孔昱

摘 要：中小企業(yè)融資難、融資貴問題一直制約著企業(yè)發(fā)展，而固定資產(chǎn)抵押貸款作為一種安全性較高的貸款方式，受到各大銀行的青睞。為滿足企業(yè)發(fā)展需要，部分企業(yè)將自身固定資產(chǎn)重復抵押，造成貸款機構(gòu)的合法權(quán)益失去保障。本文將結(jié)合重復抵押貸款欺詐的典型案例，運用擔保法的各項條例對該案例進行解析，并發(fā)現(xiàn)案件的根源來自于抵押物登記機關(guān)的失職和超額抵押貸款現(xiàn)象，最后從固定資產(chǎn)登記及貸款發(fā)放兩方面提出有效的治理對策。

關(guān)鍵詞：固定資產(chǎn)抵押貸款? 重復抵押? 超額抵押貸款? 擔保法

在當下這個企業(yè)競爭愈發(fā)激烈的年代，科技的快速發(fā)展成為提高企業(yè)競爭力的重要因素，但一些中小企業(yè)的原始資金并不雄厚，不允許他們用自有資產(chǎn)進行科研創(chuàng)新，因此如何取得大額的科研貸款便成為中小企業(yè)的難題。

然而，中小企業(yè)的資金流動性不足，且信用風險較高，違約事件頻發(fā)，導致中小企業(yè)很難獲得金融機構(gòu)的貸款。因此，企業(yè)為獲取金融機構(gòu)的貸款，只能用固定資產(chǎn)這類價值相對穩(wěn)定且有保障的資產(chǎn)作為抵押物。但是此類抵押物的貸款僅能滿足一次的融資需求，不足以支撐長久的科研創(chuàng)新計劃，導致某些企業(yè)會想盡辦法將已作為抵押物的固定資產(chǎn)再次抵押給其他金融機構(gòu)，借此來獲得其他機構(gòu)的貸款，維持企業(yè)自身的運作計劃。

超額的重復抵押意味著，一旦企業(yè)的資金鏈斷裂，抵押資產(chǎn)不足以償清所欠債務，導致金融機構(gòu)大量的壞賬產(chǎn)生，對金融市場造成巨大影響。本次研究以企業(yè)重復抵押貸款為研究對象，結(jié)合實際案例分析該案件中涉及擔保法的具體條例，找出其中法律待完善的漏洞，并根據(jù)此提出減少該類案件發(fā)生的相應對策。

1 關(guān)于重復抵押貸款的法律規(guī)定

1.1 超出抵押物抵押余額部分不得抵押

抵押物抵押的債權(quán)不得超出抵押物自身價值。財產(chǎn)抵押后，抵押物超額部分可以進行二次抵押，但抵押額度不得超過超額部分。

1.2 超額抵押部分不得優(yōu)先受償

抵押物超出自身價值的部分不具備優(yōu)先受償?shù)男Я?，作為一般債?quán)予以償付。

1.3 已登記抵押物優(yōu)先受償

同一抵押物上，數(shù)個抵押權(quán)實現(xiàn)的清償順序為：已登記的優(yōu)先于未登記的優(yōu)先受償，登記的按照登記的先后順序清償，未登記的，按照合同生效時間的先后順序受償。

1.4 根據(jù)時間先后受理登記

同一不動產(chǎn)上設(shè)立多個抵押權(quán)的，不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當按照受理時間的先后順序依次辦理登記，并記載于不動產(chǎn)登記簿。當事人對抵押順位另有約定的，從其規(guī)定辦理登記。

1.5 房屋登記需提供相關(guān)證明文件

新建的房屋，申請人應當在房屋竣工后的3個月內(nèi)向登記機關(guān)申請房屋所有權(quán)初始登記，并應當提交用地證明文件或者土地使用權(quán)證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證等相關(guān)的證明材料。

