丁祖昱
摘要:4年時間過去,定位城市運營商的中國金茂實現(xiàn)了年復(fù)合超過50%的銷售業(yè)績增長,在2018年成功突破千億,并向2020年的兩千億目標發(fā)起沖擊。
關(guān)鍵詞:住宅綜合體;租金穩(wěn)定;疏通現(xiàn)金流
中圖分類號:F293 文獻標識碼:B
文章編號:1001-9138-(2020)02-0024-27 收稿日期:2019-12-17
近日,金茂聯(lián)合天能置業(yè)有限公司以底價67億元摘得杭州富陽秦望城市眼項目,樓面價8778元/平方米。根據(jù)出讓條件,該項目毛坯銷售均價不高于26300元/平方米,且毛坯銷售最高單價不高于28930元/平方米。如實施裝修銷售的,裝修價格不高于3500元/平方米,意味著地塊未來上市的精裝均價逼近30000元/平方米。
這是金茂的第19個城市運營項目,金茂杭州方面表示將打造成繼陸家嘴金茂大廈、金茂北外灘后又一標桿性建筑。
1 4年間落地19個項目
時間回到4年前,2015年10月14日,方興地產(chǎn)在北京召開新聞發(fā)布會,宣布正式更名為“中國金茂控股集團有限公司”,同時還發(fā)布了最新的集團戰(zhàn)略規(guī)劃:公司將由傳統(tǒng)意義上的地產(chǎn)開發(fā)商向城市運營商轉(zhuǎn)變,并提出了從“雙輪驅(qū)動”到“雙輪兩翼”的升級計劃。在“銷售+持有”的戰(zhàn)略基礎(chǔ)上,加入“金融+服務(wù)”兩大元素支持城市開發(fā)運營業(yè)務(wù)。
4年時間過去,定位城市運營商的中國金茂實現(xiàn)了年復(fù)合超過50%的銷售業(yè)績增長,在2018年成功突破千億,并向2020年的兩千億目標發(fā)起沖擊。
據(jù)企業(yè)2019年中報披露的信息,企業(yè)當(dāng)期新增土儲建面中城市運營項目占比已達到了45%,得益于城市運營的拿地模式,2019上半年金茂平均拿地成本僅5300元/平方米,相比18年同期下降了35%。項目數(shù)量上,截至目前金茂已在全國6大城市群累計落地19個城市運營項目,見表to
2 業(yè)態(tài)以住宅綜合體為主
金茂城市運營以住宅綜合體為主,因地制宜發(fā)展城市新城、城市核心綜合體、特色小鎮(zhèn)三大業(yè)態(tài)。在項目規(guī)劃定位上,金茂結(jié)合地塊的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)、區(qū)位、資源等條件形成了三大業(yè)態(tài):
第一,以產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和集群發(fā)展為主,商住辦一體的產(chǎn)業(yè)新城,目前金茂的大多數(shù)項目均屬于這種類型,其中具有代表性的是長沙梅西湖國際新城以及青島中歐國際新城;
第二,坐落于城市核心區(qū)位以商辦為主的城市核心綜合體,具有代表性的是著名的金茂北外灘項目,由金茂主導(dǎo)打造的34棟5A級辦公樓及2.2萬平方米的配套商業(yè)街是目前亞洲最大規(guī)模的綠色商務(wù)辦公建筑群;
第三,依托旅游資源著重打造的集“旅游度假、健康休閑”于一體的特色小鎮(zhèn),目前落地的項目有麗江金茂谷鎮(zhèn)和南京湯山溫泉康養(yǎng)小鎮(zhèn),均是以旅游和康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)為主。
3 雙重手法疏通現(xiàn)金流
從風(fēng)險控制角度來看,金茂采取PPP政企合作、讓渡股權(quán)引入合作方雙重手法疏通現(xiàn)金流。目前金茂的產(chǎn)城拿地主要有三種方式:一二級土地聯(lián)動、與政府簽約合作拿地、以及招拍掛市場直接拿地。
