趙成龍

摘 要：文章基于房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的概念和作用，分析目前房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題，并提出了相應(yīng)的成本控制優(yōu)化策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn);開發(fā)成本;控制策略

1引言

在我國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展的新常態(tài)下推動(dòng)了房地產(chǎn)行業(yè)的飛速發(fā)展，表現(xiàn)出房地產(chǎn)工程開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大和數(shù)量的增多，這也增加了房地產(chǎn)企業(yè)之間的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈程度。尤其是政府在加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控力度的同時(shí)，也表現(xiàn)出房地產(chǎn)市場(chǎng)中土地轉(zhuǎn)讓成本、人工費(fèi)用和建筑材料成本增加的發(fā)展形式，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)成本和風(fēng)險(xiǎn)的增加。為此，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中需要做好有效的成本控制工作，同時(shí)也降低項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)以及房地產(chǎn)開發(fā)商的開發(fā)成本，推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)的健康和可持續(xù)發(fā)展。

2房地產(chǎn)開發(fā)成本控制概述

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其最主要的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)就是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，在此項(xiàng)目開發(fā)過程中，想要充分利用企業(yè)中的各項(xiàng)資源并降低項(xiàng)目開發(fā)成本，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的提升，就需要做好項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制工作，發(fā)揮企業(yè)的成本優(yōu)勢(shì)。此成本控制工作貫穿于整個(gè)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、準(zhǔn)備、施工和銷售等整個(gè)階段中，只是不同階段的資金方向和成本控制重點(diǎn)有所區(qū)別，其中的重要控制內(nèi)容就是施工階段的成本控制。而且在此成本控制階段需要結(jié)合項(xiàng)目開展之前對(duì)此項(xiàng)目應(yīng)力可能性的評(píng)估結(jié)果以及預(yù)算管理要求開展各項(xiàng)成本控制工作，但是在此成本控制過程中也表現(xiàn)出一定的問題。

3房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中存在的問題

3.1對(duì)成本控制不夠重視的問題

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在所有房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前都需要進(jìn)行具體實(shí)施方案的制定，但是在此方案的實(shí)施過程中，容易在盲目追求項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)的過程中出現(xiàn)沒有有效控制項(xiàng)目實(shí)施成本的問題，這也增加了項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本并減少施工企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。在項(xiàng)目開發(fā)中存在成本費(fèi)用管理比較雜亂的問題，以及沒有有效控制銷售成本，也是由于對(duì)此工作重視不足而造成的。

3.2成本核算對(duì)象不夠規(guī)范的問題

在此成本控制工作中發(fā)揮成本核算的重要作用，需要確保所確立成本核算對(duì)象的正確性，在此基礎(chǔ)上科學(xué)分析整個(gè)項(xiàng)目，保證所制定成本控制方案的科學(xué)合理性。但是在目前的房地產(chǎn)企業(yè)中開展成本控制時(shí)容易出現(xiàn)所確立成本核算對(duì)象不夠準(zhǔn)確的現(xiàn)象，或者是制定了科學(xué)的成本控制方案但是沒有嚴(yán)格執(zhí)行的問題，進(jìn)而會(huì)影響成本控制效果。

3.3細(xì)節(jié)管理比較混亂的問題

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的后期管理中需要開展地址選擇以及工程建設(shè)整個(gè)施工階段中諸多問題的管理內(nèi)容，在此階段中往往會(huì)出現(xiàn)對(duì)人員的薪酬安排、現(xiàn)場(chǎng)物資采購(gòu)等細(xì)節(jié)管理工作不夠重視的問題，也就容易在這些環(huán)節(jié)中出現(xiàn)影響成本控制效果的問題，表現(xiàn)出預(yù)算數(shù)據(jù)與核算數(shù)據(jù)二者之間存在較大的差異，進(jìn)而影響成本控制效果。

3.4成本攤銷不夠合理的問題

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，需要確保合理的分?jǐn)倎戆l(fā)揮其對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的成本控制作用，如果對(duì)成本攤銷不夠重視，容易在分?jǐn)傢?xiàng)目成本時(shí)出現(xiàn)分?jǐn)偙容^隨意或者是分?jǐn)偛粔蛲耆膯栴}，導(dǎo)致出現(xiàn)成本攤銷時(shí)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確而增加成本控制難度的問題。

