摘要：當(dāng)前，全球產(chǎn)業(yè)正在發(fā)生深層次變革，具體到中國的產(chǎn)業(yè)發(fā)展，這種變革主要表現(xiàn)為產(chǎn)業(yè)自身創(chuàng)新激發(fā)的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容和組織的變革，以及城鄉(xiāng)融合發(fā)展推動的產(chǎn)業(yè)載體空間的變革?！爱a(chǎn)業(yè)變革十地產(chǎn)變革”疊加，就是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商的商業(yè)機會。

關(guān)鍵詞：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn);商機;變革

中圖分類號：F293 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：B

文章編號：1001-9138-（2020）02-0063-65 收稿日期：2019-12-17

結(jié)合近些年的研究和咨詢實踐，筆者對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的商機進(jìn)行了系統(tǒng)分析，并將注意力聚焦在小尺度產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，結(jié)合產(chǎn)業(yè)需求變化、產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)和功能載體的分析，探討了各類新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)集聚的內(nèi)在機制和發(fā)展趨勢除了工業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等市場上已探討多年的產(chǎn)品，筆者重點總結(jié)了以下7大產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商機

1 顛覆性創(chuàng)新時代的科技地產(chǎn)

黨的十八大后，科技強國戰(zhàn)略成為我國七大國家戰(zhàn)略之一，國務(wù)院也首次出臺了《十三五國家科技創(chuàng)新規(guī)劃》，科技創(chuàng)新上升到前所未有的高度。在科技強國戰(zhàn)略的感召下，各大房企相繼開啟了進(jìn)軍科技領(lǐng)域的探索，一方面是直接投資、收購科技企業(yè)，如華夏幸福斥資百億與昆山國顯光電有限公司合作，跨界進(jìn)入OLED領(lǐng)域;三盛宏業(yè)在控股中昌數(shù)據(jù)，進(jìn)入大數(shù)據(jù)后，仍在強化3D打印低速電動車、存儲器等科技領(lǐng)域布局。另一方面是進(jìn)人科技地產(chǎn)領(lǐng)域，如融創(chuàng)開辟了融創(chuàng)智谷科技地產(chǎn)產(chǎn)品線，第一個項目已經(jīng)落子武漢;萬科與騰訊、上海細(xì)胞集團等科技公司合作開發(fā)主體型科技園區(qū);碧桂園更是提出了投資千億打造科技小鎮(zhèn)的計劃。

事實上，大量科技地產(chǎn)項目在以科技之名行地產(chǎn)之實，更有國內(nèi)知名科技公司在這場圈地運動中被拉下神壇?？萍嫉禺a(chǎn)僅僅只能作為房企勾地的概念嗎？其實不然，筆者認(rèn)為，科技產(chǎn)業(yè)固然具有前期投資大、項目周期長、運營屬性強、專業(yè)要求高等特點，但只要能對科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢、科技創(chuàng)新運行規(guī)律擁有深度了解，從創(chuàng)新組織的角度挖掘科技地產(chǎn)的價值，科技地產(chǎn)仍然商機眾多、大有可為。

2 “健康中國”戰(zhàn)略引領(lǐng)的健康地產(chǎn)

如果說地產(chǎn)商的上半場是在“賣房子”，那么下半場將要開始進(jìn)入“美好生活”營造階段，從萬科“美好生活場景師”、融創(chuàng)“美好生活運營商”、金科“美好生活服務(wù)商”、綠城“理想生活集團”，到復(fù)星“打造全球家庭客戶幸福生活方式”，越來越多房企加入到“美好生活”陣營。

健康地產(chǎn)正是“美好生活”走進(jìn)現(xiàn)實的產(chǎn)業(yè)載體，是健康產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)強勢聯(lián)姻的產(chǎn)物。近年來，大健康產(chǎn)業(yè)平均復(fù)合增長率超過20%，未來十余年，預(yù)期16萬億的健康服務(wù)業(yè)市場，包括創(chuàng)新引領(lǐng)的健康科技產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)鏈分解重組的醫(yī)療服務(wù)產(chǎn)業(yè)以及基于互聯(lián)網(wǎng)、大數(shù)據(jù)、人工智能等技術(shù)的各種健康新業(yè)態(tài)，為健康地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展提供了巨大的市場空間。

