【摘要】房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的精細(xì)化管理是一門集經(jīng)濟(jì)、技術(shù)與管理為一體的綜合性學(xué)科，是一個(gè)全面、動(dòng)態(tài)的管理過程。房地產(chǎn)企業(yè)不但要緊跟市場(chǎng)需求的變化，加強(qiáng)自主創(chuàng)新和附加價(jià)值增強(qiáng)，做好成本的控制以及精細(xì)化管理，以更優(yōu)的成本為業(yè)主帶來最多的價(jià)值，才能在日新月異的激烈競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)中有更廣闊的市場(chǎng)。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);成本控制;精細(xì)化管理

1、引言

近年來，隨著房?jī)r(jià)的上漲房地產(chǎn)行業(yè)也迅速的發(fā)展起來，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展壯大，也帶動(dòng)了我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)背景下，房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)受到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的影響，還會(huì)受到政策導(dǎo)向的影響。國(guó)家為了房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的有序發(fā)展，會(huì)對(duì)其密切關(guān)注，進(jìn)行行之有效的宏觀調(diào)控，以確保房?jī)r(jià)的穩(wěn)定。另外，房地產(chǎn)行業(yè)在投資時(shí)，不僅巨大，還要面臨其他的諸多風(fēng)險(xiǎn)，因此，做好房地產(chǎn)成本控制以及精細(xì)化管理，是當(dāng)前地產(chǎn)行業(yè)所面臨的一項(xiàng)重要課題。

2、房地產(chǎn)企業(yè)在成本控制方面的突出問題

2.1 招投標(biāo)階段成本問題

招標(biāo)制度可直接在招標(biāo)平臺(tái)為企業(yè)尋得更有實(shí)力的合作伙伴。選用招投標(biāo)的方法，通過公平、公開、公正的競(jìng)爭(zhēng)來選擇合作方，是遵循市場(chǎng)規(guī)律、跟隨國(guó)家政策、降低成本獲得最大效益的方式。公司在實(shí)際的招投標(biāo)工作中，招標(biāo)項(xiàng)目也是服務(wù)于市場(chǎng)，市場(chǎng)前景好，就急于開發(fā)項(xiàng)目，使得從設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工隊(duì)伍選擇上，追求過快速度、造成后期變更簽證大量增加，造成不必要成本浪費(fèi)，而且摻雜了很多人情、關(guān)系在里面，使得在招投標(biāo)過程中，看似過程公平合理，也符合國(guó)家的政策要求，但因?yàn)閾诫s了不該有的因素，讓招投標(biāo)的競(jìng)爭(zhēng)實(shí)際上產(chǎn)生了不公平、不合理的現(xiàn)象，使公司與更優(yōu)秀的單位失之交臂，造成招投標(biāo)工作得不到真正的落實(shí)，這會(huì)增加該公司的額外的、不該有的損失。

2.2 動(dòng)態(tài)成本反饋不及時(shí)

在項(xiàng)目進(jìn)行過程中，對(duì)項(xiàng)目的實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)情況有充分的掌握和了解，并對(duì)可能即將發(fā)生的額外支出進(jìn)行適當(dāng)控制;對(duì)一些已經(jīng)發(fā)生的超支進(jìn)行有效控制，找出原因，盡可能地降低成本的浪費(fèi)。這就需要各個(gè)環(huán)節(jié)的工作人員及時(shí)地將發(fā)生的成本進(jìn)行交流反饋，專業(yè)人員對(duì)成本進(jìn)行及時(shí)有效地分析、總結(jié)，及時(shí)進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)控制。在項(xiàng)目過程中，對(duì)成本的動(dòng)態(tài)控制的重視不夠，項(xiàng)目的變更、簽證、新增合同得不到實(shí)時(shí)的跟蹤，對(duì)動(dòng)態(tài)成本反饋不及時(shí)，不能得到有效的數(shù)據(jù)，成本的核算也不準(zhǔn)確，就無法準(zhǔn)確分析項(xiàng)目進(jìn)度、成本耗費(fèi)是否合理，是否符合預(yù)期規(guī)劃，也不能及時(shí)對(duì)偏差進(jìn)行糾正，實(shí)際成本不能及時(shí)反饋，以至成本控制落空。

