李莉莉

摘 要：就房地產住宅項目本身而言，其一直都是一個較為復雜的工程，而且工程量巨大，其中包含著各種各樣的內容。中國房地產事業(yè)在發(fā)展之初，由于各個方面都不夠成熟，管理方面也存在著一定的問題，沒有最大化的對資源進行應用，進而造成了資源的浪費，延誤了工期，產生了一定的經濟損失。而科學管理房地產住宅項目設計，可以使工程進行的更加順利，推動我國房地產事業(yè)的進一步發(fā)展。

關鍵詞：房地產;住宅項目;設計;管理;要點

引言：在各個行業(yè)中，管理都扮演著十分重要的角色，不可替代?？茖W有效的管理不僅有利于促進企業(yè)的進一步發(fā)展，而且還可以穩(wěn)定社會秩序。房地產項目設計中的管理尤為關鍵，其管理對象既包括與房地產交易的有關機構，也包括相關活動等。就這種管理的本質來看，其與政府行政管理具有密切的關聯(lián)，雖然其在某些方面是相互獨立的，但是在某些方面又具有密切的聯(lián)系。就住房地產住宅項目本身來看，其是十分復雜的，其中涉及的投資金額較大，而且也具有較長的工期，因此科學的分析設計管理是必要的，同時也應該針對性的采取正確的方法對其進行處理，這樣可以有效的引導整個過程的順利進行，既可以保證工程進度，也可以使工程質量得到提升，進而推動現(xiàn)代房地產事業(yè)的進一步發(fā)展。

1 房地產住宅項目設計管理內容

房地產住宅項目設計管理是十分重要的，其在項目建設管理中發(fā)揮著十分重要的作用，同時也是房地產各個環(huán)節(jié)工作開展的基礎，而且對房地產工作開展的有效性具有極大的影響。在房地產住宅項目建設的過程中，項目設計管理工作包含的內容較多，既有施工圖的設計，也有操作規(guī)范等。為了使設計工作控制更加有效的開展，對管理工作進行優(yōu)化是必要的，這樣才可以使房地產住宅項目建設質量有所提升，保證工程項目如期完成，這樣有利于更好的控制建設成本，并更好的對房地產進行銷售。在對房地產住宅項目進行建設的過程中，項目設計是十分重要，同時其也屬于前期準備工作，只有將設計方案落到實處，才可以有效的提升項目建設質量，進而使項目進度與預期相符。因此，在房地產建設中，房地產住宅項目設計的作用不容忽視，其具有承上啟下的作用，同時也在工程項目開展中發(fā)揮著鋪墊性的作用，可以推動后續(xù)一系列工作順利開展。房地產住宅項目設計管理工作的開展主要是指負責人合理的安排每一個環(huán)節(jié)，及時發(fā)現(xiàn)并解決設計中存在的一系列問題，加強部門之間的溝通與交流，在設計工作中得到相關部門的支持，盡可能避免部門與部門之間出現(xiàn)矛盾，使其和諧友好相處，進而達到高效溝通的目的。在房地產建設中，項目設計屬于前期準備工作，其對后期各項工作的開展具有極大的影響，不僅對房地產的銷售具有促進作用，而且也有利于其更快更好的實現(xiàn)整體建設目標。

2 房地產住宅項目設計管理要點分析

2.1明確項目設計要求

就房地產設計的主要內容來看，其主要是指把住宅項目的策劃通過圖紙的方式呈現(xiàn)出來。在設計方案中，需要對多方需求予以關注，不僅需要將甲方的設計思路和需求體現(xiàn)出來，同時設計部門還應該對資源進行整合，編制任務書，確定設計方向，進而使項目設計管理質量有所保障。

2.1.1前期階段的設計要求

在對住宅建筑項目進行設計之前，設計管理部門應該做好準備工作，綜合分析用地指標、環(huán)境條件等方面的內容。其次，項目設計管理人員應對當?shù)氐氖袌鲞M行調查，了解當?shù)氐男星?，比如產品競爭力、客戶購房意向等。在設計住宅項目方案時，為了使任務書編制得更加科學合理，一定要對成本控制要求、地產公司對產品總體定位等方面的內容進行充分考慮，將其作為住宅項目設計的前期條件。