在“健康中國”戰(zhàn)略大背景下，越來越多的房地產(chǎn)商涉足大健康產(chǎn)業(yè)。2017年，房地產(chǎn)企業(yè)在醫(yī)療健康領(lǐng)域投入超過3000億元。在后地產(chǎn)時代，健康地產(chǎn)已然成為傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)、健康產(chǎn)業(yè)上下游企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重要方向，專科醫(yī)院（兒童、康復(fù)、腫瘤、醫(yī)美、口腔）、社區(qū)健康管理中心、綜合醫(yī)院、健康商業(yè)中心、高端健康管理中心、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)園、Medical Mall、養(yǎng)老地產(chǎn)等成為投資熱點。

3 鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略背景下的農(nóng)業(yè)地產(chǎn)

在鄉(xiāng)村振興的大背景下，越來越多的人開始回到農(nóng)村，揮灑青春和熱情，建設(shè)美麗家園。隨著物質(zhì)條件的提高和快速城市化，對田園生活的向往和健康飲食倡導(dǎo)帶來新一波消費升級;而2004年到2018年，中央一號文件連續(xù)15年聚焦三農(nóng)問題，不斷釋放政策紅利，推動農(nóng)業(yè)創(chuàng)新。

從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展和新型城鎮(zhèn)化建設(shè)角度來看，農(nóng)業(yè)地產(chǎn)帶動農(nóng)業(yè)科技創(chuàng)新、農(nóng)業(yè)流通變革、農(nóng)旅融合發(fā)展，是實現(xiàn)城鄉(xiāng)互動和一體化發(fā)展的一種良好模式，也是踐行“看得見山，望得見水，記得住鄉(xiāng)愁”美麗中國夢的主要途徑。

4 數(shù)字科技時代的文創(chuàng)地產(chǎn)

如今伴隨數(shù)字科技的飛速發(fā)展，科技和文化的演進(jìn)發(fā)生了劇烈變化，互聯(lián)網(wǎng)正在改變傳統(tǒng)文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)作生態(tài)，文化與科技融合的數(shù)字創(chuàng)意新業(yè)態(tài)初具雛形，顛覆性的體驗變革悄然發(fā)生。數(shù)字技術(shù)融入到原有文創(chuàng)業(yè)態(tài)中，進(jìn)而形成新的數(shù)字文創(chuàng)業(yè)態(tài)，比如數(shù)字動漫、數(shù)字游戲、數(shù)字影視、新媒體、虛擬現(xiàn)實、數(shù)字營銷等。隨著各類新興數(shù)字文創(chuàng)業(yè)態(tài)的涌現(xiàn)，文創(chuàng)地產(chǎn)再一次引起市場的關(guān)注，并呈現(xiàn)很多新的發(fā)展態(tài)勢。承載各類新興文化創(chuàng)意業(yè)態(tài)的文創(chuàng)項目建設(shè)，VR樂園、新媒體產(chǎn)業(yè)園、電競小鎮(zhèn)、微電影小鎮(zhèn)、智能文娛小鎮(zhèn)等，正在掀起文創(chuàng)領(lǐng)域的新載體變革。

5 從傳統(tǒng)物流地產(chǎn)到供應(yīng)鏈地產(chǎn)

國家高度重視供應(yīng)鏈競爭力的塑造，先后出臺多項推進(jìn)供應(yīng)鏈發(fā)展的重磅政策。這無疑為全社會帶來了一個信號，我國供應(yīng)鏈發(fā)展迎來了創(chuàng)新應(yīng)用的新時代，供應(yīng)鏈理念不斷滲透到各行各業(yè)，傳統(tǒng)行業(yè)生態(tài)不斷改變，產(chǎn)業(yè)發(fā)展將全面迎來“供應(yīng)鏈+的新階段。