3、房地產(chǎn)成本控制的精細(xì)化管理

3.1 前期調(diào)研階段

3.1.1 做好市場(chǎng)調(diào)研

應(yīng)該準(zhǔn)確的把握市場(chǎng)需求和未來的趨勢(shì);要預(yù)測(cè)產(chǎn)品銷售可能發(fā)生的情況，判斷產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力，準(zhǔn)確制定市場(chǎng)價(jià)格，預(yù)測(cè)市場(chǎng)的前景;對(duì)項(xiàng)目方案展開全方位的考慮，包括市場(chǎng)、環(huán)境以及技術(shù)等，使項(xiàng)目技術(shù)、經(jīng)濟(jì)的可行性以及其規(guī)模均能得到保障。

3.1.2 準(zhǔn)確編制投資估算

工程建設(shè)投資估算可以為以下幾個(gè)方面提供準(zhǔn)確可靠的參考：項(xiàng)目投資、工程設(shè)計(jì)招標(biāo)、資金籌措、工程限額設(shè)計(jì)等。編制時(shí)，應(yīng)實(shí)事求是，既不可高估，以避免形成資金的浪費(fèi);也不可少估，以避免因追加投資，打亂投資計(jì)劃。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)建立各種工程造價(jià)的信息數(shù)據(jù)庫(kù)，長(zhǎng)期積累投資估算經(jīng)驗(yàn);實(shí)時(shí)收集有關(guān)估算指標(biāo)信息。并且結(jié)合工程的實(shí)際情況，不斷地修正和完善指標(biāo)，充分利用信息資源，為項(xiàng)目定位提供依據(jù)，為初步設(shè)計(jì)概算、施工圖預(yù)算、竣工決算奠定信息基礎(chǔ)。

3.2 規(guī)劃設(shè)計(jì)階段成本控制

規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控制主要有四個(gè)方面：首先，是概念方案圖。市場(chǎng)部負(fù)責(zé)市場(chǎng)調(diào)研，銷售部和工程部協(xié)助設(shè)計(jì)部對(duì)方案的基本功能的完善提供意見，并加強(qiáng)附加功能的突顯，多部門共同完成項(xiàng)目建筑物所有功能的經(jīng)濟(jì)評(píng)估以及提出概念戶型圖的意見。其次，是方案圖設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)部需要通過項(xiàng)目當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)實(shí)際狀況調(diào)研，獲取政府的優(yōu)惠條件，得以確定大小市政配套方案，依據(jù)前期的概念戶型圖設(shè)計(jì)出整體方案的效果以及平、立面圖;再有，就是施工圖。成本部配合、設(shè)計(jì)部負(fù)責(zé)、工程部協(xié)助，根據(jù)方案圖設(shè)計(jì)完成，費(fèi)用總額限定內(nèi)的施工圖紙，必須具備招投標(biāo)條件、具備施工條件以及可以核算成本費(fèi)用的程度;最后，是二次深化設(shè)計(jì)。

3.3項(xiàng)目實(shí)施階段成本控制

3.3.1 材料及設(shè)備采購(gòu)階段

材料及設(shè)備采購(gòu)階段成本控制主要為數(shù)量、性價(jià)比、款項(xiàng)支付方式、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、運(yùn)輸、保管與保修等方面進(jìn)行把控。成本工程師應(yīng)掌握建材領(lǐng)域知名品牌與項(xiàng)目品質(zhì)要求相結(jié)合精準(zhǔn)把控所需材料價(jià)格，供應(yīng)材料數(shù)量及進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃要與工程進(jìn)度計(jì)劃相結(jié)合，由設(shè)計(jì)部提供材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)后確定其規(guī)格型號(hào)，款項(xiàng)支付方式確保風(fēng)險(xiǎn)控制在最小，分比例支付，第一批進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收后按合同約定付款，質(zhì)保金扣留合同總價(jià)的 5%的保修款，作為后期使用中成本控制的管控。