2 重復抵押貸款欺詐案件分析

2.1 案例描述

A公司由于企業(yè)規(guī)模較小，風險較大，未能獲得銀行的融資。為滿足業(yè)務擴張的需要，該企業(yè)將其擁有的位于工業(yè)廠房第一、第二層及其使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押給某財務公司（以下簡稱B公司）以獲取貸款870萬元。貸款期限屆滿，A公司卻因另一債權(quán)起訴進入破產(chǎn)程序，B公司為維護自身財產(chǎn)，向法院申請抵押優(yōu)先受償權(quán)。但是該項抵押業(yè)務的辦理銀行向該市中院提出，B公司不享有抵押優(yōu)先受償權(quán)，原因是A公司向B公司抵押的土地早已向銀行申請抵押。B公司于1998年6月對該市國土局提起行政訴訟，并要求被告對該案涉及約1160萬元的經(jīng)濟損失進行賠償。

2.2 法院宣判

國土局作為房地產(chǎn)登記主管機關(guān)，依法具備審核，頒發(fā)房地產(chǎn)證書并依法辦理抵押登記的法定職責。被告在法定要件提交不全，且未經(jīng)公告程序下，為A公司頒發(fā)了所有權(quán)證，但由于抵押登記手續(xù)不合法，法院對該行為予以撤銷。國土局的失責行為與B公司的貸款損失存在直接因果關(guān)系，而A公司破產(chǎn)已經(jīng)窮盡了實現(xiàn)賠償?shù)耐緩?，因此，國土局應該賠償B公司的直接經(jīng)濟損失。

2.3 法案條例分析

2.3.1 《擔保法》第35條

由于A公司對其房產(chǎn)進行了二次抵押，且房產(chǎn)的抵押余額低于所擔保的債權(quán)，故該抵押形成了超額抵押，違反了擔保法的規(guī)定。

2.3.2 《擔保法》第51條

B公司對A公司的擔保債權(quán)超出其抵押物價值的，超出的部分不具有優(yōu)先受償?shù)男Я?。故銀行享有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而B公司僅具有一般受償?shù)臋?quán)利。

2.3.3 《城市房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理辦法》第16條

被告國土局是在A公司尚未竣工也未提交“土地使用權(quán)屬證明”“建筑竣工驗收證”，而僅提交了“建筑許可證”“建設(shè)工程開工許可證”為其辦理了產(chǎn)權(quán)證，不符合辦理產(chǎn)權(quán)證的法定要件。

2.3.4 案件總結(jié)

案件中，A公司與B公司屬于借貸民事法律關(guān)系，并且A公司在獲取貸款時存在隱瞞房產(chǎn)已經(jīng)抵押的事實，因此B公司無法獲取房地產(chǎn)超額抵押部分的優(yōu)先受償權(quán)，但導致A公司能獲得超額貸款的原因是國土局違法的核準登記和無效的登記抵押行為。因此，在A公司破產(chǎn)且實現(xiàn)了窮盡賠償?shù)臈l件下，被告國土局根據(jù)《國家賠償法》規(guī)定，國土局應該對B公司發(fā)放貸款所造成的直接經(jīng)濟損失進行賠償。

上述案件中，我們可以總結(jié)出造成重復貸款欺詐案件的原因有以下兩點：第一，金融機構(gòu)面對高利息收入存在僥幸心理，放松了對企業(yè)貸款的風險管控和抵押品調(diào)查力度，無法保證資金的安全回收。第二，房產(chǎn)抵押登記機關(guān)人員素質(zhì)參差不齊，缺乏有效的培訓，對重復抵押犯罪行為缺乏必要的了解，且存在內(nèi)外勾結(jié)違規(guī)操作等違法行為。

3 治理重復抵押貸款欺詐的對策研究

3.1 抵押物登記管理局責任

3.1.1 構(gòu)建抵押登記內(nèi)部通用網(wǎng)絡(luò)

各省可以通過省級公證機構(gòu)帶頭構(gòu)建一套組織內(nèi)部通用的網(wǎng)絡(luò)查詢系統(tǒng)，待各省的公證機構(gòu)形成完善的抵押物登記秩序后，國家土地管理局便可將此網(wǎng)絡(luò)在全國范圍內(nèi)進行推廣。同時要完善系統(tǒng)的信息安全，設(shè)置良好的密碼保護程序，對于每一次的信息登記和修改應該做相應的記錄，同時可以追溯到相應的經(jīng)手人，方便監(jiān)管部門對抵押登記的監(jiān)督工作。