2.1.2設計階段要求

就目前住宅項目的設計情況來看，主要分為三個階段。第一，方案的設計階段。在前端設計管理中，方案設計是十分重要的，其包括成本控制、產品定位等內容。第二，初步設計階段。初步設計主要是指方案設計的進一步發(fā)展，其中包括工程造價預算書、設備選型等要求。第三，施工圖設計階段。這一階段尤為重要，其發(fā)揮著指導作用，對整個工程的施工具有引導作用，而且就其具體內容來看，其在后端施工階段發(fā)揮著重要的作用，對成本控制具有直接的影響，甚至對設計變更量也具有一定的影響。主要包括各類專項設計、節(jié)能計算等要求。

2.2設計全過程控制管理

2.2.1日常管理工作

在設計過程中，設計管理部門不可以僅僅關注某一環(huán)節(jié)，而是應該對設計的全過程予以高度重視，對每一個設計環(huán)節(jié)都進行重點關注，對于一些復雜的技術問題，應該采取會議等方式對其進行解決。如果問題特別復雜，就應該做好人員之間的協(xié)商交流，安排管理人員與設計人員直接交流，共同開展設計工作。對于設計過程中出現(xiàn)的一系列問題，設計管理工作人員應該及時將其上報給領導，從而及時解決問題。通過開展匯報會的形式，可以讓公司領導及時了解設計進展，并對其中的關鍵問題進行討論，多方分析，針對性的提出解決意見，從而推動設計工作的進一步開展。

2.2.2加強關鍵點的控制

在設計管理過程中，審核尤為關鍵，所以應該基于設計進度對不同階段的成果采取不同的審核方式，加大設計項目關鍵點的監(jiān)督力度。關鍵節(jié)點發(fā)揮著至關重要的作用，因此需要設計管理部門對其進行檢查。對于一些尤為關鍵的環(huán)節(jié)，可以讓多部門參與其中，共同探討。對于其中的一些不確定問題，收集各個部門的意見，對設計中的問題早發(fā)現(xiàn)、早處理、早解決。

2.2.3設計結果的審核

設計結果審核主要是指通過圖紙將設置意圖呈現(xiàn)出來，在房地產住宅項目設計管理中，設計審核是最后的環(huán)節(jié)，具有決定性作用，其對工程簽證等等都具有直接影響。在評審之前，應該將設計方案發(fā)給評審部門，從而使評審人員能夠提前對設計方案有所了解，進而使評審效率有所提升。在評審的過程中，還應該注重多部門參與，提高各個部門的參與度，同時還應該邀請相關專家參與其中，這樣可以保證評審機制的有效性。在開展評審工作的過程中，評審部門應該嚴肅對待，讓各部門了解到其重要性，更加重視評審工作，這樣可以使后期設計工作更好的開展。

2.3注重設計的整合管理

各個房地產公司應該加大住宅項目設計管理力度，其中既包括人員的管理，同時也包括資金等的管理，這樣才可以讓相關人員了解到住宅項目設計管理工作的重要性，進而使其對住宅項目涉及的管理工作予以高度重視。同時公司還應該構建相應的機制，對住宅項目設計方案進行合理的安排，使工作人員的工作積極性有所提升，積極投身于工作中，使各項工作都可以順利開展。同時，建筑企業(yè)還應該對自身的實際情況進行充分分析，做好人員安排，注重打造管理團隊，并對其定期開展相關培訓。除此之外，政府應該對住宅項目設計管理工作予以重視，加大資金投入，從而使這一工作更好的開展。隨著科學技術的進一步發(fā)展，在設計管理中，應該與時俱進，使用新工藝、新技術等，從而使住宅項目設計方案與時俱進，提升其整體的質量，進而使其市場競爭力有所提升，推動建筑行業(yè)的進一步發(fā)展。

總結：通過對房地產住宅項目設計管理要點予以重視，能夠使住宅項目設計更工作更好的開展，同時也可以提高住宅項目的質量，進而推動房地產行業(yè)的進一步發(fā)展。只有對設計階段的管理工作予以高度重視，才有利于推動建筑后續(xù)更好的建設。同時，設計階段的管理對建筑建設質量也有極大的影響，相關人員也應該高度重視其中的管理要點，從而推動我國建筑行業(yè)的進一步發(fā)展。

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（上海首創(chuàng)正恒置業(yè)有限公司，上海 200000）