城市運營項目普遍規(guī)模較大,投資周期較長,對企業(yè)資金壓力比較大,大多數(shù)企業(yè)都采用政企合作的PPP模式,除了這種常規(guī)模式之外,金茂還通過讓渡地塊項目公司股權(quán)緩解資金壓力。其中長沙梅溪湖國際新城、南京青龍山國際新城、寧波寧南國際科技新城三個項目已經(jīng)為金茂帶來了超過400億元的一級土地銷售額。
在引入合作方方面,除了早期為長沙梅西湖項目引入合作方之外,金茂還在2018年為青島中歐國際城引入了中海、平安兩家合作方,2019年也曾讓渡青島、張家港等地塊項目公司的股權(quán)引入合作方,見圖1。
4 租金貢獻穩(wěn)定向好收益
除了常規(guī)的一級土地出讓分成、住宅銷售收入之外,金茂還通過商辦物業(yè)租金貢獻穩(wěn)定向好收益。憑借著金茂大廈等產(chǎn)品的標桿效應(yīng),以及旗下上市平臺金茂酒店,金茂在持有物業(yè)打造上的能力得到廣泛的認可。
以金茂的梅溪湖為例,目前金茂已經(jīng)成功實現(xiàn)了長沙精選酒店、長沙覽秀城、長沙研發(fā)中心三大持有物業(yè)的成功開業(yè)。其中長沙精選酒店隨著產(chǎn)業(yè)的逐步進駐,出租率在逐步上漲,而長沙研發(fā)中心則持續(xù)保持著100%的出租率。長沙覽秀城更是金茂商業(yè)IP的首座項目,從其收入和出租率來看,同樣是呈現(xiàn)著逐年走高的向好趨勢,見表20
在2019年南京覽秀城招商會上,金茂商業(yè)總經(jīng)理表示集團的“2212戰(zhàn)略”中明確要打造商業(yè)IP,計劃在5年內(nèi)完成20座覽秀城的布局。依托城市運營項目開業(yè)的模式可以提升項目配套,而項目的人氣又可以反哺商業(yè)IP的發(fā)展,這種雙贏的發(fā)展模式與曾經(jīng)大獲成功的新城的吾悅廣場有共通之處。
5 釋放城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入優(yōu)勢
雖然目前金茂的城市運營項目多以商住辦三合一的住宅綜合體為主,但是仍有部分項目需依托產(chǎn)業(yè)內(nèi)容培育。
在產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入方面,金茂集團依托中化集團的品牌價值和產(chǎn)業(yè)集群,除了常規(guī)的招商引資合作之外,還可以直接對接中化集團產(chǎn)業(yè)集群,為城市運營注入創(chuàng)新資源,以廣州生命科學(xué)城為例,通過引入中化農(nóng)業(yè),金茂成功打造集種業(yè)總部基地、交易會展平臺、成果轉(zhuǎn)化、休閑觀光、科普旅游及種業(yè)文化等功能為一體的產(chǎn)業(yè)平臺,打通種業(yè)相關(guān)上下游產(chǎn)業(yè)鏈,見圖2。
6 長開發(fā)周期需防范資金風(fēng)險
總體來說,金茂城市運營是以住宅為主的城市綜合體,其具有以下幾大優(yōu)勢:
首先憑借曾經(jīng)打造的金茂大廈等一系列標桿產(chǎn)品的經(jīng)驗以及旗下的金茂酒店上市平臺,金茂城市運營項目可以實現(xiàn)商業(yè)、辦公、酒店三位一體的發(fā)展;
金茂府系項目的產(chǎn)品力口碑可以提升住宅溢價,同時幫助項目住宅去化;而由于背靠中化集團,通過中化的內(nèi)部整合幫助金茂直為項目導(dǎo)入產(chǎn)業(yè)核心,產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢;另外在資金方面中國金茂與中化信用高度綁定,可以在海外發(fā)債使用中化額度,為金茂現(xiàn)金流提供有力支撐。
從金茂近幾年的盈利能力來看,一級土地收入分成+低價獲取宅地+城市商辦運營的盈利模式效果明顯。
但是從其出讓項目股權(quán)以及引入合作方等一系列行為來看,這類開發(fā)周期高達5年以上甚至接近10年的大盤項目仍然對企業(yè)的資金提出了巨大的考驗,未來企業(yè)仍需要防范資金風(fēng)險。
作者簡介:丁祖呈,易居(中國)控股有限公司執(zhí)行總裁。