王志紅

摘要：房地產(chǎn)市場是社會主義市場經(jīng)濟體系的重要組成部分，遵循市場規(guī)律配置房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。作者通過對房地產(chǎn)交易大廳的初步設(shè)計、運營機制和保障機制的具體闡述，說明建立和完善有形市場，是當前培育和規(guī)范房產(chǎn)要素市場，深化房產(chǎn)管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

關(guān)鍵詞：經(jīng)濟工作 ?房地產(chǎn) ?有形市場 ?籌建

“堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”這是習(xí)近平總書記在黨的十九大報告提出未來我國住房政策核心指導(dǎo)思想。房地產(chǎn)市場是社會主義市場經(jīng)濟體系的重要組成部分，遵循市場規(guī)律配置房地產(chǎn)是市場經(jīng)濟發(fā)展的必然選擇。建立和完善有形市場，是當前培育和規(guī)范房產(chǎn)要素市場，深化房產(chǎn)管理改革的重要工作和關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是全面深化改革推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，增添經(jīng)濟發(fā)展新動力，促進社會公平正義，增強人民獲得感的有效舉措。

為落實習(xí)近平總書記重要指示，以全面深化改革推動經(jīng)濟轉(zhuǎn)型發(fā)展，增添經(jīng)濟發(fā)展新動力，促進社會公平正義，增強人民獲得感的精神，根據(jù)市委、市政府關(guān)于創(chuàng)造“六最”營商環(huán)境的要求，本著政府搭臺，市場運作，整合提升，共建共享，需求導(dǎo)向，便民務(wù)實的原則，為實現(xiàn)市本級房產(chǎn)管理事項“一站式”快捷辦理與“全覆蓋”業(yè)務(wù)服務(wù)、“全流程”效能監(jiān)督的目標，在實地考察了一些地市房地產(chǎn)有形市場后，提出按“行政監(jiān)督+房產(chǎn)超市”的模式建設(shè)長治市房產(chǎn)交易大廳的研究探討。

1建設(shè)房產(chǎn)交易大廳的目的意義

山西省長治市潞州區(qū)于2018年11月建區(qū)，是長治市政治、經(jīng)濟、文化、科技、信息、金融、交通中心?？偯娣e380.6平方公里，總?cè)丝?6萬?，F(xiàn)轄12個街道，5個鎮(zhèn)，1個鄉(xiāng)，1個旅游開發(fā)管理中心，全區(qū)共有150個行政村，4個菜場，77個社區(qū)。

潞州區(qū)有明顯的區(qū)位優(yōu)勢明顯，位于中原經(jīng)濟區(qū)的金三角頂端，境內(nèi)公路、鐵路、航空網(wǎng)絡(luò)縱橫，通衢九州。經(jīng)濟活力強勁，現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展迅猛，先進制造業(yè)、金融業(yè)、商貿(mào)物流業(yè)、教育文化產(chǎn)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢明顯，發(fā)展勢頭持續(xù)上升，增加值占比全市領(lǐng)先。煤炭、鋼鐵、電力等工業(yè)體系基本形成，境內(nèi)有我國建立的第一個“紅色鋼鐵廠”首鋼長鋼公司，4大國有煤礦、3大電力企業(yè)以及一大批民營企業(yè)和100多家房地產(chǎn)企業(yè)。

有形房地產(chǎn)市場在激發(fā)買賣雙方活力的同時，有效化解庫存商品房，推進棚戶區(qū)改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩(wěn)步回升?？捎行Ы鉀Q機構(gòu)體制不順，職能交叉問題，充分發(fā)揮有形市場的功能。從體制解決“一條龍”服務(wù)被分割為“多條龍”服務(wù)的問題，解決群眾要到多個部門辦理手續(xù)，多頭跑路，費時費錢費力，工作效率低下的問題。實現(xiàn)買賣、租賃、抵押、贈與、擔保、按揭、法律咨詢、證件辦理等信息共享、功能齊全、互聯(lián)互補，實現(xiàn)全市房產(chǎn)市場建設(shè)管理“一盤棋”。

1.1房產(chǎn)交易大廳能解決的現(xiàn)實問題

（1）企業(yè)經(jīng)營環(huán)境不優(yōu)的問題。行業(yè)市場不健全以及一些服務(wù)跟進不配套，導(dǎo)致企業(yè)營商環(huán)境不容樂觀的問題，可迎刃而解。