4房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的優(yōu)化策略

4.1做好全面預(yù)算管控和成本竣工結(jié)算工作

在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)之前的設(shè)計(jì)階段，企業(yè)需要通過事前調(diào)查工作并獲取數(shù)據(jù)來作為總成本估算的依據(jù)。企業(yè)中的財(cái)務(wù)工作人員還這些數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上結(jié)合企業(yè)自身的生產(chǎn)作業(yè)內(nèi)容開展成本預(yù)算的編制和分解工作，具體分解到人員、材料以及設(shè)備的標(biāo)準(zhǔn)消耗量方面。此外，企業(yè)還需要在預(yù)算編制范圍內(nèi)開展項(xiàng)目開發(fā)全階段和全過程的成本開支共計(jì)工作，保證整個(gè)開發(fā)過程中所涉及到的工作人員積極開展成本預(yù)算管控工作，切實(shí)發(fā)揮成本預(yù)算管控的作用。

在上述成本預(yù)算編制過程中，還需要將政策和市場(chǎng)環(huán)境變化因素作為依據(jù)，同時(shí)對(duì)本行業(yè)中類似項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)作為基礎(chǔ)，收集更多和更全面的成本數(shù)據(jù)作為成本預(yù)算編制的依據(jù)，實(shí)現(xiàn)預(yù)算管控執(zhí)行力度的加大，比如通過嚴(yán)格執(zhí)行和執(zhí)行預(yù)算報(bào)銷和支出流程的方式來做好對(duì)成本費(fèi)用支出的管控工作，做好對(duì)各項(xiàng)支出費(fèi)用相關(guān)信息的記錄工作，確保各項(xiàng)費(fèi)用支出都經(jīng)過上級(jí)部門審批并符合報(bào)銷程序要求。

此類項(xiàng)目建設(shè)中的工程決算工作需要對(duì)工程決算時(shí)間進(jìn)行準(zhǔn)確核定，在期間費(fèi)用中將超出工程決算期限的成本統(tǒng)計(jì)入內(nèi)，保證在對(duì)不同房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行成本核算時(shí)確保此數(shù)據(jù)具有縱橫可比性，降低企業(yè)成本核算難度。此外，通過統(tǒng)一的成本管理辦法，不僅可以對(duì)成本管控目標(biāo)和成本核算對(duì)象進(jìn)行準(zhǔn)確確立，還可以在合理歸集和分配成本費(fèi)用的同時(shí)，確保所提供數(shù)據(jù)的全面性與可靠性，在此基礎(chǔ)上開展成本估算、概算以及預(yù)算、決算等工作，實(shí)現(xiàn)成本控制目標(biāo)。

4.2明確成本核算對(duì)象

在確立成本核算對(duì)象時(shí)需要保證其便于管理和核算，而且在對(duì)項(xiàng)目開發(fā)全貌進(jìn)行全面了解之后，結(jié)合項(xiàng)目開發(fā)的用途、地點(diǎn)和結(jié)構(gòu)、時(shí)間等進(jìn)行成本核算對(duì)象的確定，在此基礎(chǔ)上將項(xiàng)目分為多個(gè)部分并逐一開展成本核算，或者是可以對(duì)具有相同特征要素的項(xiàng)目進(jìn)行合并，實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一的成本核算。

在上述過程中，為了確保成本費(fèi)用歸集和分配的科學(xué)性，需要結(jié)合企業(yè)會(huì)計(jì)制度準(zhǔn)則對(duì)成本核算科目進(jìn)行科學(xué)設(shè)置，在房地產(chǎn)開發(fā)成本作為一級(jí)成本核算項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，結(jié)合業(yè)務(wù)特點(diǎn)和經(jīng)營(yíng)需求進(jìn)行二級(jí)科目的設(shè)置并進(jìn)行成本核算明細(xì)的制定與劃分。針對(duì)上述科目中發(fā)生次數(shù)比較少的科目可以進(jìn)行合并來減少核算工作量并降低工作難度。而如果此核算項(xiàng)目中的金額比較大，可以單獨(dú)開展核算工作。此外，在核算間接費(fèi)用的過程中，需要在當(dāng)期損益中將財(cái)務(wù)、銷售以及管理費(fèi)用計(jì)算在內(nèi)，但是在成本核算中可以將具有顯著受益對(duì)象的貸款利息或銷售費(fèi)用作為資本性支出項(xiàng)目。

4.3做好成本的精細(xì)化管理和控制工作

針對(duì)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目成本管理中存在的成本控制方法比較落后的問題，想要改進(jìn)成本控制方法需要從根本上轉(zhuǎn)變企業(yè)管理人員的成本控制觀念，提升其從整體價(jià)值鏈角度來思考成本效益并開展成本控制的意識(shí)，在重視成本預(yù)算和成本管控的同時(shí)，通過動(dòng)態(tài)主動(dòng)的成本控制方式來積極推進(jìn)完善的成本控制體系的構(gòu)建。