3.1.2 定期做好員工培訓工作

作為國家機關(guān)單位，員工的工作素質(zhì)必須維持在一個較高的水平，因此機關(guān)單位的高層領(lǐng)導應定期組織員工參加職業(yè)培訓，提高員工的法律意識和發(fā)現(xiàn)金融犯罪的能力，提升其綜合素質(zhì)，減少因道德素養(yǎng)等因素給不法分子制造可乘之機。

3.2 金融機構(gòu)等融資方做好貸款審核義務

3.2.1 認真審核評估機構(gòu)對抵押物的估值報告

在貸款企業(yè)給出抵押物的第三方估值報告時，貸方金融機構(gòu)應對估值報告進行審查核實，確保估值報價與抵押物的真實市場價值相近，與此同時金融機構(gòu)還應就抵押物的流動性和安全性風險進行評估，減少超額貸款的發(fā)放。

3.2.2 加強抵押登記流程監(jiān)管

在辦理抵押登記之前，要核查抵押房產(chǎn)在當?shù)氐牡怯浌芾頇C關(guān)是否唯一，若不是，需要全面了解該房產(chǎn)是否在其他登記機構(gòu)有過登記記錄;如登記機關(guān)唯一，還需要核查該擔保房產(chǎn)是否對應多筆貸款，根據(jù)實際情況制定各種預案，盡量降低貸款的風險，同時還應確保抵押登記時長長于貸款期限，為處理抵押房產(chǎn)留下充足時間。

3.2.3 認真做好貸前調(diào)查，排查抵押房產(chǎn)被出租的現(xiàn)象

在發(fā)放貸款前一定要對抵押房產(chǎn)最好充分調(diào)查工作，包括其地理位置、產(chǎn)權(quán)歸屬情況和流動性等方面，特別是要對房產(chǎn)是否出租做好調(diào)查工作，若房產(chǎn)出租要明確好租賃期限等關(guān)鍵信息，必要時可以與貸款方簽訂協(xié)議以保障金融機構(gòu)的最大利益。

3.2.4 加強審貸流程

在貸款登記和審核階段一定要注重資金安全性和流動性的審核，認真核實和跟蹤企業(yè)貸款的使用情況。

3.2.5 回歸抵押品的屬性，確保本金及利息的回收

在所有的貸款中抵押品的本質(zhì)是為了在貸款方無力償債時，視為本金和利息補償給貸款機構(gòu)的物品，并非貸款收益的重要來源。因此，金融機構(gòu)需對借款人的信用風險作出充分的考慮，必要時可以監(jiān)管貸款的資金流向，關(guān)注其重點賬戶的交易記錄，把確保借款人能按時還款付息的目的放在首位。

4 結(jié)語

在經(jīng)濟高速發(fā)展的今天，企業(yè)作為盈利性組織對資金的高度需求會導致更多固定資產(chǎn)抵押貸款的發(fā)生，以商業(yè)銀行為首的各大金融機構(gòu)應該做好抵押貸款審核的工作，相關(guān)法律機構(gòu)如抵押物管理局也應按規(guī)定履行自身的職責。只有涉及貸款的各方都依法履行好自身的義務，才能有效遏制重復抵押案件的發(fā)生，更好地發(fā)揮金融市場合理配置資源的功能。

參考文獻

華偉.房地產(chǎn)金融學[M].上海：復旦大學出版社，2004（08）.

王敏.重復抵押的合理性分析[J].資源導刊，2017（12）.

雷濤.公證機構(gòu)辦理抵押登記的風險與防范[J].法制博覽，2018（02）.

徐泳龍.房地產(chǎn)抵押貸款的風險與化解對策[J].科技經(jīng)濟市場，2017（09）.

劉萍.個人住房抵押貸款風險探析[J].金融研究，2002（08）.

聞德鋒.貸款欺詐及其法律控制研究[D].重慶：西南政法大學，2006.

黃昌贛.貸款抵押欺詐行為種種[J].法學雜志，1996（01）.

劉虹，陳永勝.謹防：抵押貸款中的欺詐行為[J].銀行與企業(yè)，1994（02）.