（2）群眾購房缺乏保障的問題。群眾缺少權(quán)威解讀，缺少政策咨詢，缺少身邊引導(dǎo)，疲于奔波，負擔加重等問題可徹底改變。

（3）房產(chǎn)市場亂象叢生的問題。違規(guī)銷售、延期交房、捂盤惜售、一房多賣、虛假宣傳、稅費流失等問題可有效抑制。

（4）行政監(jiān)管鞭長莫及的問題。對涉房企業(yè)的常規(guī)管理，主要是對其資質(zhì)的管理，對其從業(yè)行為的日常監(jiān)管缺乏有效手段，大廳管理可立竿見影。

1.2建設(shè)房地產(chǎn)交易大廳的目的意義

房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的晴雨表和增長點，建立一個規(guī)范、健康、有序的房產(chǎn)交易市場能帶來多方效益。

（1）行政效益。建設(shè)房產(chǎn)交易大廳，就是構(gòu)建權(quán)力陽光運行機制，就是建設(shè)權(quán)力陽光系統(tǒng)，行政效率會顯著提高，執(zhí)法力度會明顯加大。大廳為房地產(chǎn)市場打造一個集約化的銷售平臺，可以有效加強房地產(chǎn)市場的調(diào)控和監(jiān)管，提升房管內(nèi)涵，規(guī)范企業(yè)經(jīng)營行為，并為房地產(chǎn)企業(yè)構(gòu)建公平的競爭環(huán)境，從而倒逼房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

（2）社會效益。建設(shè)房產(chǎn)交易大廳，以企業(yè)和群眾的實際需求為中心，提供便捷、高效、規(guī)范的政務(wù)服務(wù)，切實做到便民、惠民、利民。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用房產(chǎn)交易大廳充裕的信息流、顧客流，吸引各個層次的消費者，有效降低房地產(chǎn)企業(yè)銷售成本;在激發(fā)買賣雙方活力的同時，有效化解庫存商品房，推進棚戶區(qū)改造和城中村改造，促進商品房銷售面積穩(wěn)步回升。

（3）經(jīng)濟效益。建設(shè)房產(chǎn)交易大廳，可以有效縮短房地產(chǎn)開發(fā)項目的銷售周期，增加交易量，提高辦證率，從而提高稅收收繳率，最終實現(xiàn)稅收的逐年大幅增長。同時，房地產(chǎn)市場的繁榮，可以直接帶動建筑、建材、金融、裝潢、家電等幾十個大小相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，可以貢獻GDP增長，增加財政收入。可以避免涉房企業(yè)各自建設(shè)售樓部，因無序競爭和重復(fù)建設(shè)造成不必要的浪費。

2房產(chǎn)交易大廳的初步設(shè)計

2.1建設(shè)單位

按照不再新建國有企業(yè)的要求，由市房產(chǎn)服務(wù)中心主管，市房地產(chǎn)交易管理處下屬企業(yè)長治市潞翔房地產(chǎn)實業(yè)中心具體承辦（盤活該國有獨資企業(yè)，變更企業(yè)名稱為長治市房產(chǎn)交易大廳服務(wù)有限公司，并兼并整合房產(chǎn)服務(wù)中心下屬其他物業(yè)管理等小型國有企業(yè)）。

2.2大廳規(guī)模

初步擬定使用長治市太行西街（規(guī)劃體育路東）的三層商業(yè)用房，總建筑面積16500余平方米。大廳內(nèi)設(shè)置綜合服務(wù)區(qū)、金融區(qū)、項目展示區(qū)、便民服務(wù)區(qū)、辦公區(qū)及信息中心。

2.3建設(shè)費用

由政府出資購置大廳，增添國有資產(chǎn)項目，委托市房地產(chǎn)交易管理處進行管理，確保國有資產(chǎn)保值增值。

2.4功能定位

為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供展位、展臺，展示項目沙盤、版面，并運用現(xiàn)代化信息技術(shù)及LED電子屏幕展示房源項目內(nèi)容以及企業(yè)簡介等。為群眾選房購房提供全程服務(wù)，包括政策解讀、權(quán)威咨詢、意向匹配、現(xiàn)場篩選、議定房源、簽訂合同、辦理貸款、交付房款，直至辦理交易登記手續(xù)。

2.5入駐機構(gòu)

協(xié)調(diào)稅務(wù)局、房地產(chǎn)交易處、不動產(chǎn)登記中心、公積金管理中心、供水、供電、供暖、供氣等單位進駐，選擇網(wǎng)絡(luò)、金融、擔保、經(jīng)紀、物業(yè)等企業(yè)入駐。