針對(duì)此體系中的成本控制方法，需要合理應(yīng)用成本會(huì)計(jì)多元化成本控制工具和方法基礎(chǔ)上來提升成本控制的效率和質(zhì)量，比如可以結(jié)合目標(biāo)成本法和作業(yè)成本法的方式，在目標(biāo)成本基礎(chǔ)上對(duì)成本控制活動(dòng)起到指導(dǎo)作用，同時(shí)在對(duì)成本費(fèi)用進(jìn)行歸集和分配的過程中對(duì)作業(yè)成本中的資源動(dòng)因和作業(yè)動(dòng)因進(jìn)行合理利用。通過上述兩種方法的結(jié)合可以逐級(jí)分解企業(yè)目標(biāo)并在各個(gè)部門和崗位中有效落實(shí)，結(jié)合成本核算結(jié)果對(duì)其中存在問題的環(huán)節(jié)進(jìn)行分析和控制，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)提升整體價(jià)值鏈的最終目標(biāo)。此外，在成本控制中還需要采用精細(xì)化管理方式，對(duì)成本目標(biāo)向各個(gè)環(huán)節(jié)中分解，對(duì)各個(gè)環(huán)節(jié)中的施工圖數(shù)量、工程數(shù)量以及驗(yàn)工計(jì)價(jià)數(shù)量等進(jìn)行明確，在此基礎(chǔ)上開展成本控制具體路徑和考核方式的規(guī)劃，讓作業(yè)人員目標(biāo)明確并開展針對(duì)性的成本管控工作。

4.4健全成本控制體系

在總結(jié)不同項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)驗(yàn)和成本控制管理辦法的基礎(chǔ)上對(duì)成本控制體系進(jìn)行制定與完善，同時(shí)實(shí)現(xiàn)對(duì)成本管控組織結(jié)構(gòu)的完善，對(duì)不同崗位的成本管控權(quán)責(zé)內(nèi)容進(jìn)行明確，在此基礎(chǔ)上開展成本績(jī)效考核工作。在上述成本控制體系的落實(shí)過程中，需要做好保障工作，重點(diǎn)做好工程量清單審核、變更簽證、定額控制價(jià)格編制以及工程結(jié)算等成本控制工作，實(shí)現(xiàn)成本經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低，在成本審核過程中，則可以通過財(cái)務(wù)人員利用雙軌制度以及相應(yīng)的方法進(jìn)行審核，減少成本控制中的失誤和錯(cuò)誤，實(shí)現(xiàn)成本經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)的降低。

此外，房地產(chǎn)企業(yè)還要做好成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)管工作，通過日常審計(jì)和不定期專項(xiàng)審計(jì)活動(dòng)的開展來確保是成本數(shù)據(jù)信息的準(zhǔn)確性與可靠性，從企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)的不同階段構(gòu)建動(dòng)態(tài)監(jiān)管體系。具體地說不僅需要做好項(xiàng)目建設(shè)之前的市場(chǎng)調(diào)查工作，結(jié)合成本預(yù)測(cè)結(jié)果確定目標(biāo)成本范圍。在施工階段通過信息化管理系統(tǒng)的應(yīng)用對(duì)成本消耗數(shù)據(jù)進(jìn)行實(shí)時(shí)更新，做好對(duì)材料詢價(jià)和造價(jià)調(diào)整等環(huán)節(jié)的跟蹤監(jiān)管工作，保證實(shí)際總額預(yù)算與定額控制目標(biāo)的一致性。在竣工階段則需要審核好各項(xiàng)竣工結(jié)算資料，統(tǒng)計(jì)和分析工程造價(jià)相關(guān)數(shù)據(jù)，通過一體化的成本數(shù)據(jù)庫(kù)錄入目標(biāo)成本、作業(yè)成本以及實(shí)際成本，及時(shí)發(fā)現(xiàn)和處理數(shù)據(jù)異常，實(shí)現(xiàn)成本動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

5結(jié)語

針對(duì)目前競(jìng)爭(zhēng)比較激烈的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，想要提升自身競(jìng)爭(zhēng)力水平就需要提高對(duì)成本控制工作的重視，在分析和總結(jié)目前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中開展成本控制時(shí)的問題，需要做好全面預(yù)算管控工作、明確成本核算對(duì)象、改進(jìn)成本控制方法并構(gòu)建完善的成本控制體系，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的動(dòng)態(tài)監(jiān)管，同時(shí)也提升房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，推動(dòng)其可持續(xù)健康發(fā)展。

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