一方面，我國各行業(yè)的供應(yīng)鏈競爭力都偏弱，在全球供應(yīng)鏈?zhǔn)袌錾蠈儆谑找婧透偁幍摹半p洼地”。另一方面，我國在互聯(lián)網(wǎng)+、智能制造、智能物流等領(lǐng)域已達(dá)到全球領(lǐng)先水平。目前，面向供應(yīng)鏈管理升級領(lǐng)域出現(xiàn)了非常多的新業(yè)態(tài)、新模式，在主板上市與新三板掛牌的供應(yīng)鏈服務(wù)企業(yè)超過500家，尤以深圳最為密集。迎合供應(yīng)鏈發(fā)展需求的演變，以及供應(yīng)鏈的業(yè)態(tài)創(chuàng)新和發(fā)展趨勢，供應(yīng)鏈地產(chǎn)正在發(fā)展成為物流地產(chǎn)的升級版。

6 終身學(xué)習(xí)時代的教育地產(chǎn)

在社會飛速變化的今天，終身學(xué)習(xí)越來越成為一種共識，隨著人們對知識、能力和素養(yǎng)的全方位關(guān)注，以及互聯(lián)網(wǎng)、人工智能、虛擬現(xiàn)實等科技在教育領(lǐng)域的應(yīng)用，傳統(tǒng)的學(xué)習(xí)方式正在改變，學(xué)習(xí)的目的、方式、人群、場地、時間都在變得更加多元化。

而高速發(fā)展的中國教育產(chǎn)業(yè)，正在成為新經(jīng)濟發(fā)展、未來城市更新和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營的重要內(nèi)容。從各類民辦學(xué)校、國際學(xué)校、職業(yè)培訓(xùn)基地，到近年來興起的城市綜合體的教育主題化改造，以及各種主題研學(xué)、研修和拓展?fàn)I地，都在挖掘潛在的教育產(chǎn)業(yè)需求，努力通過人性化、智慧化、場景化的教育創(chuàng)新，賦予教育產(chǎn)品更高價值。萬科、碧桂園、恒大、融創(chuàng)、保利、正榮等各大房企，也是紛紛殺人教育地產(chǎn)領(lǐng)域，搶食教育產(chǎn)業(yè)的巨大蛋糕。

7 消費升級趨勢下的體育地產(chǎn)

隨著我國經(jīng)濟水平的不斷提高，消費結(jié)構(gòu)升級成為大勢所趨，大消費時代已經(jīng)來臨，體育消費成為人們生活水平提高之后的重要內(nèi)容。2014年我國發(fā)布《關(guān)于加強發(fā)展體育產(chǎn)業(yè)促進(jìn)體育消費的若干意見》以來，鼓勵體育消費、促進(jìn)體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展的一系列政策密集出臺，體育產(chǎn)業(yè)首次進(jìn)入國家經(jīng)濟總體布局，并被國家發(fā)改委明確定義為經(jīng)濟發(fā)展的“新風(fēng)口”。

近年來，由馬拉松、健身休閑、康體訓(xùn)練等帶動的全民健身熱潮，冰雪運動、水上運動、戶外運動等小眾運動走向大眾帶來體育多樣化，以及電子競技、競賽表演、體育媒體等帶來的體育娛樂化，讓體育產(chǎn)業(yè)與科技、文化、傳媒、健康、旅游等相關(guān)產(chǎn)業(yè)深度融合，并由此衍生出了眾多復(fù)合型產(chǎn)業(yè)和新興業(yè)態(tài)。

基于體育產(chǎn)業(yè)良好的經(jīng)濟效益和品牌效應(yīng)，全國已形成建設(shè)體育小鎮(zhèn)、特色運動小鎮(zhèn)、冰上運動中心、戶外運動基地、體育運動公園、體育綜合體等項目的熱潮，恒大、萬達(dá)、佳兆業(yè)、蘇寧環(huán)球、中天城投、萊茵置業(yè)等房企紛紛介人體育產(chǎn)業(yè)投資運營，“體育+地產(chǎn)”模式正迸發(fā)出新的商機。

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