3房產(chǎn)交易大廳的運營機制

3.1宣傳推介

全方位宣傳房產(chǎn)交易大廳的全新管理模式和集約化營銷理念。向群眾宣傳大廳的安全性（大廳購房受保護）、便捷性（一系列手續(xù)均可辦結(jié)）、集約性（市區(qū)房產(chǎn)盡收眼底）。向企業(yè)推介大廳可降低銷售成本（免建售樓處，降低營銷費用）、可享受配套服務(wù)（大廳全方位提供行政、銀行、水、電、暖、氣等綜合協(xié)調(diào)服務(wù)）、可提供集中繁榮的現(xiàn)實市場（群眾買房賣房的首選地）。大廳將激發(fā)買賣雙方活力，引導(dǎo)房產(chǎn)企業(yè)入駐大廳展銷房產(chǎn)，吸引群眾到大廳放心購房。

3.2大廳準入

建立嚴格的市場準入機制和銷售機制，進入大廳的必要條件有：

第一，市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)五證齊全的房地產(chǎn)項目;第二，企業(yè)經(jīng)營無不良記錄;第三，售房企業(yè)簽訂《嚴格履行合同保證書》;第四，預(yù)售資金全額進入監(jiān)管賬戶。

3.3服務(wù)承諾

大廳長期踐行五項服務(wù)承諾：

（1）房產(chǎn)交易業(yè)務(wù)“全覆蓋”。真正做到政府督導(dǎo)，百姓放心，進一家門，選百家房，打通服務(wù)群眾的“最后一公里”。整合服務(wù)事項，房產(chǎn)交易相關(guān)服務(wù)事項均可在大廳集中辦理，實現(xiàn)政務(wù)服務(wù)一條龍，買房賣房一站式。為方便群眾，工作時間推行“朝九晚五”制，周六、周日和節(jié)假日不間斷工作制度。

（2）堅持做到“六最”服務(wù)。大廳執(zhí)行審批最少、流程最優(yōu)、體制最順、機制最活、效率最高、服務(wù)最好的要求。專門設(shè)立大宗業(yè)務(wù)服務(wù)窗口和特殊群體服務(wù)窗口。利用微信公眾平臺，讓群眾及時了解交易辦理進度、辦理結(jié)果。推行回訪服務(wù)，及時掌握群眾的意見和建議。

（3）精準監(jiān)管每一套房產(chǎn)。每一套房產(chǎn)都由房產(chǎn)交易大廳審核后方可銷售，在售樓盤詳細信息、預(yù)售合同、二手房檔案均可現(xiàn)場直接查詢，每一套房產(chǎn)對應(yīng)一個備案證，一房一卡、一卡一號。

（4）房產(chǎn)企業(yè)理賠有保障。對入駐項目根據(jù)其企業(yè)資質(zhì)等級及信用狀況，對其繳納的預(yù)售資金留存不同比例的理賠保證金。

（5）實行智能化信息化管理。運用互聯(lián)網(wǎng)+擴展O2O、B2C、C2C、B2B模式，發(fā)揮第四媒體時代新優(yōu)勢，建立線上線下聯(lián)動的銷售機制，為群眾和企業(yè)提供高效、便捷、舒適的現(xiàn)代化房產(chǎn)交易服務(wù)。

4房產(chǎn)交易大廳的保障機制

4.1運行費用

大廳以全年355個工作日計算，工作人員（含保安、保潔人員）及運行所需的水、電、暖、網(wǎng)絡(luò)、營銷、維修等支出，房產(chǎn)交易大廳各種費用預(yù)計每年需550萬元。

4.2費用來源

兩種方法，擇優(yōu)一種解決運行費用來源問題。所收取的費用全額上繳財政，實行收支兩條線管理，并自覺接受審計部門和財政部門監(jiān)督。兩種收費方法，均以最低標準收取，盡量減輕企業(yè)負擔，所收費用能達到平衡大廳運行開支即可。

方法一：按面積收取場地租賃費。根據(jù)市房地產(chǎn)交易管理處的單位性質(zhì)及收費許可項目，對入駐企業(yè)按照所提供場地面積大小，收取場地租賃費;

方法二：按交易額收取管理費。盤活市房地產(chǎn)交易管理處下屬國有獨資企業(yè)長治市房產(chǎn)交易大廳服務(wù)有限公司，增加經(jīng)營服務(wù)范圍，對入駐企業(yè)按照所發(fā)生的交易額收取管理費。

4.3配套服務(wù)

大廳將提供一系列法律法規(guī)、政策制度、辦事程序及風(fēng)險防控知識公告;提供一系列房地產(chǎn)市場信息、每套房產(chǎn)狀態(tài)信息、企業(yè)經(jīng)營狀況信息、項目進展狀態(tài)信息;申請設(shè)立公交站點，提供看房直通車等系列服務(wù)。

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