3.3.2 編制項(xiàng)目預(yù)算

在項(xiàng)目施工之前，要做好項(xiàng)目預(yù)算工作，此項(xiàng)工作由財(cái)務(wù)部主管，設(shè)計(jì)管理部、工程管理部和采購(gòu)管理部共同來協(xié)作完成。項(xiàng)目的預(yù)算包括開發(fā)費(fèi)用的預(yù)算、直接材料耗用及采購(gòu)的預(yù)算、直接人工費(fèi)用、工程費(fèi)用及管理費(fèi)用等的預(yù)算。首先由設(shè)計(jì)部門負(fù)責(zé)提供設(shè)計(jì)圖紙，工程部提供項(xiàng)目開發(fā)的所有費(fèi)用資料，財(cái)務(wù)部門根據(jù)所提供的資料信息進(jìn)行項(xiàng)目開發(fā)費(fèi)用的預(yù)算。材料采購(gòu)部口向財(cái)務(wù)部提供施工材料設(shè)備相關(guān)的費(fèi)用資料，包括用料的種類、數(shù)量、規(guī)格、價(jià)格等，成本部據(jù)此來計(jì)算出甲供材料消耗量、設(shè)備的費(fèi)用預(yù)算和采購(gòu)費(fèi)用的預(yù)算，企業(yè)后期材料設(shè)備采購(gòu)時(shí)要按照計(jì)劃表嚴(yán)格執(zhí)行。

3.3.3 加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)的管理

管理人員要嚴(yán)格督促施工方按照?qǐng)D紙施工，不能私自進(jìn)行更改，對(duì)材料的質(zhì)量和數(shù)量進(jìn)行嚴(yán)格控制，做好現(xiàn)場(chǎng)施工工作的記錄，并對(duì)材料的使用進(jìn)行抽檢，各項(xiàng)分工程要控制好材料的使用，在材料的領(lǐng)取、入庫(kù)、用料、等環(huán)節(jié)上應(yīng)給予特別的重視，在現(xiàn)場(chǎng)施工階段發(fā)揮好相關(guān)人員的最大作用，涉及到變更的部位工程及時(shí)下達(dá)工程指令事前通知成本工程師及時(shí)到現(xiàn)場(chǎng)測(cè)量收方，以免隱蔽事項(xiàng)事后無法核對(duì)。及時(shí)發(fā)現(xiàn)和解決材料使用上等的問題，掌握好實(shí)時(shí)的材料價(jià)格動(dòng)等市場(chǎng)信息，在保證質(zhì)量的前提下，根據(jù)實(shí)際情況盡可能地讓工期提前。同時(shí)，實(shí)行效益獎(jiǎng)勵(lì)制度，來調(diào)動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)員工的工作積極性，如果有人發(fā)現(xiàn)施工設(shè)計(jì)錯(cuò)誤或不合理，或提出施工過程中哪些方面需要改進(jìn)，如真得有益于項(xiàng)目，則給予適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)勵(lì)。更重要的是要總結(jié)以前項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)，及時(shí)反饋給設(shè)計(jì)部，多部門共同合作才能真正實(shí)現(xiàn)成本控制。

3.4 嚴(yán)把驗(yàn)收質(zhì)量關(guān)

項(xiàng)目驗(yàn)收是項(xiàng)目成本控制的一個(gè)重要部分，項(xiàng)目施工達(dá)標(biāo)的驗(yàn)收方式可分為項(xiàng)目中間驗(yàn)收、單項(xiàng)工程驗(yàn)收和全部工程竣工驗(yàn)收三大類。要分階段對(duì)項(xiàng)目的質(zhì)量和進(jìn)度情況進(jìn)行驗(yàn)收工作，要檢查施工隊(duì)伍是否按照合同的要求進(jìn)行施工建設(shè)，在驗(yàn)收時(shí)，要根據(jù)施工圖、設(shè)計(jì)圖以及合同等相關(guān)的書面文件，對(duì)項(xiàng)目工程的進(jìn)度、質(zhì)量、材料等進(jìn)行檢查，是否達(dá)到規(guī)定的要求。驗(yàn)收過程要仔細(xì)認(rèn)真，檢查到位，如有發(fā)現(xiàn)一些紙漏，要進(jìn)行復(fù)查審核，及時(shí)進(jìn)行調(diào)整和改進(jìn)，避免延誤后期工作。

參考文獻(xiàn)：

[1]王青.房地產(chǎn)成本控制要點(diǎn)及成本精細(xì)化管理[J].城市建設(shè)理論研究（電子版），2018， No.261（15）：187.

[2]陳紅霞.淺談房地產(chǎn)成本精細(xì)化管理[J].科技風(fēng)，2015，13：170.

作者簡(jiǎn)介：

唐明慧（370602198410054067），山東煙臺(tái)。