wěn)居成交主力，獨棟和雙拼別墅因供應(yīng)量相對較少且總價較高，成交比重則持續(xù)處在下降通道，見表3。

去年別墅整體市場環(huán)境中，經(jīng)濟(jì)型別墅仍舊是別墅市場置業(yè)首選。而暢銷別墅產(chǎn)品面積段整體延續(xù)小套型化趨勢。

從面積段成交情況來看，2019年120-160平方米別墅去化最多。相較于2018年，180平方米以上大面積段豪宅成交占比全線回落，其中300平方米以上大型別墅同比減少3.2個百分點降幅最大。

其次，200-250平方米產(chǎn)品成交表現(xiàn)不及市場預(yù)期，同比降幅也有1.3個百分點;反觀120-180平方米中小戶型別墅熱度持續(xù)高漲，同比合計凈增長6.1個百分點，其中又以120-140平方米產(chǎn)品增長最多，同比2018年上升3.3個百分點。

預(yù)計明年市場上100-140平方米的三四房需求仍然最為旺盛，其中90-120平方米三房和100-120平方米四房成交增長空間較大。

經(jīng)濟(jì)型疊墅、聯(lián)排仍將占據(jù)絕對成交優(yōu)勢，產(chǎn)品還將延續(xù)去年趨勢持續(xù)向中小面積段轉(zhuǎn)化，尤以一線城市最為明顯，更有向100平方米以下微型疊墅方向發(fā)展的趨勢。受總價影響，購房者更希望可以在購買力范圍內(nèi)擁有更多的空間和房間，這就需要開發(fā)商在空間設(shè)計上進(jìn)行一定的探索，見表4。

3 疫情之下豪宅市場變革

受此次疫情影響，消費(fèi)者有更多時間待在家里，并開始對居住空間的舒適度提出了更高的需求，實際背后是人們?yōu)樘嵘磥淼木幼∑焚|(zhì)的要求。

從空間的角度來看，預(yù)計明年市場上100-140平方米的三四房需求仍然最為旺盛，其中90-120平方米三房和100-120平方米四房成交增長空間較大。

從功能性和舒適度來看，疫情使得居住的痛點暴露無遺，客廳、餐廳、廚房是兼具功能性和舒適度的三大空間，面臨的問題是客廳功能單一、餐廳空間不足、廚房功能不夠。

疫情期間，原本的書房變成小朋友上網(wǎng)課的空間，而大人可能還需要一個工作室辦公，如果空間不夠大，在家里放風(fēng)的空間都沒有。

因此，未來在產(chǎn)品設(shè)計端，應(yīng)該設(shè)置增加家庭互動的空間，功能空間需要更細(xì)致的劃分。比如，如何解決玄關(guān)儲物空間不足、功能不夠強(qiáng)大以及人戶消殺的痛點。

而臥室也是存在許多痛點的功能區(qū)，即便是很多豪宅，其主臥預(yù)留的衣柜尺寸依然停留在10年前的需求，諸如此類人性化的細(xì)節(jié)需要隨時更新。

另外，在豪宅的標(biāo)配上，黑科技等新技術(shù)的應(yīng)用也是非常重要的。比如，一些醫(yī)療醫(yī)院的新風(fēng)系統(tǒng)能否運(yùn)用到社區(qū)中？其實，高端社區(qū)尤其豪宅完全可以使用這樣的新風(fēng)系統(tǒng)，可以有效防止形成氣溶膠，就不會出現(xiàn)社區(qū)感染事件。因此，開發(fā)商和設(shè)計單位，以及建設(shè)單位都需要共同努力。

除此之外，隨著此次疫情的蔓延，社區(qū)物業(yè)管理水平也成為了家家戶戶最為直觀的產(chǎn)品軟實力，對于高端市場的客戶尤其如此，如何用更高水準(zhǔn)服務(wù)來滿足業(yè)主的需求也成為了未來豪宅市場的主要課題之一。

再加上客戶的變化也將推動豪宅市場變革。據(jù)統(tǒng)計，去年上海95后購買千萬以上樓盤的占比達(dá)到了11.7%。這一類人主要以房二代為主，隨著年輕消費(fèi)群體正在成為主力力量，他們對居住的需求和理解與以往的豪宅客群有較大差別，因此，客群的改變，倒逼房企在豪宅市場也必須創(chuàng)新，以適應(yīng)新的消費(fèi)需求。

作者簡介：丁祖昱，易居企業(yè)集團(tuán)CEO，